物業(yè)管理企業(yè)機制不健全
由于我市物業(yè)管理企業(yè)絕大多數(shù)是企事業(yè)單位或開發(fā)商下屬公司或分支機構，物業(yè)管理普遍實行自建自管型，尚未引入市場競爭機制?，F(xiàn)在，雖然許多物業(yè)公司深化改革、轉化經(jīng)營機制、實施“有限責任公司”等管理方式。但是由于種種原因，許多物業(yè)管理企業(yè)與上級單位不能徹底脫離關系。雖然企業(yè)實行“自主經(jīng)營、自負盈虧、獨立核算”原則，但在人事、財務等重大管理事項中缺乏自主權，上級企業(yè)對下級企業(yè)許多事務進行行政干預，使下級企業(yè)根本不可能按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求進行管理和運作。由于條件限制，企業(yè)缺乏活力和競爭，就只能依賴于上級領導的恩賜與補貼，維持現(xiàn)狀，企業(yè)職工思想比較消極，服務態(tài)度和管理意識差，致使物業(yè)管理服務工作陷入僵局。這樣的企業(yè)、這樣的管理機制，如何能滿足廣大居民的要求，如何能適應市場的激烈競爭？
二、 住宅小區(qū)配套設施不完善
隨著城市建設不斷發(fā)展和人民生活水平逐步提高，住宅小區(qū)配套設施的要求和標準也大大提高，若不完善配套設施，根本滿足不了人們生活正常需求。由于我市部分開發(fā)商重開發(fā)、輕管理思想嚴重，一味追求高效益，一方面致使住宅小區(qū)配套設施的建設滯后或不完善；另一方面，開發(fā)商為了加快資金回收步伐，提高售房率，本應建設部要求代收的維修基金不收??；房屋保修期內(nèi)，按投資總額一定比例的維修養(yǎng)護專用基金也不投入，使房屋保修期內(nèi)的維修服務保障不了，給物業(yè)管理服務工作造成了很大障礙。有些小區(qū)建成已開始入住居民，但是小區(qū)停車場、自行車棚、圍墻、門衛(wèi)還無影無蹤，這如何保障居民正常生活秩序？有些小區(qū)邊開發(fā)邊入住，原先配套設施已滿足不了現(xiàn)住戶需求，如：配電室負荷不足、供電設備及線路老化嚴重，開發(fā)商仍不增容或改造，住戶怨聲載道，物業(yè)公司也是一籌莫展。有些樓宇屋面漏水，但是已過了保修期開發(fā)商也不理睬，由于維修基金落實不了，漏水住戶只好要求物業(yè)公司解決，物業(yè)公司只能挨家挨戶分攤費用，高層住戶沒有異議，可低層住戶就說“與我無關，憑啥收費？”，意見很大。因為意見不統(tǒng)一，問題懸而未決，致使頂層住戶與物業(yè)公司矛盾加劇，拒交所有費用，使物業(yè)管理工作雪上加霜，形成惡性循環(huán)，本身房產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)進行的是硬件建設，物業(yè)公司是軟件管理，只有前者形成物業(yè)，后者才能發(fā)揮物業(yè)的功能和作用，若硬件不到位，物業(yè)公司如何做無米之炊，只能充當住戶的“出氣筒”。
三、 物業(yè)公司前期介入不足
由于我市許多住宅小區(qū)都是在已形成規(guī)模，業(yè)主陸續(xù)開始入住之時，房產(chǎn)開發(fā)商才匆忙召集部分管理人員，組建成所謂的“物業(yè)管理公司”對已入住的業(yè)主進行管理和服務，這就使得物業(yè)前期介入如紙上談兵，起不到任何實際作用。由于我市普遍存在建管脫節(jié)現(xiàn)象，致使住宅小區(qū)建設與管理各自為政，互不銜接，小區(qū)交接驗收不規(guī)范，給物業(yè)管理以后工作造成許多隱患。例如許多開發(fā)商或施工單位急功近利、偷工減料、應付差事。部分建筑物本應至少預留兩條電話線，卻改裝為一條線兩插孔；預留天然氣接孔，施工時圖省事，也全部一封到頂；部分地下室停車場，因經(jīng)濟利益所驅動改做它用；房屋交接驗收時，即使未通過質檢部門驗收，也強行交與物業(yè)公司接收，以上種種行為都是因沒有物業(yè)公司前期介入，無法有效監(jiān)督，造成無法彌補的漏洞，即欺騙了業(yè)主，也使物業(yè)管理工作難度加大。若我們提前深入地介入到物業(yè)前期管理，就可以全面了解小區(qū)或建筑物建造的概況，可以提出合理化建議，彌補不足。建成后，主動參與工程驗收，嚴格控制標準，從嚴把住入住關，實施全方位管理，不留后患。
四、 代收代繳費用虧損嚴重
