按照市委、市政府總體工作部署，制定本市加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合治理三年行動(dòng)計(jì)劃。

一、目標(biāo)要求

圍繞市委、市政府關(guān)于創(chuàng)新社會(huì)治理，加強(qiáng)基層建設(shè)的總體要求，推進(jìn)形成政府監(jiān)管、市場(chǎng)主導(dǎo)、社會(huì)參與、居民自治四位一體和良性互動(dòng)的住宅小區(qū)綜合治理格局，為加強(qiáng)和創(chuàng)新特大型城市社會(huì)治理奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。力爭(zhēng)至2017年：完善住宅小區(qū)管理體制機(jī)制，進(jìn)一步明確落實(shí)相關(guān)行政管理部門(mén)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位的職責(zé)；形成以住宅小區(qū)為基礎(chǔ)單元的居民自治和社區(qū)共治機(jī)制，業(yè)主自我管理能力和社區(qū)共治能力明顯增強(qiáng)；建立“質(zhì)價(jià)相符、按質(zhì)論價(jià)”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)協(xié)商和監(jiān)督機(jī)制，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化建設(shè)，物業(yè)服務(wù)水平和行業(yè)滿(mǎn)意度明顯提高；基本解決住宅小區(qū)中涉及民生的突出問(wèn)題，廣大居民的居住生活環(huán)境明顯改善。

二、主要任務(wù)

（一）完善管理體制機(jī)制，提高住宅小區(qū)綜合管理水平

1．細(xì)化完善住宅小區(qū)綜合管理職責(zé)清單。按照“誰(shuí)監(jiān)管行業(yè)誰(shuí)負(fù)責(zé)、誰(shuí)主管市場(chǎng)主體誰(shuí)負(fù)責(zé)、誰(shuí)收費(fèi)誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，進(jìn)一步明確和細(xì)化職責(zé)分工、明晰管理邊界，配套編制涉及住宅小區(qū)綜合管理若干問(wèn)題的業(yè)務(wù)流程和操作指導(dǎo)手冊(cè)，明確發(fā)現(xiàn)渠道、處置要點(diǎn)、操作路徑、時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求等。

2．做實(shí)住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會(huì)議制度。根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，做實(shí)市、區(qū)縣、街鎮(zhèn)三級(jí)住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會(huì)議，推動(dòng)聯(lián)席會(huì)議辦公室常態(tài)化運(yùn)作，明確聯(lián)席會(huì)議工作職責(zé)，完善日常工作制度，及時(shí)牽頭協(xié)調(diào)解決住宅小區(qū)中跨部門(mén)、跨領(lǐng)域問(wèn)題。建立工作評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，完善督促考核和工作評(píng)價(jià)機(jī)制。各區(qū)縣、街鎮(zhèn)要落實(shí)住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會(huì)議日常工作機(jī)構(gòu)、人員和經(jīng)費(fèi)保障措施。市級(jí)層面聯(lián)席會(huì)議每半年召集一次成員單位會(huì)議，研究部署和解決階段性工作問(wèn)題；區(qū)縣層面聯(lián)席會(huì)議每季度召集一次成員單位會(huì)議，研究協(xié)調(diào)本地區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作；街鎮(zhèn)層面每月召集一次住宅小區(qū)綜合管理工作例會(huì)，研究解決本地區(qū)住宅小區(qū)綜合管理的具體問(wèn)題。有條件的地區(qū)，可在社區(qū)、居民區(qū)層面建立住宅小區(qū)綜合管理協(xié)調(diào)機(jī)制，定期研究、協(xié)調(diào)解決本住宅小區(qū)綜合管理問(wèn)題。

3．整合街鎮(zhèn)城市綜合管理機(jī)構(gòu)力量。結(jié)合街鎮(zhèn)城市網(wǎng)格化綜合管理平臺(tái)建設(shè)，建立街鎮(zhèn)城市網(wǎng)格化綜合管理機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)街鎮(zhèn)層面城市綜合管理及住宅小區(qū)綜合管理領(lǐng)域的組織推進(jìn)、協(xié)調(diào)服務(wù)、監(jiān)督考核等工作。對(duì)部分區(qū)域面積較大、常住人口較多、住宅小區(qū)規(guī)模較大（如大型居住社區(qū)）的街鎮(zhèn)，可結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H，探索設(shè)置若干社區(qū)工作站。

