岳麓區(qū)政協(xié)常委 王明輝

各位領(lǐng)導(dǎo)、各位委員：

　　伴隨著我國社會經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，已逐漸成為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分。物業(yè)管理的推進(jìn)與發(fā)展，改善了廣大居民的生活和環(huán)境，推動了兩個文明建設(shè)，為促進(jìn)住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和實(shí)施社會再就業(yè)工程作出了積極的貢獻(xiàn)。但在新生事物得到良性發(fā)展的同時，存在的問題和矛盾也日益突出。為促進(jìn)物業(yè)管理工作健康發(fā)展，就此機(jī)會，我談一些看法和建議。

　　一、我區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作存在的突出問題

　　1、我區(qū)現(xiàn)有相當(dāng)一部分住宅是老住宅，其建成時間比較早，規(guī)劃設(shè)計較原始，也比不上新建的小區(qū)，主要存在以下一些問題：

　?。?）在購房時沒有交房屋維修資金，從而缺乏對于本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)使用的資金。物業(yè)的公共部位和共同設(shè)施設(shè)備是整個房產(chǎn)不可分割的部分，這些部位的適時維修和更新，是保證物業(yè)正常使用和運(yùn)轉(zhuǎn)的前提。如果物業(yè)的公共設(shè)施設(shè)備得不到及時維護(hù)、更新，就無法正常的開展物業(yè)管理工作，情況嚴(yán)重時候，可能釀成各種無法預(yù)料的災(zāi)害和后果。

　?。?）由于大部分房屋使用年限長，年久失修，加之自然的地基沉降不均勻等因素，房屋外墻老化、開裂、脫落，地面開裂、空鼓等現(xiàn)象嚴(yán)重影響到房屋的正常使用；原設(shè)計和安裝的供配電路負(fù)荷達(dá)不到現(xiàn)在用電的標(biāo)準(zhǔn)，存在嚴(yán)重的小馬拉大車，線路、設(shè)備老化等安全用電的隱患；現(xiàn)有的供水系統(tǒng)缺失，供排水系統(tǒng)水管老化、銹蝕、斷裂現(xiàn)象十分嚴(yán)重；生活污水系統(tǒng)與現(xiàn)有城市管網(wǎng)不配套，不兼容，至使有的小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)了污水四溢橫流，形成臟亂差現(xiàn)象。

　　（3）綠化覆蓋率低，公用設(shè)施、設(shè)備少，如路燈、廣告牌少，健身設(shè)施、休閑桌椅缺乏等，嚴(yán)重的影響到小區(qū)的形象，有新生貧民窟之嫌。

　?。?）小區(qū)內(nèi)缺乏正規(guī)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃的管理，有的也僅是一兩個號稱物業(yè)管理的人員在守傳達(dá)、搞衛(wèi)生。由于管理不到位，小區(qū)內(nèi)盜、搶時發(fā)，業(yè)主的財物、車輛丟失嚴(yán)重，此外小區(qū)內(nèi)違章停車、私搭亂建、野蠻裝修，違規(guī)使用等情況時有發(fā)生，使小區(qū)安全事故頻發(fā)，給和諧社會造成了一些不和諧的音符。

　?。?）因物業(yè)管理收費(fèi)低廉，所以，只能與所提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保持一致。

　　2、我區(qū)的新建房產(chǎn)，物業(yè)管理工作存在以下問題：

　　（1）開發(fā)商交房不及時，延期交房，甚至是帶著各種問題交房，在業(yè)主收房時承諾不兌現(xiàn)，使得業(yè)主的利益受到損害。

　?。?）由于開發(fā)商向業(yè)主交房之前，缺乏政府整個開發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收以及分戶驗(yàn)收的環(huán)節(jié)，導(dǎo)致缺乏必要的配套共用設(shè)施，引起業(yè)主入住后的不滿。同時，房屋質(zhì)量存在問題、分?jǐn)偛缓侠?、面積縮水、規(guī)劃更改等，紛紛找開發(fā)商索賠甚至退房，但長期解決不了問題，就把怨氣發(fā)泄到物業(yè)管理企業(yè)身上。業(yè)主表達(dá)不滿的通常方式就是拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，造成物業(yè)費(fèi)收繳困難。

