物業(yè)管理常識性問答

問:

1、 業(yè)主委員會依法如何產(chǎn)生？

答：住宅區(qū)入住率達(dá)到百分之五十以上或自第一個(gè)業(yè)主入伙之日起滿兩 年的，開發(fā)建設(shè)單位或其委托的單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知區(qū)住宅主管部門，區(qū)住宅主管部門應(yīng)在接到告知之日 起六個(gè)月內(nèi)召集第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)助召集業(yè)主大會。

分期開發(fā)的住宅區(qū)，經(jīng)已入住的過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主申請，區(qū)住宅主管部門可以召集臨時(shí)業(yè)主大會，在分期開發(fā)期間成立臨時(shí)業(yè)主委員會。臨時(shí)業(yè)主委員會的權(quán)利、義務(wù)與業(yè)主委 員會的權(quán)利、義務(wù)相同。

問：

2、 業(yè)主委員會的成員必須是業(yè)主嗎？

答：業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會主任、副主任由 業(yè)主委員會在其委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會可聘請派出所、居民委員會等有關(guān)單位的人員擔(dān)任業(yè)主委員會委員。業(yè)主委員會聘請執(zhí)行秘書一至二名，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會日常事務(wù)。

問：

3、業(yè)主委員會有哪些職權(quán)？

答： （一）召集和主持業(yè)主大會；

（二）審議決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用；

（三）采取公開招標(biāo)方式聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，并與其訂立、變更或解除委托管理合同；

（四）審議物業(yè)管理公司制訂的對本住宅區(qū)的年度管理計(jì)劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項(xiàng)目；

（五）審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（六）監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。

問：

3、 開發(fā)商有權(quán)單方指定物業(yè)管理公司嗎？

答：住宅區(qū)開始入住后兩年內(nèi)，開發(fā)建設(shè)單位自行或者委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理；業(yè)主委員會在此期間成立的，業(yè)主委員會應(yīng)與開發(fā)建設(shè)單位簽訂委托管理合同，并行使本條例規(guī)定的各項(xiàng)職責(zé)，但不得終止委托管理合同；開始入住兩年后，業(yè)主委員會應(yīng)依本條例規(guī)定聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)物業(yè)進(jìn)行管理，原開發(fā)建設(shè)單位在同等條件下可以優(yōu)先承包管理。

在住宅區(qū)開始入住兩年后業(yè)主委員會仍未成立的，由開發(fā)建設(shè)單位自行或委托物業(yè)管理公司繼續(xù)管理。

問：

5、開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交哪些建設(shè)施工資料？

答：（一）住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

（三）下管網(wǎng)竣工圖；

（四）其他必要的資料。

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按規(guī)劃或合同的約定完成住宅區(qū)相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)。

問：

6、房屋的維修責(zé)任是如何劃分的？

答：（一）室內(nèi)部分，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修；

（二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯 、機(jī)電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋本體公用設(shè)施，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修，其費(fèi)用從住宅維修基金中支出。

（三）住宅維修基金由業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)?，分期繳納，由住宅區(qū)管理處以房屋本體為單位設(shè)立專帳代管，用于房屋本體公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，不得挪作他用。

問：

7、什么是公共設(shè)施專用基金，該基金如何管理使用？

答：開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在住宅區(qū)移交時(shí)，按住宅區(qū)除地價(jià)以外的建設(shè) 總投資百分之二的比例，一次性向業(yè)主委員會劃撥住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金。公用設(shè)施專用基金用于購買管理用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程項(xiàng)目。

公用設(shè)施專用基金由區(qū)住宅主管部門設(shè)立專帳管理。區(qū)住宅主管部門對業(yè)主委員會正常使用公用設(shè)施專用基金不得干涉。

問：

8、《中山市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定普通商品住宅保潔服務(wù)應(yīng)到什么標(biāo)準(zhǔn)？

