【審判規(guī)則】  

抵押人于抵押期間，在未經(jīng)抵押權(quán)人同意的情況下，將抵押于金融機(jī)構(gòu)的房屋轉(zhuǎn)讓于受讓人。該受讓人同意代為清償?shù)盅喝怂锨返慕鹑跈C(jī)構(gòu)債務(wù)，則不影響該抵押房屋買賣合同的效力，抵押人與受讓人仍應(yīng)依約履行合同義務(wù)。在受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)后，抵押人及抵押權(quán)人應(yīng)及時(shí)協(xié)助受讓人辦理房屋過戶手續(xù)?！?/span>

【關(guān) 鍵 詞】

民事　確認(rèn)合同有效　抵押人　抵押期間　抵押權(quán)人　金融機(jī)構(gòu)　房屋　轉(zhuǎn)讓　受讓人　同意　代為清償　合同效力　消滅　協(xié)助辦理　房屋過戶手續(xù)

【基本案情】

王X自鄭X處購(gòu)得一套房屋，成交價(jià)格為255萬元，雙方簽訂房屋買賣合同約定：簽訂本合同時(shí)王X向鄭X支付購(gòu)房定金30萬元，王X在簽訂合同后五十個(gè)工作日內(nèi)，預(yù)先向鄭X交付購(gòu)房款145萬元，在辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時(shí)交付剩余房款80萬元。王X如未按約定方式付款，則每逾期一日，王X應(yīng)以逾期款項(xiàng)的千分之三向鄭X交付違約金。逾期超過十個(gè)工作日，鄭X有權(quán)解除合同并不予返還王X交付的定金。另，合同還注明該房屋已經(jīng)抵押給中國(guó)銀行某支行，并在抵押期限內(nèi)，且鄭X仍未償清對(duì)中國(guó)銀行X支行的借款。簽訂合同后，王X分五次向鄭X支付購(gòu)房款145萬元，剩余房款80萬元未付。鄭X在取得涉案房屋的《房屋所有權(quán)證書》后將涉案房屋交付王X使用。而后，鄭X以王X未按時(shí)交付購(gòu)房余款和辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)構(gòu)成違約為由，向王X郵寄函件，通知解除雙方簽訂的房屋買賣合同，退還涉案房屋鑰匙并還原房屋原來設(shè)施。

王X以鄭X違反合同約定拒絕辦理房屋過戶手續(xù)為由，提起訴訟，請(qǐng)求法院判令鄭X繼續(xù)履行合同，立即辦理房屋所有權(quán)過戶手續(xù)。

鄭X以其與王X之間的合同因雙方簽訂房屋買賣合同時(shí)未取得抵押權(quán)人中國(guó)銀行X支行的同意，違反了物權(quán)法的強(qiáng)制性規(guī)定無效為由，提起反訴，請(qǐng)求法院確認(rèn)《房屋買賣合同》已經(jīng)解除、限期王X返還房屋，鄭X退回部分購(gòu)房款。

第三人中國(guó)銀行X支行辯稱，涉案房屋系在其行貸款，已辦理抵押登記。只要能償還借款，即同意解除抵押。

【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】

抵押人于抵押期間，在未經(jīng)抵押權(quán)人同意的情況下，將抵押房屋轉(zhuǎn)讓給受讓人。受讓人同意代為清償?shù)盅喝怂返盅簷?quán)人債務(wù)的，上述房屋買賣合同是否有效。

【審判結(jié)果】

一審法院判決： 王X一次性向中國(guó)銀行X支行清償涉案房屋貸款，貸款清償完畢后中國(guó)銀行X支行協(xié)助王X辦理房屋抵押權(quán)注銷登記手續(xù)；鄭X繼續(xù)履行《房屋買賣合同》約定的合同義務(wù)，在房屋抵押權(quán)注銷登記后，協(xié)助王X辦理本涉案房屋所有權(quán)過戶登記手續(xù)；駁回鄭X的反訴請(qǐng)求。

