2013年8月15日，石某作為乙方（買方）、A公司作為甲方（賣方），共同簽訂了《商品房買賣合同》。合同約定乙方向甲方購買位于廣州市南沙區(qū)進港大道X號樓X號房（以下簡稱“涉案房屋”），合同約定房屋交付的時間為2014年11月30日前?！渡唐贩抠I賣合同補充協(xié)議》第十五條約定：“該商品房為毛坯房，甲方不負責裝飾，交付標準按《商品房買賣合同》附件六的約定執(zhí)行?！钡谑邨l約定：“在保修期內，乙方發(fā)出書面保修通知書25日內，甲方既不履行保修義務也不書面通知保修責任異議的，乙方可以自行或聘請他人進行維修，合理的維修費用由甲方承擔。在任何階段，不管任何原因導致甲方應承擔保修、修補責任，且甲方在履行保修、修補責任過程中，需要乙方配合、協(xié)助的，乙方應進行配合、協(xié)助，并同意不因配合和協(xié)助提出任何要求。若乙方不進行配合、協(xié)助而導致甲方無法履行保修、修補責任的一切法律后果，甲方不承擔。”

在上述商品房買賣合同簽訂當日，石某作為甲方（委托方）、B公司作為乙方（承包方）、A公司作為丙方（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），三方簽訂了《委托裝修合同》，合同約定，甲方委托乙方對涉案房屋進行裝修，甲方應于2014年11月30日起10天內前往丙方處辦理收樓手續(xù)，同時將該房屋交給乙方裝修；甲方未在該約定的期限內辦理收樓手續(xù)的，則由丙方于前述約定的甲方應收樓期限屆滿之次日將房屋交付給乙方，甲方自愿認可丙方交付房屋給乙方即視為已交付給甲方、甲方已收樓且沒有任何異議。房屋的裝修在交付使用時如存在屬于工程范圍的質量問題的，甲方有權要求保修和修復，乙方應承擔保修、修復責任。若甲方不進行配合、協(xié)助而導致乙方無法履行保修、修補責任的一切法律后果，乙方不承擔。

石某在簽訂上述合同后，已依約支付了全部購房款及裝修費。2014年11月29日，A公司向石某郵寄收樓通知。2015年4月7日，石某委托C公司對涉案房屋進行實地驗房，并由該公司出具了《房屋查驗咨詢報告》，報告中指出涉案房屋存在墻面裂紋、墻磚空鼓、墻面天花刷漆粗糙、天花吊頂裂紋等質量問題。故石某至今未辦理涉案房屋的收樓手續(xù)，并于2015年5月25日向法院提起訴訟，請求判令：1、A公司、B公司賠償石某涉案房屋修復費用及修復期間的租金損失；2、A公司、B公司向石某支付該房屋約定裝修價與實際裝修評估價的差價款；3、訴訟費由A公司、B公司承擔。

A公司、B公司在庭審中表示，當時涉案樓盤是以精裝房報建并準備以帶精裝修出售，但因在銷售過程中遇到政府限價才將原本一個購房合同拆分為毛坯房和裝修兩份合同與石某分別簽約。

就A公司、B公司所述及的有關房地產(chǎn)市場調控政策問題，法院向廣州市國土資源和房屋管理局南沙區(qū)分局發(fā)出《征詢函》，該局以穗國房南〔2015〕67號復函回復表示，其嚴格按照《廣州市國土房管局關于落實廣州市房地產(chǎn)市場調控政策加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管的通知》執(zhí)行相關房地產(chǎn)市場調控政策。該局將上述通知作為復函附件一并提供給法院。根據(jù)上述通知規(guī)定，從2013年4月24日起，本市（含市轄10區(qū)、從化市和增城市）實行商品住宅預（銷）售網(wǎng)上價格申報，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預（銷）售商品住宅前，應辦理預售價格網(wǎng)上申報，并接受國土房管部門的價格指導。未辦理網(wǎng)上價格申報或申報價格過高且不接受國土房管部門指導的，暫不核發(fā)預售許可證；超過申報價格銷售的，暫停網(wǎng)上簽訂商品房買賣合同。為了查明案件的事實，法院就涉案樓盤是否以精裝房報建銷售的問題，前往檔案館調取了涉案樓盤所屬工程項目的城建檔案，該工程項目發(fā)包單位是A公司，總承包單位是廣東省陽江市建安集團有限公司，并由該公司負責涉案樓宇的室內精裝修（或精簡裝修）工程。上述裝飾裝修工程竣工驗收時間為2014年10月14日。涉案房屋于2014年10月15日取得《竣工驗收備案表》。

