趙衡

陳芳華

譚慶德

門診問題

如何有效解決小區(qū)安全隱患

門診專家

北京大成（南京）律師事務(wù)所律師　陳芳華

青島大學(xué)法學(xué)院副教授　譚慶德

專家觀點(diǎn)

◇造成小區(qū)安全隱患的原因主要在于小區(qū)物業(yè)缺乏責(zé)任心，業(yè)主委員會(huì)力量尚待加強(qiáng)。

◇有些老舊小區(qū)需要維修改造，根據(jù)相關(guān)規(guī)定可以動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金，但實(shí)際情況卻是業(yè)主幾乎無(wú)法動(dòng)用這筆資金。

◇要加強(qiáng)城市住宅小區(qū)物業(yè)企業(yè)管理，引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，培育物業(yè)管理市場(chǎng)的微觀經(jīng)濟(jì)主體。

◇相關(guān)部門應(yīng)考慮制定相應(yīng)的法律法規(guī)，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，明確規(guī)定業(yè)主、業(yè)委會(huì)及小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)各方的權(quán)利義務(wù)。

小區(qū)樓道亂停亂放自行車，住戶隨意私拉電線，休閑場(chǎng)所運(yùn)動(dòng)器械安裝不牢固……，因小區(qū)安全隱患引發(fā)的各種糾紛，已經(jīng)成為物業(yè)與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間不得不面對(duì)的共同難題。對(duì)此，物業(yè)表示，業(yè)主不配合，物業(yè)很無(wú)奈；而業(yè)主在發(fā)現(xiàn)小區(qū)存在安全隱患告知物業(yè)后，也很難得到解決。那么，是什么造成這種讓各方都深感無(wú)奈的現(xiàn)狀呢？對(duì)于小區(qū)安全隱患問題，如何才能得到徹底解決呢？記者采訪了北京大成（南京）律師事務(wù)所律師陳芳華及青島大學(xué)法學(xué)院副教授譚慶德。

小區(qū)安全隱患有哪些

小區(qū)樓道里堆積的雜物讓不少業(yè)主鬧心，對(duì)此，譚慶德認(rèn)為，這屬于消防方面的安全隱患。從總體來看，小區(qū)安全隱患主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：

第一，消防方面的隱患。像前述樓道堆放雜物，有不少是易燃易爆物品。在不少小區(qū)，道路兩旁都停滿了車，堵塞了消防通道，導(dǎo)致發(fā)生火災(zāi)后消防車進(jìn)不來，火不能及時(shí)被撲滅。多數(shù)小區(qū)雖然有消防栓，樓道內(nèi)也配備滅火器材，但并不完備，如缺乏火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)滅火系統(tǒng)、防煙排煙系統(tǒng)以及應(yīng)急廣播和應(yīng)急照明等配套的安全設(shè)施。此外，隨著電動(dòng)車的普及，有不少住戶喜歡拉長(zhǎng)線給樓下停放的電動(dòng)車充電，亂拉亂扯、露天擺放插座，這些都屬于消防隱患。

第二，人身安全方面的隱患。首先，小區(qū)門禁形同虛設(shè)。很多小區(qū)都設(shè)置了門禁管理系統(tǒng)，進(jìn)入小區(qū)的人需刷門禁卡方能入內(nèi)，但多數(shù)小區(qū)的門禁大開，形同虛設(shè)；即使有小區(qū)要求登記，也只是保安在門衛(wèi)室象征性地登記姓名、電話。其次，大多數(shù)低層住戶的防盜窗往往成為小偷趁夜偷摸攀爬的階梯。再次，雖然小區(qū)內(nèi)一般設(shè)有限速標(biāo)志，但即便車輛超速，也無(wú)人制止。有些小區(qū)機(jī)動(dòng)車道和人行道并不區(qū)分，車輛和行人擠在同一條道上，家有老人和孩子的尤其擔(dān)心。

第三，基本設(shè)施維修管理方面的隱患。許多小區(qū)都有水景景觀，也會(huì)在水景景觀旁邊設(shè)置告示牌，或加裝護(hù)欄，但有些水景景觀的水面幾乎與地面持平，存在安全隱患。此外，現(xiàn)在的小區(qū)大多配有健身器材，這些場(chǎng)所的健身器械，有的老舊需要更換，有的被人為損壞，卻得不到及時(shí)維修，因?yàn)闆]有貼警示告示，導(dǎo)致器械傷人也是隱患之一。