4．建立和完善由街鎮(zhèn)牽頭協(xié)調(diào)的住宅小區(qū)綜合治理工作機(jī)制。由街鎮(zhèn)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各專(zhuān)業(yè)管理派出機(jī)構(gòu)，處置轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)綜合管理相關(guān)事務(wù)。結(jié)合本市街鎮(zhèn)黨政機(jī)構(gòu)改革和街鎮(zhèn)基層“強(qiáng)身”，賦予街鎮(zhèn)對(duì)派出機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人的人事任免建議權(quán)，依據(jù)職責(zé)清單和規(guī)定的業(yè)務(wù)流程對(duì)各類(lèi)專(zhuān)業(yè)派出機(jī)構(gòu)落實(shí)法定職責(zé)和處理相關(guān)事務(wù)進(jìn)行督辦，根據(jù)相關(guān)指標(biāo)體系和管理要求，行使考核評(píng)價(jià)權(quán)力。 

5．城市網(wǎng)格化管理模式向住宅小區(qū)延伸覆蓋。在本市住宅小區(qū)中實(shí)施網(wǎng)格化管理，幫助建立長(zhǎng)效常態(tài)的多部門(mén)工作協(xié)同機(jī)制、事前事中事后的持續(xù)跟蹤機(jī)制、全面集中的數(shù)據(jù)共享利用機(jī)制，按照統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施的原則，逐步建設(shè)到位。 

6．健全住宅小區(qū)綜合執(zhí)法模式。拓展城市管理綜合執(zhí)法的范圍內(nèi)容，推動(dòng)城市管理綜合執(zhí)法進(jìn)一步向住宅小區(qū)公共場(chǎng)所拓展，將住宅小區(qū)內(nèi)常見(jiàn)的、不用專(zhuān)業(yè)技術(shù)即可直接認(rèn)定的簡(jiǎn)單執(zhí)法事項(xiàng)，群眾訴求迫切、需要快速查處、相關(guān)部門(mén)缺乏執(zhí)法力量的執(zhí)法事項(xiàng)，以及矛盾突出、涉及多家執(zhí)法主體、需要集中力量實(shí)施查處的執(zhí)法事項(xiàng)，交由城管綜合執(zhí)法部門(mén)實(shí)施，逐步實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)城管綜合執(zhí)法全覆蓋。以聯(lián)動(dòng)聯(lián)勤為方式，進(jìn)一步強(qiáng)化城管綜合執(zhí)法與市場(chǎng)監(jiān)管、治安、交通等專(zhuān)業(yè)執(zhí)法在住宅小區(qū)的協(xié)同配合，形成合力。

7．強(qiáng)化考核督查力度。把問(wèn)題是否及時(shí)有效解決作為考核的重要指標(biāo)，建立以問(wèn)題的及時(shí)發(fā)現(xiàn)和快速處置為核心內(nèi)容的考核指標(biāo)體系和辦法。通過(guò)加強(qiáng)條與條、條與塊的相互監(jiān)督，促進(jìn)市、區(qū)縣、街鎮(zhèn)有關(guān)問(wèn)題的解決。委托社會(huì)機(jī)構(gòu)開(kāi)展第三方測(cè)評(píng)，實(shí)施績(jī)效評(píng)估。進(jìn)一步形成市、區(qū)縣、街鎮(zhèn)分層考核督查機(jī)制，形成由行政監(jiān)察部門(mén)負(fù)責(zé)的跟蹤督辦和問(wèn)責(zé)機(jī)制，形成將考核督查的結(jié)果與相關(guān)部門(mén)績(jī)效掛鉤的獎(jiǎng)懲機(jī)制。

（二）發(fā)揮市場(chǎng)作用，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展

1．完善物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)機(jī)制。

促進(jìn)收費(fèi)公開(kāi)透明。堅(jiān)持市場(chǎng)化方向，按照“按質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符”的原則，引導(dǎo)業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)過(guò)程中，應(yīng)在住宅小區(qū)醒目位置主動(dòng)公示合同約定的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；新建項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)在售樓處醒目位置公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并作為房屋銷(xiāo)售合同的附件。

