交房之前，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司已經(jīng)簽訂前期物業(yè)合同，業(yè)主由于不能參與其中，對(duì)合同里的“霸王條款”，往往只能被動(dòng)接受。由此導(dǎo)致的“物業(yè)公司隨意漲價(jià)”“捆綁水電氣暖費(fèi)，多收手續(xù)費(fèi)”“新物業(yè)進(jìn)駐，老物業(yè)賴著不走”等常常成為矛盾焦點(diǎn)。

前期物業(yè)公司究竟能服務(wù)多久？條例草案提出，前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長(zhǎng)不超過(guò)2年，具體期限在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。期限屆滿前3個(gè)月，由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)使用前期物業(yè)管理人。期限屆滿，業(yè)主未就是否繼續(xù)使用做出決定的，在業(yè)主共同決定重新選聘物業(yè)管理人、簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同并生效之前，前期物業(yè)管理人繼續(xù)提供服務(wù)。

條例草案對(duì)“賴著不走”的老物業(yè)套上了“緊箍咒”。提出，業(yè)主共同決定解聘物業(yè)管理人的，應(yīng)當(dāng)自接到通知之日起30日內(nèi)履行交接義務(wù)，并撤出物業(yè)管理區(qū)域。原物業(yè)管理人不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓、干擾、妨礙新的物業(yè)管理人進(jìn)場(chǎng)服務(wù)。交接期間仍由原物業(yè)管理人維持正常物業(yè)秩序。同時(shí)，新物業(yè)管理人不得強(qiáng)行接管物業(yè)。

對(duì)拒不移交有關(guān)資料或者財(cái)務(wù)的，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款；拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，自規(guī)定時(shí)間屆滿次日起處每日1萬(wàn)元的罰款。

為了應(yīng)對(duì)舊物業(yè)已經(jīng)撤出，新物業(yè)還沒(méi)走馬上任的情況，很多小區(qū)引入了應(yīng)急物業(yè)。然而，卻帶來(lái)了“請(qǐng)的來(lái)，送不走”的新困境。作為應(yīng)急措施的應(yīng)急物業(yè)服務(wù)，服務(wù)什么？服務(wù)多久？超期“服役”又該怎么辦？

條例草案明確，物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時(shí)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)管理人，提供供水、垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)，并公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過(guò)6個(gè)月，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。

小區(qū)物業(yè)費(fèi)收多少，誰(shuí)說(shuō)了算？條例草案明確，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主和物業(yè)管理人進(jìn)行協(xié)商，并適時(shí)調(diào)整。同時(shí)，要求市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目清單，明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容，行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，供協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)參考。這意味著物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主擁有了相對(duì)自由的議價(jià)空間，服務(wù)品質(zhì)將成為物業(yè)費(fèi)高低的決定因素。

對(duì)拒不交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)管理人可以向人民法院起訴。業(yè)主拒不執(zhí)行人民法院生效法律文書(shū)的，可依法對(duì)業(yè)主作出限制消費(fèi)令、納入失信被執(zhí)行人名單。

住宅的專項(xiàng)維修資金是房屋的“醫(yī)保金”和“養(yǎng)老金”，對(duì)維護(hù)小區(qū)的存續(xù)至關(guān)重要。這筆錢(qián)誰(shuí)來(lái)掏？怎么用？又該如何監(jiān)管？條例草案明確，專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主共有，應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于物業(yè)共有共用區(qū)域、部位或者設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造，不得挪作他用。

對(duì)于專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌標(biāo)準(zhǔn)，條例草案提出，當(dāng)專項(xiàng)維修資金余額不足30%時(shí)，應(yīng)當(dāng) 及時(shí)補(bǔ)足。同時(shí)，50%以上的公共收益金額應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，剩余部分的使用由業(yè)主共同決定。轉(zhuǎn)移或者抵押不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供已足額交納專項(xiàng)維修資金的相關(guān)憑證。

