關(guān)于加裝電梯表決適法條款及司法解釋問(wèn)題的建議

                                              謝存海
   
        一、提出問(wèn)題。最高人民法院《對(duì)十三屆全國(guó)人大五次會(huì)議第7017號(hào)建議的答復(fù)》中指出：“關(guān)于您建議對(duì)《民法典》第278條第2款出臺(tái)司法解釋，對(duì)表決范圍大小和參與人數(shù)比例高低帶來(lái)的解釋歧義進(jìn)行規(guī)范，并針對(duì)老舊小區(qū)加裝電梯的最低門檻出具明確實(shí)施意見(jiàn)的問(wèn)題。我們認(rèn)為，實(shí)踐中由于參與表決業(yè)主范圍大小不同，按照《民法典》規(guī)定的表決程序，表決通過(guò)需要業(yè)主同意的人數(shù)確實(shí)有所變化。關(guān)于《民法典》該條規(guī)定在適用中是否需要解釋以及如何解釋的問(wèn)題，我們將與立法部門及相關(guān)部門密切溝通、加強(qiáng)調(diào)研、認(rèn)真研究，確?！睹穹ǖ洹吩摋l規(guī)定正確實(shí)施，確保人民群眾在老舊小區(qū)加裝電梯這一民生事項(xiàng)上有更多幸福感、獲得感?！?br>        二、矛盾癥結(jié)。最高人民法院《對(duì)十三屆全國(guó)人大五次會(huì)議第7017號(hào)建議的答復(fù)》中指出：“ 加裝電梯事項(xiàng)，假如各業(yè)主專有部分面積均相同，如果只有三分之二業(yè)主參與表決，則只需二分之一（該三分之二業(yè)主的四分之三）的業(yè)主同意即達(dá)到法定最低條件；但如果全體業(yè)主均參與表決，則需要四分之三的業(yè)主同意才能達(dá)到法定最低條件。表面上看，在所有業(yè)主均參與表決情況下，《民法典》上述規(guī)定的表決門檻相比原《物權(quán)法》有一定程度提高，但結(jié)合該條其他規(guī)定及實(shí)踐中業(yè)主參與表決比例普遍較低的情況來(lái)看，《民法典》該條規(guī)定總體上適當(dāng)降低了業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決門檻。”為什么這么說(shuō)呢？《答復(fù)》并沒(méi)有做進(jìn)一步詳細(xì)解讀。
        本人的理解：民法典第二百七十八條相關(guān)加裝電梯表決程序的規(guī)定，在各戶住房專有面積相同的情況下，主要有兩個(gè)要件：一是投票率達(dá)到全體業(yè)主的2/3，參與投票的業(yè)主同意率達(dá)到3/4即合法有效。以12戶單元為例，只要參與表決的業(yè)主達(dá)到12x2/3=8人，表決同意的業(yè)主達(dá)到12x2/3x3/4=6人，表決結(jié)果即合法有效。這是降低門檻后的法定表決通過(guò)條件。二是全體業(yè)主的2/3參與表決且全部同意，表決結(jié)果合法有效。以12戶單元為例，只要表決同意率達(dá)到12x2/3=8人同意，表決結(jié)果即合法有效。這與原來(lái)物權(quán)法第七十六條規(guī)定是一致的。
        問(wèn)題在于，有人認(rèn)為 ：“如果全體業(yè)主參與表決，符合三分之二以上投票率的要求；同意率達(dá)到3/4以上才有效?！北砻嫔峡矗@一說(shuō)法好像沒(méi)有問(wèn)題，還得到了一些人的認(rèn)可。實(shí)際上，它用低門檻2/3表決率條件下的3/4同意率，代替高門檻3/3表決率條件下2/3的同意率，形成了一道更高的表決通過(guò)門檻，從而造成了是“2/3以上同意占比合法有效”還是“3/4以上同意占比合法有效”的矛盾爭(zhēng)執(zhí)之中。顯而易見(jiàn)，這是由對(duì)民法典第二百七十八條的表面化錯(cuò)誤理解造成的。應(yīng)當(dāng)清楚，假如“全體業(yè)主參與表決3/4以上同意才有效”的觀點(diǎn)得到認(rèn)可，表決門檻不僅沒(méi)有降低反而提高，加裝電梯的難度不僅沒(méi)有減少而且進(jìn)一步增加。這與民法典第二百七十八條修改的本意是相違背的。最高院對(duì)“十三屆全國(guó)人大五次會(huì)議第6150號(hào)建議”的答復(fù)中明確指出：“從立法上來(lái)看，民法典第278條將業(yè)主共同決定事項(xiàng)參與表決的范圍，由原物權(quán)法的全體業(yè)主參與表決修改為由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，這在一定程度上降低了業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決門檻，為老舊小區(qū)加裝電梯事項(xiàng)在業(yè)主共同表決時(shí)能夠順利通過(guò)創(chuàng)造了有利條件?！?br>        三、修訂內(nèi)容。一是民法典第二百七十八條與原物權(quán)法第七十六條比較，在表決內(nèi)容上，主要是將物權(quán)法第七十六條第（五）項(xiàng)“籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”，分解成了民法典第二百七十八條第（五）、（六）兩項(xiàng)內(nèi)容；增加了“（八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”一項(xiàng)新的內(nèi)容。 二是民法典第三百零一條與物權(quán)法第九十七條比較，在表決內(nèi)容上增加了“變更性質(zhì)或者用途的”的表述。   三是民法典第二百七十八條與第三百零一條比較，民法典第二百七十八條增加了表決內(nèi)容“（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”，降低了表決門檻。
        民法典第二百八十七條規(guī)定：“業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意?！泵穹ǖ涞谌倭阋粭l規(guī)定：“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外?！?br>        通過(guò)上述比較可知，在原物權(quán)法第七十六條和第九十七條的基礎(chǔ)上，修改后的民法典第二百七十八條和第三百零一條，就加裝電梯表決來(lái)說(shuō)，適法內(nèi)容基本是一致的。那么，民法典第三百零一條究竟能不能與第二百七十八條共同適用加裝電梯表決呢？關(guān)鍵取決于業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，是按份共有還是共同共有。