物業(yè)管理現(xiàn)階段代收代繳費用項目主要是水、電費的代收代繳，受計劃經(jīng)濟和壟斷行業(yè)影響，現(xiàn)在供電局和水司收取水、電費時，不管企業(yè)代收比率的高低，收取費用如何艱辛，他們?nèi)允菍嵭袩o承付托收，既省事，又方便，代收企業(yè)沒有任何監(jiān)督管理辦法。雖然《條例》明確提出，代收代繳費用委托單位應向被委托單位支付一定酬勞，但是水司、供電局置之不理。物業(yè)公司為了防止水、電費虧損，增加的合理損耗，有時也被認定為亂收費，進行罰款。現(xiàn)水司、供電局設備的自然損耗，也由物業(yè)公司承擔，此做法實屬不妥，但是壟斷行業(yè)行為誰又能制止或改變呢？據(jù)統(tǒng)計，全市水、電費收支平衡的企業(yè)已屬罕見，更別提贏利，否則重稅處罰，95%以上企業(yè)水、電費虧損，有的已資不抵債，將直接威脅到物業(yè)公司的生存與發(fā)展。望政府能加強監(jiān)督管理職能，制止上述行為，改善物業(yè)公司在此問題上的不利局面，徹底解決水、電費虧損問題。
五、 企業(yè)管理松散、服務意識差、人員素質低
完善的管理制度，良好的管理隊伍，是一個企業(yè)得以發(fā)展壯大的根本保障?，F(xiàn)各物業(yè)公司也是非常重視規(guī)章制度的建立和完善，并嚴格執(zhí)行。但部分企業(yè)在管理方面仍不到位，監(jiān)督不力，制定的規(guī)章制度條條框框并不執(zhí)行，形同虛設，致使住戶和業(yè)主們總有意見，如衛(wèi)生不整潔、野廣告到處張貼、車輛隨意停放、樓道路燈不亮等等，給住戶造成一種只收費不服務或多收費少服務印象。加之我們一些管理人員素質較低，工作不積極，態(tài)度生硬，不能與住戶很好的聯(lián)系和溝通，也直接影響公司聲譽限制物業(yè)管理水平的進一步提高。
綜上所述，我市物業(yè)管理現(xiàn)狀不容樂觀，目前，物業(yè)管理市場還處于萌芽狀態(tài)，如何發(fā)展，如何適應今后的市場競爭，我們應從以下幾方面努力。
一、 制定和完善物業(yè)管理法規(guī)
雖然我市已于1999年出臺《西安市城市居住區(qū)物業(yè)管理條例》，由于此《條例》政策性、原則性較強，在實際操作中卻意義不大。望政府或相關部門制定與之相配套的法規(guī)文件，使其更具體、更具有操作性。同時要加大執(zhí)法力度，使之在實踐過程中得到堅決的貫徹與執(zhí)行。只有這樣，才能使其在規(guī)范物業(yè)管理市場的過程中起到應有的作用，為物業(yè)管理市場營造良好的法制環(huán)境。
二、 加快企業(yè)改制步伐，引入市場競爭機制
部分物業(yè)管理企業(yè)由于改制不徹底，不能擺脫舊體制的束縛，依然政企不分，使得物業(yè)管理服務工作也停滯不前，要使物業(yè)管理企業(yè)擺脫目前困境，走上正軌，我們只能加快企業(yè)改制步伐，按照《公司法》要求，組建一個獨立的法人實體，在人事、財務等重大管理事項中擁有充分的自主權，實行自主經(jīng)營、自負盈虧、獨立核算、自我發(fā)展的經(jīng)營機制。并且解放思想、開拓視野，為住戶提供多層次、全方位的綜合性優(yōu)質服務。
我們也應借鑒沿海地區(qū)先進管理辦法，引入招投標管理辦法，把物業(yè)公司全部推向市場，對新建住宅小區(qū)或商廈的物業(yè)管理公開向社會招標，既打破了開發(fā)商對住宅小區(qū)物業(yè)管理的壟斷，也為業(yè)主公開選聘物業(yè)公司創(chuàng)造了條件，不僅促進了市場公開競爭，也促進了物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實施社會化、專業(yè)化、企業(yè)化管理，以適應市場競爭需求。
三、 加強與住戶的聯(lián)系和溝通，提高管理人員綜合素質
物業(yè)公司與業(yè)主之間關系直接影響物業(yè)公司管理服務質量。若關系僵硬，雙方不能及時溝通和交流，誤會只能越來越深，管理、服務與收費之間矛盾進一步加劇，致使物業(yè)管理服務水平停滯不前。若關系密切，針對物業(yè)公司管理中存在的問題，業(yè)主也能比較客觀，實事求是地反映，促使物業(yè)公司盡快提高與改進。因此，物業(yè)公司要努力與住戶建立朋友般密切關系，悉心聽取住戶意見和建議，并積極改進。樹立“業(yè)主至上、服務第一”的宗旨，并以誠信服務，“想住戶之所想、急住戶之所急”全心全意為人民服務，最終我們定將贏得業(yè)主的信任和擁護，促使物業(yè)管理服務水平穩(wěn)步提高。
物業(yè)公司管理人員素質高低和服務優(yōu)劣直接關系著企業(yè)的生存與發(fā)展，現(xiàn)我市物業(yè)管理人員素質參差不齊，尤其是專業(yè)技術人員和高素質的管理人才匱乏，根本不能適應今后物業(yè)管理市場要求。從現(xiàn)在開始，我們就要加強人員素質的培養(yǎng)，引進人員競爭機制，對他們進行全面、系統(tǒng)的業(yè)務培訓和職業(yè)道德培訓，改變服務觀念，提供優(yōu)質服務，樹立愛崗敬業(yè)的思想品質。
以上只是我們對物業(yè)管理的共性談一點感受，不妥之處望指正。