答：中山市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定普通商品住宅保潔服務(wù)范圍為：小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)，業(yè)主戶門以外；服務(wù)內(nèi)容為：（1）有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍；（2）設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、桶及垃圾進(jìn)行管理；（3）每日對保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物；（4）對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進(jìn)行一周一次清掃；（5）按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；（6）在雨、雪天氣應(yīng)及時(shí)對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。（7）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，應(yīng)迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗和消毒，加強(qiáng)對業(yè)主的宣傳維持正常的生活秩序。

問:

9、物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護(hù)服務(wù)方面承擔(dān)何種職責(zé)？是否應(yīng)對業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)？

   答：物業(yè)管理企業(yè)在公共秩序維護(hù)的主要職責(zé)是公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管，包括：（1）相對封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值班，危及人身安全儲有明顯標(biāo)志和防范措施；（2）維護(hù)交通秩序：包括對機(jī)動車輛和非機(jī)動車輛的行駛方向、速度、臨時(shí)停車位置進(jìn)行管理，保持車輛行駛通暢；（3）看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、、花、草、樹木、果實(shí)等；（4）夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計(jì)劃、有記錄；（5）有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；發(fā)生時(shí)，應(yīng)立即采取措施，并及時(shí)報(bào)警和配合公安部門進(jìn)行處理。物業(yè)管理企業(yè)原策上不對業(yè)主人身和戶內(nèi)財(cái)產(chǎn)負(fù)有看護(hù)責(zé)任，但物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，導(dǎo)致業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)受到損失的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

問:

10、物業(yè)管理企業(yè)是否可以將物業(yè)管理的專項(xiàng)服務(wù)委托專業(yè)公司？

答：可以，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一管理。物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)（比如保潔、綠化、電梯維護(hù)等）委托給保潔公司、綠化公司、電梯公司等專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)以并委托給他人。

問:

11、物業(yè)管理企業(yè)在履行合同義務(wù)時(shí)，是否有權(quán)對違反業(yè)主（臨時(shí)）公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進(jìn)行制止？

答：是。物業(yè)管理企業(yè)按照業(yè)主（臨時(shí)）公約的規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同的授權(quán)，有權(quán)要求業(yè)主配合物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)，對業(yè)主違反業(yè)主（臨時(shí)）公約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為進(jìn)行勸阻、制止或按業(yè)主大會、業(yè)主委員會的授權(quán)采取其他處理措施。

問:

12、車輛停放時(shí)停車人享有什么權(quán)利？應(yīng)遵守什么規(guī)定？

答：車輛停放時(shí)停車人有權(quán)按照停車管理協(xié)議的約定向收停車管理服務(wù)。同時(shí)停車人應(yīng)遵守停車管理制度，交納停車管理服務(wù)費(fèi)用，在指定的區(qū)域停放車輛，停放車輛不能占用、堵塞消防通道和消防設(shè)施等。

問:

13、經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)如何交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)？

答：目前，按照〈〈廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例〉〉建設(shè)部第33號令〈城市新建住宅小區(qū)管理辦法〉及地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)。經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用分為兩部分：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和電梯水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)，電梯水泵的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)按建筑面積分?jǐn)傆?jì)算。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用于公共區(qū)域的保潔、保安、小區(qū)綠地養(yǎng)護(hù)、化糞池清掏、小區(qū)的日常管理、房屋及小區(qū)共用部位公用設(shè)施設(shè)備的小修。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2.0元/平方米.月（綠化率30%以下），1.0元/平方米.月（綠化率30%以上）。有電梯和水泵的住宅，需加收電梯水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)。

問:

14、普通住宅如何交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)？

答：目前，按照省物價(jià)局、建設(shè)廳〈〈關(guān)于貫徹實(shí)施國家發(fā)展改革委、建設(shè)部〈物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法〉的通知〉〉及〈〈中山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法〉〉（中價(jià)〔2005〕57號），普通住宅的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)分為兩部分：一、住戶個(gè)人交費(fèi)項(xiàng)目1. 裝修房屋垃圾外運(yùn)費(fèi)2. 保潔費(fèi)3. 保安費(fèi)4. 各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)5. 車輛存車費(fèi)（自行車、三輪車、兩輪摩托車、三輪摩托車）6. 機(jī)動車存車費(fèi)；二、 產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)項(xiàng)目1. 綠化費(fèi)2. 化糞池清掏費(fèi)3. 管理費(fèi)4. 小修費(fèi)5. 中修費(fèi)6. 大修費(fèi)7. 小區(qū)共用設(shè)施維修費(fèi)8. 電梯費(fèi)、高壓水泵費(fèi)、共用電視天線費(fèi)等。