石某認為，A公司與其簽訂的商品房買賣合同已經(jīng)約定了總房款，但沒有約定裝修費，A公司實際收取石某裝修費，并無合同依據(jù)，其要求A公司返還約定裝修費與實際裝修款的差價合理。其次，B公司與其簽訂了涉案房屋裝修協(xié)議，但并未實際履行，實際是由陽江建筑總公司裝修，故無權收取裝修費，應負連帶返還責任。A公司以裝修房報建和出售，并稱裝修款是房款一部分，石某對此事毫不知情，A公司、B公司隱瞞該事實，構成欺詐。而且A公司、B公司以合法形式即簽訂裝修協(xié)議，掩蓋非法目的即規(guī)避政府限價措施，其裝修協(xié)議無效，A公司、B公司均無權據(jù)該裝修協(xié)議收取裝修費。有關涉案房屋地板空鼓和漏水問題，按照《補充協(xié)議》第十七條的約定，A公司具有負責保修的義務，但從2014年11月29日通知收樓后，A公司至今未作完整修復，另外房屋使用的室內裝修家用電源線絕緣層厚度未達到國家規(guī)范標準，是日后安全的重大隱患。因A公司、B公司延遲修復，石某要求其賠付修復費用合理，要求賠付修復期間的租金損失亦于法有據(jù)。

A公司、B公司共同答辯稱：因政府限價，故而將一個購房合同拆分為買賣和裝修兩個合同，二者共同構成房價款。石某在同一天簽訂兩份合同時，對此情況明確知悉，不存在欺詐。委托裝修合同反映的是合同各方當事人的真實意思表示，沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，是合法有效的。涉案房屋在由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)A公司交付給石某時，已經(jīng)是帶精裝修狀態(tài)。涉案樓盤本來就是以精裝房報建并準備以帶精裝修出售的。因限價才拆分為毛坯房買賣合同和房屋裝修合同，合同實際履行中，是按照帶裝修建造并交付的，裝修費實際上屬于房價款一部分。涉案房屋的裝修標準、配套設施以及裝修對價已在委托裝修合同及其附件中清楚列明，購房人也早已知悉。石某并沒有因裝修合同產(chǎn)生任何實際損失，也沒有產(chǎn)生實際維修費用和租金損失。另外，石某并沒有著手維修涉案房屋，自行維修費用和租金并沒有實際發(fā)生，該損失也不存在。其次，裝修費屬于房價款的一部分，且A公司、B公司已經(jīng)按照約定的裝修標準完成對涉案房屋的裝飾裝修，根本不存在償還裝修差價的問題。本案是因為政府限價而產(chǎn)生的房屋買賣合同糾紛，根本原因是部分購房人違反契約精神，惡意逐利，A公司、B公司已經(jīng)按照合同約定著手進行了維修，石某主張的“自行維修費用及裝修期間的租金損失”沒有實際發(fā)生，缺乏事實和法律依據(jù)，該請求應當予以駁回。石某并沒有因簽訂裝修合同而遭受任何實際損失，且合同已履行完畢，石某要求償還裝修造價差額的主張違背了公平原則和誠實守信原則，是一種惡意違約行為。

關于石某主張的裝修差價款應否得到支持的問題，法院認為，石某和A公司、B公司雖然簽訂了《委托裝修合同》，約定由石某在辦理收樓手續(xù)時或由A公司在約定的收樓期限屆滿之次日，將涉案房屋交給B公司裝修，但A公司在向石某發(fā)出交付涉案房屋通知時，涉案房屋已經(jīng)是帶精裝修狀態(tài)。根據(jù)上述情形，并結合當時的房地產(chǎn)市場調控政策、涉案房屋相關城建檔案資料及當事人陳述等事實，可以認定石某在購買涉案房屋時，雖然分別與A公司、B公司簽訂“毛坯房”買賣合同和裝修合同，但涉案房屋實際上是帶裝修出售，裝修合同所約定的裝修費用反映的并非真實裝修成本，而是房價款的一部分，其與“毛坯房”買賣合同所約定的價款，共同構成涉案房屋的總價款。由于裝修費用實際屬于房價款的一部分，故自然不存在石某所主張的裝修造價差額問題。另外，涉案房屋的裝修標準及配套設施，已在《委托裝修合同》附件二中清楚列明，并將之作為合同約定的裝修交付標準，A公司、B公司只需按照該裝修內容和設備標準完成對涉案房屋的裝修裝飾，即為已按照約定履行了合同義務。因此，即使石某堅持認為裝修費用不屬于房價款，但其以合同約定的裝修費用遠高于涉案房屋的實際裝修造價，而要求A公司、B公司連帶償還裝修造價差額的主張，亦缺乏合同和法律依據(jù)。

