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一、客戶服務類 1、為什么物業(yè)管理公司一次性收取半年/一年的物業(yè)管理費？ 答：由于本小區(qū)客戶群特點，大部分業(yè)主事務繁忙，因此可能出現(xiàn)物業(yè)服務費交費不及時的現(xiàn)象；而我們也會將大部分精力用于催繳費用上（因為物業(yè)管理費是保證物業(yè)公司正常運轉(zhuǎn)的先決條件），這勢必就會影響到我們對您和其他方面的服務質(zhì)量。如按年度收取物業(yè)管理費，物業(yè)公司可將全部精力投入到對客戶服務中，在資金運轉(zhuǎn)上無后顧之憂。 2、從什么時間開始計收我的物業(yè)管理費 答：按約定日期辦理收樓手續(xù)的，從辦理收樓手續(xù)之日起開始計算；未按收樓手續(xù)約定日期拖延收樓手續(xù)的，以開發(fā)商發(fā)給業(yè)主的“收樓通知書”上標明的交房時間的次月開始計收物業(yè)管理費。 3、以什么面積收取我的物業(yè)管理費？ 答：房產(chǎn)證未辦理以前,以商品房買賣合同上的銷售面積為準；房產(chǎn)證辦理以后，以實測后的建筑面積收取物業(yè)管理費。 4、我入住時要繳納購房契稅和專項維修資金嗎？ 答：按雙方簽署的商品房預售合同中的條款執(zhí)行。 5、我入住時應該簽訂什么協(xié)議或文件？ 答：入住時您應簽訂《前期物業(yè)服務協(xié)議》、《臨時管理規(guī)約》、《樓宇查驗表》、《業(yè)主信息登記表》、等資料。 6、我們?nèi)绾沃牢飿I(yè)管理費都花在什么地方了？ 答：物業(yè)管理費主要用在小區(qū)內(nèi)各公共設施設備(電梯、消防監(jiān)控、供水供電設備)的日常養(yǎng)護、維修及公共清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化的維護等方面。 7、業(yè)主有權審查物業(yè)管理企業(yè)的收支嗎？ 答：沒有。只有業(yè)主委員會可以請有關審計部門進行審計。因為一般的業(yè)主不具備專業(yè)的財務知識，即使是專業(yè)財務人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。如果每個業(yè)主都可以濫用自己的查賬權，這樣只能嚴重干擾管理公司的正常運作。 8、裝修需交哪些費用？ 答：A、裝修押金：元； B、裝修垃圾清運費：元/平方； C、出入證工本費：元/個。 9、為什么要交專項維修資金？它的使用、續(xù)籌的程序怎樣的？ 答：根據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及當?shù)赜嘘P物業(yè)維修資金之相關規(guī)定，業(yè)主需要交納物業(yè)維修資金。新建居住小區(qū)商品住宅銷售時，購房者應當按購房款2%—3%的比例向售房單位繳納維修資金。資金用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。維修資金的使用，由物業(yè)管理企業(yè)提出年度財務預算，經(jīng)業(yè)主委員會審定后實施。維修資金不足時，經(jīng)業(yè)主委員會決定，按業(yè)主擁有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。商品住宅專項維修資金由房管局代為管理。 10、自行車車停放收費嗎？ 答：不收費。 11、車輛的停放費用都有什么？ 答：車位及其有償使用管理服務費用： A、租用車位：租金和物業(yè)服務費； B、專有車位：物業(yè)服務費； C、公共車位：收占地費。 12、有線電視的繳費方式？ 答：業(yè)主如想開通有線電視，需持有效證件到任意一個有線電視營業(yè)廳辦理相關手續(xù)：需繳納有線電視入戶初裝費及收視費，收費標準最終以有線電視收費部門公布的最新收費標準為準。 13、如果業(yè)主因為某種原因沒有及時繳納物業(yè)管理費，物業(yè)是否有權掐斷住戶的水、電供應？ 答：物業(yè)管理公司沒有權力限制業(yè)主的水、電供應；但有權暫時停止為欠費用戶提供服務。如果是代收代繳卡式收費，則要及時交費或充值，以免自動停水、停電，造成不必要的損失。 14、售樓時的承諾沒有兌現(xiàn)，我可以不交物業(yè)管理費嗎？ 答：不可以。因為物業(yè)管理公司與開發(fā)商是具獨立法人資格的公司，物業(yè)管理費是用于小區(qū)物業(yè)服務的，是物業(yè)公司用于保證和維護小區(qū)物業(yè)服務正常運行的根本。物業(yè)公司可以幫助業(yè)主、物業(yè)使用人按投訴程序向開發(fā)商/有關部門反映投訴，爭取盡早解決，但物業(yè)管理費仍需支付。 15、有的業(yè)主不交物業(yè)管理費，這對我有影響嗎？ 答：有影響。因為物業(yè)服務的實施是需要業(yè)戶交納的物業(yè)管理費來支持的，如果有業(yè)戶不交管理費，勢必會給物業(yè)公司的管理運營經(jīng)費造成影響，也將影響了已交費業(yè)戶的利益，也就是影響了您的利益。 