開(kāi)發(fā)商的“斷供”之痛

—文豐律師事務(wù)所房地產(chǎn)建筑部、訴訟仲裁部

在經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷加大的大環(huán)境下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)遭遇業(yè)主斷供已經(jīng)不是小概率事件。作為提供階段性擔(dān)保的開(kāi)發(fā)商，一旦業(yè)主在他項(xiàng)權(quán)證辦理之前出現(xiàn)斷供，貸款銀行通常會(huì)要求房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任，進(jìn)而陷入訴訟糾紛。如果購(gòu)房人出現(xiàn)了財(cái)務(wù)危機(jī)，開(kāi)發(fā)商則可能會(huì)面臨“房錢(qián)兩空”的困局。為此，文豐所房地產(chǎn)建筑業(yè)務(wù)部、訴訟仲裁部結(jié)合近期發(fā)生的斷供訴訟案件，進(jìn)行了梳理和歸納，并提出了建設(shè)性意見(jiàn)供開(kāi)發(fā)企業(yè)參考。

一、“斷供”訴訟類(lèi)型

（一）貸款銀行主動(dòng)提起訴訟

一般情況下，貸款銀行會(huì)一并起訴業(yè)主以及作為保證人的房地產(chǎn)企業(yè)，但在業(yè)主償債能力太弱、下落不明等情況下，貸款銀行也可能只起訴作為保證人的房地產(chǎn)企業(yè)（在實(shí)踐中，也存在貸款銀行因種種原因只起訴業(yè)主并要求對(duì)預(yù)抵押房產(chǎn)拍賣(mài)或變賣(mài)價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)的）。

在此類(lèi)訴訟中，關(guān)鍵點(diǎn)在于“預(yù)抵押”的法律界定以及開(kāi)發(fā)商是否在于銀行的擔(dān)保合同中“被”放棄了“擔(dān)保順位抗辯權(quán)”。

實(shí)踐中，各地法院對(duì)抵押預(yù)登記的效力認(rèn)定不一致，房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的責(zé)任大小也不盡相同：

部分法院認(rèn)為，僅辦理抵押預(yù)登記，擔(dān)保物權(quán)未設(shè)立，貸款銀行未取得優(yōu)先受償權(quán)。但也有部分法院（如鄭州市轄區(qū)的大部分法院）認(rèn)為：抵押預(yù)登記后貸款銀行即取得優(yōu)先受償權(quán)。

如屬后者，就應(yīng)重點(diǎn)審查按揭貸款合同中，對(duì)物的擔(dān)保和人的擔(dān)保的清償順序是否有約定，有約定清償順序的按約定執(zhí)行；沒(méi)有約定清償順序或者約定不明確的，貸款銀行應(yīng)當(dāng)先就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，不足部分房地產(chǎn)企業(yè)才承擔(dān)連帶責(zé)任。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)提起訴訟

業(yè)主斷供后，貸款銀行按照貸款/擔(dān)保協(xié)議的約定，直接從房地產(chǎn)企業(yè)保證金賬戶(hù)中扣劃；在業(yè)主斷供較為嚴(yán)重的情況下，貸款銀行也會(huì)直接宣布貸款合同提前到期并要求房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。

房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，一般會(huì)提起追償之訴，要求業(yè)主償還代償資金。在斷供業(yè)主后續(xù)償還能力較弱的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)依據(jù)法律規(guī)定和合同約定，要求解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同并要求業(yè)主協(xié)助辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案解除手續(xù)、償還代償資金并支付違約金。

在貸款銀行未宣布貸款合同提前到期的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)行使商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解約權(quán)的訴訟中，貸款銀行可以作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟。

 二、“斷供”訴訟存在的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)起訴時(shí)機(jī)的選擇

業(yè)主斷供后被貸款銀行直接扣劃保證金，通常意味著業(yè)主已經(jīng)或即將陷入債務(wù)危機(jī)，我們建議房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合所掌握的業(yè)主具體情況第一時(shí)間起訴斷供業(yè)主并查封涉案房屋。