建立物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)信息發(fā)布機(jī)制。由行業(yè)協(xié)會(huì)或第三方中介機(jī)構(gòu)，根據(jù)不同類(lèi)型住宅小區(qū)實(shí)際情況和人力資源成本構(gòu)成等，定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價(jià)格等信息，供業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商價(jià)格時(shí)參考。

發(fā)揮社會(huì)中介機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)化服務(wù)作用。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)委會(huì)協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有困難的，鼓勵(lì)雙方委托社會(huì)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果最終確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)形成公開(kāi)、公平、公正的物業(yè)服務(wù)價(jià)格形成機(jī)制。

各區(qū)縣結(jié)合本轄區(qū)實(shí)際，對(duì)“售后房”小區(qū)、保障性住房小區(qū)和未成立業(yè)委會(huì)的早期建設(shè)的商品房小區(qū)，建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及相關(guān)事務(wù)的協(xié)商協(xié)調(diào)、指導(dǎo)監(jiān)督和應(yīng)急處置機(jī)制。完善政府扶持政策，各區(qū)縣繼續(xù)對(duì)收不抵支的“售后房”小區(qū)物業(yè)服務(wù)實(shí)行考核達(dá)標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼，至2017年底前，基本實(shí)現(xiàn)“售后房”小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)市場(chǎng)化。

對(duì)酬金制物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式予以支持。在有條件的住宅小區(qū)，支持業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用酬金制物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式，支持業(yè)主樹(shù)立事先計(jì)劃、賬目公開(kāi)、多退少補(bǔ)的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)理念，強(qiáng)化業(yè)主監(jiān)督管理責(zé)任，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高設(shè)備養(yǎng)護(hù)、房屋維修、成本控制等管理服務(wù)水平。

2．研究落實(shí)物業(yè)服務(wù)行業(yè)稅收政策。繼續(xù)落實(shí)好國(guó)家和本市對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的有關(guān)財(cái)稅扶持政策。研究物業(yè)服務(wù)行業(yè)“營(yíng)改增”后各類(lèi)運(yùn)營(yíng)模式的稅收銜接工作。鼓勵(lì)住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)開(kāi)展專(zhuān)業(yè)服務(wù)外包。研究完善業(yè)主自行管理物業(yè)模式的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)票據(jù)管理等配套政策。

3．強(qiáng)化物業(yè)行業(yè)監(jiān)管。

加大物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理力度。細(xì)化各等級(jí)資質(zhì)具體條件，對(duì)企業(yè)人員、物業(yè)項(xiàng)目、管理制度等提出統(tǒng)一的定性和定量審核標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)日常專(zhuān)項(xiàng)檢查。

繼續(xù)完善和推行物業(yè)管理招投標(biāo)制度。在新建住宅小區(qū)項(xiàng)目前期物業(yè)招投標(biāo)全部納入招投標(biāo)平臺(tái)管理的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步將業(yè)主大會(huì)決定公開(kāi)招標(biāo)的，納入招投標(biāo)平臺(tái)管理。進(jìn)一步優(yōu)化招投標(biāo)操作流程，提高招投標(biāo)信息化監(jiān)管水平，逐步將招投標(biāo)具體操作事務(wù)和管理下沉到區(qū)縣房管部門(mén)，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的形成。進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)以及代理工作人員在招投標(biāo)活動(dòng)中的代理行為，提高物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專(zhuān)家針對(duì)投標(biāo)文件響應(yīng)招標(biāo)項(xiàng)目的篩選、甄別、優(yōu)選能力。

加快完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員信用信息管理。優(yōu)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理違規(guī)行為的發(fā)現(xiàn)、處置等流程，加大物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理的誠(chéng)信信息的公開(kāi)力度，并將其納入本市公共信用信息服務(wù)平臺(tái)，并依法面向社會(huì)提供查詢(xún)。