16、物業(yè)管理服務費里面包括了哪些費用？如果沒有包含電梯費用，低層住戶也要交電梯費嗎？ 答：物業(yè)管理服務費包括： 管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；物業(yè)公司辦公費用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。 高層住宅電梯費用是包含在物業(yè)服務費里面的；最低樓層住戶也要交納電梯費用；業(yè)主大會另有決議以及業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)另有約定的，從其約定。 17、小區(qū)的公共照明用電是否需要業(yè)主分攤？應該按什么標準收取？ 答：包含在物業(yè)服務費用里面。 18、收樓時還有許多配套設施，（例如：周邊綠化、車庫、行人通道等）沒有交，是否需全額繳納物業(yè)管理服務費? 答：原則上是要全額繳交的。 19、裝修時為什么要交裝修保證金？是按哪些相關標準收?。?br> 答：根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第一條和物業(yè)公司在具體操作時通過與業(yè)主簽訂協(xié)議，以收取一定的保證金的方式來約定裝修行為。以達到安全施工的目的。具體的收取標準以物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的《裝修管理服務協(xié)議》約定的金額為準。 20、裝修時所產(chǎn)生的垃圾清運費是按什么標準收?。?br> 答：裝修垃圾清運費是按市場調(diào)節(jié)價收取的，清運費標準由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，也可以說是協(xié)商收費。 21、業(yè)主辦理了入伙手續(xù)但沒有入住，也要繳納物業(yè)管理費？ 答：是的，要繳納物業(yè)管理費。因為在法律意義上來講，該單元的所有權已經(jīng)由開發(fā)商移交到了單個的業(yè)主手中，物業(yè)管理公司已經(jīng)為該單位提供了公共性的物業(yè)管理服務（比如設施設備的養(yǎng)護、清潔綠化等服務），所以，您是要交物業(yè)管理費的。 22、已經(jīng)購買了車庫或車位，為什么還要繳納停車費？ 答：嚴格來講是交納場地管理服務費。物業(yè)公司要對車庫或車位進行清潔和維護。 23、物業(yè)管理費如何收繳? 其收費標準及收費方式? 答：于業(yè)主入伙時預收一年的物業(yè)管理費，符合建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》第十九條和而此收費已經(jīng)在《前期物業(yè)服務協(xié)議》中約定。 24、小區(qū)內(nèi)的水景、園林維護如何進行？其保養(yǎng)運行是否額外收費？ 答：水景園林保養(yǎng)運行不額外收費，包含在物業(yè)管理費中。如遇大修則需動用維修資金。 25、物業(yè)管理費是怎樣計算出來的，測算標準是什么？ 答：是依據(jù)國家《前期物業(yè)服務合同》、當?shù)赜嘘P物業(yè)管理服務收費辦法所約定之物業(yè)管理服務內(nèi)容和服務質(zhì)量要求而定出管理費收費標準，其測算標準除依據(jù)以上內(nèi)容，亦參考當?shù)匚飪r水平及物業(yè)管理費收費水平，并根據(jù)與樓盤檔次相匹配之服務需求和服務深度而作出測算并經(jīng)過政府部門最終批核確定。 26、為什么物業(yè)管理費會這么高，是不是日后會隨時變動？ 答：小區(qū)現(xiàn)時管理費收費標準是由政府備案的，目前收費已經(jīng)給業(yè)主打折，后期如調(diào)整，我們會以書面形式通知。 27、為什么我買了房，在小區(qū)內(nèi)不能停車？ 答：小區(qū)內(nèi)的道路為消防通道，機動車輛是不能停放，如果有需要停車，請到售樓中心購買車位。 28、這里的水、電、煤氣費定價是多少？ 答：物業(yè)管理公司將嚴格按照當?shù)卣嘘P水、電、煤氣費定價標準執(zhí)行。 29、業(yè)主家被盜,物業(yè)公司是否一定要賠償？ 答：《物業(yè)管理條例》第47條物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。保安服務內(nèi)容不包含對住戶室內(nèi)財產(chǎn)的安全保衛(wèi)工作。物業(yè)公司收取的保安費僅用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視，并非是對小區(qū)內(nèi)特定的人、財、物予以管理。只要保安服務達到規(guī)定的要求，物業(yè)公司就沒有法律責任。 30、房屋未裝修，入住前是否要交納物業(yè)管理費？ 