對(duì)于業(yè)主斷供后貸款銀行出于自身利益考慮既不扣劃保證金也不起訴的，我們建議房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)斷供業(yè)主的實(shí)際情況綜合進(jìn)行判斷，在必要時(shí)要么主動(dòng)代償，要么協(xié)調(diào)貸款銀行扣款，隨后立即起訴斷供業(yè)主并查封涉案房屋。

還有的銀行，僅扣劃保證金，但不宣布貸款提前到期，開(kāi)發(fā)企業(yè)更為尷尬：只能起訴部分代償?shù)谋ＷC金，后續(xù)再起訴其他代償?shù)谋ＷC金時(shí)業(yè)主因?yàn)槠渌麄鶆?wù)導(dǎo)致多家法院查封涉案房屋。

實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)這樣的案例：業(yè)主陷入債務(wù)危機(jī)導(dǎo)致斷供，涉及房產(chǎn)被第三方查封，房地產(chǎn)企業(yè)面臨既要向貸款銀行承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任，向業(yè)主追償又客觀落空的困境。

為此，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于業(yè)主斷供現(xiàn)象應(yīng)給予高度重視，并及時(shí)果斷采取追償或者解約訴訟并查封涉案房屋，避免發(fā)生“錢(qián)房?jī)煽铡钡暮蠊?/span>

（二）預(yù)查封對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除的影響

房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，在行使商品房買(mǎi)賣(mài)合同解約權(quán)的訴訟中，常常遇到涉案房屋被第三方預(yù)查封的局面。

關(guān)于“預(yù)查封”，最高人民法院《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》（法發(fā)[2004]5號(hào)）第十五條規(guī)定：下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：（一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；（二）被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的已由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；（三）被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。

可見(jiàn)，預(yù)查封的效力是禁止查封機(jī)關(guān)以外的主體對(duì)查封財(cái)產(chǎn)進(jìn)行有害處分，預(yù)查封對(duì)象包括辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記但尚未取得產(chǎn)權(quán)的房屋，是否允許當(dāng)事人在預(yù)查封后解除合同要看對(duì)被執(zhí)行人的合同利益是否受到無(wú)法預(yù)期的減損。

司法實(shí)踐中，法院預(yù)查封通常不影響預(yù)售商品房合同當(dāng)事人行使約定解除權(quán)： 

案例1:江蘇宜興法院裁定江南公司執(zhí)行異議案（預(yù)查封后判決解除）（人民法院報(bào)2014年12月18日第六版），裁判要旨：預(yù)查封不影響預(yù)售商品房合同當(dāng)事人行使約定解除權(quán)。該合同被裁判解除后，法院應(yīng)當(dāng)中止對(duì)預(yù)查封房屋的執(zhí)行，但有權(quán)執(zhí)行被執(zhí)行人到期債權(quán)。

案例2:江蘇高院(2014)蘇民終字第0306號(hào)（預(yù)查封后調(diào)解解除），裁判要旨：生效查封裁定不能限制雙方達(dá)成解除合同的調(diào)解協(xié)議，民事調(diào)解書(shū)生效后，雙方之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)解除，繼續(xù)預(yù)查封沒(méi)有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)。

案例3:濟(jì)南中院（2016）魯01民終3572號(hào)，裁判要旨：《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條的規(guī)定，查封禁止被執(zhí)行人、第三人為規(guī)避執(zhí)行而對(duì)查封標(biāo)的采取移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)、占有等有礙執(zhí)行的行為，但并未禁止非以規(guī)避執(zhí)行為目的而對(duì)被查封財(cái)產(chǎn)上原有基礎(chǔ)關(guān)系依法變更的權(quán)利。在涉案房產(chǎn)已被預(yù)查封的情況下，解除權(quán)人仍可依法行使合同解除權(quán)。