造成安全隱患的主要原因

陳芳華認(rèn)為，造成小區(qū)安全隱患的原因主要在于小區(qū)物業(yè)缺乏責(zé)任心，業(yè)主委員會(huì)（下稱“業(yè)委會(huì)”）力量尚待加強(qiáng)。由于業(yè)主與物業(yè)之間地位不對(duì)等，導(dǎo)致有些物業(yè)亂設(shè)收費(fèi)項(xiàng)目，隨意提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差，安?；靵y治安不好，從而使居民怨聲載道。但目前，我國(guó)大多數(shù)小區(qū)的業(yè)委會(huì)處于渙散狀態(tài)，使得業(yè)主無(wú)力制約物業(yè)行為。目前，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)渙散無(wú)為的原因來自兩個(gè)方面：一方面，從業(yè)委會(huì)的成立來看，《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然規(guī)定了業(yè)委會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，但并無(wú)任何硬性程序規(guī)定。由于小區(qū)業(yè)主松散，使其很難自主產(chǎn)生業(yè)委會(huì)，而由此導(dǎo)致的后果是分散的業(yè)主不可能與物業(yè)進(jìn)行充分、有效的溝通，進(jìn)而不能對(duì)物業(yè)實(shí)施有效的監(jiān)督與制約。另一方面，從業(yè)委會(huì)的存在及發(fā)展來看，業(yè)委會(huì)的運(yùn)轉(zhuǎn)需要自籌活動(dòng)經(jīng)費(fèi)、自建管理制度、自找辦公地點(diǎn)。由于對(duì)業(yè)委會(huì)的成立和運(yùn)轉(zhuǎn)缺乏強(qiáng)制性的相關(guān)規(guī)定，致使我國(guó)絕大多數(shù)小區(qū)都未成立業(yè)委會(huì)，即使少數(shù)小區(qū)已經(jīng)成立了業(yè)委會(huì)，但其運(yùn)轉(zhuǎn)亦處于松散狀態(tài)，難以有效地開展活動(dòng)。

此外，小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金未能真正發(fā)揮應(yīng)有作用，也是導(dǎo)致小區(qū)安全隱患產(chǎn)生的原因。陳芳華認(rèn)為，有些老舊小區(qū)需要維修改造，根據(jù)2008年2月1日施行的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（下稱《辦法》）規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。盡管《辦法》對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行了規(guī)定，但實(shí)際情況卻是業(yè)主幾乎無(wú)法動(dòng)用該筆資金，住宅專項(xiàng)維修資金基本處于閑置狀態(tài)。專項(xiàng)維修資金目前處于“存放有規(guī)定，使用無(wú)監(jiān)管”的狀況。而根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，業(yè)主繳納費(fèi)用后，只有極少情況可以使用該項(xiàng)資金。根據(jù)《辦法》規(guī)定，維修資金可以用于購(gòu)買國(guó)債，但是在很多城市，維修資金由于沒有理財(cái)管理和相關(guān)法律的保障，僅僅按活期存款利息計(jì)息，使得資金不但沒有增值，甚至連本金都可能被挪用。

另?yè)?jù)《辦法》規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)該遵循“業(yè)主決策、政府監(jiān)督”的管理原則，住宅專項(xiàng)維修資金是全體小區(qū)業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)，所有權(quán)和使用權(quán)均屬全體業(yè)主，應(yīng)由業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)收取和管理，以保障廣大業(yè)主的權(quán)益。盡管有些地方的住宅專項(xiàng)維修資金使用管理辦法明確規(guī)定使用維修資金應(yīng)報(bào)業(yè)委會(huì)批準(zhǔn)，但現(xiàn)實(shí)情況卻是：目前全國(guó)有不少小區(qū)還未成立業(yè)委會(huì)，從而喪失了對(duì)維修資金的管理權(quán)利。而按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求，小區(qū)要申請(qǐng)使用住房維修資金，必須要經(jīng)2/3以上業(yè)主同意，有些還要報(bào)主管部門批準(zhǔn)，這也是目前較少使用住宅專項(xiàng)維修資金的一個(gè)重要因素。即使成立了業(yè)委會(huì)，在辦理維修資金支取手續(xù)的過程中，也可能因法規(guī)的不完善出現(xiàn)業(yè)委會(huì)、物業(yè)因“使用人和審批人不分”而導(dǎo)致業(yè)委會(huì)或物業(yè)公司有關(guān)負(fù)責(zé)人侵占住宅專項(xiàng)維修資金的情況，或者出現(xiàn)由于業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司不專業(yè)而導(dǎo)致住宅專項(xiàng)維修資金無(wú)效使用的情況。況且，以業(yè)委會(huì)目前的法律地位，決定了它沒有能力擔(dān)當(dāng)住宅專項(xiàng)維修資金的收取重任。

對(duì)此，譚慶德表示，信息不對(duì)稱也加大了業(yè)主使用專項(xiàng)維修資金的難度。根據(jù)“?？顚Ｓ茫创痹O(shè)賬、核算到戶”的原則，維修項(xiàng)目完成后，業(yè)委會(huì)應(yīng)根據(jù)竣工決算進(jìn)行維修資金的具體分?jǐn)?，并?jì)入各產(chǎn)權(quán)人明細(xì)賬戶中。住宅專項(xiàng)維修資金是屬于業(yè)主的共有資金，但目前這一賬目的管理情況，許多業(yè)主或業(yè)委會(huì)都不知情。部分物業(yè)公司進(jìn)行維修的時(shí)候，也很少公布維修所需的實(shí)際價(jià)格，業(yè)主也沒有一個(gè)完整渠道獲知自己的維修資金使用了多少。

