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隨著業(yè)主自治的深入，我們發(fā)現(xiàn)雖然我國實行商品房制度已有二、三十年的歷史了，但絕大多數(shù)業(yè)主對商品住宅小區(qū)內(nèi)共有物權(quán)的共同財產(chǎn)和共有共管的相關(guān)常識根本不知道或者知之甚少，導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益屢被各方利益集團侵占，業(yè)主自身也不知道應(yīng)盡哪些義務(wù)，普及業(yè)主常識非常必要和急需。為此，我小區(qū)將在本月召開第五次業(yè)主大會的同時，聯(lián)合社區(qū)大學(xué)生志愿者團隊、西安365地產(chǎn)家居網(wǎng)等單位共同舉辦業(yè)主權(quán)益常識普及活動（展板和業(yè)主常識手冊），下面是我們準備的與業(yè)主共有共管的相關(guān)常識，懇請各位專家和同行多提寶貴意見，幫助我們完善這項工作，特別是概念是否準確，法律條款的引用是否妥當，是否還能用更通俗的語言讓業(yè)主們理解枯燥的法律概念和術(shù)語？ ★業(yè)主常識 1、什么是建筑物區(qū)分所有權(quán)？ 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。 建筑物區(qū)分所有權(quán)由房屋專有部分的所有權(quán)、共有部分的持有權(quán)和成員權(quán)組成。 相關(guān)法律： 《中華人民共和國物權(quán)法》 第七十條 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。 第七十一條 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 第七十二條 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。 第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 第一百四十五條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，應(yīng)當向登記機構(gòu)申請變更登記。 第一百四十六條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。 第一百四十七條 建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分 2、什么是專有權(quán)？ 專有權(quán)又稱專有所有權(quán)，是指業(yè)主對建筑物內(nèi)房屋的專有部分享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。業(yè)主對建筑物專有部分享有的權(quán)利是一種單獨的所有權(quán)，是建筑物區(qū)分所有權(quán)的基礎(chǔ)權(quán)利。 專有權(quán)以專有部分為獨立的物權(quán)標的。建筑物內(nèi)房屋的專有部分，是指在構(gòu)造上能夠明確區(qū)分、具有排他性且可能獨立使用的建筑物部分。建筑物內(nèi)的專有部分，主要是指建筑物內(nèi)的住宅或者經(jīng)營性用房。 3、什么是共有權(quán)？ 共有權(quán)也稱共有所有權(quán)，是指業(yè)主們對建筑物內(nèi)房屋專有部分以外的共同部分享有的占有、使用、收益的權(quán)利。（商品住宅小區(qū)里全體業(yè)主的共有權(quán)主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一、小區(qū)土地；二、小區(qū)里的共有設(shè)施設(shè)備；三、小區(qū)共有收益；四、小區(qū)住宅專項維修資金。） 相關(guān)法律： 《中華人民共和國物權(quán)法》（2007） 第七十二條 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 第九十五條 共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權(quán)。 第九十六條共有人按照約定管理共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。 第九十七條處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。 第九十八條對共有物的管理費用以及其他負擔，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔。 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（2007修正） 第三十二條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。 第四十二條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。 第四十八條 依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。 以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。 第四十九條 房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。 4、商品住宅小區(qū)里的共有設(shè)施設(shè)備有哪些？ 共有部分：因供給全部所有者或者部分所有者共用，其權(quán)利應(yīng)歸屬于全體或一部分所有者共有。建筑物的共有部分，有些在性質(zhì)上或構(gòu)造上屬于當然共有，例如地基、樓梯、樓頂、外墻空間等，學(xué)說上成為“法定共用部分”；有些屬于合同的共用部分，如停車場、娛樂室等，其構(gòu)造和利用上雖有獨立性，但依所有者的合同成為共用部分。 建筑物專有部分以外由相關(guān)業(yè)主法定共同所有的部分主要有：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，除屬于城鎮(zhèn)公共道路外，由建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，除屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的外，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所，例如會所；公用設(shè)施，例如公共健身設(shè)施；物業(yè)服務(wù)用房，如物業(yè)辦公用房、物業(yè)清潔用房、儲藏用房、業(yè)主活動用房等用于物業(yè)管理的房屋，屬于業(yè)主共有。 中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《物業(yè)承接查驗辦法》（2010） 第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行現(xiàn)場檢查和驗收： （一）共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等； （二）共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等； （三）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機動車（非機動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。 5、什么是小區(qū)的共有收益？ 小區(qū)的共有收益是指利用小區(qū)的公共部分通過市場化經(jīng)營所得的收益。具體指停車收益、廣告收益（電梯和廣告牌）、電信基站、擺攤設(shè)點收費、公共部分租金收益等。屬于全體業(yè)主共同所有，由業(yè)主委員會管理。 共有收益之處置由業(yè)主大會決定?？捎糜冢ǖ幌抻冢┕灿性O(shè)施設(shè)備更新改造、業(yè)主大會活動經(jīng)費、物業(yè)費之補充等。 相關(guān)法規(guī)： 《中華人民共和國物權(quán)法》（2007） 第七十二條 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 第九十五條 共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權(quán)。 |
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