一、物業(yè)維修基金糾紛概述 　

　　物業(yè)維修基金是用于物業(yè)公用部位、公用設(shè)施維修保養(yǎng)的專項(xiàng)費(fèi)用，被稱為小區(qū)物業(yè)的“醫(yī)療保險(xiǎn)金”。物業(yè)維修基金屬于全體業(yè)主所有，由業(yè)主團(tuán)體的代表——業(yè)主委員會具體實(shí)施管理。因物業(yè)維修基金引發(fā)的糾紛主要表現(xiàn)為因開發(fā)商侵占或物業(yè)公司違規(guī)使用和侵占所引發(fā)。

　　按照法律規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)按比例撥付所開發(fā)房產(chǎn)的維修基金，會同業(yè)主購買商品房時(shí)所交納的維修基金，納入專門賬戶管理。但有個(gè)別開發(fā)商存在維修基金撥付不足，挪用、侵占維修基金，以及拒不向業(yè)主委員會移交維修基金的情況。對此，業(yè)主或業(yè)主委員會可向有關(guān)行政主管部門反映或依法提起訴訟，要求開發(fā)商糾正其違法違規(guī)行為。

　　物業(yè)公司作為業(yè)主聘請的“管家”和物業(yè)維修基金的實(shí)際使用者，一般而言，不應(yīng)直接控制掌握維修基金賬戶，但應(yīng)謹(jǐn)慎做好維修基金實(shí)際使用支出的賬冊報(bào)表。然而實(shí)踐中，不少物業(yè)公司直接掌握控制著維修基金，并在使用支出時(shí)擅自作主。還有些物業(yè)公司動用維修基金彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)的不足，或者在解除物業(yè)管理合同后拒不移交維修基金及其收支明細(xì)賬冊?！段餀?quán)法》明確規(guī)定，“籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”。因此，物業(yè)公司的上述行為，均違反了維修基金的法定使用條件和程序，應(yīng)責(zé)令物業(yè)公司限期改正或補(bǔ)正手續(xù)。如果侵占、挪用行為造成了業(yè)主的損失，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 　　

　　二、物業(yè)維修基金糾紛的調(diào)解處理原則 　

　　（一）完善維修基金使用的審查、批準(zhǔn)和監(jiān)督手續(xù)

　　有些小區(qū)因維修基金直接由物業(yè)公司掌管而發(fā)生糾紛，故在調(diào)解處理這類糾紛時(shí)，要從源頭上加以引導(dǎo)和規(guī)范，使維修基金的審查、批準(zhǔn)和監(jiān)督進(jìn)入良性軌道。具體而言，維修基金歸全體業(yè)主所有，通常需經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn)，委托物業(yè)公司實(shí)際操作使用。由于這筆基金是長期存在的，而物業(yè)公司只是受業(yè)主委員會委托在一定期間內(nèi)管理物業(yè)，為防止物業(yè)公司的短期行為，或是因解聘物業(yè)公司而影響這筆基金的安全，維修基金一般不應(yīng)由物業(yè)公司直接掌管，必須由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)該基金的管理。而從業(yè)主委員會角度出發(fā)，其負(fù)有公布維修基金支出的義務(wù)。業(yè)主對維修基金的使用享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，業(yè)主有權(quán)要求業(yè)主委員會公布維修基金支出情況，并有權(quán)就某些問題向業(yè)主委員會質(zhì)詢。以上是正確調(diào)解處理這類糾紛的幾項(xiàng)原則。

　　（二）依維修基金的使用范圍和程序合理確定責(zé)任

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了維修基金的使用范圍，在調(diào)解處理因維修基金使用發(fā)生的糾紛時(shí)，首先應(yīng)明確維修基金的實(shí)際運(yùn)作是否“?？顚Ｓ谩?。即使當(dāng)事人通過協(xié)議變更使用范圍，如果違反了維修基金的法定用途和專有屬性，變更應(yīng)屬無效。其次分析物業(yè)公司使用維修基金是否遵循了規(guī)定的程序。具體而言，在業(yè)主委員會成立前，物業(yè)公司應(yīng)提出維修基金的使用計(jì)劃并經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核；業(yè)主委員會成立后，物業(yè)公司應(yīng)提出維修基金的年度使用計(jì)劃并經(jīng)業(yè)主委員會審定，如果手續(xù)有欠缺但用途正當(dāng)，應(yīng)告知補(bǔ)辦手續(xù)。三是看物業(yè)公司有無挪用維修基金的行為。有些物業(yè)公司動用維修基金彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)，侵害了業(yè)主對維修基金的共有權(quán)，混淆了物業(yè)管理費(fèi)收繳的法律關(guān)系與維修基金交納與使用的法律關(guān)系，應(yīng)由物業(yè)公司予以返還，并向有關(guān)房地產(chǎn)行政主管部門報(bào)告。

　　（三）開發(fā)商欠交維修基金的應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)繳

　　在前期物業(yè)管理中，物業(yè)公司由開發(fā)商選聘，業(yè)主通常向物業(yè)公司辦理入住手續(xù)，并交納維修基金。實(shí)踐中，由于缺乏有力監(jiān)督，加之物業(yè)公司與開發(fā)商之間存在千絲萬縷的關(guān)系，開發(fā)商延遲交納物業(yè)維修基金的情形屢有發(fā)生。業(yè)主得知后或者小區(qū)業(yè)主委員會成立后，往往會因向物業(yè)公司或開發(fā)商主張權(quán)利而引發(fā)糾紛。在調(diào)解處理這類糾紛時(shí)，首先要明確開發(fā)商存在交納維修基金的法定義務(wù)，建設(shè)部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》和上海市《商品住宅維修基金管理辦法》規(guī)定了開發(fā)商交納維修基金的相關(guān)內(nèi)容和具體標(biāo)準(zhǔn)。如開發(fā)商未及時(shí)足額交納維修基金，則侵害了小區(qū)全體業(yè)主的利益，應(yīng)敦促開發(fā)商及時(shí)補(bǔ)繳物業(yè)維修基金，并按要求存入金融機(jī)構(gòu)。開發(fā)商拒不交納的，業(yè)主、業(yè)主委員會或調(diào)出人可向房地產(chǎn)行政主管部門報(bào)告 　

　　三、有關(guān)物業(yè)維修基金糾紛的法律規(guī)定 　　

　　中華人民共和國物權(quán)法（節(jié)錄）

　?。?007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過，

　　自2007年10月1日起施行）

　　……

　　第七十九條建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。

　　…… 　

　　物業(yè)管理?xiàng)l例（節(jié)錄）

　　(國務(wù)院2003年6月8日頒布，

　　2007年8月26日國務(wù)院令第504號修訂,修訂后自2007年10月1日起施行)

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　　第五十四條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。
　　專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
　　專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財(cái)政部門制定。
　　第五十五條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　…… 　

　　上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定（節(jié)錄）

　?。?004年8月19日上海市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第十四次

　　會議通過，自2004年11月1日起施行）

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　　第三十二條新建商品住宅、公有住宅以及住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)出售時(shí)，物業(yè)出售人和買受人應(yīng)當(dāng)按照國家和本市的規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)的共用部分的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　第三十三條專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶，按幢立賬、按戶核算。

　　業(yè)主委員會或者業(yè)主大會委托的物業(yè)管理企業(yè)每半年至少公布一次專項(xiàng)維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第三十四條物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：

