如何辨識二手房真實(shí)賣點(diǎn)

　　不管是來自線上信息平臺，還是線下房產(chǎn)中介的二手房房源，都會被加上一些頗具吸引力的賣點(diǎn)。為了降低被誤導(dǎo)的可能性，購房者需要掌握一些技巧，來判斷二手房源賣點(diǎn)價值的高低及真?zhèn)巍?/p>

　　文/本刊記者 甄愛軍

　　房源賣點(diǎn)五花八門

　　為了激起購房者的購買欲望，二手房源通常會被加上各種各樣的賣點(diǎn)。

　　近日股市大跌，于是賣房補(bǔ)倉成為二手房市場比較常見的理由。記者瀏覽某房產(chǎn)門戶網(wǎng)站二手房頻道發(fā)現(xiàn)，一套出自上海浦東陸家嘴(44.21, -4.67, -9.55%)板塊仁恒濱江的二手房掛牌出售，掛牌價為1080萬元，中介給出的賣點(diǎn)是“業(yè)主炒股虧本，拋樓救市”。

　　記者發(fā)現(xiàn)，不管是網(wǎng)上房源，還是二手房中介門店里的房源，幾乎都具有誘人的賣點(diǎn)。記者瀏覽各房產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，每一套房源都被信息發(fā)布者加上了賣點(diǎn)，形式多種多樣：比較常見的除了近期比較熱門的“賣房補(bǔ)倉”之外，還有換房湊首付等；此外，比較通用的諸如移民、出國留學(xué)、境外人士歸國拋房等，也比較常見；還有諸如急需周轉(zhuǎn)資金、急需資金擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模等，也會被當(dāng)作賣點(diǎn)。如果實(shí)在找不到合適的說辭，經(jīng)紀(jì)人通常也不會死心，至少會在房源描述上加上一句模棱兩可說法，比如“房東誠意出售”、“超高性價比”等，頗有硬湊的意味。此外，記者在閔行區(qū)古美社區(qū)走訪了幾家中介公司門店，當(dāng)問到具體房源的情況時，經(jīng)紀(jì)人會極力突出推介房源的特點(diǎn)，也離不開房東急賣價格便宜等等說法。

　　為何非要給每套房源加上賣點(diǎn)？有業(yè)內(nèi)人士分析指出，這是一種銷售策略，主要目的是加大成交的可能性。滬上某中介公司門店經(jīng)理王先生告訴記者，突出二手房賣點(diǎn)，能夠吸引到購房者的注意。他解釋說：“我如果告訴買家房東移民手續(xù)已經(jīng)辦好，房子賣掉之后就會出國，買家肯定會認(rèn)為撿到‘皮夾子’了，因?yàn)榇蠖鄶?shù)人會認(rèn)為這類房子比較實(shí)惠?！?/p>

　　從營銷角度出發(fā)，二手房賣點(diǎn)可以總結(jié)為幾個方面：其一是以突出價格優(yōu)勢為主的價格賣點(diǎn)，比如各種形式的急拋房，包括移民出國、境外人士回國等，以及贈送家具、裝修等價格優(yōu)惠；其二是突出實(shí)用性的功能賣點(diǎn)，比如房型布局合理、南北通透、靠近地鐵等等；其三則是突出特殊價值的特色賣點(diǎn)，如擁有江景、學(xué)區(qū)房等。

　　價值高低需要判斷

　　本刊不動產(chǎn)研究中心發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段由于房源信息的發(fā)布缺乏應(yīng)有的監(jiān)管，所以存在諸多問題，比如夸大、避重就輕等等，因此使得信息失真，進(jìn)而可能會誤導(dǎo)購房者。那么，對于購房者來說，判斷賣點(diǎn)價值高低、真?zhèn)危枰獜哪男┓矫嬷帜兀?/p>

　　首先要做到的是求證。不管是房產(chǎn)中介提供的，或者網(wǎng)上找到的房源信息，絕大多數(shù)都會“撿好聽的說”，實(shí)際上也很難找到對賣房不利的信息，顯然這類信息是片面的。因此對于購房者來說，對于自己看重的賣點(diǎn)，一定要找辦法求證，比如考慮買學(xué)區(qū)房的，一定要通過所在區(qū)縣教育部門了解，該小區(qū)是否已經(jīng)劃歸自己心儀的學(xué)校，現(xiàn)階段買房，是否滿足日后子女就近入學(xué)條件等等。再比如對于買家移民說法，購房者也要找機(jī)會當(dāng)面詢問房東，該說法是否屬實(shí)。