如何有效解決小區(qū)安全隱患問題

譚慶德認(rèn)為，徹底解決小區(qū)安全隱患首先需要提高小區(qū)物業(yè)的責(zé)任心，相關(guān)部門應(yīng)通過組織各種學(xué)習(xí)、宣傳以提高各有關(guān)人員思想認(rèn)識(shí)。在小區(qū)管理方面要加強(qiáng)監(jiān)督，經(jīng)常檢查其是否在消防通道上設(shè)置禁止停車的標(biāo)志，是否配備齊全應(yīng)有的消防設(shè)施，注意消防通道是否順暢，看火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)滅火系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、防煙排煙系統(tǒng)以及應(yīng)急廣播和應(yīng)急照明等安全設(shè)施是否完善。建筑高度超過100米的高層建筑，要建立避難層，這是為消防安全專門設(shè)置的供人們疏散避難的樓層，通過避難層的防煙樓梯應(yīng)在避難層分隔、同層錯(cuò)位或上下層斷開，但人員均必須經(jīng)避難層方能上下，使得人們遇到危險(xiǎn)時(shí)能夠安全逃生。譚慶德認(rèn)為，小區(qū)的公共安全隱患，在很大程度上與小區(qū)的規(guī)劃有關(guān)，凡事預(yù)則立，因此要多在小區(qū)規(guī)劃時(shí)就做好人車分流等工作。另外，小區(qū)內(nèi)的限速標(biāo)志要加以明確提示，保安應(yīng)該對(duì)這方面加強(qiáng)管理；對(duì)小區(qū)的基本設(shè)施應(yīng)及時(shí)維護(hù)，在下雨時(shí)，容易滑倒的地方設(shè)防滑墊，健身器材損壞的應(yīng)及時(shí)更換；小區(qū)內(nèi)的小池塘應(yīng)加設(shè)欄桿；保安在晚上應(yīng)加強(qiáng)巡邏等等。另外，小區(qū)物業(yè)要對(duì)業(yè)主加強(qiáng)安全方面的宣傳，使人們認(rèn)識(shí)到安全的重要性并提高自身的修養(yǎng)素質(zhì)，嚴(yán)格做到消防通道不停車，車輛進(jìn)出小區(qū)要慢行，經(jīng)過小區(qū)內(nèi)幼兒園的時(shí)候要注意避讓學(xué)生，等等。

陳芳華認(rèn)為，當(dāng)前，要加強(qiáng)城市住宅小區(qū)物業(yè)企業(yè)管理，引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，培育物業(yè)管理市場(chǎng)的微觀經(jīng)濟(jì)主體。缺乏競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、物業(yè)管理市場(chǎng)體系尚未真正建立起來，是當(dāng)前城市住宅小區(qū)物業(yè)管理成效差的重要原因。因此，解決物業(yè)管理領(lǐng)域的亂象，最根本的就是在完善法規(guī)的前提下，改變市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度不夠的現(xiàn)狀，以競(jìng)爭(zhēng)促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量提高?？梢钥紤]推行物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)評(píng)審制度，提高物業(yè)管理企業(yè)的準(zhǔn)入門檻，例如對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行資格認(rèn)證管理、對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行定期考評(píng)。引進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，明確物業(yè)管理招投標(biāo)的基本要求和操作程序，以使參與者有章可循。

除了加強(qiáng)管理，相關(guān)部門還應(yīng)考慮完善相應(yīng)的法律法規(guī)，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，明確規(guī)定業(yè)主、業(yè)委會(huì)及小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)各方權(quán)利義務(wù)。盡快完善我國(guó)物業(yè)管理法律體系，是理順目前物業(yè)管理領(lǐng)域各種關(guān)系、處理好各種糾紛的根本途徑。陳芳華建議：第一，涉及物業(yè)管理的法律法規(guī)應(yīng)由國(guó)家直接立法。第二，在涉及物業(yè)管理領(lǐng)域的一系列法律法規(guī)中，應(yīng)對(duì)住宅小區(qū)管理中房地產(chǎn)開發(fā)商的權(quán)限、業(yè)主的權(quán)益、業(yè)委會(huì)的成立及運(yùn)作、物業(yè)管理公司的責(zé)任與義務(wù)等問題作出明確界定。第三，要尊重業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方的意思自治，在相關(guān)法規(guī)的調(diào)整下，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)最終須依據(jù)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，在合同法的框架下厘清業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。唯有如此，小區(qū)物業(yè)管理才能走上健康發(fā)展的軌道。