4．推動(dòng)物業(yè)行業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型發(fā)展。充分運(yùn)用市場(chǎng)化手段，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)力量，推動(dòng)企業(yè)的整合、改制、兼并和重組，培育一批具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力、較大規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，逐步形成以示范龍頭企業(yè)為引領(lǐng)，中小企業(yè)協(xié)同發(fā)展的現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)企業(yè)集群。加快培育專(zhuān)業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，引導(dǎo)規(guī)模小的物業(yè)服務(wù)企業(yè)走專(zhuān)業(yè)化發(fā)展道路。探索物業(yè)管理的增值服務(wù)新業(yè)態(tài)和多元發(fā)展新模式。鼓勵(lì)引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)充分發(fā)揮服務(wù)管理優(yōu)勢(shì)，從滿(mǎn)足居民個(gè)性化需求出發(fā)，不斷挖掘潛在市場(chǎng)和商業(yè)機(jī)遇，建立新的商業(yè)模式，延伸服務(wù)鏈條，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)鏈向社區(qū)服務(wù)（包括政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)類(lèi)項(xiàng)目）、現(xiàn)代物流、社區(qū)商務(wù)、房屋租售、居家養(yǎng)老等領(lǐng)域延伸。

5．促進(jìn)本市勞動(dòng)力在物業(yè)行業(yè)就業(yè)。調(diào)整本市勞動(dòng)力和特定人員在物業(yè)行業(yè)的就業(yè)促進(jìn)政策，在適度提高對(duì)吸納特定人員就業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)補(bǔ)貼的基礎(chǔ)上，增加對(duì)上述人員在物業(yè)服務(wù)企業(yè)就業(yè)的個(gè)人補(bǔ)貼，進(jìn)一步提升上述人員在物業(yè)行業(yè)的就業(yè)數(shù)量。

（三）發(fā)揮居民自治和社區(qū)共治作用，增強(qiáng)住宅小區(qū)綜合治理能力

1．進(jìn)一步發(fā)揮居委會(huì)在業(yè)主自治管理中的作用。強(qiáng)化居委會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)組建、換屆、日常運(yùn)作的指導(dǎo)、服務(wù)和監(jiān)督職責(zé)。探索在居委會(huì)設(shè)立物業(yè)環(huán)境專(zhuān)業(yè)委員會(huì)。有條件的居民區(qū)，合法有序推進(jìn)居委會(huì)和業(yè)委會(huì)成員交叉任職。

2．優(yōu)化完善業(yè)主自我管理規(guī)制。完善制度，強(qiáng)化指導(dǎo)、監(jiān)督和服務(wù)，進(jìn)一步規(guī)范業(yè)委會(huì)的日常運(yùn)作；推動(dòng)符合業(yè)委會(huì)成立條件的住宅小區(qū)抓緊成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)。對(duì)尚無(wú)條件成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的，由街鎮(zhèn)牽頭、居委會(huì)加強(qiáng)指導(dǎo)，幫助業(yè)主完善自我管理。對(duì)已成立但矛盾相對(duì)突出、運(yùn)作不規(guī)范的業(yè)委會(huì)，由街鎮(zhèn)、居委會(huì)重點(diǎn)關(guān)注、指導(dǎo)、監(jiān)督，提升業(yè)主自我管理能力。進(jìn)一步積極引導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)依照示范文本，修訂本住宅小區(qū)相關(guān)管理規(guī)約和議事規(guī)則，規(guī)范業(yè)主物業(yè)使用行為，明確違約行為的處置方式和相應(yīng)責(zé)任，由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)委會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取代為履行、代為改正的措施，及時(shí)制止和糾正違法違規(guī)行為。推進(jìn)實(shí)施《上海市文明居住行為規(guī)范》，總結(jié)推廣已有好的經(jīng)驗(yàn)做法，在全市范圍內(nèi)廣泛發(fā)動(dòng)，營(yíng)造氛圍，積極培育和倡導(dǎo)文明居住意識(shí)，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)使用和文明居住行為，促進(jìn)良好的社會(huì)風(fēng)尚形成。