案例4:福建省南平中院（2015）南民終字第100號(hào)（二審判決解除），裁判要旨：法院進(jìn)行的預(yù)查封并不能導(dǎo)致世豪公司約定解除權(quán)的喪失，一審法院關(guān)于當(dāng)事人的約定解除合同條款不能對(duì)抗法院的依法查封行為的認(rèn)定有誤，世豪公司在約定解除條件成就后訴請(qǐng)解除合同理?yè)?jù)充分應(yīng)予支持。

案例5:蘇州工業(yè)園區(qū)法院（2014）園執(zhí)異字第0018號(hào)（預(yù)查封期間仲裁裁決解除），裁判要旨：涉案房屋雖預(yù)告登記，但該房屋未交付并未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，出賣(mài)人已向貸款銀行承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任，商品房買(mǎi)賣(mài)合同已生效的蘇州仲裁委員會(huì)裁決書(shū)解除，合同解除后，異議人提出中止本案的執(zhí)行，請(qǐng)求解除房屋的查封符合法律規(guī)定，應(yīng)予準(zhǔn)許。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除后，導(dǎo)致預(yù)告登記消滅，物權(quán)回歸至出賣(mài)人，預(yù)查封的基礎(chǔ)不存在，應(yīng)予解除。法院不解除的，房地產(chǎn)企業(yè)可以提出執(zhí)行異議申請(qǐng)，要求作出預(yù)查封裁定的法院解除預(yù)查封，如被裁定駁回異議申請(qǐng)的，可依法另行提起執(zhí)行異議之訴：

案例1: (2013)開(kāi)民初字第4262號(hào)，裁判要旨：鄭州仲裁委已生效的仲裁裁決書(shū)已裁決解除雙方之間簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同并裁判買(mǎi)受人何武配合辦理注銷(xiāo)預(yù)告登記手續(xù)，涉案房屋的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為原告所有；合同依法解除的,已經(jīng)采取的查封、扣押、凍結(jié)措施應(yīng)當(dāng)解除，人民法院可以依據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，執(zhí)行被執(zhí)行人因支付價(jià)款而形成的對(duì)該第三人的債權(quán)。

案例2：濟(jì)南中院(2016)魯01民終3572號(hào)，裁判要旨：在商品房買(mǎi)賣(mài)合同已被解除的情況下,王楓、周愛(ài)玲已喪失要求辦理涉案房屋過(guò)戶(hù)登記的權(quán)利。故王楓、周愛(ài)玲未取得涉案房屋的所有權(quán),涉案天泰·太陽(yáng)樹(shù)小區(qū)7號(hào)樓1-201室、1-301室的所有權(quán)人仍為天泰置業(yè)公司。在被執(zhí)?行人為王楓、周愛(ài)玲的情況下,原審法院判決停止對(duì)所有權(quán)人為天泰置業(yè)公司的房產(chǎn)的執(zhí)行符合法律規(guī)定。

因此，在預(yù)查封的情況下，不影響開(kāi)發(fā)商的合同解除權(quán)，但開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主的“退款”可以作為司法限制替代對(duì)象。

（三）業(yè)主被司法限制后的斷供

業(yè)主因涉嫌刑事犯罪或其他原因，被司法機(jī)關(guān)或紀(jì)檢部門(mén)限制人身自由后，通常也會(huì)導(dǎo)致斷供，涉案房屋因此被預(yù)查封。

出現(xiàn)上述情況，我們建議房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)聯(lián)系業(yè)主家屬及貸款銀行，了解并評(píng)估被司法限制的后果嚴(yán)重性。在必要情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極“創(chuàng)造”解約條件，符合條件后立即行使商品房買(mǎi)賣(mài)合同解約權(quán)并申請(qǐng)法院查封。無(wú)論涉案房屋是否被司法機(jī)關(guān)查封，均應(yīng)立即申請(qǐng)查封，即使不能首封，也應(yīng)爭(zhēng)取好的查封輪位。