問:

15、公房、安居房出售后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用怎么交納？

答：公房、安居房出售后，保潔、保安等使用人交費(fèi)項(xiàng)目由購房人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)項(xiàng)目包括綠化、管理、公共設(shè)施維護(hù)、化糞池清掏費(fèi)用、電梯、水泵等，公房由原售房單位承擔(dān)，安居房由職工所在單位承擔(dān)。

問:

16、高檔住宅、非住宅類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)如何確定？

答：高檔住宅、非住宅類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)采取市場調(diào)節(jié)價(jià)的定價(jià)形式。在業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立前，按房屋買賣合同（或物業(yè)管理公約、房屋使用維護(hù)管理公約）約定的價(jià)格收取費(fèi)用；業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商定價(jià)。

問:

17、交了住宅專項(xiàng)維修資金，還用在交大中修費(fèi)嗎？

答：交了住宅專項(xiàng)維修資金后，不再交納房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修費(fèi)用。

問:

18、自用部位、自用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用怎么交？

答：自用部位、自用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用可以按年（季度、月）交給物業(yè)管理企業(yè)，也可以發(fā)生時(shí)再交納。

問:

19、出租房屋時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由誰來交納？

答：出租房屋時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交費(fèi)義務(wù)為業(yè)主，如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

問:

20、開發(fā)企業(yè)已竣工但未出售的物業(yè)是否應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用？

答：開發(fā)企業(yè)已竣工但尚未出售的物業(yè)應(yīng)全額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

問:

21、公房上市后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用如何交納？

答：公房上市后，原有產(chǎn)權(quán)單位不再承擔(dān)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由房屋購買人承擔(dān)。

問:

22：電梯費(fèi)用如何交納？首層要交電梯費(fèi)嗎？

答：電梯費(fèi)用由樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按建筑面積比例分?jǐn)?，首層住戶也要交納電梯費(fèi)用，業(yè)主大會另有決議以及業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)另有約定的，從其約定。

問:

23、物業(yè)管理企業(yè)收取停車管理費(fèi)的，在停車管理中應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任？

答：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)負(fù)責(zé)停車秩序的維護(hù)，具體包括：有機(jī)動車、非機(jī)動車管理制度和管理方案；對進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動車輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行；保證停車有序，只提供場地不負(fù)責(zé)保管。（24小事設(shè)專人看管；長期存放的，應(yīng)簽訂存車協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。

問:

24、裝修時(shí)也是否要交納裝修押金和裝修服務(wù)費(fèi)？

答：裝修時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照裝修服務(wù)協(xié)議繳納裝修押金和裝修服務(wù)費(fèi)。對于裝修押金，業(yè)主裝修工程完工后，沒有違反協(xié)議的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)退還押金。物業(yè)管理公司收取裝修服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)承擔(dān)以下義務(wù)：有健全的裝修管理服務(wù)制度；查驗(yàn)業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項(xiàng)；裝修期間，對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡視與檢查，嚴(yán)格治安、消防和房屋安全管理；對進(jìn)出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證管理，調(diào)節(jié)因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進(jìn)行處理，問題嚴(yán)重的包行政管理部門；及時(shí)清運(yùn)裝修垃圾，集中堆放時(shí)間不得超過三天。

問:

25、因開發(fā)遺留問題可以拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)嗎？

答：不可以。開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的法律問題，而物業(yè)管理費(fèi)用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問題，二者不能混淆。業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔(dān)違約責(zé)任。對于開發(fā)遺留問題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位通過協(xié)商或訴訟解決糾紛。

問:

26、業(yè)主或業(yè)主大會是否可以聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)費(fèi)用進(jìn)行審計(jì)？