　　另外，需要從多個維度進(jìn)行比較。比較法是個很實(shí)用的技巧，購房者應(yīng)該掌握。在浦東某房產(chǎn)中介門店，記者了解到一套出自海桐小區(qū)的兩房，面積為72平方米，總價約350萬元。中介一再強(qiáng)調(diào)，這套房子是整個小區(qū)同類房源最低價，性價比極高。但記者通過比較發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)有類似房源出售，售價比這套房源低5萬元，可見該中介所說的最低價并非真實(shí)情況。

　　運(yùn)用比較法來辨別房源信息真?zhèn)?，主要是針對房價方面，因此最關(guān)鍵的一步是需要購房者掌握市場行情。比如上述案例中，當(dāng)中介告知房價之后，并強(qiáng)調(diào)是“最低價”，購房者要做的就是通過走訪其他中介門店，或者通過其他途徑比如網(wǎng)絡(luò)信息平臺，了解房源所在區(qū)域的房價水平，同時還要掌握同類小區(qū)房源的報價情況，最后再了解同一小區(qū)同類房源的報價情況，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行比較，便可判斷中介提供的信息是否屬實(shí)。

　　掌握市場實(shí)際情況，這對判斷賣點(diǎn)的價值高低也很有幫助。二手房的賣點(diǎn)，最終還是會反映到價格上，因此購房者只有在充分了解當(dāng)?shù)厥袌鲂星榈那疤嵯?，并?xì)致到各個類型二手房的大致價格情況，才能準(zhǔn)確判斷賣點(diǎn)價值大小，也才能降低被中介忽悠的可能性。而對于區(qū)域市場行情的了解，除了了解房源掛牌價情況，還要了解價格走勢，以及近期各類房源近期真實(shí)成交價格。尤其是真實(shí)成交價格信息，獲取難度不小，但最有價值。

　　賣點(diǎn)內(nèi)容寫進(jìn)合同

　　對于有些賣點(diǎn)，可以考慮寫進(jìn)合同，以免變成空頭支票。

　　如何操作呢？上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任律師王展表示，對于賣家承諾贈送的部分，比如家具、家電等等，應(yīng)該以附件的形式在房屋買賣合同中體現(xiàn)出來，比如主要贈送家具的規(guī)格、顏色、尺寸等，甚至拍照保留證據(jù)；家電部分同樣需要在房屋買賣合同中載明品牌名稱、型號、數(shù)量等等。同時，雙方還需提前商定違約責(zé)任，如賣家反悔，那么應(yīng)該扣除相應(yīng)的房款金額是多少。　　記者發(fā)現(xiàn)，有些涉及到實(shí)際內(nèi)容的賣點(diǎn)，比如贈送家具、裝修等，必須寫進(jìn)房屋買賣合同，以免交易過程中出現(xiàn)變化而產(chǎn)生糾紛。有法律人士介紹，房屋買賣過程較長，即使是各個環(huán)節(jié)都很順利，那么至少也需要兩個月的時間，而一旦因?yàn)橐恍┮馔庖蛩囟霈F(xiàn)拖延，比如房貸審批時間過長，那么很有可能會延長至半年甚至更久才能完成最終交易。那么在這段時間內(nèi)，外部形勢的變化會導(dǎo)致買賣雙方心理產(chǎn)生微妙的變化，比如賣家反悔，導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。

　　另外需要提醒的是不要輕易相信“撿漏”說法。比如網(wǎng)上有一些號稱出國發(fā)展等急拋房源，價格要比市場價低5%~10%，確實(shí)相當(dāng)實(shí)惠。但業(yè)內(nèi)人士表示，此類房源極為少見，不大可能大面積出現(xiàn)，而即使出現(xiàn)此類房源，也會被優(yōu)先通知確有購房意向的客戶，而且很快會有人接盤。當(dāng)然，網(wǎng)上確實(shí)也會出現(xiàn)一些大幅讓利的房源，比如有出自浦東御翠園的二手房號稱讓利500萬元之巨，但總價已經(jīng)達(dá)到2800萬元，一般人無法承受。