　　（一）專有部分的所需費(fèi)用，由擁有專有部分的業(yè)主承擔(dān)；

　?。ǘ┎糠止灿貌糠值乃栀M(fèi)用，由擁有部分共用部分業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)；

　?。ㄈ┤w共用部分的所需費(fèi)用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。

　　按照本規(guī)定設(shè)立專項(xiàng)維修資金的，部分共用部分、全體共用部分的維修、更新和改造費(fèi)用在專項(xiàng)維修資金中列支。但物業(yè)的共用部分屬于人為損壞的，費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。

　　第三十五條單幢房屋的共用部分，其維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)由該幢業(yè)主決定。涉及房屋大修或者專項(xiàng)維修、更新、改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該幢房屋全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上同意，且不得與業(yè)主大會對全體共用部分作出的決定相抵觸；其他決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該幢房屋全體業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上同意。單幢房屋的業(yè)主投票權(quán)確定方法和單個(gè)業(yè)主所持投票權(quán)最高限額，按照本規(guī)定第九條執(zhí)行。

　　第三十六條機(jī)動車停車場（庫）的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由其所有人承擔(dān)。機(jī)動車停車場（庫）的專項(xiàng)維修資金按照物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金標(biāo)準(zhǔn)交納，納入業(yè)主大會的專項(xiàng)維修資金賬戶管理，單獨(dú)核算。

　　…… 　

　　住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法

　　（建設(shè)部、財(cái)政部2007年12月4日發(fā)布，

　　自2008年2月1日起施行） 　　

　　第一章 總則

　　第一條為了加強(qiáng)對住宅專項(xiàng)維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)住宅專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)，制定本辦法。
　　第二條商品住宅、售后公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。本辦法所稱住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
　　第三條本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
　　本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
　　第四條住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。
　　第五條國務(wù)院建設(shè)主管部門會同國務(wù)院財(cái)政部門負(fù)責(zé)全國住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。
　　縣級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會同同級財(cái)政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

　　第二章 交存

　　第六條下列物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金：
　?。ㄒ唬┳≌?，但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外；
　?。ǘ┳≌^(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。
　　前款所列物業(yè)屬于出售公有住房的，售房單位應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。
　　第七條商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。
　　直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，并適時(shí)調(diào)整。
　　第八條出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金：
　?。ㄒ唬I(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%。
　　（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。
　　第九條業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。
　　從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有。
　　第十條業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門代管。
　　直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。
　　開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。
　　第十一條業(yè)主大會成立前，已售公有住房住宅專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府財(cái)政部門或者建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門負(fù)責(zé)管理。
　　負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。
　　開立公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)按照售房單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬；其中，業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，按房屋戶門號設(shè)分戶帳。
　　第十二條商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。
　　已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。
　　公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。
　　第十三條未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。
　　第十四條專戶管理銀行、代收住宅專項(xiàng)維修資金的售房單位應(yīng)當(dāng)出具由財(cái)政部或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府財(cái)政部門統(tǒng)一監(jiān)制的住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)。
　　第十五條業(yè)主大會成立后，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定劃轉(zhuǎn)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金：
　?。ㄒ唬I(yè)主大會應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。
　　開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。
　?。ǘI(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門；涉及已售公有住房的，應(yīng)當(dāng)通知負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門。
　?。ㄈ┲陛犑?、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門應(yīng)當(dāng)在收到通知之日起30日內(nèi)，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的住宅專項(xiàng)維修資金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會。
　　第十六條住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金管理制度。
　　業(yè)主大會開立的住宅專項(xiàng)維修資金賬戶，應(yīng)當(dāng)接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門的監(jiān)督。
　　第十七條業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。
　　成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。
　　未成立業(yè)主大會的，續(xù)交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會同同級財(cái)政部門制定。

　　第三章使用

　　第十八條住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
　　第十九條住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。
　　第二十條住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?BR>　?。ㄒ唬┥唐纷≌g或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?BR>　?。ǘ┦酆蠊凶》恐g共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)?；其中，?yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?BR>　?。ㄈ┦酆蠊凶》颗c商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)偂?BR>　　第二十一條住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分?jǐn)偩S修和更新、改造費(fèi)用。
　　第二十二條住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的，按照以下程序辦理：
　?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議；
　　（二）住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議；
　?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案；
　　（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申請列支；
　　（五）直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知；
　?。艄芾磴y行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
　　第二十三條住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的，按照以下程序辦理：
　?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用住宅專項(xiàng)維修資金的情況的處置辦法等；
　　（二）業(yè)主大會依法通過使用方案；
　?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案；
　?。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項(xiàng)維修資金；其中，動用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申請列支；
　　（五）業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案；動用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，經(jīng)負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；
　?。I(yè)主委員會、負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知；
　　（七）專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
　　第二十四條發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項(xiàng)維修資金：
　?。ㄒ唬┳≌瑢ｍ?xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，按照本辦法第二十二條第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)的規(guī)定辦理；
　　（二）住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，按照本辦法第二十三條第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)和第七項(xiàng)的規(guī)定辦理。
　　發(fā)生前款情況后，未按規(guī)定實(shí)施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門可以組織代修，維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)當(dāng)從公有住房住宅專項(xiàng)維修資金中列支。
　　第二十五條下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支：
　?。ㄒ唬┮婪☉?yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；
　　（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
　　（三）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；
　?。ㄋ模└鶕?jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。
　　第二十六條在保證住宅專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將住宅專項(xiàng)維修資金用于購買國債。
　　利用住宅專項(xiàng)維修資金購買國債，應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。
　　利用業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。
　　利用從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)售房單位的財(cái)政隸屬關(guān)系，報(bào)經(jīng)同級財(cái)政部門同意。
　　禁止利用住宅專項(xiàng)維修資金從事國債回購、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。
　　第二十七條下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用：
　?。ㄒ唬┳≌瑢ｍ?xiàng)維修資金的存儲利息；
　?。ǘ├米≌瑢ｍ?xiàng)維修資金購買國債的增值收益；
　?。ㄈ├米≌灿貌课弧⒐灿迷O(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；
　　（四）住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值。

　　第四章監(jiān)督管理

　　第二十八條房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明住宅專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。
　　受讓人應(yīng)當(dāng)持住宅專項(xiàng)維修資金過戶的協(xié)議、房屋權(quán)屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。
　　第二十九條房屋滅失的，按照以下規(guī)定返還住宅專項(xiàng)維修資金：
　　（一）房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金返還業(yè)主；
　?。ǘ┦鄯繂挝唤淮娴淖≌瑢ｍ?xiàng)維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級國庫。
　　第三十條直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門及業(yè)主委員會，應(yīng)當(dāng)每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項(xiàng)維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況：
　?。ㄒ唬┳≌瑢ｍ?xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額；
　?。ǘ┌l(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r；
　　（三）業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；
　　（四）其他有關(guān)住宅專項(xiàng)維修資金使用和管理的情況。
　　業(yè)主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。
　　第三十一條專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門及業(yè)主委員會發(fā)送住宅專項(xiàng)維修資金對賬單。
　　直轄市、市、縣建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門及業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進(jìn)行復(fù)核。
　　專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。
　　第三十二條住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督。
　　第三十三條住宅專項(xiàng)維修資金的財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行財(cái)政部有關(guān)規(guī)定。財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對住宅專項(xiàng)維修資金收支財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。
　　第三十四條住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)的購領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部以及省、自治區(qū)、直轄市人民政府財(cái)政部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受財(cái)政部門的監(jiān)督檢查。

