業(yè)主不能容忍自己的物業(yè)權(quán)益長期受到物業(yè)公司的侵犯、住宅小區(qū)里管理混亂，非要炒掉原物業(yè)公司。

而原物業(yè)公司從自身利益出發(fā)，何況這個(gè)樓盤也是自己上級(jí)公司開發(fā)而“打下的天下”豈能輕易退出，所以就不惜用叢林文化的武力來“保衛(wèi)”。

在這種對峙的局面下，業(yè)主與物業(yè)演變成斗爭、對立的關(guān)系，小區(qū)里的管理更為混亂，物業(yè)服務(wù)變的更差，房價(jià)也會(huì)下跌，受損最大的還是業(yè)主。

深圳各地小區(qū)此類情況甚多，怎么辦？

筆者提出一種思路以供參考：

業(yè)委會(huì)可以通過談判、協(xié)商，若物業(yè)公司能接受業(yè)委會(huì)的要求依法依規(guī)進(jìn)行管理，業(yè)委會(huì)也可通過業(yè)主大會(huì)繼續(xù)選聘原物業(yè)公司，當(dāng)然非法吞并的權(quán)益要通過協(xié)商和審計(jì)，退出原來侵占的權(quán)益，雙方在理性妥協(xié)的基礎(chǔ)上通過談判擬定新合同。

在新擬定的物業(yè)服務(wù)合同中，要求精心搞好小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，收取合理合法的利潤，小區(qū)的收支帳目要公開透明，對房屋及設(shè)備的維修保養(yǎng)要列為重點(diǎn)。

業(yè)主和業(yè)委會(huì)忍無可忍要更換物業(yè)是無可非議，一旦業(yè)主和業(yè)委會(huì)要“炒”物業(yè)公司，有些物業(yè)公司必然會(huì)作最后的掙扎，就如夫妻雙方一旦提出“離婚”，夫妻轉(zhuǎn)眼變成“仇人”了。

物業(yè)公司被炒后能否依法和平的撤出，并做好移交工作這也是衡量物業(yè)公司的一個(gè)重要指標(biāo)。

但許多事例表明更換物業(yè)公司是傷筋動(dòng)骨的大事，尤其業(yè)委會(huì)對小區(qū)的房產(chǎn)、資金的“家底”尚未摸清的情況下，此時(shí)更換物業(yè)很容易使小區(qū)的財(cái)產(chǎn)流失、收入帳目處于混亂狀態(tài)，居住環(huán)境更加惡化，關(guān)健是更換一個(gè)新的物業(yè)公司是否比以前的好，能否保證小區(qū)房屋設(shè)備良好、和諧宜居。

若更換以后依然照舊，甚至比以前更差，那豈不是“前驅(qū)狼后迎虎”。

一個(gè)住宅小區(qū)能否宜居，關(guān)健在于業(yè)委會(huì)和全體業(yè)主能否真正當(dāng)家作主，監(jiān)督物業(yè)企業(yè)依法按合同服務(wù)，絕不允許侵犯業(yè)主權(quán)益。

業(yè)委會(huì)也要善待物業(yè)企業(yè)員工，使其安心工作，只有業(yè)主與物業(yè)相互合作、密切配合，住宅小區(qū)才有可能宜居和諧。

因?yàn)槲飿I(yè)管理也不是高科技、高難度的行業(yè)，只要認(rèn)真負(fù)責(zé)工作，盡力為全體業(yè)主服務(wù)構(gòu)建一個(gè)宜居小區(qū)并不是很難的事。

在談判中，原物業(yè)要想留下來繼續(xù)服務(wù)，關(guān)健在于痛改前非，回頭是岸。

而業(yè)委會(huì)要出于公心，認(rèn)真監(jiān)督，小區(qū)的收支帳目公開透明，這樣構(gòu)建宜居和諧的住宅小區(qū)也并非難事。

必要時(shí)可以更換物業(yè)管理處的負(fù)責(zé)人，使物業(yè)管理處有個(gè)“新面孔”面對業(yè)主，從而減少過去歷史的負(fù)面影響。

歷來處理矛盾糾紛不外：

一是雙方死拼到你死我活，

二是通過對話、協(xié)商、談判達(dá)到緩解矛盾、雙贏的局面。

業(yè)主與物業(yè)本質(zhì)上是買與賣、購買服務(wù)與提供服務(wù)的關(guān)系；

業(yè)主要求宜居、物業(yè)盡心提供服務(wù)，收取合理的報(bào)酬。

所以完全沒有必要將小區(qū)變成“戰(zhàn)場”、劍拔弩張地斗爭。

深圳透明和諧社區(qū)促進(jìn)中心自2016年3月成立以來，先后接待、輔導(dǎo)和協(xié)調(diào)數(shù)十個(gè)業(yè)委會(huì)，全力義務(wù)調(diào)解社區(qū)物業(yè)糾紛矛盾、促進(jìn)住宅小區(qū)和諧宜居。

現(xiàn)選幾個(gè)深透社小區(qū)輔導(dǎo)案例，供參考：

龍岸花園 

龍岸花園曾因管理混亂，電梯故障頻發(fā)，業(yè)主在大廈外墻掛出眾多條幅，開發(fā)商將5名業(yè)主告上法庭索賠1700萬。經(jīng)過深透社的協(xié)調(diào)、反復(fù)溝通，業(yè)主、業(yè)委會(huì)、開發(fā)商、物業(yè)公司先后兩次簽署諒解協(xié)議，最終達(dá)成共識(shí)，業(yè)主撤條幅，開發(fā)商撤訴，開發(fā)商在小區(qū)加大投入改善小區(qū)環(huán)境，包干制下增加電梯維保費(fèi)、增設(shè)監(jiān)控系統(tǒng)，門禁系統(tǒng)也已實(shí)施更新改造。