答：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行包干制的，業(yè)主大會主要對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，不對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行審計(jì)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行酬金制的，業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)可以在合同中約定對物業(yè)服務(wù)支出或成本進(jìn)行審計(jì)。審計(jì)機(jī)構(gòu)由雙方共同委托，審計(jì)費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)，審計(jì)結(jié)果對雙方都有約束力。

 問:

27、建立專項(xiàng)維修資金的法律依據(jù)是什么？

答：《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。”“專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。”

問:

28、專項(xiàng)維修資金的用途是什么？

答：專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的保修期滿后的維修工程，即除日常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)以外的中修、大修以及更新、改造工程。

問:

29、誰應(yīng)交納商品住宅專項(xiàng)維修資金？

答：凡是1999年 1月 1日以后簽訂商品住宅（包括經(jīng)濟(jì)適用住房，與住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅等）房屋買賣合同的購房人均應(yīng)交納。此外將商品住宅轉(zhuǎn)為租賃、經(jīng)營或自用的開發(fā)商也應(yīng)交納專項(xiàng)維修資金。

問:

30、不交納專項(xiàng)維修資金的怎么辦？

答：不繳納專項(xiàng)維修資金的，房地產(chǎn)管理部門將不予辦理其立契過戶手續(xù)和權(quán)屬登記手續(xù)。

問:

31、業(yè)主交納專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)是什么？

答：商品住宅（異產(chǎn)毗連型）的專項(xiàng)維修資金按房屋買賣合同中表明的購房款的2%交納（實(shí)測面積后有變化的以結(jié)算價(jià)款為準(zhǔn)）。此外，非異產(chǎn)毗連住宅專項(xiàng)維修資金由購房者按購房款1%的比例交納。

問:

32、業(yè)主買房時(shí)是歸集起來的維修資金由誰代為管理？

答：商品住宅專項(xiàng)維修資金是屬于業(yè)主所有的，在業(yè)主委員會成立前由市小區(qū)辦負(fù)責(zé)代管，并存入市財(cái)政部門指定的維修資金專用銀行賬戶，保證專戶存儲、?？顚Ｓ?。根據(jù)國家規(guī)定，維修資金在代管期間按活期存款利率計(jì)息。

問:

33、小區(qū)里公有住房建立過專項(xiàng)維修資金嗎？

答：公有住房售后維修資金由售房單位負(fù)責(zé)歸集并存至市住房資金管理中心系統(tǒng)，由市中心出具交存證明。公有住房出售后，其住宅區(qū)成立業(yè)主委員會的，經(jīng)業(yè)委會申請，原代收（售房）單位應(yīng)將維修資金移交給業(yè)委會管理，市住房資金管理中心負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。

問:

34、專項(xiàng)維修資金何時(shí)能劃回到小區(qū)進(jìn)行管理與使用？

答：業(yè)委會成立后，市小區(qū)辦應(yīng)將維修資金劃轉(zhuǎn)給業(yè)主委員會統(tǒng)一管理，業(yè)主委員會代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主在指定銀行系統(tǒng)（以下簡稱經(jīng)辦行）開戶存儲。經(jīng)業(yè)主大會決議，業(yè)委會應(yīng)委托物業(yè)管理企業(yè)代為管理，并由業(yè)委會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《維修資金委托代管協(xié)議》，明確雙方權(quán)利和義務(wù)。按照“專戶存儲，?？顚Ｓ?，按幢設(shè)帳，核算到戶”的原則進(jìn)行管理。

問:

35、維修資金的支取使用程序是什么？

答：總體來說維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循“年度普算--制定維修計(jì)劃--編制工程預(yù)算--批準(zhǔn)預(yù)算--委托施工--工程驗(yàn)收--分?jǐn)傎M(fèi)用與支取資金--公布賬目”的程序。

問:

36、支用維修資金時(shí)按什么原則分?jǐn)傎M(fèi)用？

答：住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備須進(jìn)行維修工程的，屬人為損壞的，有責(zé)任人承擔(dān)費(fèi)用，不得使用維修資金。其他按照受益人（業(yè)主）原則分?jǐn)偸褂镁S修資金。

問:

