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來源：京法網(wǎng)事，作者：北京三中院 楚靜 常佳敏
醫(yī)美、瘦身、培訓(xùn)、搬家、裝修、電商活動(dòng)……小伙伴們是不是也經(jīng)常在自己家小區(qū)的電梯里、房屋外墻上、門閘、道閘上看到這些廣告呢?
在這個(gè)信息爆炸、廣告?zhèn)髅礁采w率極高的時(shí)代，各色廣告在我們生活中隨處可見，但作為小區(qū)業(yè)主的你有沒有想過，這些投放在小區(qū)公共區(qū)域的廣告由誰管理?產(chǎn)生的收益都去哪了呢?生活中，大多數(shù)是小區(qū)物業(yè)管理公司和廣告商之間簽訂協(xié)議并收取、管理廣告費(fèi)，而業(yè)主很難獲得這部分利益。而隨著《中華人民共和國民法典》(以下簡稱《民法典》)生效和實(shí)施，小區(qū)業(yè)主主張共有部分收益將有更加明確的法律依據(jù)，小伙伴們快來看看《民法典》是如何保護(hù)業(yè)主權(quán)益的吧。《民法典》對于小區(qū)共有部分收入的規(guī)定《民法典》對于小區(qū)共有部分收入有了新規(guī)定!《民法典》第二百七十一條延續(xù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十條的規(guī)定，“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。為了更好地保護(hù)業(yè)主對于小區(qū)共有部分的權(quán)利，《民法典》二百八十二條新增加一條關(guān)于業(yè)主共有部分產(chǎn)生收入歸屬的規(guī)定，“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有”。有了這條法律規(guī)定，以后業(yè)主向小區(qū)物業(yè)管理公司或其他管理人主張共有部分的收入，就有更為明確的法律依據(jù)了。小區(qū)內(nèi)哪些部分屬于業(yè)主共有，哪些不是呢?說到小區(qū)業(yè)主共有部分，我們首先要先了解“建筑物區(qū)分所有權(quán)”這個(gè)概念，“建筑物區(qū)分所有權(quán)”是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分的所有權(quán)以及對專有部分以外的共有部分的共有和共同管理權(quán)。當(dāng)你購買了某小區(qū)的房屋后，除了對自己的房屋享有所有權(quán)外，還對小區(qū)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！睹穹ǖ洹返诙倨呤摹⒌诙倨呤鍡l、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條明確規(guī)定，屬于業(yè)主共有的部分包括：(1)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外;(2)建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外;(3)建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施;(4)物業(yè)服務(wù)用房;(5)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位;(6)建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分;(7)其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。利用共有部分可以產(chǎn)生的收益及分配規(guī)則利用小區(qū)共有部分進(jìn)行營利的形式多種多樣，如電梯、門閘、道閘、建筑外墻等公共區(qū)域的廣告收益;小區(qū)公共區(qū)域的停車費(fèi)收益;小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)出租的攤位收益;利用小區(qū)公共配套設(shè)施如球場、游泳池、活動(dòng)室等的經(jīng)營收入;自動(dòng)售賣機(jī)的場地費(fèi);快遞柜入場費(fèi)等等，這些收益在扣除合理的成本之后，都應(yīng)屬于小區(qū)業(yè)主公有收益，要納入全體業(yè)主的錢袋子。但收益不是按照業(yè)主人數(shù)平均分配的，根據(jù)《民法典》第二百八十三條的規(guī)定，對于這部分收益的分配，有約定的按照約定，沒有約定或者約定不明確的按照業(yè)主專有部分面積所占比例分配，也就是說，專有部分面積所占比例越大的業(yè)主，可以分得的收益就越多。有了《民法典》保障業(yè)主共有部分收益權(quán)，生活中又多了一筆小收入，是不是抑制不住地有點(diǎn)小激動(dòng)呢?但是，現(xiàn)實(shí)生活中我們想要獲得這部分收益卻常常遇到各種各樣的障礙。格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對方協(xié)商的條款，格式條款在購房合同中十分常見。很多業(yè)主在簽訂購房合同之時(shí)，注意到合同中有類似“本項(xiàng)目物業(yè)建筑體之外墻面、屋面、建筑體內(nèi)部的共有部分所設(shè)廣告位的經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)歸出賣人享有”這樣的格式條款，但由于購房人在簽訂房屋買賣合同過程中處于談判的弱勢地位，為了順利購買房屋，亦會(huì)與出賣人簽訂對方提供的格式合同文本。法官提示大家，根據(jù)《民法典》第四百九十六條的規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對方有重大利害關(guān)系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務(wù)，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對方可以主張?jiān)摋l款無效?！睹穹ǖ洹返谒陌倬攀邨l規(guī)定，有下列情形之一的，該格式條款無效：(一)具有本法第一編第六章第三節(jié)和本法第五百零六條規(guī)定的無效情形;(二)提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對方責(zé)任、限制對方主要權(quán)利;(三)提供格式條款一方排除對方主要權(quán)利。對于購房合同中約定的“小區(qū)共有部分收益歸出賣人享有”或其他限制、排除業(yè)主相關(guān)權(quán)利的條款，可能屬于無效條款。業(yè)主對共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，其當(dāng)然享有共有部分收益的知情權(quán)，根據(jù)《民法典》第九百四十三條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告，以及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十三條的規(guī)定，業(yè)主請求公布、查閱共有部分的使用和收益情況等應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持。當(dāng)小區(qū)物業(yè)公司或其他管理人不按時(shí)主動(dòng)公開共有部分收益情況時(shí)，作為業(yè)主的你，可以要求其進(jìn)行公開，捍衛(wèi)自己的知情權(quán)。如果小區(qū)物業(yè)擅自利用業(yè)主共有部分進(jìn)行營利，拒不向業(yè)主公布經(jīng)營與收益情況，拒不向業(yè)主分配利益時(shí)，業(yè)主應(yīng)該如何保護(hù)自己的合法權(quán)益呢?《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定，改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動(dòng)、處分共有部分，以及業(yè)主大會(huì)依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十六條第一款第(七)項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項(xiàng)”，由業(yè)主共同決定。據(jù)此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他接受業(yè)主委托的管理人利用小區(qū)業(yè)主共有部分進(jìn)行的經(jīng)營性活動(dòng)，屬于法定的應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。對業(yè)主共同決定的事項(xiàng)主張權(quán)利時(shí)，應(yīng)由全體業(yè)主或業(yè)主大會(huì)委托的業(yè)主委員會(huì)或其他可以代表全體業(yè)主利益的單位及組織主張。
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