宣判后，雙方當(dāng)事人均未提出上訴，判決已發(fā)生法律效力。

【審判規(guī)則評(píng)析】

中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條第二款之規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！币罁?jù)此條法律規(guī)定可知，雖未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人將抵押房屋再轉(zhuǎn)讓的，該買賣合同因受讓人代為清償貸款而有效，雙方仍依約履行合同的約定義務(wù)。在受讓人清償貸款后，抵押權(quán)人應(yīng)及時(shí)辦理抵押注銷手續(xù)，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)協(xié)助買受人辦理過戶手續(xù)。本案中，雖鄭X未經(jīng)該房抵押權(quán)人中國(guó)銀行X支行同意，向王X出賣涉案房屋，但王X與鄭X在真實(shí)自愿的情況下買賣房屋，其合同對(duì)付款方式及定金的約定亦未違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，且王X明確表示愿意代鄭X清償對(duì)中國(guó)銀行X支行的借款以消滅抵押權(quán)。因此根據(jù)上述法律規(guī)定，王X與鄭X間簽訂的房屋買賣合同有效，雙方應(yīng)按合同約定全面履行各自義務(wù)，遂王X應(yīng)向中國(guó)銀行X支行一次性交付涉案房屋貸款，鄭X協(xié)助王X辦理房屋過戶手續(xù)。

【適用法律】

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條第二款 抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

【法律文書】

民事起訴狀 民事答辯狀 律師代理意見書 民事一審判決書

【效力與沖突規(guī)避】

參考性案例　有效　參考適用

王X訴鄭X確認(rèn)合同有效糾紛案

【案例信息】

【中 法 碼】房地產(chǎn)法·房地產(chǎn)交易制度·房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓·房屋買賣·買賣合同·合同效力·違反法律規(guī)定 (R07020206030823)

【案    由】 確認(rèn)合同有效糾紛

【判決日期】 2011年01月02日

【權(quán)威公布】 被最高人民法院民事審判第一庭《民事審判指導(dǎo)與參考》2011年第1集(總第45集)收錄

【檢 索 碼】 B0304+67+1BJ++FT0311C

【審理法院】 北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院

【審級(jí)程序】 第一審程序

【原    告】 王X（反訴被告）

【被    告】 鄭X（反訴原告）

【第 三 人】 中國(guó)銀行X支行

【裁判文書原文】  (如使用請(qǐng)核對(duì)裁判文書原件內(nèi)容)

《民事判決書》

原告（反訴被告）：王X。

被告（反訴原告）：鄭X。

第三人：中國(guó)銀行X支行。

原告王X因與被告鄭X確認(rèn)合同有效糾紛一案，向本院提起訴訟。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院經(jīng)審理查明：2008年12月2日，鄭X（甲方）與王X（乙方）簽訂《房屋買賣合同》，約定甲方將位于北京市豐臺(tái)區(qū)的一套房屋賣與乙方，房屋成交價(jià)格為255萬元，定金30萬元。合同第一條第四款約定：該房屋已經(jīng)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為中國(guó)銀行X支行。第四條第二款約定：乙方在簽訂本合同50個(gè)工作日內(nèi)交付甲方部分購(gòu)房款145萬元，剩余房款80萬元于該房產(chǎn)辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時(shí)交付。第七條第二款約定：乙方如未按照本合同第四條規(guī)定付款方式付款，甲方對(duì)乙方逾期付款行為有權(quán)追究違約責(zé)任。每逾期1日，乙方應(yīng)支付甲方逾期款項(xiàng)的千分之三作為延期付款的違約金。逾期超過10個(gè)工作日，甲方有權(quán)解除本合同，乙方所付定金不予返還。第十條約定：簽訂本合同時(shí)乙方支付甲方購(gòu)房定金30萬元，甲、乙雙方交接房屋、鑰匙時(shí)支付110萬元房款，剩余部分35萬元于50個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)齊。2008年12月2日，王X向鄭X支付購(gòu)房定金30萬元。其后，王X于2008年12月5日至2009年3月5日分五次向鄭X支付購(gòu)房款145萬元，剩余房款80萬元未付。2008年12月5日，鄭X將涉案房屋交付王X使用至今。