　　第五章法律責(zé)任

　　第三十五條公有住房售房單位有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府財(cái)政部門會同同級建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正：
　?。ㄒ唬┪窗幢巨k法第八條、第十二條第三款規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金的；
　?。ǘ┻`反本辦法第十三條規(guī)定將房屋交付買受人的；
　　（三）未按本辦法第二十一條規(guī)定分?jǐn)偩S修、更新和改造費(fèi)用的。
　　第三十六條開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法第十三條規(guī)定將房屋交付買受人的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。
　　開發(fā)建設(shè)單位未按本辦法第二十一條規(guī)定分?jǐn)偩S修、更新和改造費(fèi)用的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。
　　第三十七條違反本辦法規(guī)定，挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住宅專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，除按前款規(guī)定予以處罰外，還應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。
　　直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由上一級人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
　　直轄市、市、縣人民政府財(cái)政部門挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由上一級人民政府財(cái)政部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
　　第三十八條直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門違反本辦法第二十六條規(guī)定的，由上一級人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
　　直轄市、市、縣人民政府財(cái)政部門違反本辦法第二十六條規(guī)定的，由上一級人民政府財(cái)政部門責(zé)令限期改正，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；造成損失的，依法賠償；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
　　業(yè)主大會違反本辦法第二十六條規(guī)定的，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令改正。
　　第三十九條對違反住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)管理規(guī)定的行為，按照《財(cái)政違法行為處罰處分條例》的有關(guān)規(guī)定追究法律責(zé)任。
　　第四十條縣級以上人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門、財(cái)政部門及其工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第六章附則

　　第四十一條省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會同同級財(cái)政部門可以依據(jù)本辦法，制定實(shí)施細(xì)則。
　　第四十二條本辦法實(shí)施前，商品住宅、公有住房已經(jīng)出售但未建立住宅專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)建。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會同同級財(cái)政部門依據(jù)本辦法制定。
　　第四十三條本辦法由國務(wù)院建設(shè)主管部門、財(cái)政部門共同解釋。
　　第四十四條本辦法自2008年2月1日起施行，1998年12月16日建設(shè)部、財(cái)政部發(fā)布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號）同時(shí)廢止。 　　

　　上海市商品住宅維修基金管理辦法

　?。?000年10月8日上海市人民政府第75次常務(wù)會議通過，

　　自2001年1月1日起施行） 　　

　　第一條（目的和依據(jù)）

　　為了加強(qiáng)本市商品住宅維修基金的管理，保障商品住宅及相關(guān)公共設(shè)施的正常維修、更新，根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》，制定本辦法。

　　第二條（適用范圍）

　　本市行政區(qū)域內(nèi)商品住宅維修基金（以下簡稱維修基金）的設(shè)立、使用和管理，適用本辦法。

　　第三條（管理部門）

　　上海市房屋土地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)本辦法的組織實(shí)施。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，依照本辦法對維修基金的設(shè)立和使用進(jìn)行監(jiān)督管理。

　　第四條（維修基金的設(shè)立）

　　新建內(nèi)銷商品住宅應(yīng)當(dāng)設(shè)立維修基金。新建外銷商品住宅出售時(shí)設(shè)立維修基金的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人在住宅轉(zhuǎn)讓合同中約定；住宅出售時(shí)未設(shè)立維修基金的，業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會可以決定設(shè)立，并在業(yè)主公約中規(guī)定。

　　第五條（維修基金專戶的開立）

　　業(yè)主委員會成立前，維修基金物業(yè)所在地的地區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門代為監(jiān)管，本息歸業(yè)主所有，任何單位和個(gè)人不得使用。

　　區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)與本市商業(yè)銀行（以下稱專戶銀行）簽訂委托協(xié)議，開立一個(gè)本轄區(qū)維修基金的專戶。維修基金專戶的開立，應(yīng)當(dāng)以一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝?，按每幢住宅立賬，并分列每套住宅單元的分戶帳；一幢住宅有兩個(gè)或者兩個(gè)以上門號的，按門號立賬，并分列每套住宅單元的分戶賬。

　　第六條（首期維修基金的交納標(biāo)準(zhǔn)）

　　新建內(nèi)銷商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)交納首期維修基金：

　?。ㄒ唬┡鋫潆娞莸淖≌?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價(jià)的４％交納；不配備電梯的住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價(jià)的３％交納。

　?。ǘ┡鋫潆娞莸淖≌?，購房人按照每平方米建筑面積成本價(jià)的３％交納；不配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價(jià)的２％交納。

　　新建內(nèi)銷商品住宅每平方米建筑面積成本價(jià)，由市房地資源局和市物價(jià)部門核定。

　　新建外銷商品住宅出售時(shí)設(shè)立維修基金的，首期交納標(biāo)準(zhǔn)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人在住宅轉(zhuǎn)讓合同中約定；業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會決定設(shè)立維修基金的，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主公約規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)交納首期維修基金。

　　第七條（首期維修基金的交納時(shí)限）

　　新建內(nèi)銷商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定的時(shí)限交納首期維修基金：

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理新建商品住宅所有權(quán)初始登記前，按本辦法第六條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，將該新建商品住宅的維修基金存入專戶銀行。

　?。ǘ┵彿咳藨?yīng)當(dāng)在辦理房地產(chǎn)權(quán)變更登記前，按本辦法第六條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，將所購商品住宅的維修基金存入專戶銀行。

　?。ㄈI(yè)主委員會成立時(shí)尚未出售的商品住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會成立之日起15日內(nèi)，按本辦法第六條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定交納維修基金，存入專戶銀行。

　　新建內(nèi)銷商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人在辦理新建商品住宅所有權(quán)初始登記、房地產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提交專戶銀行收款憑證。

　　新建外銷商品住宅出售時(shí)設(shè)立維修基金的，應(yīng)當(dāng)按住宅轉(zhuǎn)讓合同約定的時(shí)限，將首期維修基金存入專戶銀行；業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會決定設(shè)立維修基金的，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)按業(yè)主公約規(guī)定的時(shí)限，將首期維修基本存入本辦法第十條規(guī)定的開戶銀行。

　　第八條（首期維修基金交存情況的核查和公布）

　　區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)定期核查首期維修基金的交存情況，并每年公布一次。

　　第九條（前期物業(yè)維修和更新費(fèi)用的承擔(dān)）

　　業(yè)主委員會成立前發(fā)生的物業(yè)維修、更新，不得使用維修基金，其費(fèi)用由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。

　　第十條（維修基金賬戶的開立）

　　業(yè)主委員會成立后，應(yīng)當(dāng)與本市商業(yè)銀行（以下稱開戶銀行）簽訂委托協(xié)議，開立一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的維修基金賬戶。

　　維修基金賬戶的開立，應(yīng)當(dāng)按每幢住宅立賬，并分列每套住宅單元的分戶賬；一幢住宅有兩個(gè)或者兩個(gè)以上門號的，應(yīng)當(dāng)按門號立賬，并分列每套住宅單元的分戶賬。

　　第十一條（開立維修基金賬戶提交的文件和資料）

　　業(yè)主委員會開立維修基金帳戶時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交下列文件和資料：

　　（一）開戶申請書；

　?。ǘI(yè)主委員會成立的批準(zhǔn)文件；

　?。ㄈI(yè)主分戶清冊；

　　（四）業(yè)主委員會主任、副主任私章和業(yè)主委員會財(cái)務(wù)專用章的印鑒；

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理服務(wù)合同。

　　前款規(guī)定的業(yè)主分戶清冊由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門經(jīng)核對后向業(yè)主委員會提供。業(yè)主分戶清冊的格式，由市房地資源局會同有關(guān)部門制定。