3．建立教育培訓(xùn)長(zhǎng)效機(jī)制。依托現(xiàn)有上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)高技能人才培養(yǎng)基地和上海市房地產(chǎn)學(xué)校、上海市西南工程學(xué)校等培訓(xùn)場(chǎng)地資源，在全市設(shè)立東、西、南、北、中五個(gè)公共實(shí)訓(xùn)基地。基地建設(shè)、場(chǎng)地租金和管理經(jīng)費(fèi)由市、區(qū)縣政府予以支持。逐步調(diào)整場(chǎng)地功能，完善培訓(xùn)項(xiàng)目，改造實(shí)訓(xùn)設(shè)備，提升實(shí)訓(xùn)能級(jí)，至2016年底使五個(gè)實(shí)訓(xùn)基地既全面覆蓋又各有側(cè)重，滿(mǎn)足不同區(qū)域、不同業(yè)務(wù)范圍的行業(yè)、企業(yè)、相關(guān)人員的各類(lèi)培訓(xùn)需求。不斷完善培訓(xùn)大綱和培訓(xùn)教材，增強(qiáng)教育培訓(xùn)的針對(duì)性、操作性和實(shí)效性，切實(shí)幫助業(yè)委會(huì)成員提高自我管理能力，幫助居委會(huì)及相關(guān)管理人員提高指導(dǎo)服務(wù)水平。加大從業(yè)人員崗位培訓(xùn)補(bǔ)貼力度，其中居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、社會(huì)中介機(jī)構(gòu)、房管部門(mén)和街鎮(zhèn)等相關(guān)人員的培訓(xùn)費(fèi)用，由區(qū)縣政府予以解決。

4．建設(shè)住宅小區(qū)基礎(chǔ)信息平臺(tái)。根據(jù)加快建設(shè)全市統(tǒng)一房屋數(shù)據(jù)庫(kù)的安排，加快推進(jìn)“一庫(kù)三系統(tǒng)”建設(shè)，即在利用整合現(xiàn)有商品房、公房等數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，構(gòu)建覆蓋全市統(tǒng)一動(dòng)態(tài)更新的房屋數(shù)據(jù)庫(kù)；建立跨部門(mén)、跨領(lǐng)域的住宅小區(qū)業(yè)務(wù)協(xié)同辦理系統(tǒng)；完善行業(yè)行政監(jiān)管系統(tǒng)功能；拓展住宅小區(qū)綜合服務(wù)系統(tǒng)功能。基礎(chǔ)信息平臺(tái)建設(shè)由市、區(qū)縣政府統(tǒng)一規(guī)劃、分級(jí)建設(shè)，并落實(shí)運(yùn)行維護(hù)資金保障。

5．建立居住領(lǐng)域信用管理制度。建立業(yè)主（使用人）居住領(lǐng)域信用管理制度，將住宅小區(qū)內(nèi)拒不續(xù)籌專(zhuān)項(xiàng)維修資金、違法建設(shè)和破壞房屋承重結(jié)構(gòu)、“群租”、擅自改變房屋使用性質(zhì)、拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等違法違規(guī)違約行為錄入本市公共信用信息服務(wù)平臺(tái)，并依法面向社會(huì)提供查詢(xún)。

6．積極發(fā)揮人民調(diào)解組織作用。完善住宅小區(qū)矛盾化解長(zhǎng)效機(jī)制，人民調(diào)解員調(diào)解住宅小區(qū)糾紛，所需經(jīng)費(fèi)由區(qū)縣和街鎮(zhèn)按有關(guān)規(guī)定予以安排。充實(shí)人民調(diào)解專(zhuān)業(yè)力量，配足調(diào)解人員，提升調(diào)解人員的專(zhuān)業(yè)水平，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)街鎮(zhèn)層面調(diào)解工作的全覆蓋。

7．培育專(zhuān)業(yè)社會(huì)中介組織參與住宅小區(qū)管理事務(wù)。進(jìn)一步發(fā)揮專(zhuān)業(yè)社會(huì)中介組織作用，培育引導(dǎo)專(zhuān)業(yè)社會(huì)中介組織市場(chǎng)，通過(guò)政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的形式，實(shí)行項(xiàng)目化操作，引導(dǎo)其參與業(yè)主大會(huì)組建、業(yè)委會(huì)換屆改選、物業(yè)選聘、維修資金使用、物業(yè)矛盾糾紛化解等住宅小區(qū)事務(wù)。到2017年，全市每個(gè)區(qū)縣培育若干個(gè)專(zhuān)業(yè)社會(huì)中介組織，實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)社會(huì)中介組織參與住宅小區(qū)管理事務(wù)工作，形成專(zhuān)業(yè)社會(huì)中介組織提供公共服務(wù)和解決事項(xiàng)的社區(qū)治理模式。