        四、區(qū)分比較。民法典第二百九十七條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上組織、個(gè)人共有。共有包括按份共有和共同共有?！钡诙倨呤粭l規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！?第二百七十三條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)?！?第二百七十四條規(guī)定：“??建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！?br>        如何區(qū)分按份共有和共同共有？具體來(lái)說(shuō)，可從以下幾個(gè)方面加以辨別：
        一是概念含義不同。按份共有，是指共有人對(duì)共有的財(cái)產(chǎn)按份額享有所有權(quán)；而共同共有，是指共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。從業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決程序看，“共有人應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。” 顯然，小區(qū)業(yè)主對(duì)共有部分的所有形式是按份共有，不是共同共有。
        二是承擔(dān)費(fèi)用不同。對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)，共同共有人共同負(fù)擔(dān)。小區(qū)物業(yè)費(fèi)都是按各戶住房建筑面積繳納的，而不是共同平均負(fù)擔(dān)，所以說(shuō)小區(qū)共有部分屬于按份共有。法律依據(jù)：民法典第三百零二條規(guī)定：“??共有人對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照其約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)，共同共有人共同負(fù)擔(dān)。"  
         三是分割條件不同。按份共有人可以隨時(shí)要求分割共有物，共同共有人只能在喪失共有基礎(chǔ)或者有重大理由需要分割時(shí)才可以請(qǐng)求分割。小區(qū)物業(yè)共有部分的分割，可以依照法律或業(yè)主約定執(zhí)行，絕不存在 “共同共有人只能在喪失共有基礎(chǔ)或者有重大理由需要分割時(shí)才可以請(qǐng)求分割”的情況。這次加裝電梯，符合條件的單元自行表決，決定是否加裝電梯就是證明。
        四是轉(zhuǎn)讓條件不同。在轉(zhuǎn)讓共有財(cái)產(chǎn)時(shí)，按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有財(cái)產(chǎn)的份額。其他共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；而共同共有人必須一致同意才可以轉(zhuǎn)讓。小區(qū)業(yè)主建筑物專有部分以外的共有部分，可以隨建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓，屬于符合“所有權(quán)取得特別規(guī)定”的按份共有。
        五是債務(wù)承擔(dān)不同。因共有物產(chǎn)生的債務(wù)，對(duì)外共同承擔(dān)連帶債權(quán)債務(wù)，對(duì)共有人內(nèi)部，在按份共有中，按共有份額承擔(dān)；在共同共有中，共同承擔(dān)（一般平均分配）。小區(qū)物業(yè)因共有部分產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，規(guī)定按份額承擔(dān)， 而不是平均共同承擔(dān)，顯然屬于按份共有。
        六是共有關(guān)系不同。民法典第三百零八條規(guī)定：“ 共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。小區(qū)物業(yè)共有部分，共有人之間的共有關(guān)系，不是因家庭、合伙等關(guān)系形成，不具有共同共有條件。
        七是處分權(quán)限不同。對(duì)共有的財(cái)產(chǎn)對(duì)按份享有所有權(quán)的份額，進(jìn)行重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，在按份共有中，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意；而在共同共有中，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意。從小區(qū)實(shí)際看，既然業(yè)主可以按照民法典第二百七十八條規(guī)定依照按份共有區(qū)分所有權(quán)份額，同樣可以按照第三百零一條規(guī)定依照按份共有區(qū)分所有權(quán)份額。   
       概而言之，小區(qū)物業(yè)共有關(guān)系屬于按份共有確定無(wú)疑，絕對(duì)不是以家庭、合伙等共有關(guān)系為特征的共同共有。
        五、綜合建議。通過(guò)上述分析筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將民法典第二百七十八條和第三百零一條共同納入加裝電梯適法條款。通常情況下，加裝電梯表決適用《民法典》第278條規(guī)定，以專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決為前提條件，以占比三分之二的業(yè)主人數(shù)為計(jì)算基數(shù)，同時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上且人數(shù)占比四分之三以上的業(yè)主同意即合法有效。如果以全體業(yè)主參與表決為前提條件和計(jì)算基數(shù)，只要同意占比達(dá)到三分之二以上即合法有效。這樣，無(wú)論業(yè)主是不是全部參加表決，表決結(jié)果都不可能發(fā)生爭(zhēng)議，從而也就減少了業(yè)主之間的矛盾，為加裝電梯的順利推進(jìn)創(chuàng)造了條件。