　?。?）小區(qū)物業(yè)管理未真正納入社區(qū)建設(shè)，政府有關(guān)部門對社區(qū)管理未進(jìn)行有效整合，有些工作也未到位。小區(qū)內(nèi)違章停車、私搭亂建、野蠻裝修等情況時有發(fā)生，在上述情況出現(xiàn)后，物業(yè)管理企業(yè)因無任何行政手段，只能對居民進(jìn)行勸阻，企業(yè)承擔(dān)了大量政府部門的職能，導(dǎo)致企業(yè)在實(shí)際管理中存在諸多物業(yè)管理困難。

　?。?）物業(yè)管理中各種問題、糾紛不斷。

　　A、物業(yè)管理糾紛。小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)實(shí)際交納的比例在60%至90%之間，而作為業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)的主要理由多以物業(yè)管理不到位，小區(qū)內(nèi)存在業(yè)主車輛丟失現(xiàn)象和內(nèi)配套設(shè)施不完備等。

　　B、業(yè)主財產(chǎn)損失賠償糾紛。小區(qū)內(nèi)業(yè)主的汽車、摩托車、自行車的丟失引起。原因是小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，而秩序維護(hù)費(fèi)在其中的比例則更少，參與這部分工作的工作人員相對也就少。

　　C、小區(qū)公用設(shè)施傷人賠償糾紛。物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)內(nèi)道路、窨井、廣告牌、管道等管理不善，致使業(yè)主受到人身損害而發(fā)生的糾紛。

　　D、物業(yè)管理合同糾紛。物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)的開發(fā)商曾簽訂過前期物業(yè)管理合同，但在業(yè)主入住后、甚至業(yè)主委員會成立以后，都未能直接與業(yè)主或業(yè)主委員會續(xù)訂物業(yè)管理合同，造成了物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主追討物業(yè)管理費(fèi)而發(fā)生的糾紛。

　　E、小區(qū)公用部位的侵權(quán)糾紛。個別業(yè)主進(jìn)住小區(qū)后擅自亂搭亂建，引起其他大部分業(yè)主的不滿，要求物業(yè)管理企業(yè)查處個別業(yè)主亂搭亂建行為等糾紛。

　　F、小區(qū)公用部位的出租營利糾紛。小區(qū)個別業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)擅自將小區(qū)物業(yè)的共用部位自用或出租用于設(shè)置廣告位等進(jìn)行營利，造成了企業(yè)與業(yè)主之間的利益糾紛。

　　G、小區(qū)內(nèi)停車收費(fèi)糾紛。物業(yè)管理企業(yè)向擁有私家車的業(yè)主收取的小區(qū)車位費(fèi)、道路維護(hù)費(fèi)、進(jìn)門費(fèi)等的糾紛。由于物業(yè)管理企業(yè)所收取的上述費(fèi)用往往系自行制定而未經(jīng)過物價部門批準(zhǔn)，雖然有的經(jīng)過業(yè)主委員會同意，但是由于無相應(yīng)的法律、法規(guī)或規(guī)章為依據(jù)，因此爭議較大，糾紛不斷。

　　（5）維修資金的籌集、管理和使用造成的糾紛：目前普通存在的現(xiàn)狀是：開發(fā)商能省則省，能拖則拖，購房者（業(yè)主）更是以各種理由拒交維修資金。致使許多住宅區(qū)的共同部位、公共設(shè)施設(shè)備得不到及時維修養(yǎng)護(hù)，大修、改造、更新就更談不上了。推諉扯皮的現(xiàn)象使一些住宅區(qū)出現(xiàn)了一年新、二年舊、三年破的狀況，令人扼腕疼惜。

　　3、我區(qū)是“兩型社會”綜合配套改革的示范區(qū)，大河西開發(fā)建設(shè)發(fā)展的先導(dǎo)區(qū)，因此，拆遷安置小區(qū)多，物業(yè)管理工作也存在如下問題：

