北京物業(yè)新規(guī)來(lái)了！小區(qū)車位違規(guī)租給外人最高罰1萬(wàn)、物業(yè)費(fèi)將調(diào)整…

昵稱587283 2019-10-30

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隨著城市的發(fā)展，越來(lái)越多的小區(qū)在城市四處開(kāi)花，如何管理好小區(qū)也成為一項(xiàng)關(guān)鍵的議題。新版《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》正式出爐，并面向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。商品房小區(qū)物業(yè)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)價(jià)、停車位優(yōu)先滿足業(yè)主需求、不得以“只售不租”為由拒絕出租停車位、專項(xiàng)維修資金余額不足30%時(shí)需補(bǔ)足……每一項(xiàng)條例都與我們每一個(gè)人密切相關(guān)……

亮點(diǎn)一

商品房小區(qū)物業(yè)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)價(jià)

假設(shè)確定了2元/平方米·月的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是不是一直就不能調(diào)整了？

《草案》根據(jù)住宅小區(qū)不同類型對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的動(dòng)態(tài)調(diào)整進(jìn)行了分類處理。

其中，商品房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵循合理、公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符的原則進(jìn)行協(xié)商。按規(guī)定納入政府定價(jià)目錄的住宅小區(qū)，由市發(fā)展改革會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門根據(jù)情況予以調(diào)整。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目清單，明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)測(cè)并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)管理人在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)參考。

亮點(diǎn)二

停車位優(yōu)先滿足業(yè)主需求

停車難問(wèn)題一直是備受關(guān)注的重點(diǎn)，在這次公示的《條例》草案中，對(duì)于小區(qū)停車位也做出了明確規(guī)劃。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)用于滿足業(yè)主的需要。

亮點(diǎn)三

不得以“只售不租”為由拒絕出租停車位

《草案》明確提出，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)用于滿足業(yè)主的需要。

用于出售的，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人；尚未出售或者用于出租的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主，不得以只售不租為由拒絕出租。滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時(shí)按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人。

若將車位出租給業(yè)主以外的其他人的，根據(jù)《草案》的規(guī)定，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋行政主管部門責(zé)令限期改正，沒(méi)收違法所得，按每個(gè)違法出租車位處5000元以上1萬(wàn)元以下的罰款；拒不改正的，按每個(gè)違法出租車位處每月2000元的罰款。

亮點(diǎn)四

交房前的物業(yè)費(fèi)開(kāi)發(fā)商出

《草案》規(guī)定，建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。

建設(shè)單位銷售房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘前期物業(yè)管理人，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，但前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長(zhǎng)不超過(guò)2年。

自前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。

出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由業(yè)主按照房屋銷售合同的約定承擔(dān)；房屋銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

亮點(diǎn)五

專項(xiàng)維修資金費(fèi)用分?jǐn)偳闆r

住宅專項(xiàng)維修資金，也稱為房屋的“養(yǎng)老金”，對(duì)維護(hù)小區(qū)的存續(xù)至關(guān)重要。

維修、更新和改造共有共用的區(qū)域、部位或者設(shè)施設(shè)備，需要使用專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?/span>

（1）商品住宅之間或者商品住宅和非住宅之間共有共用區(qū)域、部位或者設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)偂?/span>

（2）售后公房之間共有共用區(qū)域、部位或者設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主和售房單位按照所交存專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)?；其中，?yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/span>

（3）售后公房與商品房住宅或者非住宅之間共有共用區(qū)域、部位或者設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)，再按照本條第（1）項(xiàng)、第（2）項(xiàng)的規(guī)定比例分?jǐn)偂?/span>

物業(yè)共有共用的區(qū)域、部位或者設(shè)施設(shè)備需要維修、更新和改造，但沒(méi)有專項(xiàng)維修資金的，維修、更新和改造費(fèi)用按照本條前款的規(guī)定由業(yè)主共同分?jǐn)偂?/span>

亮點(diǎn)六

專項(xiàng)維修資金余額不足30%時(shí)需補(bǔ)足

《草案》提出：

（1）專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于物業(yè)共有共用區(qū)域、部位或者設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造，不得挪作他用。

（2）當(dāng)專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知、督促業(yè)主按照屆時(shí)適用的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足專項(xiàng)維修資金。

（3）專項(xiàng)維修資金余額不足首期應(yīng)籌集金額30%的，50%以上的公共收益金額的應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，剩余部分的使用由業(yè)主共同決定。