（四）整合各方資源，解決住宅小區(qū)民生突出問(wèn)題

1．推進(jìn)住宅小區(qū)電力設(shè)施改造和理順供電管理體制。根據(jù)市政府相關(guān)文件規(guī)定，市電力公司負(fù)責(zé)制定改造方案，2017年底全面完成改造工作。市發(fā)展改革委會(huì)同相關(guān)部門(mén)調(diào)整住宅供電配套費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，理順住宅小區(qū)供電管理體制。

2．加快住宅小區(qū)老舊電梯安全評(píng)估和改造更新。制定《住宅小區(qū)老舊電梯安全評(píng)估三年行動(dòng)計(jì)劃》，用3年時(shí)間完成住宅小區(qū)老舊電梯安全評(píng)估，經(jīng)費(fèi)由市政府予以支持。對(duì)接電梯安全評(píng)估結(jié)論，研究明確修理改造更新的資金籌集原則和渠道，制定推進(jìn)住宅小區(qū)老舊電梯修理、改造、更新工作的實(shí)施意見(jiàn)，力爭(zhēng)用5年時(shí)間，基本解決使用年限超過(guò)15年的早期商品房、“售后房”、直管公房和系統(tǒng)公房以及混合型住宅等小區(qū)老舊電梯存在的安全風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。修訂《上海市電梯安全管理辦法》，制訂《住宅小區(qū)電梯安全使用管理實(shí)施細(xì)則》等法規(guī)、文件和標(biāo)準(zhǔn)，建立健全住宅小區(qū)電梯使用安全管理、維護(hù)保養(yǎng)、安全評(píng)估、修理改造更新的長(zhǎng)效機(jī)制。

3．加快住宅小區(qū)老舊消防設(shè)施改造更新。開(kāi)展住宅小區(qū)消防安全整治三年行動(dòng)計(jì)劃，重點(diǎn)改造、更新住宅小區(qū)老舊消防設(shè)施，整治住宅建筑消防通道堵塞、樓道堆物、消防設(shè)施缺損等問(wèn)題。修訂完善住宅小區(qū)消防地方法規(guī)規(guī)章及相關(guān)技術(shù)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。提高新建住宅消防技術(shù)規(guī)范，嚴(yán)格執(zhí)行住宅小區(qū)消防安全技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

4．加快二次供水改造和理順管理體制機(jī)制。新建和存量居民住宅二次供水設(shè)施產(chǎn)權(quán)逐步移交供水企業(yè)，并由供水企業(yè)切實(shí)落實(shí)管養(yǎng)責(zé)任，建立全覆蓋的居民住宅二次供水設(shè)施管養(yǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，真正實(shí)現(xiàn)供水企業(yè)管水到表，確保供水水質(zhì)得到持續(xù)保障。供水企業(yè)接管居民住宅二次供水設(shè)施后，供水企業(yè)承擔(dān)的管養(yǎng)經(jīng)費(fèi)列入供水成本，并納入供水企業(yè)成本規(guī)制、成本監(jiān)審范圍，通過(guò)價(jià)格機(jī)制逐步解決。物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)服務(wù)支出及水泵運(yùn)行電費(fèi)仍按原渠道由業(yè)主承擔(dān)。在水價(jià)調(diào)整到位前，研究過(guò)渡階段的解決措施。2015-2017年，每年完成2000萬(wàn)平方米左右的老舊住宅二次供水改造。