關于石某是否可以就涉案房屋存在質量問題而直接要求A公司、B公司予以賠償?shù)膯栴}，根據(jù)《商品房買賣合同》保修條款的約定，涉案房屋在保修期內發(fā)生質量問題的，由A公司負責保修，石某應予以配合、協(xié)助，石某在A公司既不履行保修義務也不書面通知保修責任異議的情況下，可以自行或聘請他人進行維修，并由A公司承擔合理的維修費用。A公司已就石某提出的問題進行維修，并表示如還存在質量問題同意按保修條款繼續(xù)進行維修，且石某之后亦未有自行或聘請他人進行維修，故應由A公司先按合同約定的保修程序對涉案房屋履行保修義務。石某申請檢測涉案房屋裝修質量、評估返修造價，并要求A公司、B公司按評估結果共同賠償石某自行維修涉案房屋修復費用及修復期間租金的主張，缺乏合同及法律依據(jù)，不予支持。

在樓市調控、多地政府設立售房指導價的大環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若超出政府劃定的價格進行銷售，將無法取得商品房預售許可證、無法進行網(wǎng)簽，故而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會同時與購房人簽訂兩份合同，一份用于網(wǎng)簽的購房合同，另一份則是委托裝修或者車位合同，房屋的市場價與政府指導價間差價就被計入裝修合同的“裝修款”或者車位合同的“車位款”中，本案正是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取雙合同模式分拆房價，裝修價款較市場價偏高，而涉案房屋的裝修又出現(xiàn)了一定的質量瑕疵，導致購房人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間出現(xiàn)一系列糾紛。需要特別指出的是，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆分房價以規(guī)避政府價格調控的行為，我國各個地方所采取的政策存在比較大的差別，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆分房價的模式亦因當?shù)卣?、企業(yè)情況及購房人要求等不同而變得比較復雜，在司法實踐中因個案的特殊性及尚無統(tǒng)一觀點而出現(xiàn)了不同的判決，所以，關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆分房價的問題目前還存在比較大的爭議，無論對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還是購房人，都存在比較大的法律風險。上述案例為廣州地區(qū)法院的已生效判決，因該案的特殊性與區(qū)域性，僅作為廣州地區(qū)司法實踐的參考，對于其他地區(qū)的情況，還需參照該地區(qū)的司法判例及相關政策規(guī)定予以分析。

就上述案例中涉及到的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拆分房價存在的風險，筆者分析如下，以期拋磚引玉。

本案中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的樓盤是以精裝房報建、精裝修出售的，從該合同實際履行情況來看，B公司作為承接方所收的裝修款全部轉給A公司，其沒有實際收取任何款項，也沒有實際進行裝修工程；A公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，確認涉案房屋的裝修工程是由涉案房屋所在樓盤項目的工程建設方進行施工，A公司和B公司均確認裝修合同的價款實際上是購房款的一部分；另一方面，從該合同內容上看，各方當事人缺乏對相關裝修條款的明確約定，沒有約定各類裝修對應的單價、面積、材料、品牌等等，雖然約定了裝修價款的總額，卻沒有關于金額如何構成的約定。從以上事實可以得知，該《委托裝修合同》的簽訂主體、合同條款及實際履行情況有異于日常的裝修合同。結合當時的房地產(chǎn)市場調控政策、涉案房屋相關城建檔案資料，法院認為涉案的《委托裝修合同》不獨立于《商品房買賣合同》而存在，購房人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間只存在房屋買賣合同關系，裝修合同所約定的裝修費用反映的并非真實裝修成本而是房價款的一部分，其與“毛坯房”買賣合同所約定的價款共同構成涉案房屋的總價款也情有可原。因此石某將《委托裝修合同》作為獨立于購房合同之外的單個合同，要求A公司、B公司償還裝修造價差額的主張，很難得到支持。

當然，對于這個問題司法實踐中也有不同的觀點，有人認為：購房人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂了《商品房買賣合同》購買了涉案房屋后，又與裝修單位簽訂了《委托裝修合同》，這里存在房屋買賣合同關系和裝修裝飾合同關系兩個法律關系。各方簽署的合同系真實意思表示，沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，當屬合法有效，當事人均應依約全面適當?shù)芈男泻贤谴嬖陲@失公平、欺詐或者重大誤解的情況，否則石某要求A公司、B公司償還裝修造價差額的主張很難得到支持。

