從開發(fā)商、物業(yè)公司，到業(yè)主委員會、政府相關(guān)部門，每個環(huán)節(jié)都存在套取住宅專項(xiàng)維修資金的現(xiàn)象。而在這一利益鏈條中，廣大業(yè)主成為最核心的受害者。

□本社記者 孫夢凡

住宅專項(xiàng)維修資金被稱為房屋的“養(yǎng)老金”，關(guān)乎每位小區(qū)業(yè)主的切身利益。房屋保修期過后，一旦住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要更新維修，就要動用這筆資金。然而很多人對該資金屬于誰、誰管理、如何使用等并不了解。現(xiàn)實(shí)中，住宅專項(xiàng)維修資金更是面臨監(jiān)管難、使用難、續(xù)籌難等諸多問題。

早在2013年，已有業(yè)內(nèi)人士主張我國住宅專項(xiàng)維修資金總量達(dá)萬億但使用率僅為1%。低使用率背后，多方利益主體更是對資金進(jìn)行暗中攫取。幾年過去，亂象依舊。

今年1月份，安徽壽縣一房管局工作人員因挪用公款被檢察院提起公訴；11月份，常州一物業(yè)公司負(fù)責(zé)人因挪用維修資金而獲刑；12月22日，長沙某小區(qū)業(yè)主委員會因疑物業(yè)公司套用500萬元維修資金，一氣之下用電焊鎖死物業(yè)大門。

隨著時間推移，大量商品住宅將超過保修期限。同時，20世紀(jì)八九十年代建造的住宅小區(qū)進(jìn)入維修高發(fā)期，解決電梯老化等問題迫在眉睫。相關(guān)專家認(rèn)為，如果立法難有突破、使用機(jī)制難以理順，當(dāng)下維修資金運(yùn)行模式能否應(yīng)對新形勢下的考驗(yàn)，還是個未知數(shù)。

“尷尬”的維修資金

李蘭今年剛購入一套新房。近日，她從朋友處得知，按法律規(guī)定，交房前還需繳納一筆住宅專項(xiàng)維修資金。對這筆錢，李蘭從未有過了解?！昂貌蝗菀捉涣耸赘?，怎么又多出一筆開銷？”

實(shí)際上，住宅專項(xiàng)維修資金關(guān)乎包括李蘭在內(nèi)所有業(yè)主的利益。對于新建商品房，一般交付后5年保修期內(nèi)，建筑主體部分損害由住房銷售單位承擔(dān)保修責(zé)任。一旦過了保修期，小區(qū)出現(xiàn)老舊破損、設(shè)施需更新?lián)Q代時，就要動用這筆資金。

按照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（165號令）規(guī)定，商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照物業(yè)建筑面積交存維修資金，每平方米的繳存比例為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。各市、縣依自身情況確定具體比例，并適時調(diào)整。

這筆資金所有權(quán)屬于全體業(yè)主，且應(yīng)專項(xiàng)用于住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造工作。其中住宅共用部位包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備，指電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

當(dāng)下，我國住宅專項(xiàng)維修資金大多由政府部門代管。按165號令規(guī)定，業(yè)主大會成立前，維修資金由物業(yè)所在地政府房地產(chǎn)行政主管部門代管，并委托所在地的一家商業(yè)銀行進(jìn)行資金專戶管理。如需使用，一般由物業(yè)企業(yè)提出使用建議，在業(yè)主確認(rèn)上達(dá)到“雙三分之二”要求后，才能制定方案、申請使用。

所謂“雙三分之二”，指同意方案的業(yè)主人數(shù)超過相關(guān)業(yè)主三分之二，且擁有的專有部分建筑物面積之和超過相關(guān)建筑物面積的三分之二。業(yè)主大會成立后，政府主管部門應(yīng)當(dāng)歸還維修資金的管理權(quán)給業(yè)主大會，由業(yè)主大會決定賬目管理單位。若要使用維修資金，通常由物業(yè)企業(yè)提出使用方案，業(yè)主大會依法通過后，才能申請使用。

但現(xiàn)實(shí)情況更為復(fù)雜。曾在房管局工作過的王海透露，申請使用維修資金非常困難。有業(yè)主委員會的小區(qū)找不齊三分之二業(yè)主與會表決，未成立業(yè)主委員會的小區(qū)，征求到兩個“三分之二”的同意則更加困難。此外，個別房產(chǎn)部門存在對與其有特殊關(guān)系的購房商戶降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、延期繳納或減免的問題。