（四）關(guān)于開(kāi)發(fā)商的追償權(quán)

追償權(quán)又稱(chēng)代位求償權(quán)，是指為債務(wù)人提供擔(dān)保的第三人在承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任后，在該責(zé)任范圍內(nèi)享有的向債務(wù)人追償?shù)臋?quán)利。追償權(quán)具有完備的法律基礎(chǔ)，承擔(dān)保證責(zé)任后保證人行使追償權(quán)自不存在法律障礙。

根據(jù)法律規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)只有在承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任后才有權(quán)向債務(wù)人即斷供業(yè)主進(jìn)行追償。實(shí)踐中，貸款銀行怠于行使債權(quán)的情形并不少見(jiàn)（甚至有些房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)關(guān)系協(xié)調(diào)貸款銀行遲延扣款），但在此種情況下因開(kāi)發(fā)商并未實(shí)際承擔(dān)保證責(zé)任，就無(wú)法及時(shí)行使追償權(quán)或及時(shí)行使商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除權(quán)，待斷供業(yè)主財(cái)務(wù)徹底惡化甚至徹底喪失償還能力后，追償權(quán)勢(shì)必落空。

追償權(quán)具有明確的法律依據(jù)，且啟動(dòng)追償權(quán)的程序和條件也較為簡(jiǎn)單，因此只要具備追償權(quán)的行使條件，以追償權(quán)提起訴訟在實(shí)踐中往往不存在困難。但為節(jié)約訴訟成本又能盡快實(shí)現(xiàn)追償，我們建議在與銀行的貸款合同訴訟中，協(xié)調(diào)法院在判決書(shū)中明確“房地產(chǎn)企業(yè)在承擔(dān)保證責(zé)任后享有追償權(quán)”，即意味著房地產(chǎn)企業(yè)的追償權(quán)已經(jīng)得到法院的審查和確定，無(wú)需另行提起追償權(quán)之訴，如債務(wù)人不履行義務(wù)，可按判決書(shū)內(nèi)容直接申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，從而贏得時(shí)間和效率也降低了追償成本。

（五）關(guān)于首付分期的“斷供”

房地產(chǎn)企業(yè)為了促銷(xiāo)，在行情不好時(shí)推出“首付分期”或“零首付”活動(dòng)，常見(jiàn)模式有：第一種，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，同意首付款分期支付，購(gòu)房者簽購(gòu)房合同時(shí)不支付或者少量支付首付，但應(yīng)在約定時(shí)間付清剩余首付款；第二種，開(kāi)發(fā)商采取關(guān)聯(lián)方或其它第三方替購(gòu)房者墊付全部或部分首付款，購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)償還墊付的首付款。

在第一種情況下，業(yè)主首付“斷供”后，房地產(chǎn)企業(yè)可依據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同及首付分期合同要求斷供業(yè)主支付購(gòu)房款，否則可行使解約權(quán)。但在第二種情況下，首付款通過(guò)關(guān)聯(lián)方或其它第三方借款支付，系民間借貸法律關(guān)系，與商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系屬于平行獨(dú)立的兩個(gè)法律關(guān)系，一旦業(yè)主首付斷供，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，是個(gè)棘手的問(wèn)題，將不能與“商品房”聯(lián)系在一起。

（六）關(guān)于爭(zhēng)議解決的選擇

1、約定仲裁就排除法院管轄

仲裁是當(dāng)事人根據(jù)他們之間訂立的仲裁協(xié)議，自愿將其爭(zhēng)議提交仲裁委員會(huì)，并由仲裁委員會(huì)按照仲裁規(guī)則組成的仲裁庭進(jìn)行裁判，并受該裁判約束的一種制度。

仲裁具有排除法院管轄權(quán)的效力，合同中約定了選擇仲裁作為爭(zhēng)議解決方式，那么發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，當(dāng)事人就無(wú)權(quán)將爭(zhēng)議提交法院解決。

