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開發(fā)商延期交房違約金怎么算 廣西裕華律師事務所 董全吉 現(xiàn)在買房的人越來越多，使之購買房屋發(fā)生的糾紛也就越來越多，對開發(fā)商延期交房違約金怎么算相信也是許多人所關(guān)注的問題之一。 在許多的買房過程中，有大多數(shù)買房者對其開發(fā)商延期交房的法律依據(jù)并不是很了解，其開發(fā)商為了逃避賠償責任，常常找出各種借口來搪塞，使之給買房者的利益帶來很大的損失。 在《商品房買賣合同》中將其對房屋交付的具體時間都作為一個明確的約定，在很多的實踐之中，許多開發(fā)商并沒有按照合同約定時間交房，當然其原因很多，有些則是有著正當合法理由的，開發(fā)商無需對逾期交房承擔違約責任；但沒有正當合法理由的，開發(fā)商則需承擔違約責任。 開發(fā)商延期交房一般分為兩種情況：一是在合同上約定的入住的時間到來的，開發(fā)商未能完工，卻通知了買房者入??；二是房屋實際并沒有完工，也沒有達到入住條件，開發(fā)商未按合同約定時間辦理入住手續(xù)，也通知買房都入住。 在上行為已構(gòu)成開發(fā)商延期交房，開發(fā)商交房逾期一日應按房價款的比例作為延期交房違約金，直到賣房實際交付之日；如開發(fā)商交房超過了一定的期限，買方則有權(quán)解除房屋買賣合同，開發(fā)商退還房價款外，還要雙倍返還定金，支付逾期期間的違約金，即已付房款×利率×逾期時間。 債權(quán)人或債務人完全不履行或不適當履行債務時，必須按約定給付他方的一定數(shù)額的金錢。違約金是債的擔保的一種，也是對違約的一種經(jīng)濟制裁。 違約金的設立，是為了保證債的履行，即使對方?jīng)]有遭受任何中華人民共和國經(jīng)濟合同法財產(chǎn)損失，也要按法律或合同的規(guī)定給付違約金。違約金的標準依法定或雙方在合同中書面約定。 違約金有兩種：①懲罰性違約金，其作用全在懲罰，如果對方因違約而遭受財產(chǎn)損失，則違約一方除支付違約金外，還應另行賠償對方的損失。②補償性違約金，是對合同一方當事人因他方違約可能遭受的財產(chǎn)損失的一種預先估計，給付了違約金，即免除了違約一方賠償對方所遭受的財產(chǎn)損失的責任；即使損失大于違約金，亦不再補償?！吨腥A人民共和國經(jīng)濟合同法》第35條規(guī)定：“當事人一方違反經(jīng)濟合同時，應向?qū)Ψ街Ц哆`約金。如果由于違約已給對方造成的損失超過違約金，還應進行賠償，補償違約金不足的部分?！?/b> 房屋維修基金怎么算,維修基金什么時候交？ 諸如房屋維修基金什么時候交，房屋公攤面積怎么算等問題，購房者們千萬不能馬虎，一定先了解清楚。 房屋維修基金實際上包括房屋公用設施專用基金和房屋本體維修基金。房屋公用設施專用基金簡稱專用基金，用于物業(yè)共用部位、公用設施及設備的更新、改造等項目，不得挪作他用。專用房屋維修基金實行“錢隨房走”的原則，房屋轉(zhuǎn)讓時，賬戶里的余額資金也隨之轉(zhuǎn)移給房屋的新的產(chǎn)權(quán)所有人。 商品房銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關(guān)房屋維修基金交繳約定，購房者應當按購房款2－3%的比例向售房單位交納房屋維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。首期專項維修資金交存的現(xiàn)行標準為：高層（含帶電梯的多層）90元/平方米、多層（含別墅）50元/平方米。 什么時候交納房屋維修基金呢？業(yè)主應當在房屋交房前，交納房屋維修基金。首期房屋專項維修資金，業(yè)主可以直接存入房屋專項維修資金專戶，也可以委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代交。委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代交的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自收到房屋維修基金之日起30日內(nèi)，將代交的房屋專項維修資金存入房屋專項維修資金專戶。 按照建設部、財政部1998年聯(lián)合出臺的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》規(guī)定，公共房屋維修基金是由全體業(yè)主繳納的，屬全體業(yè)主共同所有。一般情況下由房地產(chǎn)行政主管機關(guān)來代管，業(yè)主委員會成立之后，房屋維修基金就會劃轉(zhuǎn)到業(yè)委會，由業(yè)委會行使管理權(quán)利。 房屋維修基金屬于全部業(yè)主共同所有，任何人不得私自挪用，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將以警告、罰款或刑事拘留處置。申請房屋維修基金有一定條件：房屋維修基金必須用于住宅公共部位和公用設施設備；是在超過保修期限后使用；得到2/3以上相關(guān)收益業(yè)主的同意。 廣西裕華律師事務所 董全吉電話13978457369 QQ：353159928 房屋維修基金應該交給誰及交多少的相關(guān)問題 房屋維修基金到底交給誰？這個問題是大多數(shù)業(yè)主的疑問。有的小區(qū)的維修基金存放在物業(yè)管理公司，有的交給房產(chǎn)商，有的交給房管局管理，但是，查詢?nèi)∮脮r又會遇到維修基金到底在哪里的問題。 附：《住宅專項維修基金管理辦法》第二章交存 第六條下列物業(yè)的業(yè)主應當按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項維修基金： （一）住宅，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外； （二）住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。 物業(yè)屬于出售公有住房的，售房單位應當按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項維修基金。 第七條商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修基金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修基金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門應當根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修基金的數(shù)額，并適時調(diào)整。 第八條出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存住宅專項維修基金： （一）業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修基金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修基金的數(shù)額為當?shù)?/font>房改成本價的2%。 （二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修基金。 第九條業(yè)主交存的住宅專項維修基金屬于業(yè)主所有。 從公有住房售房款中提取的住宅專項維修基金屬于公有住房售房單位所有。 第十條業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修基金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門代管。直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門應當委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修基金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修基金專戶。