我市小區(qū)物業(yè)管理現狀掃描

王瑤

　　家住頂樓的鄭先生很煩心，為了屋頂漏雨他找了物業(yè)好幾次，好不容易盼來了工人維修，結果修后不久下雨還漏。鄭先生只好自己花了1000多元找人重修。到交物業(yè)費時，一分錢也不減。在大家的印象中，小區(qū)物業(yè)應該給自己當好“管家”，最起碼要做到“春天栽花種草，冬天除冰掃雪，日常保安巡邏，逢年過節(jié)張燈結彩”，這樣才住得舒心?？捎浾咴诓稍L中了解到，能讓住戶稱心的小區(qū)物業(yè)還真不多，“管家”和“業(yè)主”間矛盾重重：業(yè)主們不滿物業(yè)管理水平低下，服務不到位，只收錢不辦事；“管家”們抱怨物業(yè)費收不上來，業(yè)主都是“大爺”，不好管理。物業(yè)到底該怎么管理才會讓住戶滿意？
　　關注之一：現狀距離期望太遙遠
　　記者從市房管部門了解到，我市從1997年開始正式有了物業(yè)管理，十多年來，物業(yè)管理從無到有，覆蓋面不斷擴大，管理范圍從單純的住宅小區(qū)發(fā)展到寫字樓、醫(yī)院、商廈等多元化管理；服務項目從單純的打掃衛(wèi)生到住宅設施設備維修、小區(qū)治安防范、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護、特約服務等一系列的配套服務。為了規(guī)范物業(yè)管理，我市先后出臺了《大同市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》、《大同市物業(yè)管理投訴受理辦法》、《大同市商品住宅建設項目綜合驗收管理辦法》、《大同市物業(yè)管理招標投標暫行辦法》、《大同市住宅共用部位、共用設施設備維修資金管理辦法》、《大同市城市房屋裝飾裝修管理規(guī)定》、《大同市物業(yè)服務收費實施細則》等規(guī)章和規(guī)范性文件。
　　盡管如此，物業(yè)管理仍與廣大市民的期望還有很大差距，存在不少矛盾和問題。市房管局負責人將這些問題歸結為幾大類：一是行業(yè)主管部門管理不到位，頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳，缺乏全面綜合管理。二是物業(yè)管理企業(yè)經營不規(guī)范，服務不到位。個別企業(yè)服務意識差，制度不健全，維修不及時，保潔不徹底；忽視業(yè)主權益，不完全按合同、標準履行職責；管理人員素質低，責任心不強。個別企業(yè)巧立名目，存在多收費、搭車收費、財務不公開的現象。三是開發(fā)建設單位遺留問題多。開發(fā)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)職責劃分不清，前期物業(yè)管理進入程度低，小區(qū)建設與物業(yè)管理交接不規(guī)范，本應由開發(fā)建設單位承擔的房屋質量、小區(qū)的配套、廣告宣傳承諾等問題，全部轉嫁給了物業(yè)管理企業(yè)，給后續(xù)的物業(yè)管理帶來了諸多糾紛。前一時期惠民西城小區(qū)的問題就是這樣的典型。四是部分收費難以理順。按照《物業(yè)管理條例》，供水、供電行業(yè)應該向最終用戶收取相關費用。但是多年來，市供水、供電等部門把應由自己承擔的收費責任轉嫁給了物管企業(yè)，物管企業(yè)代他們向最終用戶收費，同時還要承擔居民欠交的水費、電費，承擔管路、線路損耗，否則就停電、停水，影響業(yè)主生活。五是房屋專項維修資金收繳率低。我市住房專項維修資金在2007年以前是由開發(fā)單位或物業(yè)管理企業(yè)代收，2007年成立了大同市房屋專項維修資金管理中心后，行業(yè)主管部門要求代收的單位將專項維修資金移交到管理中心統一管理。但移交積極性不高，移交率低，個別代收單位甚至挪用房屋專項維修資金。