本報記者 張喬

  省會的王先生原來有一套住房，其在購買這套住房時，曾繳納過房屋維修基金6000余元。后來女兒出生，王先生覺得住房太小，遂賣掉該套房，又在東二環(huán)附近購買了一套大的住房，按規(guī)定還得繳納不菲的房屋維修基金。王先生問，第一套住房繳納的住房維修基金能否順延到新的住房。

  李先生在省會購買了一套住房，并繳納了不菲的住房維修基金。隨著時間的推移，電梯開始出現(xiàn)故障，他與業(yè)主們一起找到物業(yè)公司要求維修。物業(yè)公司稱，設(shè)備維修期已過，維修費(fèi)用應(yīng)使用住房維修基金，物業(yè)公司不該承擔(dān)。雙方為此爭執(zhí)不休，電梯“帶病”運(yùn)行，業(yè)主們提心吊膽。李先生來信問，這住房維修基金在什么情況下，應(yīng)該經(jīng)過什么程序才能使用。

  就以上兩個問題，本報記者請河北馬倍戰(zhàn)律師事務(wù)所的王少龍律師做了解答。

  對于第一個問題，王律師介紹稱，所謂的住房維修基金，其正式名稱為住宅專項維修資金。建設(shè)部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》第二條規(guī)定，本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。第三條規(guī)定，本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

  可見，住宅專項維修資金，是根據(jù)住房買賣合同，與所購買住房密切相關(guān)的資金，不可將在一套住房繳納的住宅專項維修資金順延到下一套住房。王先生可在出賣第一套住房時，協(xié)商由買受人繳納該套住房的全部或部分住宅專項維修資金，以彌補(bǔ)自己的損失。

  就第二個問題，王律師介紹稱，根據(jù)《河北省住宅專項維修資金管理實施細(xì)則》第二十一條的規(guī)定，發(fā)生危及房屋安全、漏雨等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支維修資金：

  （一）維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，按照下列程序辦理：

  1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持房屋安全或設(shè)施設(shè)備鑒定機(jī)構(gòu)出具的證明等有關(guān)材料，向所在地市、縣房產(chǎn)部門或公有住房維修資金管理部門申請列支；

  2、市、縣房產(chǎn)部門或公有住房維修資金管理部門收到申請后3個工作日內(nèi)完成審核，審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知；不同意的，向申請人書面說明理由。

  3、專戶管理銀行在收到劃轉(zhuǎn)維修資金的通知后3個工作日內(nèi)將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

  4、維修完畢后，應(yīng)當(dāng)依法履行有關(guān)程序或在相關(guān)范圍內(nèi)公告。

  （二）維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，按照以下程序辦理：

  1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持房屋安全或設(shè)施設(shè)備鑒定機(jī)構(gòu)出具的證明等有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支；其中，動用公有住房維修資金的，向公有住房維修資金管理部門申請列支；

  2、業(yè)主委員會依據(jù)維修資金使用方案審核列支維修資金申請，同意后報市、縣房產(chǎn)部門備案；動用公有住房維修資金的，經(jīng)公有住房維修資金管理部門審核同意；市、縣房產(chǎn)部門或者公有住房維修資金管理部門發(fā)現(xiàn)不符合法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；

  3、業(yè)主委員會、公有住房維修資金管理部門持市、縣房產(chǎn)部門備案證明向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知；

  4、專戶管理銀行在收到劃轉(zhuǎn)維修資金的通知后3個工作日內(nèi)將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

  發(fā)生危及房屋安全等緊急情況后，未按照規(guī)定實施維修和更新、改造的，市、縣房產(chǎn)部門可以組織代修，維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)當(dāng)從公有住房維修資金中列支。

  由市、縣房產(chǎn)部門組織代修的，市、縣房產(chǎn)部門可以安排物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)維修應(yīng)急施工隊進(jìn)行緊急維修施工，組織協(xié)調(diào)解決維修中的有關(guān)事宜。維修費(fèi)用在相關(guān)業(yè)主的維修資金和公有住房維修資金中分?jǐn)偭兄Аｍ椖烤S修資料應(yīng)予保存。

  李先生居住的樓房出現(xiàn)了電梯安全問題，由于電梯屬于住宅公共設(shè)施，電梯出現(xiàn)故障涉及到人身安全屬于緊急情況，需要立即對電梯設(shè)備進(jìn)行維修，應(yīng)按照以上程序列支維修基金。