　　業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)辦理開戶手續(xù)的，還應(yīng)當(dāng)提交書面委托書。

　　第十二條（維修基金的劃轉(zhuǎn)）

　　業(yè)主委員會開立維修基金賬戶后，應(yīng)當(dāng)通知區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門將維修基金專戶中已收取該物業(yè)管理區(qū)域首期維修基金的本息劃轉(zhuǎn)至業(yè)主委員會的維修基金賬戶。

　　第十三條（納入維修基金的收益）

　　業(yè)主委員會許可他人利用住宅共用部位設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施而收取的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)存入維修基金賬戶，歸該幢住宅的業(yè)主共同所有，并設(shè)立單獨(dú)項(xiàng)目，專項(xiàng)用于該幢住宅共同部位、共用設(shè)備的維修、更新。

　　業(yè)主委員會許可他人利用物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施停放車輛、設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施而收取的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)存放維修基金賬戶，歸全體業(yè)主管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新。

　　第十四條（維修基金的用途）

　　維修基金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新，不得挪作他用。

　　住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施屬于人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。

　　經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會決定，業(yè)主委員會活動經(jīng)費(fèi)可以在維修基金中列支，業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會的決定應(yīng)當(dāng)包括活動經(jīng)費(fèi)的前途、開支項(xiàng)目和限額。

　　第十五條（物業(yè)維修和更新的實(shí)施）

　　物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)的日常維修、更新的范圍、標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施程序等事項(xiàng)；合同未約定或者約定不明確的，按照下列規(guī)定實(shí)施：

　　（一）住宅共用部位、共用設(shè)備的維修、更新，應(yīng)當(dāng)事先征得業(yè)主小組書面同意；

　?。ǘ┪飿I(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新，應(yīng)當(dāng)事先征得業(yè)主委員會書面同意。

　　發(fā)生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織物業(yè)維修、更新，并及時(shí)通知業(yè)主委員會。

　　住宅需要大修或者專項(xiàng)維修、更新的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃中列明，提交業(yè)主委員會審核；業(yè)主委員會審核同意的，應(yīng)當(dāng)書面委托物業(yè)管理企業(yè)通過招標(biāo)或者其他方式確定施工單位。施工單位編制的費(fèi)用預(yù)算和決算，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)管理企業(yè)審核。住宅大修和專項(xiàng)維修、更新完成后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修、更新情況的書面報(bào)告。

　　住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保修責(zé)任范圍內(nèi)，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者其委托的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施。

　　第十六條（房屋督修）

　　經(jīng)房屋安全鑒定為危險(xiǎn)房屋，或者出現(xiàn)法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定必須維修房屋的情形，區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主和業(yè)主委員會限期維修；逾期不維修的，區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門可以組織代為維修，其費(fèi)用由房屋所有人承擔(dān)，或者按本辦法第十七條第二款規(guī)定在維修基金中列支。

　　第十七條（維修基金列支的范圍和方式）

　　物業(yè)維修、更新完成后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將加蓋企業(yè)公章的費(fèi)用清單、發(fā)票原件提交業(yè)主委員會審核，并經(jīng)業(yè)主委員會主任、副主任共同簽章后，有關(guān)的費(fèi)用方可在維修基金中列支。

　　物業(yè)維修、更新費(fèi)用按照下列規(guī)定在維修基金中列支：

　?。ㄒ唬┳≌灿貌课?、共用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由該幢住宅的業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔(dān)；其中，一幢住宅有兩個(gè)或者兩個(gè)以上門號的，每個(gè)門號內(nèi)共用部位、共用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由該門號內(nèi)的業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔(dān)。

　?。ǘ┪飿I(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新費(fèi)用，由全體業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔(dān)；其中，屬于兩個(gè)或者兩個(gè)以上物業(yè)管理區(qū)域的公共設(shè)施維修、更新費(fèi)用，由各物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔(dān)。

　　業(yè)主委員會活動經(jīng)費(fèi)在維修基金中列支的，由全體業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔(dān)。

　　第十八條（維修基金的支取和分?jǐn)偅?

　　維修基金應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定支?。?

　　（一）物業(yè)管理企業(yè)可以從維修基金中暫借相當(dāng)于一個(gè)月的物業(yè)日常維修、更新費(fèi)用的備用金，實(shí)際發(fā)生的日常維修、更新費(fèi)用按月結(jié)算；物業(yè)管理服務(wù)合同另有約定的，從其約定。物業(yè)管理企業(yè)向開戶銀行支取備用金時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)業(yè)主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證；支取實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)業(yè)主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和有關(guān)費(fèi)用清單。

　?。ǘ┳≌枰笮藁蛘邔ｍ?xiàng)維修、更新的，施工承包合同中可以約定預(yù)付款，但預(yù)付款最高不得超過工程款總額的30％。物業(yè)管理企業(yè)向開戶銀行代為支取預(yù)付款時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)業(yè)主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和施工承包合同；代為支取實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)業(yè)主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和有關(guān)費(fèi)用清單。

　?。ㄈI(yè)主委員會可以在物業(yè)管理企業(yè)的賬戶上留有相當(dāng)于一個(gè)月活動經(jīng)費(fèi)的備用金，實(shí)際發(fā)生的活動經(jīng)費(fèi)按月結(jié)算；業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會另有決定的，從其決定。向開戶銀行支取備用金時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)業(yè)主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會的決定；支取實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)業(yè)主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和有關(guān)費(fèi)用清單。

　　物業(yè)的日常維修、更新費(fèi)用和業(yè)主委員會活動經(jīng)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)按季度進(jìn)行按戶分?jǐn)?；物業(yè)管理服務(wù)合同另有約定的，從其約定。住宅大修和專項(xiàng)維修、更新費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)單項(xiàng)即時(shí)按戶分?jǐn)?。業(yè)主分戶帳外設(shè)立單獨(dú)賬目的，可以先在該賬目列支。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向開戶銀行提交按戶分?jǐn)傎M(fèi)用清單，由開戶銀行計(jì)入業(yè)主分戶賬和業(yè)主分賬外的單獨(dú)賬目。

　　第十九條（維修基金賬目的核對和公布）

　　業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)每月與開戶銀行核對維修基金賬目，并將下列情況每半年向全體業(yè)主公布一次：

　?。ㄒ唬┚S修基金交納、使用和結(jié)存的金額；

　?。ǘ┌l(fā)生物業(yè)維修、更新的項(xiàng)目和費(fèi)用以及按戶分?jǐn)偳闆r；

　?。ㄈI(yè)主委員會活動經(jīng)費(fèi)在維修基金中列支的項(xiàng)目和費(fèi)用以及按戶分?jǐn)偳闆r；

　?。ㄋ模┚S修基金使用和管理的其他有關(guān)情況。

　　前款第（二）項(xiàng)規(guī)定的情況，應(yīng)當(dāng)按每幢住宅公布；一幢住宅有兩個(gè)或者兩個(gè)以上門號的，應(yīng)當(dāng)按門號公布。業(yè)主對公布的維修基金賬目情況有異議的，可以要求業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)提供有關(guān)的費(fèi)用清單、發(fā)票原件和按戶分?jǐn)傎M(fèi)用清單進(jìn)行核對。開戶銀行應(yīng)當(dāng)每月向業(yè)主委員會發(fā)送維修基金賬戶對賬單，每年向全體業(yè)主發(fā)送維修基金分戶對賬單。業(yè)主委員會和業(yè)主可以向開戶銀行查詢其賬戶或者分戶賬的情況。

