大多數(shù)人都在談如何買房，關(guān)于如何賣房，卻討論的很少，今天我們來說說，如何通過操作，不僅賣的快，更主要的是賣的價格高。

一、處理房產(chǎn)的邏輯

在正式開始之前，我們先解釋一下，處理房產(chǎn)的邏輯，在之前的文章：

普通投資者如何進(jìn)行房產(chǎn)裂變？

有過詳細(xì)論述。

為什么首要提倡的是裂變而不是賣出？

一方面長期來說，房價還是持續(xù)看漲的。

另一方面，在房票、貸票異常珍貴的前提下（尤其是限購限貸的大城市），你出手一套房子，很有可能需要付出更多時間、金錢成本才能買回同品類房產(chǎn)。再加上中間的稅費、中介費、風(fēng)險等摩擦成本，是嚴(yán)重不劃算的。

但不可避免的還是會遇到需要賣出的情況：普通自住者需要賣出置換，投資者需要賣出調(diào)倉等等，流動才能產(chǎn)生最大化價值。

不論是哪一種，都應(yīng)該對應(yīng)同一種原因——那就是這套房產(chǎn)升值潛力已經(jīng)挖掘殆盡，后期大概率漲得少、漲的慢，已經(jīng)不值得持有，需要置換到升值潛力更大的樓盤。

怎么判斷一套房產(chǎn)的升值潛力已經(jīng)很小了呢？

1、周邊各方面配套已經(jīng)完全成熟，短期內(nèi)沒有利好（地鐵、新建商業(yè)、學(xué)校等）刺激，想象空間幾乎為0。

2、小區(qū)樓齡老，設(shè)施陳舊，疏于管理。

3、小區(qū)老人多，幾乎買房定居的年輕人。

并不是說這類房產(chǎn)一定不漲，在大行情來臨時，也會動一下，尤其在一線城市，因為房價過高，剛需迫于無奈只能選這類入門級房產(chǎn)。但大多數(shù)情況下，這類房產(chǎn)漲幅小，嚴(yán)重低于城市平均漲幅。

對于持有房產(chǎn)，我們要保證一點：盡量使房產(chǎn)時刻處于城市房價增長最快的區(qū)域。

這并不難實現(xiàn)，我們可以回顧一下自己所在的城市，每次房價大漲，漲幅最大的區(qū)域一般是不同的，那么如何發(fā)現(xiàn)這樣的區(qū)域呢？

一個簡單的判斷方法是，ZF是否拼命砸錢搞基建。

只要ZF不斷真金白銀的砸下去，區(qū)域內(nèi)土地價值會被迅速拉升，而房價自然也就水漲船高。

不管是何種原因的賣出，我們都可以參考這樣的邏輯。

二、時機(jī)的選擇

對于增值乏力的房產(chǎn)是不是要立刻出手呢？

當(dāng)然不是，出手時機(jī)的選擇非常重要，置換房產(chǎn)，首先要遵循的大原則是：

市場上漲期，出貨

市場平淡期，置換

市場回調(diào)期，買入

投資是反人性的，不追漲，更不殺跌，是一個成熟投資者應(yīng)有的品質(zhì)。

有人說，那我只能選市場平淡期置換，若在其他節(jié)點需要置換怎么辦？

方法收好：

在市場上漲期，先買后賣。

在市場回調(diào)期，先賣后買。

我們解釋一下：

1、在市場上漲期，大行情即將來臨，多數(shù)的房子都在漲，若你先賣掉再去買，很可能等你拿到賣房的錢，再去買時，發(fā)現(xiàn)根本選不到合適的房子。

而先買后賣，卻可以吃到兩套房產(chǎn)的漲幅，持倉面積更大，收益自然更多。有人說，不賣掉哪有錢買入？

這個就看個人了，思維放得開，自然有辦法。

你借錢的利息和漲幅相比，甚至可以忽略不計。

2、在市場回調(diào)期，房價有不同程度的回落，此時，先賣后買更合適。先賣掉，占據(jù)一個相對高的價格，等拿到房款，幾個月已經(jīng)過去了，再去買價格已經(jīng)回落了的房產(chǎn)，顯然更劃算。