　?。?）綠化覆蓋率低，公共設(shè)施少且無人管理，造成損毀現(xiàn)象嚴(yán)重。

　　（2）房屋質(zhì)量問題多，亂搭亂建，野蠻裝修現(xiàn)象嚴(yán)重。

　?。?）小區(qū)的居民多數(shù)沒有工作，無所事事，為了打發(fā)時間整天沉迷于麻將和賭博，形成一股不良社會風(fēng)氣，再加之小區(qū)租住人口眾多，小區(qū)沒有正規(guī)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，致使小區(qū)內(nèi)治安狀況差，汽車、摩托車、自行車丟失，業(yè)主家中失盜，鄰里糾紛情況嚴(yán)重。

　?。?）小區(qū)居民對物業(yè)的認(rèn)識不明確，繳費(fèi)意識不強(qiáng)，造成物業(yè)企業(yè)和業(yè)主之間關(guān)系對立，物業(yè)管理工作難以開展。

　?。?）少數(shù)業(yè)主不文明，整個小區(qū)受影響。比如，一些失地農(nóng)民住進(jìn)了小區(qū)，依然保留了一些陋習(xí)，在小區(qū)里面墾地種菜；有的居民常常將垃圾亂扔亂倒，車輛亂停亂放，使得小區(qū)顯得有些亂；還有一些新搬家的業(yè)主，常常大清早就鞭炮放得震天響，不僅污染了環(huán)境，也影響了其他居民的正常休息。雖然大多數(shù)業(yè)主的表現(xiàn)還是積極的，但是少數(shù)安置戶的不文明表現(xiàn)，既讓物業(yè)感到無奈，也影響了整個小區(qū)的格調(diào)。

　　4、我區(qū)社區(qū)公共設(shè)施方面規(guī)劃欠缺、配套不全、管理滯后。公共設(shè)施管理主要是指市政公共設(shè)施管理、綠化管理、游覽景區(qū)管理、風(fēng)景名勝區(qū)管理、公園管理等。我認(rèn)為，公共設(shè)施的管理項(xiàng)目可以分為兩大類：一是，社會性公共設(shè)施管理；二是技術(shù)性公共設(shè)施管理。由于公共設(shè)施管理的內(nèi)容繁多，范圍廣泛，涉及的管理部門和層次都很多，所以公共設(shè)施在管理中發(fā)現(xiàn)的問題也是多方面的，主要體現(xiàn)在以下幾方面：

　?。?）公共設(shè)施建設(shè)管理體制不完善，基本設(shè)施配套不盡合理，強(qiáng)調(diào)千遍一律，過于僵化，流于形式，與之相應(yīng)的歷史文化古城不相適應(yīng)。

　?。?）公共設(shè)施維護(hù)經(jīng)費(fèi)嚴(yán)重不足，管理維護(hù)要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到。常言說“三分建設(shè)，七分管理”，但在實(shí)際工作中，重建輕管、建而不管、管而不嚴(yán)的思想意識普遍存在。

　?。?）市民素質(zhì)低，公共設(shè)施建設(shè)管理工作不能深入民心。常會出現(xiàn)這些情況：公共電話亭有人為破壞的痕跡，游覽景區(qū)的設(shè)施上有人為雕刻的記號等，使文明城市的創(chuàng)建蒙上了難以去除的詬病。

　　二、解決物業(yè)管理工作存在問題的對策

　　1、政府、新聞媒體應(yīng)加大正確引導(dǎo)力度，走物業(yè)管理專業(yè)化道路，采用科學(xué)的人力資源管理方法，招收一批拆遷安置農(nóng)民工和下崗再就業(yè)人員，加大培訓(xùn)力度，使其上崗、愛家、敬業(yè)、服務(wù)社區(qū)，以良好的工作氛圍和用人機(jī)制吸引和留住人才，建設(shè)好社區(qū)。這樣，既解決政府的再就業(yè)問題，也保障了社會的穩(wěn)定，降低諸如上訪及突發(fā)事件的發(fā)生。