答：只要房屋已交付，無論業(yè)主是否入住，都要交納物業(yè)管理費。因為物業(yè)公司已經(jīng)開始提供服務。物業(yè)公司并不是為一個或幾個業(yè)主服務，而是為整個小區(qū)提供服務，物業(yè)管理公司與業(yè)主的合同關系是一對整體業(yè)主的合同關系。物業(yè)管理費是用于整個小區(qū)維護保養(yǎng)、維持小區(qū)正常持續(xù)運行所必須的費用，并非物業(yè)公司的經(jīng)營性收入。如果一個或幾個業(yè)主不交物業(yè)管理費，必然導致物業(yè)管理費入不敷出，物業(yè)公司因缺乏資金對小區(qū)的維護管理將難以為繼，導致全體業(yè)主的共同利益受損。 31、我不付裝修垃圾清運費，由裝修公司清走可以嗎？ 答：可以，但業(yè)主需要簽署承諾書及交納保證金，裝修完工后無違規(guī)如在公共區(qū)域堆放垃圾、搬運過程無撒漏等情況則予以退還。 二、物業(yè)服務類 32、物管服務包括哪些內(nèi)容?有無專門的物管手冊給客戶? 答：物業(yè)管理公司在收取了物業(yè)管理費以后，需要按照有關政府法規(guī)與協(xié)議約定的服務內(nèi)容提供服務，主要包括： 1、房屋共用部位的維護和管理； 2、房屋共用設施設備運行的維護和管理； 3、檔案資料的管理； 4、環(huán)境衛(wèi)生的管理； 5、秩序的維護； 6、交通秩序與車輛停放的管理； 7、房屋裝飾裝修的管理； 8、小區(qū)綠化、景觀的管理； 9、各類工程報修并記錄； 10、專人值班、專人接聽電話的服務； 11、對外事務管理。 物管公司向業(yè)主提供《前期物業(yè)服務協(xié)議》、《臨時管理規(guī)約》與《業(yè)業(yè)手冊》和《房屋裝飾裝修服務協(xié)議》等文件資料。 33、物業(yè)客戶服務中心是干什么的？ 答：負責客服工作的策劃；負責入伙手續(xù)、裝修手續(xù)的辦理及資料整理并歸檔；顧客來電、來訪、報修、請修、投訴的受理和跟蹤處理；小區(qū)綜合巡查；物品出入控制；進行客戶走訪和回訪；便民服務的組織與開展；顧客意思的征詢與反饋；顧客的檔案理；客服部的各種文檔輸入工作；客服人員行為的規(guī)范與管理；物業(yè)服務費的催繳工作。 35、因工程質(zhì)量遺留問題，業(yè)主是否可以拒交管理費？ 答：不可以，開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設單位之間的問題，而物業(yè)管理費用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問題，二者不能混淆，業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務費用是違反物業(yè)服務合同的行為，要承擔違約責任。對于開發(fā)遺留問題，業(yè)主應當與建設單位或通過物業(yè)公司代為協(xié)商處理。 37、草坪或其他植物會定期整修嗎？ 答：會按季節(jié)與植物長勢情況定期整修或補栽。 38、房屋有問題找哪個部門？ 答：可以找物業(yè)服務中心，由物業(yè)服務中心受理后根據(jù)約定與開發(fā)商聯(lián)系履行有關房屋保修義務。 39、高層住戶水壓不夠怎么辦？ 答：可以直接向所管轄區(qū)內(nèi)自來水主管部門投訴。 40、物業(yè)公司是否提供周到的家政服務？ 答：根據(jù)物業(yè)管理公司自身條件而定，詳情可在入戶時咨詢物業(yè)公司人員，或留意小區(qū)內(nèi)有償服務公示欄。 42、業(yè)主問：“我不用請裝修公司，自己找散工來做如何？” 答：因為房屋是業(yè)主花費大量收入買來的最有價值的商品，也是業(yè)主財富的積累，為了確保閣下的房屋裝修工程質(zhì)量，建議業(yè)主聘請有資質(zhì)的裝修公司裝修，以免找散工裝修完畢，入住后出現(xiàn)質(zhì)量問題，無法得到保修，同時浪費錢財。 43、業(yè)主問：“我裝修時，搬運裝修材料，是否可以使用電梯？” 答：可以使用電梯，但為了保護好全體業(yè)戶的利益，對于大件物品（超高、超寬）須從樓梯搬運，搬運沙、水泥時必須做好電梯內(nèi)陸面的防護，不得散裝或使用手推車進出電梯，所搬運的裝修材料需做到包裝完整并保證電梯內(nèi)的衛(wèi)生。 44、業(yè)主入住后垃圾怎樣處理？ 答：對于生活垃圾，業(yè)主可以封好袋后放在指定的垃圾桶內(nèi)，裝修垃圾不得投放到垃圾桶內(nèi)，需業(yè)主用袋裝好后并做好封閉，統(tǒng)一放在小區(qū)內(nèi)指定的裝修垃圾點內(nèi)。 45、業(yè)主逾期收樓要承擔哪方面的責任？ 答：在商品房符合買賣合同的交付使用條件后，如因業(yè)主個人原因而不能按期收房的，則業(yè)主需承擔以下責任：1、房屋不因業(yè)主不辦理交付使用手續(xù)而視為未交付，其將在一定期限屆滿后視為已向業(yè)主交付，房屋的風險也將轉(zhuǎn)由業(yè)主承擔。 