上述案例中，A公司、B公司和石某雖然簽訂了《委托裝修合同》，約定由石某在辦理收樓手續(xù)時或由A公司在約定的收樓期限屆滿之次日，將涉案房屋交給B公司裝修，但法院查明的事實顯示，A公司在向石某發(fā)出收樓通知書時，涉案房屋已經(jīng)是帶精裝修狀態(tài)。根據(jù)上述情形，并結合當時的房地產(chǎn)市場調控政策、涉案房屋相關城建檔案資料及當事人陳述等事實，可以認定石某在購買涉案房屋時，雖然分別與A公司、B公司簽訂“毛坯房”買賣合同和裝修合同，但涉案房屋實際上是帶裝修出售，裝修合同所約定的裝修費用反映的并非真實裝修成本，而是房價款的一部分，其與“毛坯房”買賣合同所約定的價款，共同構成涉案房屋的總價款，因此，B公司、A公司和石某簽訂《委托裝修合同》時不存在顯失公平的情形，況且，在簽訂《委托裝修合同》前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售人員明確告知了購房人需要簽訂“毛坯房”買賣合同和裝修合同，不存在欺詐或者重大誤解的情形，裝修款自然不會退還給購房人。

購房人要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)退還裝修款，首先需要證明雙方簽訂的合同無效或者可撤銷。關于合同無效的問題，《合同法》第52條作出了明確規(guī)定，即“有下列情形之一的，合同無效：1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；2、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；3、以合法形式掩蓋非法目的；4、損害社會公共利益；5、違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

關于合同可撤銷的問題，《合同法》第54條明確規(guī)定“下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：1、因重大誤解訂立的；2、在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷?！背酥?，根據(jù)《合同法》第47條、第48條的規(guī)定，限制民事行為能力人訂立的合同和無權代理人以被代理人名義訂立的合同，善意相對人在合同被追認之前亦可以行使撤銷權。

本案中《委托裝修合同》不存在合同無效的情形，石某據(jù)以主張退還裝修款的理由系《委托裝修合同》顯失公平，系A、B公司以欺詐的方式訂立的合同。那么，合同在什么情況下才構成顯失公平？何為以欺詐的方式訂立合同呢？

所謂顯失公平的合同是指一方當事人利用優(yōu)勢或對方缺乏經(jīng)驗，在訂立合同時致使雙方的權利和義務明顯違反公平、等價有償原則的合同。顯失公平的合同往往是當事人雙方的權利和義務極不對等，經(jīng)濟利益上不平衡，因而違反了公平合理原則。關于顯失公平合同的認定，最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見》第72條作了明確解釋，即“一方當事人利用優(yōu)勢或者對方?jīng)]有經(jīng)驗，致使雙方的權利與義務明顯違反等價有償原則的，可以認定為顯失公平?！痹俳Y合《合同法》第54條的規(guī)定，筆者認為法律對顯失公平的規(guī)定標準過于抽象，沒有規(guī)定明確的構成要件，缺乏量化的標準，只能根據(jù)不同的案情、不同的環(huán)境作出個案的判定，實踐中認定合同顯失公平常?？紤]以下幾方面的因素：

眾所周知，經(jīng)濟來往有賺有賠，為保護交易的安全，不能僅僅依據(jù)一方當事人在一次交易中折本，就簡單地認定合同顯失公平。合同的失衡程度必須達到嚴重，一致破壞了正常人所具有的道德準則或者一般社會經(jīng)驗時，方有可能認定合同顯失公平。

如合同訂立時各方的權利義務并沒有嚴重失衡，而是在合同履行過程情況發(fā)生變化的，不能認定合同顯失公平，而應根據(jù)情勢變更原則行使變更或撤銷權。

由于顯失公平與民法意思自治往往存在一定沖突，難免會出現(xiàn)一方當事人自愿簽訂己方不利的合同，以獲取合同之外隱形的利益或機會。對于此類合同，相對方是否利用了其自身的優(yōu)勢或者利用了另一方?jīng)]有經(jīng)驗應作為認定合同是否顯失公平的一個重要因素。