三、賣房方法論

什么樣的房子更容易賣掉？

只能無底限的降價嗎？

當(dāng)然不是——沒人愿意低價賣房。

怎么操作呢——

1、在確定要賣出房產(chǎn)后，首先要做的，不是去掛中介，而是房產(chǎn)整理。

首先，保證產(chǎn)權(quán)清晰，除正常房貸外，若有其他二抵之類的盡量想辦法除掉。

其次，不管是精裝房還是毛坯房，打掃整理一遍，干凈整潔，感覺就很舒適。不要覺得這很簡單，大家可以隨便去58、安居客上看看圖片，入眼臟亂差的不在少數(shù)，這很減分。

大家知道最簡單的整理方法是什么嗎？

斷舍離——扔?xùn)|西，房間里東西少了，自然就不會凌亂，再稍微擺放整齊，打掃干凈，拍照效果就不會太差。

2、掛中介。

以房源為中心，周邊五公里，不管大型中介還是小區(qū)門口的夫妻老婆店（不要小看這種小店，他們的信息有時比大型中介快的多，地緣優(yōu)勢非常明顯。筆者有好幾套房產(chǎn)都是這種小店成交的，中介費還可以談，真香！不過，服務(wù)肯定差點），全部掛。

一家家跑過去，所有中介鋪全部掛一遍。一方面可以保證信息無死角覆蓋，另一方面，也可以和中介實際交流，檢驗房產(chǎn)掛價是否合適等。

幾乎所有的二手房買賣都離不開中介，在前面的文章：

和中介打交道，如何防止被騙？

我們詳細(xì)的論述過，如何防止被騙，其實，現(xiàn)在市場已經(jīng)非常透明，想坑蒙拐騙已經(jīng)很困難了，而且確實有很大部分中介是在幫忙做事的。

這部分中介就是突破口。

想快速出手，必須要增加帶看量，看的人多了，就一定會有人看得上，那么：

1）做房源介紹宣傳單。把本套房產(chǎn)所有相關(guān)信息，優(yōu)勢介紹，圖片等做成宣傳單，去中介掛房時挨個中介小哥發(fā)，順便介紹房產(chǎn)。

我們?nèi)裟苤乐薪榈倪\作程序就會明白這么做的意義了。

中介是如何運作的：

當(dāng)我們要賣房時，會到中介鋪掛房源，此時，絕大多數(shù)的情況是門口有值班的小哥，他會掛在房源系統(tǒng)上，然后該中介所有人在查詢該小區(qū)相關(guān)信息時才會看到這套房產(chǎn)，合適的話，才會做推薦。

而我們做了宣傳單頁，挨個小哥發(fā)了，這會讓所有的小哥立刻形成印象，會大大提高推薦的頻率。

2）集中時間看房

一般約定在周末的幾點到幾點，可以造成房產(chǎn)很火爆的局面，形成競價效應(yīng)，促使買家盡快下定。

另外，還適用于規(guī)避硬傷。比如樓層低，采光不好，可以安排在晚上集中看房；比如有的區(qū)域，附近化工廠晚上偷偷排放污水、氣體等有刺鼻味道，那就安排在上午看房等等，總之，要把最好的一面展現(xiàn)在買家面前。

順便說一下，集中看房要謹(jǐn)慎使用。一旦約定某個時間才能看房，勢必會阻礙一部分看房人，拉低帶看量，看個人實際情況使用。

3）設(shè)立帶看獎。

一組真實的帶看客戶，給小哥獎勵20元（金額自定）。

4）設(shè)立成交獎金。

不一定是直接給錢，一些大型中介是嚴(yán)令收受客戶財務(wù)的，但準(zhǔn)備個小禮物沒問題。給什么有吸引力？

新款手機(jī)。

最新款的蘋果，最新款的華為等等，年輕人都喜歡。

大約5000——7000塊搞定。

多嗎？

比急售降價10萬，20萬出手好吧？

大家發(fā)現(xiàn)嗎？轉(zhuǎn)換一下思路，把好處給中介而不是購房者，也許就可以更快更高價的賣掉。

而且，皆大歡喜！

以上列舉了相對極端的情況，大家可以根據(jù)自己的實際情況，酌情使用。

除非遇到了無法控制的突發(fā)事件，否則從來不建議大家急售房產(chǎn)，我們在平時就要為家人、為生活做好防火墻，準(zhǔn)備應(yīng)急儲備金，再遇到類似情況，就不會手忙腳亂了。