2、因房屋所發(fā)生的物業(yè)費及物業(yè)費之外所發(fā)生的需由業(yè)主共同分攤的費用（加壓費、電梯費等），等相關費用并不因業(yè)主不收樓而免除。 48、小區(qū)以后是否會實行人車分流？ 答：小區(qū)不會實行人車分流，因為面積較小。 49、車輛停放時，車主享有什么樣的權利？假如車輛丟失，物業(yè)管理公司應該承擔什么樣的責任？ 答：車主享有車輛停放，及對物業(yè)人員服務態(tài)度的投訴權利等。至于車輛丟失的賠償問題,要看具體原因,如果物業(yè)公司管理人員履行了正常的安全防范義務，不存在失職情形，業(yè)主不能要求物業(yè)公司承擔賠償責任。如果物業(yè)公司有明顯的失職情形，并且這種失職與業(yè)主存在一定的因果關系，則物管有可能要承擔一定的賠償責任。 50、物業(yè)管理公司能否在房屋樓頂或者電梯轎箱內(nèi)架設廣告牌？ 答：可以做一些公益性的宣傳,不可以用于商用經(jīng)營。 51、小區(qū)內(nèi)的公用設施損壞，維修費用是包含在物業(yè)管理服務費內(nèi)嗎？如果不是，維修費用該由誰來承擔？ 答：公用設施的小修和日常保養(yǎng)費用包含在物業(yè)管理服務費中。 52、別的小區(qū)物業(yè)管理服務費只有0.5元/平方米/月，我們小區(qū)為什么收費那么高？ 答：1、從規(guī)模，品質(zhì)，園林景觀，小區(qū)智能化和舒適度來講都優(yōu)于其他小區(qū)。 2、管理服務費是通過科學測算后,根據(jù)日常開支情況進行定位的,符合物業(yè)管理收費的“以支定收”原則。 53、物業(yè)管理公司所提供的服務配套有哪些？使用流程是怎樣的？ 答：物業(yè)管理公司除提供《前期物業(yè)服務協(xié)議》所規(guī)定之物業(yè)管理服務外，亦會因應客戶之需求，適時提供其他便利服務。 54、業(yè)主委員會何時成立？有哪些責任與義務？ 答：依據(jù)《物業(yè)管理條例》，符合業(yè)主委員會成立條件的居住小區(qū)，應當設立業(yè)主委員會。 業(yè)主委員會應履行以下職責： 集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況； 表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同； 時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同； 督臨時管理規(guī)約的實施； 主大會賦予的其他職責。 55、請告訴我你們的工作時間好嗎？ 答：每天24小時均有工作人值班和接聽電話，隨時提供服務。客服電話：******。 56、寵物飼養(yǎng)的若干問題？ 答：本物業(yè)不得飼養(yǎng)兇猛、高大及不利于衛(wèi)生的動物（如獵狗、家禽、蛇、猛獸、猛禽等；）如業(yè)主飼養(yǎng)犬，需持有相關部門發(fā)放的許可證，執(zhí)行登記和年檢，并需每年到相關部門辦理手續(xù)。對有需要的業(yè)主可提供周邊地區(qū)的寵物醫(yī)院資料。業(yè)主在遛狗時，應以繩束之，及時清潔寵物在公共區(qū)域內(nèi)排放的糞便。 57、我們?nèi)绾瓮对V？ 答：您如果要投訴個別管理、服務人員時，請記錄其姓名、崗位，可以直接到物業(yè)客戶服務中心投訴，也可用電話、書信函件的形式進行投訴。我們將進行調(diào)查、核實并及時向閣下反饋處理意見。 58、我們的信件等郵件怎么接收？ 答：我們的普通信件將由郵政人發(fā)郵。 60、為什么填寫《業(yè)主聯(lián)系信息登記表》，如何保密？ 答：主要是想通過此種方式了解業(yè)主的基本情況，以便于我們更好的為業(yè)主提供有針對性的個性化服務。 對于業(yè)主簽署的任何協(xié)議和個人資料我處均有專人管理，并建立健全檔案管理制度，資料的查閱必須由辦公室經(jīng)理批準方可查閱。 61、我家里跑水了，物業(yè)應負什么責任？ 答：物業(yè)管理公司以提供物業(yè)管理服務業(yè)務為宗旨。公司所應履行的、承擔的責任、享有的權利均由《臨時管理規(guī)約》賦予并作明確規(guī)定。假如跑水是因物業(yè)公司違反法律及相關契約的規(guī)定而造成的，物業(yè)公司應承擔相應的責任，反之，則不應承擔事故責任。我們要求業(yè)主在二次裝修過程中做防水實驗，目的是以免將來給自己帶來不必要的麻煩。 62、物業(yè)是否對噪音施工有限制？ 答：有。按照業(yè)主、施工方、物業(yè)公司三方簽署的裝修管理協(xié)議執(zhí)行。 63、如業(yè)主在驗房時，對房屋內(nèi)各項指標存在異議，業(yè)主可否不收房？ 答：按照銷售合同約定，本單元已具備各項交接條件，業(yè)主已可以接收所購單元，如存在不足，雙方應簽署收樓的書面?zhèn)渫洸⒓s定修復時間，由開發(fā)商負責解決，且房屋竣工后有質(zhì)量保證期，相關問題可以得到妥善解決。所以并不影響房屋的交付。 69、電梯運行噪音問題？ 