昨日，省政府法制辦舉行《湖北省物業(yè)管理?xiàng)l例》聽證會(huì)，來自高校、機(jī)關(guān)、物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主代表等社會(huì)各界的15名聽證人對(duì)條例提出修改意見，該條例草案對(duì)業(yè)委會(huì)選舉、物業(yè)管理服務(wù)、法律責(zé)任等方面作了具體規(guī)定。

聽證結(jié)束后，省政府法制辦將進(jìn)一步修改完善條例草案，報(bào)省政府常務(wù)會(huì)議審議通過后，在年內(nèi)提交省人大常委會(huì)審議。

業(yè)委會(huì)：任期5年可連任

草案摘要

草案規(guī)定，業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。業(yè)主戶數(shù)超過300戶的，可以成立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。

業(yè)主大會(huì)可以討論決定“選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員”、“選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”、“籌集和使用專項(xiàng)維修資金”、“改變共有部分的用途”、“利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用”等事項(xiàng)。

業(yè)主委員會(huì)由5至11人的單數(shù)組成，每屆任期不超過5年，可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)之外可設(shè)候補(bǔ)委員，候補(bǔ)委員由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，人數(shù)不超過業(yè)主委員會(huì)正式委員人數(shù)的50%，并在業(yè)主委員會(huì)委員缺額時(shí)，自動(dòng)遞補(bǔ)。

◎聽證意見

武漢麗島物業(yè)管理有限公司常務(wù)副總經(jīng)理徐禮有建議，我省在地方立法中可以做出破性嘗試，允許業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作為社團(tuán)注冊(cè)，隸屬民政局主管，業(yè)主委員會(huì)違規(guī)行為按社團(tuán)法辦事，解決其組織性質(zhì)、法律地位、歸屬關(guān)系這一核心問題。

上海邦信陽中建中匯（武漢）律師事務(wù)所律師殷濾也認(rèn)為，將業(yè)主大會(huì)作為社團(tuán)進(jìn)行登記，賦予其法人的資格，可以增強(qiáng)業(yè)主大會(huì)業(yè)主資質(zhì)以及業(yè)委會(huì)委員們的履職積極性，可以共同把小區(qū)的物業(yè)作為全體業(yè)主的一份長(zhǎng)遠(yuǎn)事業(yè)來進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，進(jìn)行維護(hù)，可以營(yíng)造更好的和諧穩(wěn)定的環(huán)境。

江漢大學(xué)商學(xué)院副教授徐燕雯認(rèn)為，5年任期時(shí)間過長(zhǎng)，并且連任應(yīng)有限制次數(shù)，這方面可以借鑒北京、香港等城市，比如，北京市規(guī)定是6年可以連任2次，香港是只能任1屆。

物業(yè)服務(wù)：不得擅自開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

草案摘要

草案規(guī)定，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)用房、專項(xiàng)維修資金的管理與使用等內(nèi)容進(jìn)行約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，擅自允許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行廣告、宣傳、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)，擅自設(shè)置營(yíng)業(yè)攤點(diǎn)、泄露業(yè)主資料等與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的活動(dòng)。違反這一規(guī)定，將沒收違法所得，用于物業(yè)共用設(shè)施維護(hù)，并處1萬元以上3萬元以下罰款。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃停車位、車庫，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主的需要。在滿足業(yè)主的需求后，停車位、車庫有富余的，可以臨時(shí)出租給其他人，但每次租賃期限不得超過六個(gè)月。

其中，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位、車庫，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)決定使用。車輛停放、收費(fèi)和管理具體事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。

◎聽證意見

湖北省物價(jià)局工業(yè)品與服務(wù)價(jià)格處副處長(zhǎng)陳毅林介紹，省物價(jià)與住建部門將下發(fā)規(guī)范湖北省住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理指導(dǎo)性意見，一般住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)等由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)主體協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，但需要滿足“戶數(shù)過半、居住面積過半”才能實(shí)施。

“希望草案在立法階段能吸收這些意見，或者專門用一章來描述收費(fèi)問題。”陳毅林介紹，上述指導(dǎo)性意見規(guī)定，前期物業(yè)管理階段，以及經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房、廉租房等保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)管理。

湖北虹景物業(yè)管理公司董事長(zhǎng)武合生、某小區(qū)業(yè)主代表張英俊表示，空置房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主全額繳納。

維修保障：建設(shè)單位需繳納造價(jià)3%的質(zhì)保金

草案摘要

草案規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定的保修期限、范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任，并在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之三的比例，一次性向房產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

建設(shè)單位不履行保修責(zé)任的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請(qǐng)，經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門核實(shí)后，維修費(fèi)用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。

物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)，由業(yè)主共同承擔(dān)；業(yè)主也可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

住宅和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)交存住宅專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理，按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等費(fèi)用，不得從專項(xiàng)維修資金中列支。

◎聽證意見

省機(jī)關(guān)事務(wù)管理局房管處處長(zhǎng)陳蓉表示，一些房改房、老舊住宅區(qū)房屋年限較長(zhǎng)，多達(dá)20年余年，管網(wǎng)水箱等設(shè)施老化破舊，住房人員年齡偏大、收入低，因?yàn)楫?dāng)時(shí)房?jī)r(jià)低單位和個(gè)人繳納的住房維修基金比較少，有的房改房在初期進(jìn)行房改的時(shí)候維修基金根本就沒有交，這類住房在公共部分的維修改造費(fèi)用是嚴(yán)重不足的，建議由政府進(jìn)行補(bǔ)貼兜底進(jìn)行管理。

武漢市司法局調(diào)解辦負(fù)責(zé)人黃維理認(rèn)為，要加強(qiáng)業(yè)委會(huì)人員法律知識(shí)的培訓(xùn)，并必須強(qiáng)化街道和社區(qū)對(duì)業(yè)委會(huì)的管理和聯(lián)動(dòng)服務(wù)機(jī)制，以避免給業(yè)主帶來損失。

他介紹，自己參與調(diào)解的武漢南湖地區(qū)某小區(qū)與物業(yè)公司糾紛中，合同期滿后，物業(yè)公司未與業(yè)主委員會(huì)辦理任何結(jié)算手續(xù)就撤出，撤出時(shí)還占有近六七十萬元的停車費(fèi)和19萬元的房屋維修資金，業(yè)委會(huì)就此提起訴訟，經(jīng)武漢市武昌區(qū)市中級(jí)法院的審理，最終判定物業(yè)公司返還62萬元的停車費(fèi)及7.4萬元利息，返還維修資金19萬元和利息。