　　第二十條（維修基金的再次籌集）

　　一幢或者一個(gè)門號住宅的維修基金余額不足首期維修基金的30％時(shí)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向該幢或者該門號住宅的業(yè)主再次籌集維修基金。具體籌集工作由業(yè)主委員會或者其委托的業(yè)主小組實(shí)施。

　　再次籌集維修基金的標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會擬訂，提交業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會討論通過，但再次籌集后的維修基金余額不得少于首期維修基金。

　　第二十一條（住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)維修基金的處理）

　　因買賣、贈與等發(fā)生住宅轉(zhuǎn)讓的，住宅受讓人應(yīng)當(dāng)持本人身份證件、房地產(chǎn)權(quán)證和業(yè)主委員會的證明，向開戶銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)，原業(yè)主交納的維修基金剩余款額，由住宅受讓人向原業(yè)主支付；住宅轉(zhuǎn)讓合同或者轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人另有約定的，從其約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售住宅時(shí)，其按本辦法第七條第一款第（三）項(xiàng)規(guī)定交納的維修基金剩余款額，按前款規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十二條（維修基金賬戶的變更）

　　有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向開戶銀行辦理維修基金賬戶的有關(guān)變更手續(xù)：

　　（一）物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生調(diào)整的；

　　（二）業(yè)主委員會主任、副主任發(fā)生更換的；

　?。ㄈ┪飿I(yè)管理企業(yè)發(fā)生更換的。

　　第二十三條（維修基金賬戶的注銷）

　　因拆遷、自然災(zāi)害或者其他原因致使住宅滅失的，業(yè)主可以持本人身份證件、注銷房地產(chǎn)權(quán)證的證明和業(yè)主委員會的證明，向開戶銀行提取其維修基金分戶賬中的剩余款額，并辦理分戶賬注銷手續(xù)。

　　因拆遷、自然災(zāi)害或者其他原因致使一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅全部滅失的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)憑區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門的有關(guān)證明，向開戶銀行辦理維修基金賬戶注銷手續(xù)。業(yè)主分戶賬外設(shè)立單獨(dú)賬目的，其剩余款額由本辦法第十三條規(guī)定的共同所有人按照原擁有住宅建筑面積的比例分別提取。

　　第二十四條（投訴）

　　市房地資源局和區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度，接受業(yè)主委員會、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對違反本辦法行為的投訴。

　　區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門受理投訴后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)，并自受理之日起30日內(nèi)答復(fù)投訴人。投訴人對區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門的投訴答復(fù)有異議的，可以向市房地資源局申請復(fù)核；市房地資源局應(yīng)當(dāng)自受理之日起30日內(nèi)，將復(fù)核意見告知投訴人。

　　第二十五條（法律責(zé)任）

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定的，由市房地資源局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門按照《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定予以處理；業(yè)主或者業(yè)主委員會可以依法向人民法院提起民事訴訟。業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會成員違反本辦法規(guī)定，侵占應(yīng)當(dāng)存入維修基金賬戶的經(jīng)營服務(wù)收益或者挪用維修基金的，由市房地資源局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主；業(yè)主或者業(yè)主委員會可以依法向人民法院提起民事訴訟。因物業(yè)管理企業(yè)的過錯(cuò)致使維修基金被挪用的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　第二十六條（物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非居住房屋的維修基金）

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)納入住宅竣工配套計(jì)劃的公共建筑設(shè)施，應(yīng)當(dāng)由設(shè)施接收單位按照下列規(guī)定交納首期維修基金：

　?。ㄒ唬┬陆▋?nèi)銷商品住宅的配套公共建筑設(shè)施接收單位，按本辦法第六條第一款第（一）項(xiàng)和第（二）項(xiàng)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的總和，在辦理設(shè)施移交手續(xù)之日起的15日內(nèi)交納；其中，單幢的配套公共建筑設(shè)施由一家單位接收的，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的50％交納。

　?。ǘ┬陆ㄍ怃N商品住宅出售時(shí)設(shè)立維修基金的，由配套公共建筑設(shè)施接收單位按辦法第六條第三款的規(guī)定交納。

　　前款規(guī)定以外的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非居住房屋，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人按本辦法第六條和第七條的規(guī)定交納首期維修基金。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非居住房屋維修基金的使用和管理，依照本辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十七條（維修基金的委托管理）

　　業(yè)主委員會可以委托社會中介機(jī)構(gòu)代為管理維修基金。具體辦法由市房地資源局制定。

　　第二十八條（應(yīng)用解釋部門）

　　市房地資源局可以對本辦法的具體應(yīng)用問題作出解釋。

　　第二十九條（施行日期和執(zhí)行事項(xiàng)）

　　本辦法自２００１年１月１日起施行。本辦法施行前已出售商品住宅的維修基金的設(shè)立、使用和管理，參照本辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，具體執(zhí)行辦法由市房地資源局制定。 　　

　　關(guān)于《上海市商品住宅維修基金管理辦法》的應(yīng)用解釋（試行）

　　（上海市房地資源局2001年6月19日發(fā)布并施行）

　　根據(jù)《上海市商品住宅維修基金管理辦法》（以下簡稱《辦法》）第二十八條規(guī)定，現(xiàn)就《辦法》有關(guān)條文的應(yīng)用問題解釋如下：

　　一、第三條管理部門

　　市房地資源局下設(shè)市物業(yè)維修基金管理中心（以下簡稱市中心），負(fù)責(zé)全市維修基金籌集、使用的監(jiān)管和信息管理工作；負(fù)責(zé)對各區(qū)、縣物業(yè)維修基金管理中心的業(yè)務(wù)領(lǐng)導(dǎo)、監(jiān)督和培訓(xùn)。

　　各區(qū)、縣房地局應(yīng)當(dāng)設(shè)立區(qū)、縣物業(yè)維修基金管理中心（以下簡稱區(qū)、縣中心），負(fù)責(zé)所轄區(qū)域維修基金的設(shè)立、歸集和使用監(jiān)督管理；負(fù)責(zé)維修基金信息系統(tǒng)操作、業(yè)務(wù)指導(dǎo)和培訓(xùn)。

　　二、第四條維修基金的設(shè)立

　　本條第一款所稱的新建內(nèi)銷商品住宅，是指1999年12月1日之前銷售的普通內(nèi)銷商品住宅，以及1999年12月1日起納入內(nèi)銷商品住宅范圍銷售的普通內(nèi)銷商品住宅、僑匯商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房、動遷房等。

　　三、第五條維修基金專戶的開立

　　本條所稱的專戶銀行是指市房地資源局指定的商業(yè)銀行。

　　區(qū)、縣房地局與專戶銀行簽訂的委托協(xié)議應(yīng)當(dāng)使用由市房地資源局印制的示范文本（詳見附件一）。

　　區(qū)、縣房地局開立維修基金專戶時(shí)，應(yīng)當(dāng)按人民銀行規(guī)定提交有關(guān)文件和資料。開立的維修基金專戶，應(yīng)按市房地資源局規(guī)定，以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝话创本幹飘a(chǎn)業(yè)代碼及分戶清冊（詳見附件二）。