2、仲裁的優(yōu)勢(shì)/訴訟的劣勢(shì)

（1）效率。

首先，仲裁的受理和開(kāi)庭程序相對(duì)簡(jiǎn)單，訴訟相對(duì)復(fù)雜；其次，仲裁實(shí)行一裁終局，裁決立即生效。訴訟實(shí)行兩審終審，當(dāng)事人不服一審判決的還可上訴；再次，目前訴訟的案件數(shù)量呈上升趨勢(shì)，而人民法院的訴訟資源有限，訴訟程序所耗時(shí)間可能更長(zhǎng)。

（2）靈活性。

在仲裁中，當(dāng)事人可以根據(jù)自身的情況來(lái)選擇仲裁機(jī)構(gòu)、選擇仲裁員，甚至選擇仲裁的時(shí)間和地點(diǎn)，選擇適用的實(shí)體法。特別是可以據(jù)仲裁員的經(jīng)驗(yàn)、閱歷、職稱(chēng)、學(xué)歷、品行素養(yǎng)、仲裁水平等諸多方面來(lái)自由選擇自己信任的仲裁員。而訴訟則基本確定了受理的法院、審判員、審判的程序、時(shí)間及地點(diǎn)。當(dāng)事人只能通過(guò)調(diào)整自己的相關(guān)情況來(lái)應(yīng)對(duì)訴訟。

（3）保密性。

仲裁不公開(kāi)進(jìn)行。當(dāng)事人協(xié)議公開(kāi)的，可以公開(kāi)進(jìn)行，但涉及國(guó)家秘密的除外。除了仲裁庭成員、案件當(dāng)事人及代理人之外，未經(jīng)各方一致同意，其他人員均不得旁聽(tīng)仲裁審理過(guò)程，具有較好的保密性。

人民法院審理民事案件，除涉及國(guó)家秘密、個(gè)人隱私或者法律另有規(guī)定的以外，應(yīng)當(dāng)公開(kāi)進(jìn)行。除法律明確規(guī)定不公開(kāi)審理的案件，任何具有完全民事行為能力的人持身份證件，經(jīng)審判長(zhǎng)審查后均可旁聽(tīng)訴訟庭審過(guò)程。同時(shí)目前法院實(shí)施裁判文書(shū)上網(wǎng)制度，所有判決書(shū)均可通過(guò)網(wǎng)絡(luò)查詢(xún)，保密性較差?！?/span>

3、仲裁的劣勢(shì)/訴訟的優(yōu)勢(shì)

（1）關(guān)于救濟(jì)

仲裁是一裁終局，在快捷方便的同時(shí)，又失去了二審的監(jiān)督作用，沒(méi)有了當(dāng)事人進(jìn)一步主張權(quán)利的回旋余地。當(dāng)然在法定情況下，可以向法院申請(qǐng)撤銷(xiāo)仲裁裁決。而訴訟本來(lái)就是二審終審，即便是發(fā)生了法律效力的判決，當(dāng)事人還可以向上級(jí)法院申請(qǐng)?jiān)賹彛葷?jì)途徑相對(duì)更廣。

（2）關(guān)于保全

仲裁當(dāng)事人申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全的，仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將當(dāng)事人的申請(qǐng)?zhí)峤槐簧暾?qǐng)人住所地或財(cái)產(chǎn)所在地的基層法院立案庭立案，并由執(zhí)行庭依法采取財(cái)產(chǎn)保全措施；仲裁當(dāng)事人申請(qǐng)證據(jù)保全的，仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將當(dāng)事人的申請(qǐng)?zhí)峤蛔C據(jù)所在地基層法院立案庭立案，并由執(zhí)行庭依法采取保全措施。仲裁機(jī)構(gòu)并沒(méi)有權(quán)利直接進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全或證據(jù)保全，需要通過(guò)法院采取保全措施。此過(guò)程中需要仲裁機(jī)構(gòu)出具保全裁定，法院立案并采取保全措施，整個(gè)過(guò)程比訴訟中的財(cái)產(chǎn)保全和和證據(jù)保全麻煩的多，并且需要與仲裁機(jī)構(gòu)及法院溝通協(xié)調(diào)，辦理難度較大。