答：電梯噪音符合城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準的規(guī)定范圍之內(nèi)，不會超標。 70、底層的屋頂清潔如何管理？ 答：物業(yè)公司首先會制定定期清潔的工作計劃，安排保潔人員定期清潔。同時也將通過宣傳提醒業(yè)主不要隨意從窗戶向室外屋頂扔雜物。 71、物業(yè)工程維修承諾多長時間到位？ 答：接到報修后30分鐘內(nèi)到位或根據(jù)和業(yè)主約定時間到達。 72、物業(yè)公司何時正式工作？ 答：物業(yè)公司在簽訂《前期物業(yè)服務合同》后即展開物業(yè)前期介入工作；在交房后面向業(yè)主提供物業(yè)管理服務。 73、交房后裝修公司進場需要辦理什么手續(xù)？ 答：裝修施工單位需要提供公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證、設計圖紙等原件及復印件，且復印件上需加蓋公司公章，到物業(yè)服務中心辦裝修備案手續(xù)。并繳納相應的費用（如施工人員的出入證等）。 74、自來水水質(zhì)如何保證？ 答：本小區(qū)自來水是由市政自來水公司管道直接供應到各業(yè)主單元的，水質(zhì)經(jīng)過自來水公司嚴格的檢驗。 75、出租車可否直接進入小區(qū)大門內(nèi)？ 答：可以。 三、工程類 77、物業(yè)工程部的工作是什么？ 答：物業(yè)工程部的工作是對小區(qū)的公共區(qū)域進行小修；公共設施設備運行、維護、保養(yǎng)，保證小區(qū)水電氣的正常供應；制訂中修、大修計劃；并向業(yè)主提供室內(nèi)有償維修服務。在二次裝修期間進行裝修管理服務，平時工程的維修報修工作等。 78、什么是住宅的共用部位、共用設施設備？ 答：除業(yè)主自用部位以外的區(qū)域，如：住宅的共用墻體、共用設施設備(如上下水管線等)、主體結構、承重部位、樓梯間、電梯大廳、電梯、各設備房、消防監(jiān)控等設施設備，小區(qū)道路、場地、綠化、路燈、健身場所等。 79、業(yè)主或物業(yè)管理公司能否擅自利用物業(yè)共用部位及共用設施設備？ 答：業(yè)主不可以擅自利用。但是物業(yè)公司根據(jù)服務合同約定,從業(yè)主利益出發(fā)可以視情況利用。 80、小修、中修、大修都包括哪些內(nèi)容？ 答：1、大修工程是指需牽動或拆換部分主體構件或設備，但不需要全部拆除的工程； 2、中修工程是指需牽動或拆換少量主體結構或設備，但保證原房或設備的結構和規(guī)模的工程； 3、小修工程是指及時修復房屋或設備在使用過程中，其構部件小的損失，以保證房屋或設備原有等級的日常養(yǎng)護工程。 81、小修費和公共設施維修費的區(qū)別？ 答：小修費用是公共區(qū)域的常規(guī)維修和業(yè)主單元內(nèi)簡單維修（材料需自備）。公共設施維修是指各類供、配電、給排水、燃氣設備等的維修費用，用途是不同的。 82、戶內(nèi)結構是否可以改動？ 答：戶內(nèi)隔離墻，原則上在不影響房屋結構及左右鄰居房屋質(zhì)量的情況下可以拆改。 83、對講機、配電箱、寬頻、電話接口、電視插口？ 答: 不可私自移動，如需改動需到小區(qū)客戶服務中心申請，由原安裝單位進行改動，否則不再列入保修范圍之內(nèi)。煤氣管道改動則需到煤氣公司申請，批準后由煤氣公司安排專人施工。 84、廚房的煤氣管道是否可以更改，是否可以藏在櫥柜里面？ 答：煤氣管道原則上不可以更改，如需更改，先要報煤氣公司審批并由煤氣公司施工。倘若煤氣公司確定滿足通風的情況下，可以將管道藏在櫥柜內(nèi)。 85、房屋發(fā)現(xiàn)裂縫、漏水等問題是否保修？保修期限是多久？ 答：根據(jù)《建設工程質(zhì)量管理辦法》等相關規(guī)定，房屋主體和相關部位及配套設施都有保修，只是保修的期限不同，具體見收樓時開發(fā)商提供的《質(zhì)量保證書》。 86、電梯多長時間檢修一次？檢修需要多長時間？是否會影響住戶？ 答：電梯每月兩次檢修。檢修時間由電梯運行狀況與養(yǎng)護情況綜合決定。檢修時間將避開人流高峰期（一般是在夜晚），不會影響住戶使用電梯。 87、物業(yè)管理公司是否替業(yè)主驗過房？ 答：物業(yè)管理公司已對各房屋進行了分階段檢查，并向開發(fā)商提出整改意見，由開發(fā)商安排施工單位進行整改。另外物業(yè)管理公司積極配合施工單位進行成品保護。這些工作是為幫您把好最后一道關。由于多工種交叉施工及小區(qū)的竣工進度安排，戶內(nèi)可能存在個別問題，請您在收房時認真仔細檢查，我們會幫您及時通知有關施工整改單位進行整改。 88、房屋隔音效果如何，會不會受到噪音的影響？ 答：小區(qū)房屋是按照國家的有關規(guī)范設計的，樓板和墻壁厚度可以保證的隔音效果，保證入住業(yè)主的正常生活。 89、廚房處是否做防水？ 答：廚房防水施工符合國家規(guī)范要求。有地漏廚房的做了防水，沒有地漏的廚房，未做防水。