　　區(qū)、縣中心應(yīng)將維修基金專戶賬號書面告知市中心。

　　四、第六條首期維修基金的交納標(biāo)準(zhǔn)

　　本條所稱的每平方米建筑面積成本價(jià)，由市房地資源局和物價(jià)部門公布。其中，2000年12月31日之前出售的商品住宅，其每平方米建筑面積成本價(jià)以1198元計(jì)價(jià)；2001年1月1日起出售的商品住宅，按簽訂土地使用權(quán)出讓合同當(dāng)年的每平方米建筑面積成本價(jià)計(jì)價(jià)，成片出讓土地的地塊，按簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同當(dāng)年的每平方米建筑面積成本價(jià)計(jì)價(jià)；簽訂合同的時(shí)間在1996年以前的，每平方米建筑面積成本價(jià)按1198元計(jì)價(jià)。

　　根據(jù)本條第三款規(guī)定由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定設(shè)立維修基金的，應(yīng)當(dāng)在通過的業(yè)主公約中予以約定。

　　五、第七條維修基金的交納時(shí)限

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)持土地權(quán)屬證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和具有相應(yīng)資質(zhì)的測量機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)實(shí)測報(bào)告及應(yīng)交維修基金的分戶清冊，向區(qū)、縣中心辦理維修基金交款確認(rèn)手續(xù)。區(qū)、縣中心確認(rèn)后，開具《商品住宅維修基金交款通知（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專用）》（詳見附件三）。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)通知要求向?qū)翥y行交款。專戶銀行收款后，應(yīng)當(dāng)出具專戶銀行蓋章的《上海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品住宅維修基金交款憑證》（詳見附件四）。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人訂立預(yù)售合同中的房屋交接書或出售合同時(shí)，應(yīng)按交接書或出售合同確定的房屋建筑面積計(jì)算購房人應(yīng)交納的維修基金金額，并按規(guī)定代房地產(chǎn)管理部門向購房人開具《商品住宅維修基金交款通知（購房人專用）》（詳見附件五），購房人應(yīng)當(dāng)依據(jù)通知要求向?qū)翥y行交款。專戶銀行收款后，應(yīng)當(dāng)出具專戶銀行蓋章的《上海市購房業(yè)主商品住宅維修基金交款憑證》（詳見附件六）。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或購房人提交經(jīng)專戶銀行蓋章的商品住宅維修基金交款憑證后，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)方可受理房地產(chǎn)初始登記或房地產(chǎn)變更登記。

　　在區(qū)、縣房地局核準(zhǔn)業(yè)主委員會登記的同時(shí)，區(qū)、縣中心應(yīng)書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按本條第一款第（三）項(xiàng)規(guī)定，將尚未出售商品住宅中應(yīng)由購房人交納的維修基金劃至業(yè)主委員會的維修基金賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持銀行蓋章的交款憑證向區(qū)、縣中心和業(yè)主委員會備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期不交納的，由區(qū)、縣房地局依照《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定作出行政處罰；業(yè)主委員會也可依法向人民法院提起民事訴訟。

　　新建外銷商品住宅出售時(shí)設(shè)立維修基金的，按新建內(nèi)銷商品住宅交納維修基金的規(guī)定程序辦理交款和房地產(chǎn)登記手續(xù)。

　　六、第八條首期維修基金交存情況的檢查和公布

　　區(qū)、縣中心每月應(yīng)與專戶銀行核對維修基金的交存情況，每年以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝?，公布維修基金交存情況。

　　區(qū)、縣中心應(yīng)當(dāng)定期按規(guī)定將維修基金交存情況報(bào)市中心。

　　七、第十條維修基金賬戶的開立

　　本條所稱的開戶銀行是指市房地資源局指定的商業(yè)銀行。

　　業(yè)主委員會開立維修基金賬戶，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向市或區(qū)、縣技術(shù)監(jiān)督部門辦理組織機(jī)構(gòu)代碼登記手續(xù)，與物業(yè)所在地的區(qū)、縣開戶銀行簽訂委托協(xié)議，并使用由市房地資源局印制的委托協(xié)議示范文本（詳見附件七）。

　　業(yè)主委員會維修基金賬戶開立后，應(yīng)將開戶銀行及賬號報(bào)區(qū)、縣中心備案。

　　八、第十一條開立維修基金賬戶提交的文件和資料

　　本條所指的開戶申請書，是指由開戶銀行提供的《開立銀行賬戶申報(bào)表》（詳見附件八）。

　　本條所指的業(yè)主委員會成立的批準(zhǔn)文件是指區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)登記的批復(fù)（詳見附件九）和業(yè)主委員會證書（詳見附件十）。

　　本條所指的業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)辦理開戶手續(xù)的委托書，其格式樣本詳見附件十一。

　　業(yè)主委員會成立之日起15日內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)持未出售房屋分戶清冊，專戶銀行應(yīng)持交款業(yè)主清冊，分別報(bào)區(qū)、縣中心核對；區(qū)、縣中心在核對后將業(yè)主分戶清冊提供給業(yè)主委員會。

　　九、第十二條維修基金的劃轉(zhuǎn)

　　區(qū)、縣中心經(jīng)與專戶銀行對維修基金交存情況及本息數(shù)額核對無誤后，區(qū)、縣房地局應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會訂立維修基金移交協(xié)議（詳見附件十二），并持支付憑證、維修基金移交協(xié)議和業(yè)主分戶清冊，通知專戶銀行將維修基金專戶下的相應(yīng)資金本息劃入該業(yè)主委員會賬戶。

　　業(yè)主委員會賬戶開立后的賬務(wù)管理，由選聘的物業(yè)管理企業(yè)或房地產(chǎn)管理部門認(rèn)定的中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。

　　十、第十三條納入維修基金的收益

　　在物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施停放車輛、設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施收取的費(fèi)用中，物業(yè)管理企業(yè)對此發(fā)生的管理成本可以在該費(fèi)用中列支，但具體費(fèi)用需經(jīng)業(yè)主委員會審核同意。

　　十一、第十五條物業(yè)維修和更新的實(shí)施

　　本條所稱的發(fā)生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況，是指《關(guān)于〈上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例〉有關(guān)條文的應(yīng)用解釋》第十二條所規(guī)定的房屋急修項(xiàng)目。

　　十二、第十八條維修基金的支取和分?jǐn)?