所謂以欺詐的方式訂立的合同，顧名思義是指當事人一方故意編造虛假情況或者隱瞞真實情況，使對方陷入錯誤而為違背自己真實意思表示的情況下訂立的合同。

在實踐中，較之購房人，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及裝修單位往往對于房屋買賣及裝飾裝修更具有經(jīng)驗及優(yōu)勢，但如要違背前述“一致破壞了正常人所具有的道德準則或者一般社會經(jīng)驗”，難以進行認定。況且，在銷售人員明確告知了購房人需要簽訂“毛坯房”買賣合同和裝修合同，石某也簽署了上述合同的情況下，從一般社會經(jīng)驗來看，能夠推斷出該合同的簽訂系石某真實意思表示，除非石某能證明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、裝修單位存在欺詐的情形。

本案中，既然法院認定《委托裝修合同》不獨立于《商品房買賣合同》而存在，購房人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間只存在房屋買賣合同關系，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于精裝修房屋的交付負有義務，也對房屋質量負有責任，應當承擔質量違約或延期交付的責任。根據(jù)保修條款的約定，涉案房屋在保修期內發(fā)生質量問題的，由A公司負責保修，石某應予以配合、協(xié)助，石某在A公司既不履行保修義務也不書面通知保修責任異議的情況下，可以自行或聘請他人進行維修，并由A公司承擔合理的維修費用。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應注意按合同約定按時交房，并對涉案房屋履行保修義務。

上述案例中，石某作為甲方（委托方）、B公司作為乙方（承接方）、A公司作為丙方（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），三方簽訂了《委托裝修合同》。合同約定：“甲方委托乙方對涉案房屋進行裝修，甲方應于2014年11月30日起10天內前往丙方處辦理收樓手續(xù)，同時將該房屋交給乙方裝修；甲方未在該約定的期限內辦理收樓手續(xù)的，則由丙方于前述約定的甲方應收樓期限屆滿之次日將房屋交付給乙方，甲方自愿認可丙方交付房屋給乙方即視為已交付給甲方、甲方已收樓且沒有任何異議?！?/p>

由于法院在審理的過程中認定了A公司在向石某通知交付涉案房屋時涉案房屋已經(jīng)是精裝修狀態(tài)的事實，因此《委托裝修合同》中關于交付毛坯房的約定無法實際適用。撇開案例來說，筆者認為，如果購房人委托裝修單位辦理毛坯房的收房手續(xù)，裝修單位已經(jīng)簽署了收房文件的，即便裝修單位是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定且存在關聯(lián)關系，但購房人無法證明裝修單位與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意串通，損害購房人利益，無法證明其已經(jīng)向裝修單位提出過拒絕收樓的意思表示，也未向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)表示撤銷對裝修單位的授權的情況下，裝修單位的代理行為產(chǎn)生的后果應當由購房人承擔，裝修單位接受毛坯房屋的行為對購房人有約束力。

在土地競拍時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出的關于商品房限價銷售的承諾，在后期銷售時必然得遵守，否則就無法取得預售許可和價格網(wǎng)簽備案。雖然在上述案例中法院并未支持購房人要求退還裝修造價差額的訴請，但是對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，既然法院認定裝修款實際上屬于房價款，這樣分拆房價的雙合同銷售模式很可能屬于在網(wǎng)簽備案價格之外加價銷售的行為，涉嫌違反了相關商品房明碼標價的規(guī)定。如果相關部門對企業(yè)進行追責，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又會面臨怎樣的行政處罰呢？

根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《商品房銷售明碼標價規(guī)定》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》、《關于商品和服務實行明碼標價的規(guī)定》、《禁止價格欺詐行為的規(guī)定》等法律、法規(guī)和規(guī)章以及各地方政府落實商品房銷售價格管理的相關規(guī)定，例如《上海市發(fā)展改革委關于貫徹落實<商品房銷售明碼標價規(guī)定>的通知》、《浙江省商品房銷售明碼標價實施細則》等，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果有以下行為的，將面臨責令改正，沒收違法所得、罰款等相關行政處罰：1、銷售商品房不明碼標價、未在交易場所醒目位置明碼標價；2、未按規(guī)定實行“一套一標”；3、未一次性公開全部銷售房源；4、商品房交易及產(chǎn)權轉移等代收代辦的收費未標明由消費者自愿選擇；5、標示信息不全，沒有按照規(guī)定內容明碼標價、公示相關收費以及影響商品房價格的其他因素；6、采取多種方式明碼標價，標價內容不一致；7、在標價和公示的收費之外加價、另行收取未予標明的費用；8、其他違反明碼標價規(guī)定銷售商品房的行為。這里需要特別注意的是，此類處罰會按照違規(guī)商品房的套數(shù)來計算和認定總罰金的，一旦涉及，處罰金額巨大。