如業(yè)主認為該處須加防水處理，我們建議業(yè)主在裝修過程中，由裝修人員對該處進行防水處理。 90、業(yè)主要求提供房間布線圖紙？ 答：可以找物業(yè)服務中心。 91、可否安裝太陽能熱水器？ 答：由于物業(yè)原有設計不包括業(yè)戶安裝太陽能熱水器之需求，業(yè)戶不可以占用公共區(qū)域安裝太陽能熱水器。 92、哪些公共面積可分攤？ 答：公共面積分攤多少，是購房人普遍關心的一個問題。目前調(diào)整這方面法律關系的主要法規(guī)就是1995年12月1日開始施行的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》。根據(jù)法規(guī)內(nèi)容，我們整理出一些常見的分攤面積以供用戶參考。 公用建筑面積分攤的原則為： 1、商品房公用建筑面積的分攤以棟為單位。每套商品房應分攤的公用建筑面積按其套內(nèi)建筑面積占該棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和比例確定。 2、為整棟商品房服務的公用建筑面積，由該棟樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數(shù)。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。 3、公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。 可分攤的公用建筑面積： 1、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房； 2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。 不應計入的公用建筑空間： 1、作為人防工程的地下室、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房，單獨具備使用功能的獨立使用空間； 2、售房單位自營、自用的房屋。其他購房人受益的非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，應在銷（預）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。售房單位在銷（預）售商品房時，在銷（預）合同（含補充協(xié)議）中應明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。建筑小區(qū)部分竣工，售房單位申請對已竣工商品房銷售面積進行計算，因分攤的部分公用建筑或參加分攤的其他商品房尚未竣工，需要以規(guī)劃批準的建筑面積為依據(jù)的，要經(jīng)房屋土地管理部門同意，并需書面承諾：對于先行計算的商品房銷售面積，在建設小區(qū)全部竣工后，與房屋土地管理部門最終實測的結果相比，面積增加的，應維持已結算的房價不變；面積減少的，售房單位應按實際售價退款。商品房如整層或整樓門銷售，其銷售面積包括本層或本樓門公用建筑面積的，不參加其他樓層（樓門）相同公用建筑面積的分攤，其公用建筑面積亦不被其他樓層或樓門分攤。 93、誰是解決住宅質(zhì)量問題的責任單位？ 答：本市住宅質(zhì)量整治的基本原則是：“誰開發(fā)、誰負責”；市、區(qū)共同配合，以區(qū)為主的“具體解決屬地化”原則。重點解決影響住宅結構安全和嚴重影響使用功能的問題。這就明確規(guī)定，承擔住宅開發(fā)建設的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是解決住宅質(zhì)量問題的第一責任人，一旦發(fā)生住宅質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可推卸，應積極、主動地設法解決住宅的質(zhì)量問題。 94、新建住宅交付使用必須達到的要求 答： 1、住宅生活用水納入城鄉(xiāng)自來水管網(wǎng)；使用地下水的，須經(jīng)過市公用事業(yè)管理部門審核批準。 2、住宅用電根據(jù)電力部門的供電方案，納入城市供電網(wǎng)絡，不使用臨時施工用電和其他不符合要求的用電。 3、住宅的雨、污水排放納入永久性城鄉(xiāng)雨、污水排放系統(tǒng)。確因客觀條件限制，一時無法納入的，要具有市主管部門審批同意的實施計劃，并經(jīng)環(huán)保、水力部門同意后，可以在規(guī)定的期限內(nèi)，采取臨時性排放措施。 4、住宅與外界交通干道之間有直達的道路相聯(lián)。 94、公共部位可以隨意占用嗎？ 答：根據(jù)建設部1994年第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的有關規(guī)定，產(chǎn)權人和使用人不得擅自占用公共場地和設施，不得在共用部位亂堆亂放。如有違反，物業(yè)管理部門有權勸阻、制止并向有關行政管理機關報告，同時有權要求恢復原狀、賠償損失。