37、支用維修資金時(shí)按什么原則分?jǐn)傎M(fèi)用？

答：如業(yè)主維修資金不足首次歸集額的30%時(shí)，業(yè)委會應(yīng)提議續(xù)籌。籌集的標(biāo)準(zhǔn)和具體辦法由業(yè)主大會決定，續(xù)籌金額一般按業(yè)主所擁有的建筑面積分?jǐn)?，由業(yè)主直接交存到經(jīng)辦行，計(jì)入業(yè)委會賬戶和業(yè)主明細(xì)戶。

 問:

38、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施能否改變用途？確需改變用途的，如何辦理？

答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，是滿足業(yè)主正常的生活、工作需求所必須的，不得擅自改變用途。如擅自將小區(qū)內(nèi)的學(xué)校改為娛樂場所、綠地改成商業(yè)設(shè)施等做法都是不被允許的。業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù)，并告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理相關(guān)手續(xù)。

問:

39、因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主、物業(yè)公司或其他單位需臨時(shí)占用、挖掘道路和場地怎么辦？

答：因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主或其他單位確需臨時(shí)占用、挖掘道路和場地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路和場地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會同意，或者按照事先制定的預(yù)案進(jìn)行處理。

問:

40、業(yè)主、物業(yè)公司能否擅自占用物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備？

答：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是全體業(yè)主共有，業(yè)主和物業(yè)公司都不能擅自占用。如需占用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理公司同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

問:

41、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)能否利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營？

答：業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營。如需經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益主要用于補(bǔ)充納入住宅專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

問:

42、能否在房屋樓頂架設(shè)廣告牌?

答：一幢樓內(nèi)有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人的，如無特殊約定，樓頂是共用部位，屬于全體業(yè)主共有。如需在小區(qū)樓頂上架設(shè)廣告牌，應(yīng)征得業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意后，依法辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益主要用于補(bǔ)充住宅專用維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

問:

43、業(yè)主能否不按規(guī)定或約定封閉陽臺、安裝防護(hù)欄或搭建陽光棚？

答：封閉陽臺、安裝防護(hù)欄或搭建陽光棚等行為看似是業(yè)主自家的事，但是會影響小區(qū)的環(huán)境和整體外觀。一個(gè)環(huán)境整潔優(yōu)美的小區(qū)不僅使居住其中的業(yè)主感到舒適，而且能起到提升物業(yè)品質(zhì)、使其保值增值的作用。為了維護(hù)公共安全和公眾利益，業(yè)主封閉陽臺、安裝防護(hù)欄或搭建陽光棚時(shí)，都應(yīng)遵守《業(yè)主（臨時(shí)）公約》和小區(qū)有關(guān)規(guī)章制度的規(guī)定。

問:

44、鄰居占用了公共樓道怎么辦？

答：公共樓道屬于共用部位，鄰居占用了公共樓道就是侵犯了相鄰業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)可以要求其停止占用；造成共用部位損壞的，還可以要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。

問:

45、物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設(shè)施設(shè)備由誰負(fù)責(zé)維護(hù)？

答：物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設(shè)施設(shè)備屬供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)服務(wù)單位所有，由供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)服務(wù)單位委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)。

問:

46、物業(yè)管理公司需要入戶維修，業(yè)主是否應(yīng)該配合？

答：小區(qū)內(nèi)房屋結(jié)構(gòu)相連，供水、供電、供氣、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)具有系統(tǒng)性等特點(diǎn)，致使物業(yè)局部安全隱患不僅會業(yè)主、使用人，還會影響到相鄰的業(yè)主，甚至整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的安全和正常使用。即物業(yè)安全隱患往往會影響到公共利益和他人合法權(quán)益。因此，物業(yè)管理企業(yè)需要進(jìn)行入戶維修時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合。

問:

47、業(yè)主不履行維修責(zé)任，造成損失的，是否需要賠償？

答：由于業(yè)主不履行維修責(zé)任，致使房屋及附屬設(shè)施已經(jīng)或者可能危害毗連設(shè)施安全及公共安全的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會可授權(quán)物業(yè)管理公司進(jìn)行修繕，其費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。造成損失的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償。