據(jù)北京市住房資金管理中心數(shù)據(jù)顯示，截至2018年4月30日，全市已累計歸集商品住宅專項(xiàng)維修資金485.09億元，實(shí)際使用36.52億元，使用率約為7.5%?？h城情況更不容樂觀，據(jù)榮縣房屋征收與補(bǔ)償中心一工作人員稱，截至2017年4月，該縣共征收維修資金7800余萬元，但目前僅6個小區(qū)成功使用過資金，合計18萬余元，使用率約0.23%。

屢禁不止的蠶食

除去支取使用難，住宅專項(xiàng)維修資金在每個環(huán)節(jié)都有被挪用的風(fēng)險。據(jù)165號令第14條規(guī)定，只要售房單位能出具由財政部或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)，就有權(quán)向業(yè)主代為收繳相應(yīng)的住宅專項(xiàng)維修資金。

實(shí)踐中，房地產(chǎn)銷售單位先收取住宅專項(xiàng)維修資金，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書時再將資金轉(zhuǎn)交房地產(chǎn)行政部門的情況很常見。從收取該資金到轉(zhuǎn)交行政管理，中間的時間差便給了開發(fā)商操作資金的空間。

“開發(fā)商挪用、侵吞資金的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其成本和需要承擔(dān)的法律風(fēng)險?！蓖鹾ＵJ(rèn)為，從數(shù)量上看，一個小區(qū)的住宅專項(xiàng)維修資金動輒數(shù)十萬數(shù)百萬，開發(fā)商可以利用手中優(yōu)良的商業(yè)資源，通過中短期的運(yùn)營操作獲得較高利潤。即使被發(fā)現(xiàn)，將資金及時歸還，真正受到法律制裁的概率也不高。

陳瑞就遇到了這種情況。2012年10月，她從河南永暢建工集團(tuán)鴻源置業(yè)有限公司購得一處房產(chǎn)。交付房款的當(dāng)月，該公司代收住房維修資金8519元，然而直到2017年8月，該公司仍未將資金上交到政府住宅維修資金專戶。陳瑞也一直沒有拿到政府部門開出的“住宅專項(xiàng)維修資金個人繳存憑證”。

多次催討無果后，陳瑞將該公司訴至法院。法庭上，該公司辯稱，因房屋開發(fā)尚未完全竣工，按照周口當(dāng)?shù)刈》抗芾聿块T的規(guī)定，房屋必須全部竣工驗(yàn)收并銷售結(jié)束后一并進(jìn)行代收結(jié)算。只有行政機(jī)關(guān)催收后，才能上交。但法院認(rèn)為，該公司只是代收住宅專項(xiàng)維修資金，無權(quán)對資金進(jìn)行監(jiān)管，應(yīng)在判決生效三天內(nèi)將8519元轉(zhuǎn)存至政府開設(shè)的資金專戶，并將票據(jù)交給陳瑞。

開發(fā)商代收存在風(fēng)險，收繳完成后，資金在管理使用環(huán)節(jié)也并不安全。作為常州市怡源物業(yè)有限公司股東，凌某于2011年伙同其丈夫提前支取代管小區(qū)的電梯維修基金301.75萬元。其中160萬元用于填補(bǔ)挪用其他小區(qū)維修資金的虧空，剩下140萬余元被轉(zhuǎn)移至兩人持股的公司。

其后，凌某又將虛假的電梯維修基金收支情況表、假存單復(fù)印件等，提供給代管小區(qū)的業(yè)委會。對此，2018年9月27日，江蘇省常州市天寧區(qū)人民檢察院指控凌某犯挪用資金罪，向法院提起公訴。11月6日，法院判處凌某有期徒刑三年六個月，并追繳其挪用的資金發(fā)回被害單位。

據(jù)一物業(yè)行業(yè)人士介紹，類似情況并非個案。維修資金已成為個別物業(yè)公司的小金庫，很多物業(yè)公司就是為了套取維修基金而成立?！暗揭粋€小區(qū)先提維修基金，花光就撤，再去下一個小區(qū)。”

