實(shí)行業(yè)主自治，混亂小區(qū)變成全市最美小區(qū)

　　江蘇省大豐市是一個(gè)縣級(jí)市，該市浦江名苑小區(qū)始建于2007年初，是一個(gè)擁有建筑面積6.5萬(wàn)平方米、450戶業(yè)主、近2,000人口的中等規(guī)模小區(qū)。

　　2008年9月，因開發(fā)商選聘的前期物業(yè)管理公司收費(fèi)混亂，屢屢發(fā)生多收費(fèi)、重復(fù)收費(fèi)行為，引起業(yè)主強(qiáng)烈不滿。于是，在合同期滿時(shí)，浦江名苑業(yè)委會(huì)受業(yè)主大會(huì)的委托，決定不再續(xù)聘該物業(yè)公司，另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。然而，該物業(yè)公司卻賴著不走，堅(jiān)持要繼續(xù)留在小區(qū)管理物業(yè)。

　　2009年3月，浦江名苑業(yè)委會(huì)將該物業(yè)公司告到大豐市法院，要求其立即遷出小區(qū)，移交相關(guān)物品、資料。大豐市法院開庭審理時(shí)，被告物業(yè)公司抗辯稱，原告業(yè)委會(huì)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，其主體不合法。然而，其抗辯理由沒有得到法院的支持。大豐市法院經(jīng)過審理查明，浦江名苑小區(qū)17名業(yè)主代表是在市房管局等相關(guān)部門指導(dǎo)下，通過書面征求意見形式由小區(qū)業(yè)主選舉產(chǎn)生，后業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生了業(yè)委會(huì)。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)可以采用集體討論形式，也可以采用書面征求意見形式，因此，浦江名苑小區(qū)業(yè)委會(huì)的主體資格完全合法。2009年12月，大豐市法院作出判決，支持了業(yè)委會(huì)的訴訟請(qǐng)求。

　　經(jīng)過了一年多的時(shí)間，通過法院的判決好不容易才將不稱職的物業(yè)公司趕出小區(qū)。經(jīng)過此官司，2010年初，經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，浦江名苑業(yè)委會(huì)決定不再選聘物業(yè)公司，而是在全市率先實(shí)行業(yè)主自治，由業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主行使小區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)。業(yè)委會(huì)主動(dòng)降低小區(qū)商鋪和普通住宅物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，分別從每平方米1元、0.5元降為0.5元和0.4元，成為大豐市新建小區(qū)中物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最低的小區(qū)。針對(duì)業(yè)主反映的原物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)差，業(yè)委會(huì)一方面加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理和服務(wù)人員的管理，制訂了嚴(yán)格的崗位責(zé)任制考核制度，定期對(duì)保安、保潔工的工作優(yōu)劣進(jìn)行考評(píng)，獎(jiǎng)勤罰懶;另一方面，狠抓物業(yè)管理和服務(wù)工作，積極做好對(duì)道路、公共場(chǎng)所、場(chǎng)地和公廁的日常清掃，對(duì)建筑垃圾及時(shí)清理，對(duì)公共下水道、化糞池及時(shí)疏通，確保道路、場(chǎng)地、綠地內(nèi)無漂浮物、無建筑垃圾、墻面和樓道無各類“牛皮癬”小廣告，并對(duì)一樓破損墻面全部粉刷，做到道路整潔、樓宇干凈。

　　經(jīng)過不到三年的業(yè)主自治，浦江名苑小區(qū)創(chuàng)多項(xiàng)社會(huì)管理創(chuàng)新成果，榮獲“鹽城市最美小區(qū)”稱號(hào)。

　　起訴業(yè)主催討物業(yè)費(fèi)，業(yè)委會(huì)兩審均遭卡殼

　　在小區(qū)主入口右側(cè)拐角，有一間擁有576平方米的商鋪，商鋪的主人吳力(化名)利用商鋪興辦了一家酒店，酒店客人進(jìn)進(jìn)出出，生意紅火，卻不愿交納2010年度3,491元物業(yè)服務(wù)費(fèi)。浦江名苑業(yè)委會(huì)多次以公告、書函、上門催交和發(fā)律師函等方式向其催交，吳力以種種借口，拒絕支付。