　　2、政府積極、正確引導(dǎo)社區(qū)和專業(yè)的物管企業(yè)共同參與社區(qū)管理。物業(yè)管理的服務(wù)對象是人，物業(yè)管理的目標(biāo)之一是要為業(yè)主和使用人營造“整潔、文明、安全、方便”的環(huán)境。社區(qū)居委會是小區(qū)和諧氛圍形成的建設(shè)者。當(dāng)前社區(qū)居委會必須轉(zhuǎn)變觀念，提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)，特別要分析和研究新時期社區(qū)內(nèi)業(yè)主的利益目標(biāo)及現(xiàn)實(shí)需求，從他們最關(guān)心的問題出發(fā)，積極幫助業(yè)主組建業(yè)主委員會，配合物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)中依法開展物業(yè)服務(wù)活動，積極協(xié)調(diào)物業(yè)管理糾紛和鄰里糾紛，協(xié)調(diào)社區(qū)各方積極打造文明社區(qū)，努力提高全民的精神文明素質(zhì)，齊抓共管為打造平安、和諧社區(qū)奠定一個良好的基礎(chǔ)。

　　3、政府有關(guān)部門要做到監(jiān)管、指導(dǎo)到位，當(dāng)好服務(wù)者，指導(dǎo)者、監(jiān)督者和管理者。政府主管部門應(yīng)當(dāng)扮演好四種“角色”：服務(wù)者、指導(dǎo)者、監(jiān)督者、管理者。作為服務(wù)者，主管部門要以人為本，更好地為物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主服務(wù)。作為指導(dǎo)者，主管部門要盡快完善小區(qū)管理的法規(guī)政策，出臺物業(yè)管理的實(shí)施細(xì)則，加強(qiáng)宣傳力度。作為監(jiān)督者和管理者，主管部門要嚴(yán)格按照法律法規(guī)的要求，加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)的管理，依法行政，嚴(yán)格規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為。同時應(yīng)加強(qiáng)對業(yè)主行為的正確引導(dǎo)，提高業(yè)主的素質(zhì)，為小區(qū)和諧氛圍的形成創(chuàng)造有利條件。

　　4、政府、開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)要積極配合，共同營造出有利于物業(yè)管理企業(yè)打造品牌、發(fā)展規(guī)模的社會氛圍，促使社區(qū)物業(yè)管理良性循環(huán)。一是適度采用收購、兼并規(guī)模小、經(jīng)營能力弱的物業(yè)管理企業(yè)等方式進(jìn)行企業(yè)的重組整合，形成規(guī)模優(yōu)勢，從而達(dá)到優(yōu)化企業(yè)資源配置，實(shí)現(xiàn)資源共享，降低管理成本，體現(xiàn)品牌特色，使物業(yè)管理企業(yè)能夠做大、做強(qiáng)、做好。二是在物業(yè)管理市場引入競爭機(jī)制和招投標(biāo)機(jī)制，培育公正公平的市場環(huán)境，擇優(yōu)聘用。政府應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督，強(qiáng)化管理，引導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行集約和規(guī)模經(jīng)營。如推行物業(yè)小區(qū)經(jīng)理持證上崗制度，強(qiáng)化物業(yè)管理人員的素質(zhì)培訓(xùn)，將資質(zhì)等級與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)掛鉤，建立“以質(zhì)論價、質(zhì)價相符、合同約定”的服務(wù)收費(fèi)體系，推行ISO9002認(rèn)證，加快物業(yè)管理誠信體系建設(shè)等。

　　5、減少物業(yè)管理企業(yè)稅、費(fèi)支出，為物業(yè)管理企業(yè)提供良好的生存環(huán)境。如物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)稅享受勞務(wù)企業(yè)稅收政策。

　　總之，物業(yè)管理企業(yè)正面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)，如何更好的研究物業(yè)管理工作存在的問題及對策需要我們作進(jìn)一步的努力，同時也提請社會各方多關(guān)注和幫助生存維艱的物業(yè)管理企業(yè)，使其有一個生存和發(fā)展的空間，使之能夠在維系社會穩(wěn)定的基本單元——社區(qū)發(fā)揮應(yīng)有的作用。