因此發(fā)現(xiàn)有人占用公共區(qū)域時，物業(yè)公司會及時勸阻，避免影響您的正常使用。 四、裝修類 95、裝修時需要辦理哪些手續(xù)？ 答：大致流程為：到服務中心領取裝修申請表填寫，然后提供裝修公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書的復印件、房屋裝修設計圖、裝修方案等資料給物管，由物管工程部進行技術會審，經(jīng)批準后方可入場進行裝修。 提出申請?zhí)峤皇┕D紙及方案物業(yè)審批，交裝修押金辦理裝修許可證辦理“施工人員出入證”完工報驗退裝修施工證及證件押金。 96、裝修房屋為什么要向物業(yè)公司申請?為什么要收裝修保證金？ 答: 《物業(yè)管理條例》第53條規(guī)定業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。國家有關法規(guī)規(guī)定，建筑物包括共有部位和自用部位兩個方面。對于共有部位，單個業(yè)主沒有權力去改變。裝修涉及到建筑物安全使用的問題。物業(yè)公司必須從裝修開始時就進行管理，否則等裝修完后，裝修帶來的損害已經(jīng)形成，不但難以改正，也給業(yè)主安全帶來威脅。實際生活中，有不少裝修工人野蠻施工，破壞房屋主體結構，不考慮他人生活的方便、安全，不顧及對建筑物，設施設備的保護，不顧及對環(huán)境衛(wèi)生的愛護，造成他人生命、健康、財產(chǎn)的損失，破壞公共設施設備。對于裝修中的這些違規(guī)行為，用裝修保證金來制約。 97、裝修時，業(yè)主能否擅自更改房屋結構？物業(yè)管理公司是否有權對外觀部分（陽臺、窗戶等）進行統(tǒng)一規(guī)劃？ 答：根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》相關規(guī)定，嚴禁擅自更改房屋結構。為了整個小區(qū)的外觀形象和城市管理的需要，物管有權對外觀部分進行統(tǒng)一規(guī)劃。 98、收樓后是否統(tǒng)一時間準許業(yè)主裝修？ 答：統(tǒng)一安排裝修，原則上的安排為：白天8：00—18：00，晚上和節(jié)假日不允許噪音施工。 99、住戶進行室內(nèi)裝修有哪些注意事項？ 答：業(yè)主裝修時需要交納二次裝修保證金、裝修管理費和裝修垃圾清運費用，裝修工人辦理出入證之辦證押金及工本費，相關的費用可由裝修公司代交。業(yè)主進行二次裝修時需要提出裝修申請、簽署相關協(xié)議文本、交納相關費用和得到管理處審批許可后方可按審批要求進行裝修，完工后向管理處提出驗收申請。具體的辦理流程請留意管理處之公告。 100、裝修時不是承重墻可以敲掉嗎？框架結構內(nèi)的墻可以拆嗎？ 答：根據(jù)國家2002年實行的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第三章之相關規(guī)定，裝修內(nèi)容須物業(yè)服務中心根據(jù)具體情況審批確定，未經(jīng)審批不可私自違規(guī)施工。 101、衛(wèi)生間是否要做防水閉水？ 答：業(yè)主裝修時一定要裝修公司做防水、閉水試驗，閉水試驗的時間為48小時。以免業(yè)主入住使用后衛(wèi)生間滲漏，造成樓下業(yè)主投訴，給自己房屋裝修帶來維修損失，同時根據(jù)《物權法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”第七十一條規(guī)定業(yè)主對專有部份的使用不得損害其他業(yè)主的合法權益。 102、如果業(yè)主裝修時鋪設木地板，是否會影響屋門的開關？ 答：木地板的高度一般為4公分，但實際裝修中可降為2－3公分。這樣將不會影響到屋門的開關。 103、我想把室內(nèi)的對講（暖氣、燃氣）移一移，可不可以？ 答：建議業(yè)主不要改動。另外，由于這項改動設計到小區(qū)的整體系統(tǒng)，需要到原施工單位申請（暖氣和燃氣系統(tǒng)按國家有關規(guī)定不允許改動，可視對講等智能系統(tǒng)應提醒住戶改動后有可能影響使用效果）。 104、我是否可以對所屬單元內(nèi)進行拆改？ 答：根據(jù)建設部110號文件，我們已在《裝修管理手冊》中詳列了一些關于拆改的規(guī)定，主要是居室內(nèi)承重結構、采暖系統(tǒng)、智能化安防系統(tǒng)不能改動，非承重結構可酌情進行改動。物業(yè)工程部備有各種戶型的圖紙，可供您查閱確認室內(nèi)承重及非承重結構墻，具體方案請您需報服務中心審批。 105、我的裝修垃圾如何清運？ 答：物業(yè)負責將裝修垃圾委托專業(yè)單位從小區(qū)內(nèi)清走，但您需要每天在集中裝修期規(guī)定的時間內(nèi)將裝修垃圾袋封口后，堆放在我們指定的裝修垃圾場地點，不得占用公共區(qū)域。 106、我可以拆改供暖、煤氣么？當施工的人員將裝修垃圾扔進下水道造成堵塞，我該負責嗎？ 