　　2011年3月7日，業(yè)委會(huì)將吳力告上大豐市法院，請(qǐng)求法院判令其交納2010年度物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其滯納金。法院開庭審理時(shí)，吳力對(duì)業(yè)主代表大會(huì)討論、決定的業(yè)主自治方案不予認(rèn)同，以被告與原告之間不存在物業(yè)服務(wù)合同為由，請(qǐng)求法院駁回原告訴訟請(qǐng)求。浦江名苑業(yè)委會(huì)出示業(yè)主代表大會(huì)簽到表、蓋有業(yè)主大會(huì)公章的自治方案，證明業(yè)主自治方案經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過，程序、內(nèi)容均合法。小區(qū)所在地的沿河社區(qū)居委會(huì)出具書面證明，證明業(yè)委會(huì)將業(yè)主大會(huì)通過的業(yè)主自治方案在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行了公示并抄報(bào)金豐街道辦、房管局物管辦、居委會(huì)。浦江名苑業(yè)委會(huì)認(rèn)為，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)作出的合法的決定和方案，未被撤銷前對(duì)全體業(yè)主具有約束力，被告依法應(yīng)當(dāng)遵守，履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。

　　2011年12月13日，大豐市法院對(duì)此案作出了裁定。法院認(rèn)為，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)或其他管理人應(yīng)當(dāng)具備獨(dú)立的法人資格，相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)由業(yè)委會(huì)與其簽訂，現(xiàn)浦江名苑業(yè)委會(huì)既是物業(yè)服務(wù)人，又代表全體業(yè)主，其法律關(guān)系不能等同于《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主的關(guān)系，且浦江名苑業(yè)委會(huì)并非具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)，其從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)違反了《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條關(guān)于業(yè)委會(huì)不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的規(guī)定，其行徑以一般物業(yè)服務(wù)人的身份向個(gè)別業(yè)主主張物業(yè)服務(wù)費(fèi)不能適用物業(yè)服務(wù)合同的法律規(guī)定。原告的主張系業(yè)委會(huì)與業(yè)主間因業(yè)主代表大會(huì)有關(guān)業(yè)主委員會(huì)自行管理小區(qū)的決議行為而發(fā)生的糾紛，不屬法院民事受案范圍，經(jīng)大豐市法院審判委員會(huì)討論決定，裁定駁回原告浦江名苑業(yè)委會(huì)的起訴。

　　一審裁定后，浦江名苑業(yè)委會(huì)不服，向鹽城市中級(jí)法院提起上訴。鹽城市中級(jí)法院審理認(rèn)為，本案的焦點(diǎn)是業(yè)委會(huì)能否向業(yè)主催討物業(yè)費(fèi)。該院說明，業(yè)委會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主自治的核心機(jī)構(gòu)，同時(shí)也是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議，應(yīng)當(dāng)說，業(yè)委會(huì)與業(yè)主是一個(gè)共同體，是維護(hù)全體業(yè)主權(quán)利的代言人。由于目前業(yè)委會(huì)運(yùn)作制度還不夠成熟，業(yè)委會(huì)權(quán)力的運(yùn)作和責(zé)任的承擔(dān)還有待于進(jìn)一步規(guī)范，所以對(duì)業(yè)委會(huì)的訴權(quán)范圍應(yīng)當(dāng)持謹(jǐn)慎的態(tài)度。就共同體內(nèi)部，業(yè)主與業(yè)委會(huì)之間的法律糾紛，應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)有的法律框架中解決，如《物權(quán)法》第七十八條第二款規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)委會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷;第八十一條規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。據(jù)此，小區(qū)可以實(shí)行業(yè)主自行管理物業(yè)的模式。但根據(jù)服務(wù)合同的性質(zhì)，業(yè)委會(huì)并非是服務(wù)合同的另一方當(dāng)事人，而實(shí)際提供物業(yè)服務(wù)的人或企業(yè)，才享有收取物業(yè)費(fèi)的權(quán)利。業(yè)委會(huì)現(xiàn)訴請(qǐng)業(yè)主給付物業(yè)費(fèi)，沒有法律依據(jù)和合同依據(jù)。

　　鹽城市中級(jí)法院還認(rèn)為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定，業(yè)委會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。從該規(guī)定來看，業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)中也無收取物業(yè)費(fèi)的職能。