銀谷別墅  

深圳銀谷別墅因物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題引發(fā)嚴(yán)重的物業(yè)糾紛鬧，當(dāng)事雙方還產(chǎn)生肢體沖突。政府有關(guān)部門也已介入，業(yè)委會(huì)數(shù)次來深透社咨詢，后來業(yè)委會(huì)與銀谷會(huì)苑物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)來到深透社，雙方進(jìn)行對話協(xié)商、經(jīng)過3輪談判、最后終于達(dá)成一致意見并簽署文件。

最后一次在深透社從晚上八點(diǎn)到凌晨兩點(diǎn)半的艱難談判、協(xié)商，雙方又簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決高票通過。

仙湖山莊  

深透社協(xié)助業(yè)委會(huì)測算小區(qū)收支并提供秘書支持，主持業(yè)主與物業(yè)雙方多輪協(xié)商，推動(dòng)小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)，批準(zhǔn)原包干制合同轉(zhuǎn)為業(yè)主主導(dǎo)、物業(yè)服務(wù)的透明共管酬金制。

圣莫麗斯  

圣莫麗斯業(yè)委會(huì)在去年新成立之后，與物業(yè)公司經(jīng)過談判協(xié)商，由此前業(yè)主缺位導(dǎo)致的名義酬金制，改為業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司財(cái)務(wù)共管的實(shí)質(zhì)酬金制。

深透社多次在該小區(qū)參加業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司洽談合作的聯(lián)席會(huì)議，結(jié)合法律法規(guī)和深圳已有小區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，深入調(diào)研測算收支，促成雙方達(dá)成共識(shí)，推行賬戶雙方共管的酬金制，目前雙方已經(jīng)進(jìn)入從財(cái)務(wù)共管的“空轉(zhuǎn)”，過度到新合同具體條款的協(xié)商階段。

景蜜村

深透社支持業(yè)委會(huì)籌備工作，推廣其微信投票成功經(jīng)驗(yàn)，并在業(yè)委會(huì)運(yùn)作前期提供秘書支持，推動(dòng)業(yè)委會(huì)與物業(yè)談判，達(dá)成所有收支均須雙方一致同意的透明共管新共識(shí)。

景新花園 

深透社與區(qū)住建局聯(lián)手，組織多輪業(yè)委會(huì)與開發(fā)商及前物業(yè)關(guān)于車庫權(quán)益與維修責(zé)任的談判協(xié)商，多方兩次共簽協(xié)議，達(dá)成擱置爭議、收益分享、權(quán)責(zé)一致的共識(shí)。

新天國際名苑

深透社與區(qū)住建局?jǐn)y手，組織多輪業(yè)委會(huì)與開發(fā)商的車庫權(quán)益糾紛調(diào)解，現(xiàn)場簽署共識(shí)協(xié)議，并聯(lián)絡(luò)媒體及時(shí)跟進(jìn)其車庫協(xié)議的落實(shí)進(jìn)程，督促協(xié)商解決問題。

塞納時(shí)光

深透社與街道辦聯(lián)手，組織開發(fā)商、物業(yè)、兩方業(yè)主共同參與車庫權(quán)益糾紛調(diào)處，對于約半數(shù)業(yè)主參與車位“買賣”的情況提出相互妥協(xié)的建議，并現(xiàn)場簽署備忘錄。

百花園二期

深透社與街道辦聯(lián)手，組織業(yè)主、業(yè)委會(huì)、開發(fā)商、物業(yè)等共同就車庫權(quán)益糾紛展開協(xié)商，并簽署備忘錄，避免大業(yè)主自行加裝車位鎖，形成訴訟解決分歧的共識(shí)。

水木華庭

小區(qū)沒有業(yè)委會(huì)，深透社理事牽頭，協(xié)助業(yè)主義工自發(fā)組織招投標(biāo)小組，經(jīng)街道辦協(xié)助獲得業(yè)主大會(huì)授權(quán)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主主導(dǎo)、沒有業(yè)委會(huì)同樣完成電梯更新改造的創(chuàng)舉。

布吉新村

深透社與街道辦在城中村聯(lián)手，合力推動(dòng)房東代表組成的“管委會(huì)”與物業(yè)公司“陽光共管”，解決歷史遺留問題。

中海怡翠山莊

深透社聯(lián)手街道辦，支持3000多戶的小區(qū)通過微信投票與書面投票相結(jié)合選出業(yè)委會(huì)。

城市主場公寓 

深透社聯(lián)手街道辦，支持七成房屋出租的1400戶小區(qū)結(jié)合微信投票書面投票選出業(yè)委會(huì)。

（來訪、調(diào)解的小區(qū)甚多，就不一一列舉了）

如果談判協(xié)商不成，再“炒”也不遲，在炒物業(yè)公司以前，業(yè)委會(huì)要做好許多準(zhǔn)備工作，要使損失降低到最低程度。

如何選擇新的物業(yè)公司也頗費(fèi)精力。

雙方對峙、共有財(cái)產(chǎn)受損，通過漫長的司法訴訟，追回業(yè)主權(quán)益，將會(huì)使小區(qū)長期混亂不堪，受損最大的還是業(yè)主。

何不采用一種損失最小的辦法呢？