（4）有業(yè)委會(huì)的小區(qū)，業(yè)主大會(huì)既可以自行管理專項(xiàng)維修資金，也可以委托物業(yè)所在地區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋行政主管部門代管。業(yè)主大會(huì)決定自行管理的，應(yīng)當(dāng)以自己名義設(shè)立專用賬戶。

亮點(diǎn)七

新房購(gòu)房合同中需明示物業(yè)管理區(qū)域

買新房時(shí)，銷售員指著沙盤說(shuō)得特美，這些配套將來(lái)只由這期業(yè)主享受，可等到交房時(shí)發(fā)現(xiàn)，前方的三棟樓原屬于同一個(gè)物業(yè)區(qū)域。

這種差別，在以后買房時(shí)可得提前注意了。

《草案》明確，新開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的土地使用權(quán)劃撥、出讓前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)就物業(yè)管理區(qū)域的劃分提出意見(jiàn)和建議，經(jīng)商規(guī)劃和自然資源行政主管部門，納入?yún)^(qū)域規(guī)劃綜合實(shí)施方案、土地出讓合同或者劃撥文件，并向社會(huì)公布。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋買賣合同中明示核定的物業(yè)管理區(qū)域。

亮點(diǎn)八

已投入使用小區(qū)需征求業(yè)主意見(jiàn)

而對(duì)于已投入使用、尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域或者劃分的物業(yè)管理區(qū)域確需調(diào)整的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會(huì)同區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋行政主管部門，結(jié)合物業(yè)管理實(shí)際需要，征求業(yè)主意見(jiàn)后確定物業(yè)管理區(qū)域并公告。

亮點(diǎn)九

“雙5%”即可申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)

目前，不少住宅小區(qū)都出現(xiàn)了業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)的成立難，其中難題之一就是要有足夠的業(yè)主人數(shù)?！恫莅浮分袑?duì)業(yè)主的人數(shù)要求很“人性”。

《草案》規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上的，5%以上的業(yè)主、專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主或者建設(shè)單位可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)，居（村）民委員會(huì)也可以組織達(dá)到前述條件的業(yè)主或者建設(shè)單位提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)。

亮點(diǎn)十

欠繳專項(xiàng)維修資金等，不可當(dāng)業(yè)委會(huì)委員

有了業(yè)務(wù)大會(huì)后，下一步就是成立業(yè)委會(huì)。哪些人可以擔(dān)任業(yè)委會(huì)委員？

《草案》明確提出，除了必須遵紀(jì)守法、符合業(yè)委會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法中關(guān)于居住期限的要求、本人、配偶及其直系親屬與物業(yè)管理人無(wú)直接的利益關(guān)系等規(guī)定外，有兩條值得注意：

第一，必須按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不存在欠繳專項(xiàng)維修資金及其它需要業(yè)主共同分擔(dān)費(fèi)用的情況；

第二，未被列為失信被執(zhí)行人。這又充分說(shuō)明了信用的重要性。

亮點(diǎn)十一

首次提出可組建物業(yè)管理委員會(huì)

真的沒(méi)有辦法成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)的住宅小區(qū)，又該怎么辦？

根據(jù)規(guī)定，有四種情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會(huì)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)：

不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的

具備成立業(yè)主大會(huì)條件但因各種原因未成立的

業(yè)主大會(huì)成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的

需要重新選舉業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的

物業(yè)管理委員會(huì)由居（村）民委員會(huì)組織居（村）民委員會(huì)、業(yè)主、其他物業(yè)使用人代表7人以上組成，人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會(huì)成員人數(shù)的二分之一。

亮點(diǎn)十二

明確房屋禁止使用規(guī)定

業(yè)主、其他物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定，按照規(guī)劃用途合理、安全使用物業(yè)。

任何單位和個(gè)人不得從事下列行為：

（1）損壞、擅自拆改建筑物承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（2）擅自占用、損壞物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地等共有共用區(qū)域、部位或者設(shè)施設(shè)備；

（3）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物、障礙物，破壞或者擅自改變房屋外觀；

（4）違反安全管理規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險(xiǎn)物品；

（5）擅自架設(shè)電線、電纜；

（6）高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水；

（7）制造超標(biāo)噪音；

（8）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設(shè)施；

（9）占用、堵塞、封閉消防通道，損壞消防設(shè)施及器材；

（10）在建筑物、構(gòu)筑物上亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)、亂張貼，樓道、門廳、電纜井內(nèi)堆放雜物；

（11）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；

（12）擅自使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物，非法占用公共空間停放車輛；

（13）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；

（14）違反規(guī)定出租房屋。

來(lái)源：北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)

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