　　2012年3月19日，鹽城市中級(jí)法院作出終審裁定，認(rèn)為本案上訴人浦江名苑業(yè)委會(huì)主體不適格，駁回上訴，維持原裁定。

　　終審裁定后，浦江名苑業(yè)主委員會(huì)仍不服，向江蘇省高級(jí)法院申請(qǐng)?jiān)賹?，江蘇省高級(jí)法院于2013年7月5日作出民事裁定，提審該案。江蘇省高級(jí)法院在審理后，對(duì)此案進(jìn)行了調(diào)解，并于2013年7月9日作出了民事調(diào)解書，吳力給付浦江名苑業(yè)委會(huì)2010年度物業(yè)費(fèi)3,491元、滯納金6,009元，雙方再無其他爭(zhēng)議。

　　依新的省物管條例再行起訴，業(yè)委會(huì)一審又遭敗北

　　歷盡艱辛，終于討回了物業(yè)費(fèi)，浦江名苑業(yè)委會(huì)決定乘勝追擊。他們依《浦江名苑小區(qū)業(yè)主公約》、《浦江名苑管理規(guī)約》于2013年8 月 22 日向大豐市法院遞交訴狀，將拒付物業(yè)費(fèi)的其他17 名業(yè)主告到法院。而大豐市法院立案庭審查后，決定只立案被告為5號(hào)樓劉姓業(yè)主的案件。劉姓業(yè)主被訴要求支付4年物業(yè)服務(wù)費(fèi)4,606元以及8,720元滯納金。

　　法院開庭時(shí)，劉姓業(yè)主除了對(duì)業(yè)主代表大會(huì)討論、決定的業(yè)主自治方案不予認(rèn)同外，還對(duì)滯納金的數(shù)額提出質(zhì)疑。浦江名苑業(yè)委會(huì)出具業(yè)主大會(huì)決定的《浦江名苑小區(qū)業(yè)主公約》、《浦江名苑管理規(guī)約》說，《浦江名苑小區(qū)業(yè)主公約》明確規(guī)定，業(yè)主應(yīng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)等相關(guān)費(fèi)用;《浦江名苑管理規(guī)約》十三條規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，違約的則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，加收日千分之三的滯納金，以及承擔(dān)業(yè)委會(huì)訴訟的律師代理費(fèi)。

　　浦江名苑業(yè)委會(huì)指出，新修訂、實(shí)施的《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條規(guī)定，“違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的行為”等侵害業(yè)主共同利益的行為，業(yè)委會(huì)有權(quán)向法院提起訴訟。

　　本以為有了江蘇省高院的調(diào)解書為案例和新修訂、實(shí)施的《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》為后盾，官司肯定能夠打贏，然而，經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)9個(gè)月的審理后，2014年5月26日，大豐市法院以浦江名苑業(yè)委會(huì)不具備本案訴訟主體資格為由，裁定駁回了起訴。

　　大豐市法院審理認(rèn)為，浦江名苑業(yè)主委員會(huì)雖然可以代表全體業(yè)主對(duì)外訂立合同，但其不具有獨(dú)立財(cái)產(chǎn)，并非獨(dú)立法人資格的企業(yè)，本身不具有獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的能力，只能為維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益在法律限定的范圍內(nèi)行使權(quán)利，而《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)或其他管理人應(yīng)當(dāng)具備獨(dú)立的法人資格。

　　據(jù)了解，由于法院屢屢不支持業(yè)委會(huì)起訴催要物業(yè)服務(wù)費(fèi)，浦江名苑小區(qū)已經(jīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主也開始出現(xiàn)觀望，目前小區(qū)業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)累計(jì)已達(dá)80余萬(wàn)元，嚴(yán)重影響了小區(qū)正常物業(yè)管理的運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　法院不該藐視地方性法規(guī)效力，國(guó)家應(yīng)及早立法賦予業(yè)委會(huì)訴權(quán)

　　對(duì)于業(yè)委會(huì)有無狀告業(yè)主的訴訟主體資格，目前法律界通行的說法是“具有有限的訴訟資格”，其依據(jù)是根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，只有為維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益，業(yè)委會(huì)才能在法律限定的范圍內(nèi)行使訴訟權(quán)利。