問:

48、小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施損壞，維修費(fèi)用該由誰承擔(dān)？

答：如果是人為造成小區(qū)公用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。如果責(zé)任不明確的，維修費(fèi)用應(yīng)該由全體業(yè)主按所擁有的建筑面積比例分擔(dān)。

問:

49、為什么要規(guī)范房屋裝飾裝修行為？

答：我國住宅房屋多數(shù)屬于集合式樓房。在住宅小區(qū)中，住宅單體間存在共用部位，如主體結(jié)構(gòu)承重部位；單幢樓或小區(qū)內(nèi)有共用設(shè)施設(shè)備，如電梯、水、暖、照明、消防等設(shè)施設(shè)備。不當(dāng)?shù)难b飾裝修會導(dǎo)致結(jié)構(gòu)安全和裝修人自身的生命財(cái)產(chǎn)安全，還會影響到整幢樓、整個(gè)小區(qū)的正常生活秩序。為了維護(hù)公共安全和公眾利益，需要對房屋裝飾裝修行為進(jìn)行規(guī)范，因此，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

問:

50、業(yè)主裝飾裝修房屋，需要事先告知物業(yè)管理企業(yè)嗎？

答：裝飾裝修房屋是業(yè)主的權(quán)利，但這一權(quán)力的行使應(yīng)以不損害他人利益和社會公共利益為前提。在一個(gè)存在多業(yè)主的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主裝飾裝修房屋的行為有可能會對其他業(yè)主造成影響。如裝修噪音影響相鄰業(yè)主生活和休息、破壞房屋承重結(jié)構(gòu)會對其他業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全構(gòu)成威脅等。同時(shí)，物業(yè)管理公司有義務(wù)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定對物業(yè)進(jìn)行管理，而對物業(yè)及其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、功能、使用等情況的了解是完成這一義務(wù)的前提。因此，業(yè)主裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理公司。

問:

51、業(yè)主裝飾裝修房屋，需要與物業(yè)管理企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議嗎？

答：業(yè)主應(yīng)當(dāng)在裝飾裝修房屋前與物業(yè)管理企業(yè)簽訂住宅內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容，裝飾裝修工程的實(shí)施期限，允許施工的時(shí)間，廢棄物的清運(yùn)與處置，住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求，禁止行為和注意事項(xiàng)，管理服務(wù)費(fèi)用，違約責(zé)任等。

問:

52、住宅室內(nèi)裝飾裝修禁止行為有哪些？

答：按照建設(shè)部第110令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為：（1）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；（2）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房；（3）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；（4）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；（5）未經(jīng)批準(zhǔn)，不得搭建建筑物、構(gòu)筑物；改變住宅外立面，在非承重墻上開門、窗；拆改供暖管道和設(shè)施；拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。（6）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。

問:

53、業(yè)主裝飾裝修房屋過程中，物業(yè)管理企業(yè)能否進(jìn)行入戶檢查？

答：業(yè)主裝飾裝修房屋過程中，直至裝修結(jié)束后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場檢查，對違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的予以制止；情節(jié)嚴(yán)重的，及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。

問:

54、住宅室內(nèi)裝飾裝修的施工時(shí)間如何規(guī)定？

答：按照市建委、市規(guī)委、市國土房管局《關(guān)于加強(qiáng)新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理若干規(guī)定(試行)》每日12時(shí)至14時(shí)，18時(shí)至次日8時(shí)，不得從事敲、鑿、刨、鉆等產(chǎn)生噪聲的裝飾裝修活動。

問:

55、應(yīng)如何處理住宅室內(nèi)裝飾裝修垃圾？

答：住宅室內(nèi)裝飾裝修所形成的各種廢棄物，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理企業(yè)指定的位置、方式和時(shí)間進(jìn)行堆放和清運(yùn)。嚴(yán)禁從樓上向地面或者垃圾道、下水道拋棄廢棄物。

問:

  56、住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的保修期有多長時(shí)間？

答：在正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期為二年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為五年。保修期自住宅室內(nèi)裝飾裝修工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。