5．加快住宅小區(qū)積水點(diǎn)改造。針對(duì)本市住宅小區(qū)暴雨積水問(wèn)題，區(qū)分類(lèi)別，加以改造。對(duì)由于住宅小區(qū)外圍區(qū)域地勢(shì)較高引起的倒灌，由水務(wù)管理部門(mén)結(jié)合《上海市易積水區(qū)域改造方案》的制訂，分步實(shí)施市政排水管道等設(shè)施的改造。對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的排水管道等設(shè)施不完善的老舊小區(qū)，由區(qū)縣、街鎮(zhèn)牽頭督促，業(yè)委會(huì)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金實(shí)施改造，區(qū)縣政府予以適當(dāng)支持。對(duì)汛期的應(yīng)急排水需求，由水務(wù)（防汛）部門(mén)牽頭，會(huì)同消防、房管等部門(mén)，配合住宅小區(qū)，及時(shí)搶險(xiǎn)處置。2017年底前，基本完成600多個(gè)住宅小區(qū)積水點(diǎn)改造工作。

6．完善住宅質(zhì)量的投訴處理。制訂出臺(tái)本市住宅工程施工質(zhì)量投訴處理辦法，明確住宅工程施工質(zhì)量投訴處理的專(zhuān)職管理部門(mén)，并指定專(zhuān)門(mén)單位負(fù)責(zé)接待和處理調(diào)解住宅工程質(zhì)量投訴。加快研究推行實(shí)行住宅工程施工質(zhì)量保險(xiǎn)辦法。落實(shí)分戶(hù)驗(yàn)收復(fù)核抽檢制度。建立住宅工程保修節(jié)點(diǎn)質(zhì)量評(píng)定制度。修訂完善《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》等法律法規(guī)。

7．加大老舊住宅小區(qū)綠化建設(shè)力度。提高住宅小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)專(zhuān)業(yè)化水平，拓展專(zhuān)業(yè)養(yǎng)護(hù)覆蓋面，妥善處置住宅小區(qū)大樹(shù)遮陽(yáng)擋風(fēng)、損綠毀綠等問(wèn)題，提升老舊住宅小區(qū)綠化布局和綠化品質(zhì)。

8．加大違法建設(shè)、“群租”等頑癥治理力度。繼續(xù)完善違法建設(shè)和破壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變房屋使用性質(zhì)、“群租”等影響房屋使用安全行為的發(fā)現(xiàn)、報(bào)告、勸阻、處置機(jī)制，落實(shí)管理主體相應(yīng)責(zé)任、建立處置工作規(guī)范，有效整合法律、行政、社會(huì)和社區(qū)規(guī)范等資源，整治和消除一批群眾反映強(qiáng)烈、引發(fā)重復(fù)信訪的違法違規(guī)使用房屋的行為。依托物業(yè)服務(wù)企業(yè)和社會(huì)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)開(kāi)展住宅小區(qū)閑置住房的代理經(jīng)租，通過(guò)增加公共租賃住房供應(yīng)保障，從源頭上遏制“群租”現(xiàn)象的蔓延。

9．努力緩解住宅小區(qū)“停車(chē)難”問(wèn)題。結(jié)合區(qū)縣停車(chē)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃編制，制定實(shí)施緩解住宅小區(qū)停車(chē)難專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃。鼓勵(lì)住宅小區(qū)利用閑置地塊、綠地的地下空間新建停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）。針對(duì)停車(chē)矛盾特別突出的住宅小區(qū)，研究選擇合理區(qū)域集中建設(shè)大型停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)），作為周邊住宅小區(qū)的定向停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）。研究制定相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)，鼓勵(lì)有條件的住宅小區(qū)與周邊共享停車(chē)資源、實(shí)施錯(cuò)時(shí)停車(chē)。支持住宅小區(qū)挖潛增建停車(chē)設(shè)施，推廣住宅小區(qū)機(jī)械式停車(chē)。保障新建商品住房和保障性住房配建停車(chē)位的基本供應(yīng)水平，嚴(yán)格貫徹落實(shí)本市有關(guān)新建住宅配置停車(chē)位的最低技術(shù)指標(biāo)要求。修訂調(diào)整相關(guān)法規(guī)在住宅小區(qū)停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）建設(shè)土地獲取、容積率、綠化率等方面的規(guī)定，降低建設(shè)成本。研究設(shè)立停車(chē)設(shè)施建設(shè)專(zhuān)項(xiàng)資金。制定住宅小區(qū)停車(chē)設(shè)施建設(shè)和管理辦法，對(duì)有關(guān)住宅小區(qū)車(chē)位規(guī)劃建設(shè)、產(chǎn)權(quán)登記、交易、收費(fèi)管理、住宅小區(qū)停車(chē)管理規(guī)約等一系列重要事項(xiàng)加以明確。