　　之所以出現(xiàn)“同案不同判”的現(xiàn)狀，主要是由于我國(guó)立法的進(jìn)程滯后于社會(huì)的發(fā)展造成的。從我國(guó)當(dāng)初對(duì)物業(yè)管理的設(shè)計(jì)模式而言，對(duì)物業(yè)管理只考慮到業(yè)主大會(huì)(業(yè)委會(huì))將物業(yè)管理權(quán)委托給物業(yè)服務(wù)公司，而沒有考慮到存在業(yè)委會(huì)自行行使物業(yè)管理權(quán)的可能性。目前我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》或其他法律法規(guī)雖并未禁止業(yè)主大會(huì)或業(yè)委會(huì)自治管理本小區(qū)物業(yè)，但也未授權(quán)業(yè)委會(huì)可以收取物業(yè)費(fèi)?！段餀?quán)法》第八十三條第二款規(guī)定了業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)對(duì)拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失，但這并不能因此確定業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)就可以對(duì)管理事項(xiàng)享有訴權(quán)，并因此具有訴訟主體資格。物業(yè)公司作為專業(yè)的公司，它的成立經(jīng)過了工商登記，它的經(jīng)營(yíng)要接受政府有關(guān)部門的監(jiān)督，它的收入必須按照規(guī)定納稅，所以物業(yè)公司收取物業(yè)費(fèi)是合法的。而業(yè)委會(huì)因未獲得法律授權(quán)收取物業(yè)費(fèi)，而且收費(fèi)涉及政府行政管理事務(wù)，自治狀態(tài)下的業(yè)委會(huì)在目前法律沒有明確授權(quán)收費(fèi)的情況下，必然造成它在起訴催討物業(yè)費(fèi)遭遇障礙。

　　在目前國(guó)家法律、法規(guī)授權(quán)業(yè)委會(huì)收取物業(yè)費(fèi)還是空白的情況下，許多地方通過地方立法和司法解釋加以彌補(bǔ)、完善。如《江蘇省高級(jí)法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件若干問題的意見》第一條規(guī)定：“因物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付服務(wù)費(fèi)用而產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件適用本意見的規(guī)定。本意見中的物業(yè)服務(wù)人包括提供物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他組織或者個(gè)人?！?013年5月1日施行的新修訂的《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》取消了“業(yè)委會(huì)不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”的禁止性規(guī)定，該條例第二條第二款規(guī)定，業(yè)主可通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理物業(yè)，也可以自行管理;第六十七條規(guī)定，業(yè)委會(huì)對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為，具有訴權(quán)，可以依法向法院提起訴訟。哪些屬于侵害業(yè)主共同利益的行為呢?新修訂的《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條列舉了“違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的行為”等十二種行為。據(jù)了解，江蘇省金壇市法院在審理城北小區(qū)業(yè)委會(huì)起訴業(yè)主催收物業(yè)服務(wù)費(fèi)一案時(shí)，就是依據(jù)《小區(qū)業(yè)主公約》中“按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)”的規(guī)定，判定業(yè)委會(huì)勝訴。上海市也立法規(guī)定，如果特定業(yè)主違反了業(yè)主公約，損害了全體業(yè)主或大多數(shù)業(yè)主的利益，業(yè)委會(huì)可以作為原告，以該特定業(yè)主為被告，提起訴訟。

　　依照《立法法》的規(guī)定，《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》是江蘇省人大常委會(huì)根據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定的地方性法律法規(guī)，具有嚴(yán)肅的法律效力，2013年8 月 22 日，浦江名苑業(yè)委會(huì)以《浦江名苑管理規(guī)約》、《浦江名苑小區(qū)業(yè)主公約》有關(guān)業(yè)主不得拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的規(guī)定為依據(jù)，向大豐市法院遞交訴狀，狀告劉姓業(yè)主等17 名業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，此時(shí)新修訂的《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)生效，法院理應(yīng)依照新修訂的條例受理、審理該案，然而大豐市法院卻無視新條例的效力，駁回業(yè)委會(huì)的起訴，是公然藐視地方性法規(guī)效力的行為，必須糾正。

　　原標(biāo)題：你行你上啊!業(yè)委會(huì)去收“物業(yè)費(fèi)”也未必收得上來