亮點(diǎn)一：強(qiáng)化基層治理，構(gòu)建城市基層治理新格局

《條例（修訂草案）》規(guī)定，區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組建“物業(yè)管理委員會”，推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。而未成立業(yè)主大會的，由物業(yè)管理委員會組織業(yè)主依法履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責(zé)；未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由物業(yè)管理委員會組織業(yè)主大會或者按照管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則履行職責(zé)，并執(zhí)行業(yè)主大會的決定。

“物業(yè)管理委員會”將兼具首次業(yè)主大會籌備職責(zé)，草案規(guī)定，新交付物業(yè)且具備召開首次業(yè)主大會會議條件，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在收到建設(shè)單位或者百分之五以上業(yè)主提出的籌備業(yè)主大會書面申請的，應(yīng)當(dāng)在兩個月內(nèi)通過物業(yè)管理委員會，籌備首次業(yè)主大會。

小區(qū)物業(yè)用房出租、電梯廣告、停車收費(fèi)等物業(yè)經(jīng)營性收益屬于全體業(yè)主共有，而現(xiàn)行《條例》對于此類收益的管理使用與公示的規(guī)定較為籠統(tǒng)，實踐效果不佳。

《條例（修訂草案）》一方面明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)開立經(jīng)營性收益專門賬戶，每月定期將上月物業(yè)經(jīng)營性收支項目、金額、摘要等錄入物業(yè)管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，并授權(quán)開戶銀行向該系統(tǒng)推送物業(yè)經(jīng)營性收益賬戶流水等信息，以供業(yè)主查詢、監(jiān)督。

另一方面，為避免出現(xiàn)業(yè)委會亂用、侵占物業(yè)經(jīng)營性收益的情形，《條例（修訂草案）》規(guī)定，使用屬于全體業(yè)主所有的物業(yè)經(jīng)營性收益或者其他資金的事項，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主或者業(yè)主大會決定，不得授權(quán)業(yè)主委員會。但用于物業(yè)管理的緊急需要，且在業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的次數(shù)和總額限制內(nèi)的除外。

因物業(yè)管理緊急需要而使用資金等情形，《條例（修訂草案）》也已明確，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，專項的從物業(yè)專項維修資金支出，非專項的由業(yè)主共同承擔(dān)（屬人為損壞的，由責(zé)任人承擔(dān)）。

維修基金如何申請？現(xiàn)行《條例》僅規(guī)定電梯、消防等涉及公共安全的維修項目可以按照簡易程序申請使用維修資金。但現(xiàn)實中，一些小區(qū)還存在外墻面磚脫落、屋面滲漏等危及公共安全或嚴(yán)重影響業(yè)主正常居住使用的緊急事項，業(yè)主經(jīng)常需要花費(fèi)很長時間走申請程序。

為更好地保障業(yè)主權(quán)益，《條例（修訂草案）》擴(kuò)大了簡易程序適用范圍，增加了外立面脫落，屋面、外墻滲漏，排水設(shè)施嚴(yán)重堵塞或損壞，圍墻、道路坍塌等危及小區(qū)公共安全或嚴(yán)重影響業(yè)主正常居住使用的緊急事項。

同時，條例對于全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等，其維修、更新、改造鼓勵通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘施工方。

亂停車是小區(qū)管理的“頑疾”，長期被居民所詬病，但由于這類亂停車現(xiàn)象發(fā)生在小區(qū)內(nèi)部道路上，交警和城管部門難以采取有效措施。為破解小區(qū)內(nèi)停車占道亂象，《條例（修訂草案）》作了更具操作性的規(guī)定：發(fā)現(xiàn)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道、消防車登高場地等嚴(yán)重危害公共安全的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止，或者依照物業(yè)服務(wù)合同約定、管理規(guī)約規(guī)定予以清理。勸阻、制止無效或者無法清理的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時向消防救援機(jī)構(gòu)報告，消防救援機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法給予處罰。經(jīng)責(zé)令改正拒不改正的，強(qiáng)制執(zhí)行所需費(fèi)用由違法行為人承擔(dān)。

同時，還規(guī)定了物業(yè)服務(wù)人未勸阻、制止上述違法行為，或者未及時向消防救援機(jī)構(gòu)報告的，消防救援機(jī)構(gòu)可以給予警告，或者處五百元以上五千元以下罰款。