業(yè)主委員會作為業(yè)主權(quán)益的代表，甚至也會跟物業(yè)公司勾結(jié)牟利。“一開始業(yè)委會還阻止物業(yè)公司的行為。后來，逢年過節(jié)，物業(yè)公司就給業(yè)主委員會拿點(diǎn)錢。關(guān)系處理好，提取維修基金就變得容易了?！?/p>

政府代管模式被詬病

據(jù)165號令第4條規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行“專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督”的原則。明確體現(xiàn)出房地產(chǎn)行政主管部門對住宅專項(xiàng)維修資金享有監(jiān)督權(quán)而非處分權(quán)。而第23條又規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金的使用要得到房地產(chǎn)行政主管部門審核同意，然后業(yè)主才能據(jù)此請求專戶銀行劃轉(zhuǎn)維修款項(xiàng)。

有專家指出，在這種模式下，政府相關(guān)部門作為資金代管部門，同時又是資金監(jiān)督部門，在資金管理體制方面存在身兼二職的制度設(shè)計缺陷。業(yè)主難以監(jiān)督政府權(quán)力的正當(dāng)行使，各種房產(chǎn)部門挪用資金現(xiàn)象接連曝光?！罢苣Ｊ绞艿絹碜杂谫Y金安全性、資金使用效率性兩方面的質(zhì)疑。”

其中，政府作為外在行政力量，難以深入住宅小區(qū)了解建筑物維護(hù)保養(yǎng)現(xiàn)狀、確定專項(xiàng)維修資金的提取是否被濫用，也難以介入小區(qū)微觀治理過程，在專項(xiàng)維修資金決策使用過程中平衡各方主體利益。因此，政府行政機(jī)關(guān)往往傾向于犧牲資金使用效率，設(shè)置重重管理手續(xù)以保障資金的安全性。

而其本身卻難以得到有效監(jiān)管。雖然165號令第32條規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受審計部門的審計監(jiān)督；第34條規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)的購領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)當(dāng)按照財政部以及省、自治區(qū)、直轄市人民政府財政部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受財政部門的監(jiān)督檢查。

但房產(chǎn)行政部門人員挪用資金的案例接連曝出。今年1月22日，壽縣房地產(chǎn)管理局房管股張某某因挪用公款罪被訴上法庭。早在2007年下半年，張某某就開始負(fù)責(zé)收取壽縣住房維修資金。張某某開具收取住房維修資金的25本專用收據(jù)于2009年12月至2010年2月核銷，但收據(jù)的記賬聯(lián)未按規(guī)定上交入賬，未繳存的住房維修資金共計316110元。

發(fā)現(xiàn)自己手中滯留有大量住房維修資金，張某某沒有及時上交房產(chǎn)局銀行賬戶，也未向單位領(lǐng)導(dǎo)匯報，而是利用職務(wù)便利將30萬元住房維修資金分三筆存入銀行。紀(jì)委調(diào)查后，張某某才表示她用這筆錢存入個人定期存單、購買理財產(chǎn)品。鑒于張某某將挪用款項(xiàng)全部歸還，且如實(shí)交代事實(shí)，法院最終判決張某某犯挪用公款罪，免予刑事處罰。

此外，政府代管模式下，大量社會資金沉積，難以實(shí)現(xiàn)保值增值。江蘇省人大代表、蘇州市政協(xié)副主席張昕指出，當(dāng)下維修資金存在多頭開戶問題，且各家銀行存款利率高低不一。以江蘇某縣市為例，住房維修資金分散存儲于13個活期銀行賬戶和26處銀行（含支行）的236筆定期存單，不利于提高資金集中管理，不利于發(fā)揮資金的規(guī)模效應(yīng)。

他建議，根據(jù)住房維修資金的使用管理情況，適當(dāng)減少開戶銀行和支出專戶，實(shí)現(xiàn)一定的集中存儲。通過招投標(biāo)等方式引入銀行競爭機(jī)制的方式，擇優(yōu)選擇存儲銀行，提高資金的增值率。并借助銀行加強(qiáng)維修資金的管理與后續(xù)服務(wù)，由銀行負(fù)責(zé)對工程項(xiàng)目的審價，達(dá)到基金保障有力、基金使用安全、基金增值受益的目標(biāo)。