李富瑩介紹，鑒于實(shí)踐中存在的小區(qū)“自治失靈”問(wèn)題，條例草案立足于為業(yè)主大會(huì)的成立、籌備及日常運(yùn)行提供制度性保障，調(diào)整了申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)的條件。

降低門(mén)檻，是解決業(yè)主大會(huì)成立難的有效途徑。條例草案規(guī)定，業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，交付面積過(guò)半下，5%以上的業(yè)主、專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主或者建設(shè)單位，均可以申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)采取會(huì)議方式，可以確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)價(jià)格；選聘、解聘物業(yè)管理人或者不再接受事實(shí)服務(wù)；籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金；申請(qǐng)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；決定物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)方式，管理、使用物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)收益等共有資金等。首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)審議通過(guò)管理規(guī)約、議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員。

有了業(yè)主大會(huì)后，下一步就是成立業(yè)委會(huì)。李富瑩介紹，針對(duì)業(yè)委會(huì)運(yùn)行中存在的權(quán)力邊界不清晰、權(quán)責(zé)不對(duì)等、運(yùn)行不規(guī)范、行政監(jiān)管空白、違法成本較低等問(wèn)題，條例草案從把好人選關(guān)、增加備案制度、明確職責(zé)、增加禁止性規(guī)定等方面進(jìn)行了規(guī)范。

什么人可以成為業(yè)委會(huì)委員？條例草案提出，被列為失信被執(zhí)行人的業(yè)主，以及未按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，或者存在欠繳專項(xiàng)維修資金及其它需要業(yè)主共同分擔(dān)費(fèi)用的業(yè)主，不可以擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。業(yè)委會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過(guò)5年。

此外，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持管理規(guī)約、委員和候補(bǔ)委員名單、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等材料向所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府申請(qǐng)備案。

確實(shí)無(wú)法成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)該怎么辦？針對(duì)此類情況，條例草案創(chuàng)設(shè)物業(yè)管理委員會(huì)，賦予其組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)的職能，為更廣泛地實(shí)施物業(yè)服務(wù)提供制度基礎(chǔ)，避免因居民自治管理意識(shí)不足、業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)制度運(yùn)行不暢造成的所有權(quán)行使不充分問(wèn)題。

條例草案提出，有下列情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會(huì)：不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；具備條件但因各種原因未成立業(yè)主大會(huì)的；業(yè)主大會(huì)成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的；需要重新選舉業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織、指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的。

條例草案規(guī)定，業(yè)主代表應(yīng)不少于物管會(huì)成員人數(shù)的二分之一。在議事制度上，物管會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上委員且半數(shù)以上業(yè)主代表委員參加。會(huì)議結(jié)束后3日內(nèi)，應(yīng)將會(huì)議情況以及確定事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示10個(gè)工作日。

條例草案提出，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉換屆、物業(yè)管理委員會(huì)組建，指導(dǎo)、監(jiān)督其依法履行職責(zé)，并有權(quán)撤銷(xiāo)其做出的違反法律法規(guī)和規(guī)章的決定。同時(shí)，對(duì)物業(yè)服務(wù)實(shí)施監(jiān)督管理。

居（村）民委員會(huì)則具體負(fù)責(zé)組織、推動(dòng)業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)委會(huì)選舉產(chǎn)生、物業(yè)管理委員會(huì)的組建和日常工作。

對(duì)于備受關(guān)注的小區(qū)停車(chē)位管理，條例草案也對(duì)其進(jìn)行了明確規(guī)范。提出，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車(chē)輛的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。用于出售的，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。不出售或尚未售出的，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主使用。滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時(shí)按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人。

如違反規(guī)定，將車(chē)位、車(chē)庫(kù)提供給業(yè)主以外的其他人，將被責(zé)令限期改正，有違法出租所得的，責(zé)令退還，按每個(gè)違法出租車(chē)位處5000元以上1萬(wàn)元以下罰款；拒不改的，按每個(gè)違法出租車(chē)位處每月2000元罰款。