開立住宅專項維修基金專戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。 第十一條業(yè)主大會成立前，已售公有住房住宅專項維修基金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府財政部門或者建設（房地產(chǎn)）主管部門負責管理。負責管理公有住房住宅專項維修基金的部門應當委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)公有住房住宅專項維修基金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立公有住房住宅專項維修基金專戶。開立公有住房住宅專項維修基金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬；其中，業(yè)主交存的住宅專項維修基金，按房屋戶門號設分戶帳。 第十二條商品住宅的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修基金存入住宅專項維修基金專戶。已售公有住房的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修基金存入公有住房住宅專項維修基金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修基金專戶。公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的住宅專項維修基金存入公有住房住宅專項維修基金專戶。 第十三條未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修基金的，開發(fā)建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。 第十四條專戶管理銀行、代收住宅專項維修基金的售房單位應當出具由財政部或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的住宅專項維修基金專用票據(jù)。 第十五條業(yè)主大會成立后，應當按照下列規(guī)定劃轉(zhuǎn)業(yè)主交存的住宅專項維修基金： （一）業(yè)主大會應當委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項維修基金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修基金專戶。 開立住宅專項維修基金專戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。 （二）業(yè)主委員會應當通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門；涉及已售公有住房的，應當通知負責管理公有住房住宅專項維修基金的部門。 （三）直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修基金的部門應當在收到通知之日起30日內(nèi)，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項維修基金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的住宅專項維修基金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會。 第十六條住宅專項維修基金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會應當建立住宅專項維修基金管理制度。 業(yè)主大會開立的住宅專項維修基金賬戶，應當接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門的監(jiān)督。 第十七條業(yè)主分戶賬面住宅專項維修基金余額不足首期交存額30%的，應當及時續(xù)交。 成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。 未成立業(yè)主大會的，續(xù)交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門會同同級財政部門制定。 補充：其實開發(fā)商與住宅專項維修基金沒有關(guān)系。之所以會代收這筆費用，是因為代辦產(chǎn)權(quán)證的需要。目前，買房人在與開發(fā)商簽訂購房合同時，如果是采用按揭貸款方式購房，開發(fā)商基本上都會在合同中約定代為辦理產(chǎn)權(quán)證。這是因為開發(fā)商在為業(yè)主代辦按揭貸款時，銀行要求開發(fā)商承擔階段擔保責任。也就是，在業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證沒辦下來之前，開發(fā)商為業(yè)主承擔了擔保責任。一旦業(yè)主出現(xiàn)不還銀行貸款的情況，銀行會直接從開發(fā)商的保證金中扣款。所以為了盡快解除擔保責任，開發(fā)商會以代辦產(chǎn)權(quán)證為由代收住宅專項維修基金。因為不交納住宅專項維修基金便辦不了產(chǎn)權(quán)證。就像一個連鎖反應一樣，開發(fā)商為了省去日后催交的麻煩于是便把交納專項維修基金及契稅作為收房的條件。 業(yè)主委員會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的一個自治性的機構(gòu)。它既不是經(jīng)民政部門批準的群眾團體，也不是工商管理部門批準的公司，僅是在物業(yè)管理行政部門備案登記的一個自治管理組織。因此，業(yè)主委員會并不具有法人資格，不具備民事權(quán)利能力和民事行為能力。 根據(jù)規(guī)定，業(yè)主委員會成立前，需使用維修基金的，由售房單位或物業(yè)管理單位提出使用方案，經(jīng)60％以上業(yè)主簽字同意后，到市物業(yè)維修基金管理中心核定劃撥。業(yè)主委員會成立后，需使用維修基金的，由業(yè)主委員會提出使用方案，經(jīng)業(yè)主大會討論決定或60％以上業(yè)主簽字同意后使用。委托物業(yè)維修基金管理中心代管的，到市物業(yè)維修基金管理中心核定，符合規(guī)定條件的，應當在5個工作日內(nèi)劃撥。 維修基金究竟該由誰來管理？新出臺的《物權(quán)法》并未作出明確規(guī)定。 新《物權(quán)法》只是在第76條中，再次重申維修基金的“所有權(quán)歸全體業(yè)主”，并強調(diào)，“要決定維修基金的使用，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意?！?/span> 以往，由于缺乏相關(guān)法律對維修基金的管理、使用等進行詳細規(guī)定，造成其使用的透明度很低，許多業(yè)主并不知道維修基金用在哪兒了，用了多少等。 對此，新《物權(quán)法》作出改進，在第79條中指出：“建筑物及其附屬設施的維修基金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修基金的籌集、使用情況應當公布。” 由政府部門建立物業(yè)維修基金管理中心，將全市的維修基金集中起來，專門、專人管理，在目前看來是比較先進的管理辦法。 但是，缺乏明確的責任和懲罰辦法，面對開發(fā)商代收維修基金不能及時上交的情況，缺乏監(jiān)管機制。法律賦予房屋管理部門監(jiān)管的權(quán)限，卻沒有相應的配套制裁措施，更沒有給其申請法院強制執(zhí)行的權(quán)力。 更加缺乏的是，對該中心的監(jiān)督機制?！叭绻軌蜃龅桨丛禄虬醇矩攧展_、賬戶明示，很多不信任就會迎刃而解?！睏罱淌诒硎?。 房屋維修基金也被老百姓稱為房屋的“養(yǎng)老金” |
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