10．加快解決商品住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金歷史遺留問(wèn)題。對(duì)1996年6月商品住宅維修資金相關(guān)管理制度實(shí)施前，部分商品住宅小區(qū)專(zhuān)項(xiàng)維修資金存在缺失的，對(duì)業(yè)主未交部分，相關(guān)區(qū)縣、街鎮(zhèn)要引導(dǎo)相關(guān)住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)、業(yè)主依據(jù)法規(guī)作出補(bǔ)建決定，參照政策出臺(tái)后的籌集標(biāo)準(zhǔn)，按照“業(yè)主出資為主、政府補(bǔ)貼為輔”的原則，解決商品住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金問(wèn)題。對(duì)1996年6月至2000年底期間，部分商品住宅小區(qū)專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)交未交問(wèn)題，由相關(guān)區(qū)縣負(fù)責(zé)追繳；在相關(guān)住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)做出專(zhuān)項(xiàng)維修資金的補(bǔ)建決定、并已足額籌集的基礎(chǔ)上，對(duì)因企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)確無(wú)法追繳的，由區(qū)縣政府支持代為補(bǔ)建落實(shí)解決。同時(shí)，研究建立專(zhuān)項(xiàng)維修資金日常續(xù)籌機(jī)制，出臺(tái)《上海市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金續(xù)籌的指導(dǎo)辦法》，修訂《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理規(guī)約》（示范文本），指導(dǎo)全市面上住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金續(xù)籌工作，明確住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金再次籌集的相關(guān)情形，并研究對(duì)拒交專(zhuān)項(xiàng)維修資金業(yè)主的制約機(jī)制，鼓勵(lì)在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的同時(shí)予以代收。

11．加快解決“售后房”小區(qū)的“三項(xiàng)維修資金”歷史遺留問(wèn)題。對(duì)原以職工住宅立項(xiàng)的有關(guān)“售后房”小區(qū)公共設(shè)施維修資金不足部分，按初始籌集標(biāo)準(zhǔn)，由市、區(qū)縣政府共同支持解決。在此基礎(chǔ)上，將“售后房”小區(qū)維修資金由三項(xiàng)歸并為一項(xiàng)，使“售后房”小區(qū)維修資金使用管理模式、再次籌集方式與商品房住宅小區(qū)并軌。

三、實(shí)施步驟

依據(jù)“鎖定目標(biāo)，分解任務(wù)，各司其職，突出重點(diǎn)、抓住關(guān)鍵，先易后難、分步實(shí)施、逐一驗(yàn)收”原則，分三階段實(shí)施： 

（一）工作啟動(dòng)階段（2015年上半年）。各責(zé)任部門(mén)和單位按既定分工和原則及目標(biāo)任務(wù)，制定具體方案和操作辦法及相關(guān)政策文件，并組織宣傳、培訓(xùn)工作。各區(qū)縣研究本區(qū)縣實(shí)施意見(jiàn)及步驟，細(xì)化具體措施，全面啟動(dòng)相關(guān)工作。

（二）全面實(shí)施階段（2015年下半年至2017年上半年）。各區(qū)縣和責(zé)任部門(mén)、實(shí)施單位按分工原則、職責(zé)清單和方案、計(jì)劃，全面推進(jìn)加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合治理相關(guān)工作，過(guò)程中加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)和問(wèn)責(zé)督辦。

（三）總結(jié)評(píng)估階段（2017年下半年）。總結(jié)本輪三年行動(dòng)計(jì)劃的經(jīng)驗(yàn)，驗(yàn)收各項(xiàng)既定工作任務(wù)，考核目標(biāo)完成情況，在第三方評(píng)估的基礎(chǔ)上，制定新一輪三年行動(dòng)計(jì)劃。