　　物業(yè)管理企業(yè)從維修基金中暫借備用金的，應(yīng)當(dāng)編制資金預(yù)算計(jì)劃，并在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。

　　業(yè)主委員會向開戶銀行支取費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)提交下列資料：

　　1．支付憑證；

　　2．加蓋業(yè)主委員會公章、業(yè)主委員會主任、副主任簽字蓋章的費(fèi)用分?jǐn)倕R總表；

　　3．按幢立賬、按戶分?jǐn)偟碾娔X數(shù)據(jù)。

　　其中，業(yè)主委員會向開戶銀行支取活動經(jīng)費(fèi)備用金的，另需提交加蓋業(yè)主委員會公章和正、副主任印鑒的業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會的決定；業(yè)主委員會支付住宅大修或者專項(xiàng)維修更新預(yù)付款的，另需提交施工承包合同；業(yè)主委員會向開戶銀行支取物業(yè)維修、更新費(fèi)用的，另需提交加蓋物業(yè)管理企業(yè)公章的物業(yè)維修、更新費(fèi)用匯總表。

　　本條所稱的維修基金支付憑證是指銀行貸記憑證。

　　十三、第十九條維修基金賬目的核對和公布

　　業(yè)主委員會向開戶銀行查詢其賬戶情況的，需提供業(yè)主委員會的證明和賬號。

　　業(yè)主向開戶銀行柜面查詢其分戶賬情況的，需提供業(yè)主代碼和地址。

　　開戶銀行應(yīng)當(dāng)免費(fèi)提供電話或柜面等形式的賬戶查詢服務(wù)業(yè)務(wù)。

　　開戶銀行應(yīng)當(dāng)定期按規(guī)定將維修基金存取情況報(bào)市和區(qū)、縣中心。

　　十四、第二十條維修基金再次籌集

　　維修基金再次籌集的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)在業(yè)主公約中作出約定。

　　維修基金再次籌集時(shí)，業(yè)主委員會或其委托的業(yè)主小組應(yīng)向再次籌集的對象發(fā)出書面交款通知（詳見附件十三）。業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)交款通知的要求，向開戶銀行交款。

　　本條第二款所稱的首期維修基金是指購房人所交的維修基金金額。

　　十五、第二十一條住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)維修基金的處理

　　住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)，原業(yè)主交納的維修基金剩余款額，由物業(yè)管理企業(yè)提供證明，由住宅受讓人向原業(yè)主支付。轉(zhuǎn)讓合同另有約定的，從其約定。

　　十六、第二十二條維修基金賬戶的變更

　　業(yè)主委員會辦理維修基金賬戶的有關(guān)變更手續(xù)時(shí)，除按開戶銀行規(guī)定提交有關(guān)資料外，有下列情形之一的，還須提交下列文件或資料：

　　1．物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生調(diào)整或者業(yè)主委員會主任、副主任發(fā)生更換的，須提交區(qū)、縣房地局核準(zhǔn)變更登記的證明文件（詳見附件十四）。其中，物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生調(diào)整的，還須提交相應(yīng)的電腦數(shù)據(jù)。

　　2．物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生更換的，須提交經(jīng)區(qū)、縣房地局備案的新訂立的物業(yè)管理服務(wù)合同。

　　十七、第二十三條維修基金賬戶的注銷

　　因拆遷等原因致使住宅滅失的，其注銷房地產(chǎn)權(quán)證的證明是指房屋拆遷許可證等可以證明房屋滅失的文件。

　　已建立維修基金的房屋在業(yè)主委員會成立前滅失的，由售房單位或物業(yè)管理企業(yè)持業(yè)主身份證件的復(fù)印件、“房屋拆遷許可證”的復(fù)印件、“商品住宅滅失退款申請書”（詳見附件十五）向區(qū)、縣中心提出申請，經(jīng)審核同意后，持區(qū)、縣房地局的支付憑證及上述資料向?qū)翥y行提取其維修基金分戶賬的剩余款額，并辦理分戶賬注銷手續(xù)。

　　已建立維修基金的房屋在業(yè)主委員會成立后滅失的，由業(yè)主委員會或其委托人持業(yè)主委員會證明及前款規(guī)定的證明文件和資料，向開戶銀行提取其維修基金分戶賬的剩余款額、辦理分戶賬注銷手續(xù)，并報(bào)區(qū)、縣中心備案。

　　十八、第二十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非居住房屋維修基金

　　本條所稱的公共建筑設(shè)施接收單位是指公共建筑設(shè)施產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)接收單位。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在公共建筑設(shè)施移交前已按規(guī)定交納維修基金的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與公共建筑設(shè)施接收單位辦理設(shè)施移交手續(xù)時(shí)，可按規(guī)定與設(shè)施接收單位辦理維修基金結(jié)算手續(xù)。

　　凡單獨(dú)確權(quán)的車庫等物業(yè)所有人應(yīng)按《辦法》規(guī)定交納維修基金。

　　十九、第二十九條施行日期和執(zhí)行事項(xiàng)

　　本《辦法》施行前的商品住宅維修基金的籌集，按下列規(guī)定執(zhí)行：

　　1．1996年6月10日前出售的內(nèi)銷商品住宅，按商品住宅出售合同的約定或房屋買賣雙方、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主委員會協(xié)商一致的意見執(zhí)行。

　　2．1996年6月10日至本《辦法》施行之日前出售的內(nèi)銷商品住宅，按市物價(jià)局、市房地局滬價(jià)房（1996）116號《上海市商品住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》的規(guī)定籌集維修基金。

　　3．1999年12月1日前出售的僑匯商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房、動遷房、有限產(chǎn)權(quán)房、使用權(quán)房轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)房的維修基金籌集，按當(dāng)時(shí)有關(guān)規(guī)定、協(xié)議執(zhí)行。

　　4．辦法》施行前已成立業(yè)主委員會而未建立維修基金的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在《辦法》施行之日起12個(gè)月內(nèi)，按規(guī)定將已銷售商品住宅中購房人交納的維修基金和其應(yīng)交納的維修基金以及未銷售房屋的維修基金劃至業(yè)主委員會賬戶，并報(bào)區(qū)、縣中心備案；

　　未成立業(yè)主委員會的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在《辦法》施行之日起12個(gè)月內(nèi)，按規(guī)定將已銷售商品住宅中購房人交納的維修基金和其應(yīng)交納的維修基金劃至區(qū)、縣房地局指定的專戶銀行賬戶。

　　本《辦法》施行前，業(yè)主委員會已在非市房地資源局指定商業(yè)銀行開立商品住宅維修基金賬戶的，應(yīng)當(dāng)在本《辦法》施行之日起12個(gè)月內(nèi)將賬戶轉(zhuǎn)移開至市房地資源局指定的商業(yè)銀行；在此期間，若定期存款未到期的，可以在到期后再轉(zhuǎn)移至市房地資源局指定的商業(yè)銀行。 　　

　　上海市房屋土地資源管理局

　　關(guān)于實(shí)施《上海市商品住宅維修基金管理辦法》若干問題的通知

　　（上海市房屋土地資源管理局2002年8月2日發(fā)布并施行） 　　

　　各區(qū)、縣房地局：

　　為貫徹《上海市商品住宅維修基金管理辦法》（以下簡稱《辦法》），現(xiàn)就實(shí)施中的若干問題通知如下，請遵照執(zhí)行：

　　一、關(guān)于公共建筑設(shè)施的范圍

　　《辦法》第26條所稱的“公共建筑設(shè)施”是指納入住宅竣工配套計(jì)劃的公共服務(wù)設(shè)施，包括行政管理、金融郵電、文化、體育、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)、市政公用和教育等設(shè)施。

　　二、關(guān)于配備電梯住宅的確認(rèn)

　　《辦法》第6條所稱的“配備電梯的住宅”，包括電梯不?？康哪承菍拥淖≌?