現(xiàn)實生活中，大部分業(yè)主大會投票表決的計票辦法是:未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)計算入已表決的多數(shù)票。因此，不少業(yè)主認(rèn)為自己被“同意”、被“代表”了。

根據(jù)《民法典》有關(guān)規(guī)定，《條例（修訂草案）》明確“業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，且經(jīng)符合《中華人民共和國民法典》規(guī)定人數(shù)的業(yè)主同意方為有效。業(yè)主大會作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)符合《中華人民共和國民法典》規(guī)定人數(shù)的業(yè)主同意方為有效。”也就是說，未達(dá)到規(guī)定參與人數(shù)的決議和未經(jīng)規(guī)定人數(shù)同意的決議，是無效的！據(jù)此，未在規(guī)定時間內(nèi)作出同意、不同意或者棄權(quán)的業(yè)主不再被“同意”了。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及相配套的共用部位、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，以及衛(wèi)生環(huán)境和秩序的服務(wù)費(fèi)用。由此可見，同一個小區(qū)內(nèi)的業(yè)主享受到的物業(yè)服務(wù)是基本相同的，業(yè)主有平等使用小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施的權(quán)利。但是，實踐中卻頻繁出現(xiàn)一個小區(qū)內(nèi)，“同服務(wù)不同價”的情形，例如同一個小區(qū)的商品房和配套公租房，盡管物業(yè)服務(wù)相同，但物業(yè)服務(wù)費(fèi)卻有差異，人為地制造了隔閡，有些甚至導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)增設(shè)護(hù)欄等將公租房和商品房分隔而激發(fā)更大矛盾。

為此，《條例（修訂草案）》規(guī)定，住宅和商業(yè)及辦公用房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以實行不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但是同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)、共用同一配套設(shè)施設(shè)備且物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相同的，鼓勵采用同一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，設(shè)立業(yè)委會的宗旨是為了維護(hù)業(yè)主權(quán)益，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)。而業(yè)主委員會是由小區(qū)業(yè)主志愿者代表組成的義務(wù)組織，委員幾乎都不是專職的，其在管理、服務(wù)等專業(yè)技能上也往往稍顯欠缺。

為此，《條例（修訂草案）》規(guī)定業(yè)主委員會可以聘請執(zhí)行秘書和財務(wù)工作人員，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會日常事務(wù)和財務(wù)工作，以提高業(yè)主委員會履職水平，其工作職責(zé)和薪酬標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定。把專業(yè)的事情交給專業(yè)的人去做，提高小區(qū)管理水平。

同時，《條例（修訂草案）》還規(guī)定業(yè)主大會可以給予業(yè)主委員會委員適當(dāng)?shù)墓ぷ鹘蛸N，鼓勵更多有管理能力和專業(yè)技能的業(yè)主積極參與業(yè)委會工作，作為制衡，《條例（修訂草案）》也規(guī)定業(yè)主委員會委員工作津貼標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主委員會所聘請人員的工作職責(zé)和薪酬標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主或者業(yè)主大會決定，不得授權(quán)業(yè)主委員會。

為提高突發(fā)事件應(yīng)對能力，切實保障業(yè)主權(quán)益，《條例（修訂草案）》建立了公共事件應(yīng)對機(jī)制，規(guī)定：區(qū)、縣（市）人民政府和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人納入相關(guān)突發(fā)事件應(yīng)急處置工作體系，建立物資和資金保障機(jī)制。發(fā)生突發(fā)事件時，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)組織落實上級政府的應(yīng)急措施，指導(dǎo)、督促業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人配合居民委員會開展工作。

同時，《條例（修訂草案）》還要求物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)、處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)突發(fā)緊急事務(wù)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)突發(fā)緊急狀況時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時協(xié)調(diào)處理，并報告業(yè)主和業(yè)主委員會。

在物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時，《條例（修訂草案）》規(guī)定所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位確定緊急物業(yè)服務(wù)人，提供供水、垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項的物業(yè)管理服務(wù)。

此外，《條例（修訂草案）》還新增并明確了多元糾紛解決機(jī)制、業(yè)主資格的認(rèn)定、業(yè)主監(jiān)督委員會、物業(yè)保修金退還程序和異議處理機(jī)制等內(nèi)容。