而且仲裁機(jī)構(gòu)與法院可能不屬于同一區(qū)域，在此情況下將會(huì)面臨更多的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

（3）關(guān)于執(zhí)行

仲裁機(jī)構(gòu)沒(méi)有強(qiáng)制執(zhí)行力，其生效裁決仍應(yīng)提交有管轄權(quán)的法院進(jìn)行執(zhí)行，同時(shí)人民法院在執(zhí)行過(guò)程中，還有權(quán)依法裁定不予執(zhí)行。法院生效判決就不會(huì)存在此問(wèn)題。

（4）關(guān)于追加第三人

仲裁程序中，只有達(dá)成仲裁協(xié)議的當(dāng)事人才能參加到仲裁審理中，其他人員不得參與。訴訟過(guò)程中，法院為了查明案件事實(shí)，法院有權(quán)依當(dāng)事人申請(qǐng)或依職權(quán)追加第三人參與訴訟。業(yè)主斷供糾紛中，往往牽涉與貸款銀行的關(guān)系，通過(guò)仲裁解決，貸款銀行無(wú)法參加到仲裁程序中，可能導(dǎo)致一方面與業(yè)主進(jìn)行仲裁，另一方面與銀行進(jìn)行訴訟。

4、根據(jù)以上比較分析，業(yè)主斷供糾紛中，房地產(chǎn)企業(yè)能夠先查封涉案房屋才能最大限度地保護(hù)自身權(quán)益，同時(shí)糾紛解決中不可避免地會(huì)牽涉到貸款銀行，鑒于訴訟在保全、追加第三人、執(zhí)行等方面的優(yōu)勢(shì)，我們建議開(kāi)發(fā)商“在經(jīng)濟(jì)下行背景下”一般選擇訴訟作為解決糾紛的方式。

三、對(duì)策與建議

（一）合同簽訂階段

 1、結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，有針對(duì)性地設(shè)計(jì)合同條款。

在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中設(shè)定購(gòu)房人按揭逾期時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的單方解約權(quán)及追償權(quán)。在個(gè)人按揭貸款/擔(dān)保合同中，爭(zhēng)取不作關(guān)于放棄物的擔(dān)保優(yōu)先償還的承諾。合同中設(shè)定購(gòu)買(mǎi)人送達(dá)地址確認(rèn)條款及通信聯(lián)系方式變更約定條款等。

2、對(duì)按揭購(gòu)房人的信用狀況進(jìn)行調(diào)查。

根據(jù)按揭購(gòu)房人提供的征信材料及收入證明等，結(jié)合專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的意見(jiàn)評(píng)定購(gòu)房人的還款能力，為購(gòu)房人設(shè)定合理的貸款方案。禁止為銷(xiāo)售房屋，協(xié)助購(gòu)房人提供虛假貸款資料。

（二）合同履行階段

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加大售后管理力度，很多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂、房款已到賬，銷(xiāo)售工作就完成了，銷(xiāo)售代理公司撤場(chǎng)或者銷(xiāo)售人員遣散。然而，在按揭貸款銀行未取得他項(xiàng)權(quán)證之前，房地產(chǎn)企業(yè)往往要承擔(dān)連帶責(zé)任保證，甚至需要放棄物的擔(dān)保優(yōu)先償還債務(wù)的抗辯權(quán)。

為了避免承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任甚至是無(wú)法追償?shù)木置妫覀兘ㄗh房地產(chǎn)企業(yè)做好以下工作：