　　三、關(guān)于地下車庫的維修基金交納

　　地下車庫與地面房屋結(jié)構(gòu)相連的，按地面房屋是否配備電梯的標(biāo)準(zhǔn)交納維修基金；若地面房屋有的配備電梯、有的不配備電梯的，一律按配備電梯的標(biāo)準(zhǔn)交納維修基金。地下車庫為獨(dú)立結(jié)構(gòu)，無地面房屋的，按不配備電梯的標(biāo)準(zhǔn)交納維修基金。

　　四、關(guān)于《辦法》第十四條維修基金的用途

　　《辦法》第十四條所稱的系用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)備以及公共設(shè)施的維修更新，不包括日常養(yǎng)護(hù)。其日常綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、水箱清洗、公用照明和共用設(shè)備養(yǎng)護(hù)費(fèi)等應(yīng)納入日常物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)范圍。

　　五、關(guān)于參建、聯(lián)建房屋維修基金交納的確認(rèn)

　　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有二個(gè)以上申請人辦理房地產(chǎn)初始登記的，區(qū)縣房地局根據(jù)房地產(chǎn)實(shí)測報(bào)告和參建、聯(lián)建房屋協(xié)議的面積，分別確認(rèn)應(yīng)交維修基金的數(shù)額，并辦理相應(yīng)的手續(xù)。

　　六、關(guān)于使用權(quán)房出售后維修基金的交納對象

　　前幾年不規(guī)范操作獨(dú)用成套商品住宅使用權(quán)房出售后，凡產(chǎn)權(quán)屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，該房屋維修基金中購房人應(yīng)交納的部分，由該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納。該房屋若再由承租人按公有住房購買的，出售人和購房人再按公有住宅出售辦法交納三項(xiàng)維修基金。

　　七、關(guān)于住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)維修基金余額的證明

　　住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)，原業(yè)主交納的維修基金剩余數(shù)額，由物業(yè)管理企業(yè)提供證明（詳見附件《商品住宅維修基金結(jié)算交割單》）。 　　

　　關(guān)于居住小區(qū)門幢電子防盜門

　　維修保養(yǎng)使用房屋維修基金的批復(fù)

　?。ㄉ虾Ｊ蟹课萃恋刭Y源管理局2003年4月25日發(fā)布并施行） 　　

　　寶山區(qū)房地局：

　　你局《關(guān)于居住小區(qū)門幢電子防盜門維修保養(yǎng)使用房屋維修基金的請示》收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：

　　居住小區(qū)幢電子防盜門應(yīng)作為物業(yè)共用設(shè)備，其日常保養(yǎng)費(fèi)用應(yīng)在日常物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)中列支，該設(shè)備的維修費(fèi)用可以在維修基金中列支。 　　

　　上海市房屋土地資源管理局

　　關(guān)于商品住宅維修基金分?jǐn)傊杏嘘P(guān)問題的批復(fù)

　?。ㄉ虾Ｊ蟹课萃恋刭Y源管理局2003年5月6日發(fā)布并施行） 　　

　　崇明縣房地局：

　　你局《關(guān)于商品房維修基金分?jǐn)傊杏嘘P(guān)問題的請示》(崇房地[2003]14號)收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：

　　一、《關(guān)于實(shí)施〈上海市商品住宅維修基金管理辦法〉若干問題的通知》（滬房地資物［2002］457號）文頒布前，商品住宅小區(qū)內(nèi)發(fā)生的物業(yè)日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)（包括日常綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、水箱清洗、公用照明和共用設(shè)備養(yǎng)護(hù)費(fèi)等），應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商一致后，按約定的方式支出。

　　二、《關(guān)于實(shí)施〈上海市商品住宅維修基金管理辦法〉若干問題的通知》（滬房地資物［2002］457號）文頒布后，商品住宅小區(qū)內(nèi)發(fā)生的物業(yè)日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)應(yīng)納入物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)范圍。 　　

　　四、有關(guān)物業(yè)維修基金糾紛的案例 　　

　　物業(yè)公司撤離時(shí)應(yīng)將節(jié)余的維修基金移交給業(yè)主委員會 　

　　某小區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》及《關(guān)于維修基金的管理和使用》的補(bǔ)充合同。在合同履行期間，物業(yè)公司曾就收取的房屋維修基金報(bào)業(yè)主委員會審核，請示處置。業(yè)主委員會答復(fù)物業(yè)公司將該筆基金單獨(dú)立賬，按補(bǔ)充合同的約定使用和支付。2000年7月，物業(yè)管理合同期滿，雙方未續(xù)簽合同，但物業(yè)公司仍繼續(xù)對小區(qū)進(jìn)行管理。2001年4月，物業(yè)公司自行停止物業(yè)管理并離開小區(qū)，雙方未辦理交接手續(xù)。物業(yè)公司撤離后，業(yè)主委員會委托會計(jì)師事務(wù)所對維修基金的收付情況及物業(yè)公司代管的維修基金收付情況進(jìn)行審計(jì)。結(jié)論為代管的維修基金尚余十幾萬元。業(yè)主委員會遂起訴至法院，要求物業(yè)公司移交剩余維修基金并支付利息及返還物業(yè)管理資料。物業(yè)公司則不同意業(yè)主委員會的訴訟請求，認(rèn)為其已將維修基金用于小區(qū)的維修中。

　　法院認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，維修基金屬于全體業(yè)主共有，物業(yè)公司動用維修基金應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主委員會同意?，F(xiàn)在根據(jù)審計(jì)報(bào)告，物業(yè)公司在管理小區(qū)期間，尚有維修基金留存，其應(yīng)當(dāng)將此歸還業(yè)主。而其中的利息亦屬于維修基金的孳息，理應(yīng)一并歸還。據(jù)此，法院判決支持了業(yè)主委員會的請求。 　　

　　經(jīng)業(yè)主委員會授權(quán)支出的維修基金 個(gè)別業(yè)主無權(quán)要求退還分?jǐn)偪铐?xiàng) 　　

　　周某系上海市楊浦區(qū)殷行路某小區(qū)業(yè)主。某物業(yè)公司系該小區(qū)物業(yè)管理單位，朱某系該小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)理。張某、李某系業(yè)主委員會主任、副主任。2004年2月，周某從建設(shè)銀行《上海市商品住宅維修基金購房人年度結(jié)存單》中發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司、朱某、張某、李某違規(guī)支出維修基金6萬余元，其中按周某的物業(yè)建筑面積分?jǐn)偨痤~為100元。周某認(rèn)為，該款應(yīng)從物業(yè)公司收取的物業(yè)管理費(fèi)及能耗費(fèi)中支付，不應(yīng)當(dāng)從周某的維修基金賬戶中扣除。周某遂向法院起訴，要求該物業(yè)公司、朱某、張某、李某退還周某維修基金賬戶人民幣100元。物業(yè)公司及朱某、張某、李某辯稱：房屋的維修基金是全體業(yè)主所有，并由業(yè)主委員會行使管理權(quán)，并非周某個(gè)人所有，故周某不符合原告的主體資格，請求法院駁回其訴請。

　　法院認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，專項(xiàng)維修基金雖屬業(yè)主所有，但并非為單個(gè)業(yè)主任意支配使用，而是由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主進(jìn)行監(jiān)管并代為行使相關(guān)權(quán)利。本案爭議的專項(xiàng)維修基金是物業(yè)公司經(jīng)業(yè)主委員會同意后使用，應(yīng)視為全體業(yè)主授權(quán)業(yè)主委員會審核同意。單個(gè)業(yè)主對此有異議，可依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)多數(shù)業(yè)主同意對業(yè)主委員會的處理形成決議?，F(xiàn)周某對使用專項(xiàng)維修基金有異議，但在未經(jīng)多數(shù)業(yè)主同意的情況下，以個(gè)人的名義提起訴訟，屬主體不適格。據(jù)此，法院裁定駁回周某的起訴。