2010年1月6日，鄭X以王X未按時(shí)交付購(gòu)房余款和辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)構(gòu)成違約為由，向王X郵寄函件，通知解除雙方簽訂的房屋買賣合同，退還涉案房屋鑰匙并還原房屋原來設(shè)施。

鄭X于2009年3月29日取得涉案房屋的《房屋所有權(quán)證書》，在《房屋所有權(quán)證書》附記中顯示：該房屋已抵押，抵押日期為2009年5月14日。該處房屋的抵押權(quán)人為中國(guó)銀行X支行。截至2010年4月8日，該處房屋仍欠第三人中國(guó)銀行X支行本息共計(jì)1 262 115.28元。庭審中，鄭X表示《房屋買賣合同》已經(jīng)依法解除，而王X表示希望繼續(xù)履行《房屋買賣合同》，并且同意代鄭X清償所欠銀行的貸款。

原告王X以鄭X違反合同約定拒絕辦理房屋過戶手續(xù)為由，起訴至法院，要求鄭X繼續(xù)履行合同，立即辦理涉案房屋所有權(quán)過戶手續(xù)，并承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。

被告鄭X辯稱：其依照《房屋買賣合同》全面履行了自己的合同義務(wù)。合同簽訂后，鄭X依約交付房屋，并在取得房屋產(chǎn)權(quán)證后及時(shí)交付給王X，但王X一直未支付剩余購(gòu)房款，也不去申請(qǐng)貸款，構(gòu)成違約，鄭X已發(fā)函通知解除合同。并且，雙方簽訂房屋買賣合同未取得抵押權(quán)人中國(guó)銀行X支行的同意，違反了物權(quán)法的強(qiáng)制性規(guī)定，合同無法繼續(xù)履行。請(qǐng)求法院駁回王X的全部訴訟請(qǐng)求。并反訴要求確認(rèn)《房屋買賣合同》已經(jīng)解除、限期王X返還房屋，鄭X退回部分購(gòu)房款，王X支付的30萬元定金不予返還，訴訟費(fèi)由王X承擔(dān)。

第三人中國(guó)銀行X支行辯稱：涉案房屋是在我行貸款，并已辦理抵押登記。只要能償還我行借款，我方同意在還清借款的情況下，辦理解除抵押手續(xù)。

本院經(jīng)審理認(rèn)為：王X與鄭X簽訂的《房屋買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同，雙方當(dāng)事人應(yīng)按合同約定全面履行各自義務(wù)?，F(xiàn)鄭X主張《房屋買賣合同》已經(jīng)依法解除，但并未向法院提交充足的證據(jù)予以佐證，故不予支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條第二款。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”之規(guī)定，因庭審中王X明確表示愿意代為清償銀行的貸款用以消滅中國(guó)銀行X支行的抵押權(quán)，故王X與鄭X簽訂的《房屋買賣合同》符合法律規(guī)定，應(yīng)為有效合同。王X關(guān)于繼續(xù)履行《房屋買賣合同》、辦理房屋過戶手續(xù)的訴訟主張，符合合同約定，予以支持。對(duì)于王X代為清償?shù)谌酥袊?guó)銀行X支行涉案房屋貸款額超出剩余房款80萬元的部分，王X可另行主張由鄭X予以返還。遂判決：

一、王X于本判決生效之日起九十日內(nèi)一次性向第三人中國(guó)銀行X支行清償涉案房屋貸款，貸款清償完畢后中國(guó)銀行X支行協(xié)助王X辦理房屋抵押權(quán)注銷登記手續(xù)；

二、鄭X繼續(xù)履行《房屋買賣合同》約定的合同義務(wù)，在房屋抵押權(quán)注銷登記后，協(xié)助王X辦理本涉案房屋所有權(quán)過戶登記手續(xù)；

三、駁回鄭X的反訴請(qǐng)求。

判決后，雙方當(dāng)事人均未提出上訴，判決已經(jīng)生效。

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