1、梳理并動(dòng)態(tài)管理客戶(hù)資料，對(duì)客戶(hù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)分類(lèi)并保存完好的簽約資料。

包括但不限于商品房買(mǎi)賣(mài)合同、個(gè)人貸款/擔(dān)保合同、購(gòu)房人個(gè)人身份證明資料及聯(lián)系方式、共有人個(gè)人身份證明資料及聯(lián)系方式、購(gòu)房人及共有人家庭成員信息和聯(lián)系方式、購(gòu)房人提供的緊急情況聯(lián)系人及聯(lián)系方式、購(gòu)房人聯(lián)系方式及聯(lián)系地址的書(shū)面確認(rèn)函等。

2、加大信息共享

一方面要定期與銀行客戶(hù)經(jīng)理對(duì)接，了解購(gòu)房人還貸情況，對(duì)問(wèn)題客戶(hù)進(jìn)行追蹤，必要時(shí)采取訴訟及保全措施，以避免損失擴(kuò)大；另一方面要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部銷(xiāo)售、財(cái)務(wù)、售后等部門(mén)的對(duì)接和銜接，強(qiáng)力避免業(yè)務(wù)部門(mén)的利益沖動(dòng)甚至是短期利益驅(qū)動(dòng)。

3、早日脫“保”

督促貸款購(gòu)房人及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，盡早辦理貸款銀行的他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)，以避免房地產(chǎn)企業(yè)的擔(dān)保責(zé)任。

（三）加強(qiáng)業(yè)務(wù)部門(mén)與法務(wù)部門(mén)以及外聘律師的對(duì)接

1、各個(gè)部門(mén)定位不同，工作重點(diǎn)不同。

業(yè)務(wù)部門(mén)任務(wù)是完成公司的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，工作重心是業(yè)務(wù)工作本身，對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)兼顧較?。还痉▌?wù)部門(mén)任務(wù)是公司日常法務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控與監(jiān)督，服務(wù)于公司經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，公司法務(wù)是外聘律師與業(yè)務(wù)部門(mén)溝通的紐帶，兼顧法律風(fēng)險(xiǎn)和公司業(yè)務(wù)需要；外聘律師任務(wù)是規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，保障公司的合法權(quán)益，工作重點(diǎn)在于法律風(fēng)險(xiǎn)防控，對(duì)業(yè)務(wù)兼顧較少。各部門(mén)既有聯(lián)系又有沖突，又相互依賴(lài)，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌聯(lián)動(dòng)、合力防控。

2、各部門(mén)銜接問(wèn)題

業(yè)務(wù)部門(mén)在工作的最前沿，最了解客觀真實(shí)情況，但由于缺乏法律專(zhuān)業(yè)知識(shí)，不一定能完全識(shí)別法律風(fēng)險(xiǎn)，這就需要業(yè)務(wù)部門(mén)遇到新問(wèn)題時(shí)，及時(shí)與法務(wù)部門(mén)或外聘律師進(jìn)行溝通，協(xié)商確定解決方案，報(bào)公司決策層批準(zhǔn)后執(zhí)行。

公司法務(wù)部門(mén)是公司的常設(shè)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與業(yè)務(wù)部門(mén)的溝通與法律風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督，定期或不定期對(duì)業(yè)務(wù)部門(mén)的業(yè)務(wù)合同履行情況及操作流程進(jìn)行培訓(xùn)與監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)及時(shí)通知外聘律師和業(yè)務(wù)部門(mén)進(jìn)行對(duì)接，協(xié)商確定解決方案，報(bào)公司決策層批準(zhǔn)后執(zhí)行。

外聘律師可根據(jù)公司需要，定期對(duì)業(yè)務(wù)部門(mén)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防控培訓(xùn)，加強(qiáng)與業(yè)務(wù)部門(mén)的溝通，了解業(yè)務(wù)部門(mén)的法律需求及法律風(fēng)險(xiǎn)，提出合理化建議。