老舊小區(qū)的房屋沒繳納專項維修資金。目前，新建商品住宅個人繳納專項維修資金在全市已形成共識，但2007年以前建成小區(qū)收繳率低，全市365個小區(qū)，只有71個小區(qū)房屋維修專項維修資金進入資金管理中心的賬戶。六是老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理難。我市365個物業(yè)管理小區(qū)，61%是1995年之前形成的小區(qū)，此類小區(qū)由于歷史的原因，大部分配套不完善，四周無封閉，管線破損，主體建筑破舊，地面硬化差，綠化不達標，違章建筑多。這些小區(qū)的收費價格偏低，加之水電跑、冒、漏的損耗，物管企業(yè)虧損經營，物業(yè)服務水平低，物業(yè)管理難度大，小區(qū)的形象與現代城市發(fā)展很不相稱。
　　關注之二：業(yè)主需要真心全心呵護
　　記者在采訪中了解到，不滿物業(yè)服務的住戶焦點集中在物業(yè)公司重收費、輕管理，年年交的物業(yè)費不知道都花在了什么地方。如果房屋出了故障，需要維修，物業(yè)公司卻不肯承擔責任，有的小區(qū)就連單元樓宇門壞了都要讓業(yè)主自己掏錢修，至于屋頂漏水、墻體長毛這樣的“硬傷”，物業(yè)公司更是推諉扯皮，人們認為，每年幾百上千的物業(yè)費，交得實在不值。不僅如此，人們不滿的是物業(yè)費交和不交一個樣。絕大部分住戶每年按時交物業(yè)費，但也有的住戶從來不交物業(yè)費。長此以往，越來越多的人開始抵制物業(yè)費，欠費人群逐年遞增，物業(yè)服務每況愈下，形成了惡性循環(huán)。
　　隨著我市部分保障性住房小區(qū)相繼交付使用，物業(yè)管理能否及時跟上成為人們關注的焦點，同時也引起了各級領導的關注。市房管部門針對新建小區(qū)專門組建了21個物業(yè)管理項目部，通過競崗產生了56名項目經理、副經理，并對其及150名管理人員分3批進行了為期6天的培訓，組織他們到北京、上海參觀學習。
　　今年11月召開的全市物業(yè)管理現場觀摩會明確提出，2011年將是我市的“物業(yè)管理年”。不少業(yè)內人士認為，除了引進先進的物業(yè)管理技術外，應從多方面提高我市的物業(yè)管理水平。首先要創(chuàng)新物業(yè)行業(yè)管理體制，實行“四位一體”管理體制，即行業(yè)主管部門負責資質管理、宏觀指導、標準制定、監(jiān)督服務；街道辦事處主要負責轄區(qū)內小區(qū)物業(yè)管理的具體協調、監(jiān)督、指導工作，受理物業(yè)小區(qū)業(yè)主的投訴，調解矛盾糾紛，協助小區(qū)成立業(yè)主委員會，組織物業(yè)小區(qū)開展有益的文體活動等；物業(yè)管理企業(yè)主要按質量標準合同進行物業(yè)服務；業(yè)主委員會主要是執(zhí)行業(yè)主大會的決定，協調業(yè)主繳納物業(yè)服務費，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)按合同做好服務。同時，要全面提高物業(yè)管理隊伍素質。近兩年我市住宅產業(yè)發(fā)展較快，一些住宅小區(qū)相繼配備了智能化設施、設備，如寬帶入戶、電子監(jiān)控、中水處理等設備，這就要求物業(yè)管理人員除具備基本的管理知識外，還應具備相應的專業(yè)知識和技術，具備相應的專業(yè)資格，做到真正服務住戶，讓大家滿意。也有人建議，物業(yè)管理與百姓生活息息相關，在制定或調整物業(yè)費收費標準時應采取百姓聽證制度。也可打破物業(yè)費繳納的固有模式，變年收為月收，減輕業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方的壓力，否則時間累計越長，欠賬就會變成賴賬，最終成為死賬。