答：根據(jù)中華人民共和國建設部第110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》中明確規(guī)定：“裝修人擅自拆改供暖、煤氣管道和設施造成損失的，由裝修人負責賠償。另，因家居裝修造成相鄰房屋及公用部位管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞以及其他損失，應由裝修人負責修復和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。” 107、裝修都需要什么圖？ 答：需要裝修商提供施工原平面圖、立面圖、照明配電系統(tǒng)圖、平面圖，若上下水改動，還需要給水系統(tǒng)平面圖。 108、我想把室外部分設施拆了，行不行（涉及外立面拆改的）？ 答：2003年5月1日，建設部頒發(fā)的110號文中規(guī)定，房屋外立面一律不得拆改。 110、業(yè)主聘請的裝修公司不具備資質(zhì)可否辦理裝修手續(xù)？（包括自裝） 答：裝修商必須具備建筑企業(yè)資質(zhì)裝飾等級證明，這也在一定程序保證業(yè)主的利益，為裝修后業(yè)主入住生活把好第一道關，如業(yè)主執(zhí)意要聘請該裝修商，考慮可以找具備資質(zhì)的裝修公司掛靠，這樣對于業(yè)主、裝修商、物業(yè)都是最理想的結果（最低限度要求業(yè)主寫承諾書）。 111、業(yè)主鋪地板、瓷磚可以不辦理手續(xù)直接進場嗎？ 答：不可以。因上述事項均在是裝修范疇之內(nèi)，故上述事項均須先報方案，工程部審批后，到服務中心辦理進場施工人員證件后，方可開始進行。工程完成后，應將所產(chǎn)生的垃圾及時清離小區(qū)。（涉及消防安全問題要配備滅火器）特別提醒：裝修地板、鋪地磚時可能因您的不注意，而對管道施工破壞造成跑水，浸水事故。 112、裝修人員可以在我家住嗎？ 答：為了業(yè)主和小區(qū)的安全裝修人員不可以留宿在現(xiàn)場。 113、衛(wèi)生間為什么在裝修后還要做防水？ 答：首先，承建商在交房前已經(jīng)做過防水，且經(jīng)過閉水試驗，防水效果良好。但在裝修期間，衛(wèi)生間地面及墻面工藝一般采用瓷磚，會剔鑿地面，影響防水層，故建議業(yè)主在裝修后要求裝修商重做防水。 114、業(yè)主可以對排煙道進行改造處理嗎？ 答：不可以改造。 五、安全保衛(wèi)類 115、業(yè)戶家中被竊或在社區(qū)內(nèi)受到歹徒侵犯，物業(yè)公司已收取物業(yè)費，物業(yè)公司要如何處理？ 答：物業(yè)公司物業(yè)費包，就會嚴格遵照文件對服務內(nèi)容和服務標準的要求進行工作。當發(fā)生案件時業(yè)戶應保護案發(fā)現(xiàn)場并盡快通知物業(yè)公司，物業(yè)將會協(xié)助保護現(xiàn)場及配合公安機關調(diào)查取證。物業(yè)公司有相應的工作制度，如果保安人員沒有按要求進行巡視及盤查工作，物業(yè)公司將會承擔相應的責任。如各項記錄及監(jiān)控顯示保安工作按要求進行了，物業(yè)公司就已盡到了責任。出于對業(yè)主安全負責，盡可能提高保衛(wèi)服務工作標準的考慮，歡迎業(yè)戶來人、來電或來函與我們共同討論保衛(wèi)工作方案，以便最大限度的發(fā)揮現(xiàn)有資源的能量，提供優(yōu)質(zhì)的保衛(wèi)服務。建議業(yè)戶仍要正常買保險，以便發(fā)生問題時盡可能減少損失。 116、裝修期間如何控制人員出入？ 答：裝修工人憑證件出入，裝修工人和裝修車輛從專門通道出入。 117、小區(qū)有何措施保護住戶安全？ 答：首先，在硬件方面設立防范措施，小區(qū)樓層門安裝門禁及對講系統(tǒng)；小區(qū)主出入口通道、停車場、室外部分區(qū)域等均安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)連接物業(yè)保安監(jiān)控中心，其次，在非技術防范層面，設專職保安人員24小時值班、巡邏，在重點部位重點監(jiān)控；物業(yè)公司會有完善的應急措施，并有針對性地采取安全防范措施，人防、技術防范有效結合。 1）對講系統(tǒng)：小區(qū)大門，各單元門及住戶門設置（戶內(nèi)）訪客對講機，確保安全私密的居住品質(zhì)。 2）監(jiān)控系統(tǒng)：小區(qū)大門，各單元門，各電梯轎箱，各地下車庫及主要道路上設置攝像機全天候值勤監(jiān)控，為業(yè)主生活筑起嚴密的安全防線。 除以上安防系統(tǒng)外，我小區(qū)安管員24小時巡邏執(zhí)勤，以確保安全無事故發(fā)生。 118、怎樣防止小商小販進入？ 答：大門門崗保安會對進入小區(qū)的所有非業(yè)主進行詢問。通過后方可進入小區(qū)。 答：大門門崗保安會對進入小區(qū)的所有非業(yè)主進行詢問。通過后方可進入小區(qū)。 |
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