房貸利率定價(jià)公式成為關(guān)注熱點(diǎn)。

“5·17”房產(chǎn)新政滿月，國(guó)內(nèi)新發(fā)個(gè)人住房貸款利率（下稱“新發(fā)房貸利率”）進(jìn)一步下探。貝殼研究院公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2024年5月，百城首套房主流房貸利率平均為3.45%，二套房貸利率平均為3.9%。二套房貸平均利率自2019年以來(lái)首度進(jìn)入“3字頭”。

但伴隨房貸利率下限取消，存量房貸利率相對(duì)低頻次的調(diào)整與新發(fā)房貸利率一路下落正形成鮮明對(duì)比。這與房貸利率定價(jià)公式存在關(guān)系。房貸利率由5年期LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）和加點(diǎn)兩部分組成。新發(fā)房貸利率由銀行根據(jù)市場(chǎng)當(dāng)期情況調(diào)節(jié)加點(diǎn)而確立。相比之下，周期動(dòng)輒20年以上的存量房貸利率因加點(diǎn)固定而降幅有限。當(dāng)兩者利差不斷走闊之際，存量房貸利率成為不少按揭人心中的刺，亦是提前還貸潮再度掀起浪花的誘因之一。此種情境下，近年息差收窄的銀行業(yè)再度面臨考驗(yàn)。

在多方因素掣肘下，存量房貸是否又迎來(lái)新降息窗口？存量房貸的定價(jià)方式是否存在優(yōu)化空間？南方周末新金融研究中心圍繞相關(guān)問(wèn)題展開深度調(diào)研。多位接受南方周末新金融研究中心研究員深度調(diào)研的銀行業(yè)、法律界專家均表達(dá)一種觀點(diǎn)，隨著市場(chǎng)利率水平及供求關(guān)系的變化，存量房貸利率公式中的加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)可在一定范圍內(nèi)浮動(dòng)，而非固定不變。倘若如此，可平滑按揭人在漫長(zhǎng)貸款期限內(nèi)承受的利率風(fēng)險(xiǎn)。

新發(fā)房貸連番降息，存量房貸利率敏感度低

隨著中國(guó)人民銀行于2024年5月17日公布取消房貸利率下限，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市對(duì)新發(fā)住房貸款利率重新定價(jià)。調(diào)整后，新發(fā)房貸利率普遍降至4%以下，與存量房貸利率形成明顯差別。

在“因城施策”的政策下，國(guó)內(nèi)不同城市房貸利率水平存在差異。南方周末新金融研究中心研究員以某先生在不同城市兩次購(gòu)房經(jīng)歷為例，設(shè)“貸款金額200萬(wàn)元、貸款期限25年、等額本息”為定量，對(duì)其近年房貸成本進(jìn)行測(cè)算可得出以下幾組數(shù)據(jù)：

分時(shí)間段對(duì)比，2023年存量房貸利率調(diào)整前后，同樣條件的房貸本息均有不同程度的減少（A-B）。但對(duì)比“5·17”新政后利率水平仍要高出一截(B-C);再以不同城市角度觀察，在2023年全國(guó)性存量房貸調(diào)整中，中部省會(huì)城市購(gòu)房者受益程度大于北京地區(qū)（58萬(wàn)元，14萬(wàn)元）。這與2023年存量房貸利率調(diào)整中“調(diào)整幅度不低于貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸款利率下限”的要求有關(guān)。

上述案例呈現(xiàn)出利率下行周期居民購(gòu)房行為的微觀樣本。若從宏觀來(lái)看，對(duì)比近年5年期LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）走勢(shì)和新發(fā)房貸利率走勢(shì)，亦可看出新發(fā)與存量房貸利率間的差異。南方周末新金融研究中心按季選取2020年-2024年間兩項(xiàng)指標(biāo)值對(duì)比發(fā)現(xiàn)，2022年12月以來(lái)，新發(fā)房貸利率均低于當(dāng)期LPR值，與此前走勢(shì)相反。采取相同統(tǒng)計(jì)口徑下最低及最高數(shù)值（按季）進(jìn)行對(duì)比，2020年3月至2024年3月間，當(dāng)期新發(fā)房貸利率差值近2%。這說(shuō)明伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，新發(fā)房貸利率出現(xiàn)了較為明顯的調(diào)整；相比之下，同一時(shí)期內(nèi)，LPR上下浮動(dòng)變化為0.8%。這意味著，與LPR走勢(shì)關(guān)聯(lián)度更為緊密的存量房貸利率調(diào)整幅度有限。

新發(fā)房貸利率波幅高于存量房貸利率的原因是什么？

一位銀行業(yè)資深人士對(duì)南方周末新金融研究中心研究員稱，目前房貸定價(jià)大多采取了LPR加點(diǎn)模式。近年來(lái)，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)頻繁，監(jiān)管出臺(tái)的關(guān)于房貸指引較多。尤其是“5·17”新政更直接取消了貸款下限。疊加各地“因城施策”的因素，各銀行在實(shí)際操作中通過(guò)調(diào)整加點(diǎn)的方式制定當(dāng)期新發(fā)房貸利率。在目前現(xiàn)行新發(fā)房貸利率中，不少城市房貸公式中的加點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)值。

但房貸一經(jīng)發(fā)放便納入存量管理。這也意味著貸款發(fā)放前后，其實(shí)存在兩種不同的定價(jià)路徑：一是各銀行根據(jù)當(dāng)期市場(chǎng)變化通過(guò)調(diào)節(jié)加點(diǎn)的方式進(jìn)行定價(jià)，且“5·17”新政后利率下限已經(jīng)取消；二是房款一經(jīng)發(fā)放，根據(jù)借款合同約定，借款期內(nèi)利率調(diào)整只能錨定5年期LPR走勢(shì)。

多位銀行個(gè)貸經(jīng)理向南方周末新金融研究中心研究員介紹，自2019年LPR制度出臺(tái)，目前國(guó)內(nèi)多數(shù)存量房貸均采取與LPR掛鉤的定價(jià)模式。LPR值每月20日由央行統(tǒng)一在全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心官網(wǎng)進(jìn)行公布，每次調(diào)整幅度約25個(gè)基點(diǎn)左右，但調(diào)整頻次有限。即便這個(gè)報(bào)價(jià)有所調(diào)整，借款人也要等到次年元旦或是合同約定的放款日?qǐng)?zhí)行。兩者間存在時(shí)間差，存量房貸利率因此滯后于當(dāng)期LPR水平。

換言之，若按對(duì)當(dāng)期市場(chǎng)敏感度進(jìn)行排序，新發(fā)房貸利率優(yōu)于5年期LPR走勢(shì)，存量房貸利率墊底。一位個(gè)貸經(jīng)理更向南方周末新金融研究中心研究員表示，在經(jīng)濟(jì)不景的利率下行期，越來(lái)越多的借款人開始關(guān)注新發(fā)房貸利率與存量房貸利率間的定價(jià)差異，他們?cè)噲D通過(guò)更加合理的方式來(lái)規(guī)劃自身的財(cái)務(wù)安排。

南方周末新金融研究中心梳理近年房貸調(diào)整政策發(fā)現(xiàn)，自央行于2005年放開個(gè)人住房貸款利率上限，僅對(duì)其實(shí)行下限管理以來(lái)，新發(fā)個(gè)人住房貸款利率下限經(jīng)歷了4次倍數(shù)調(diào)整，變化區(qū)間為基準(zhǔn)利率的0.7-1.2倍。不同時(shí)期執(zhí)行的倍數(shù)與當(dāng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷熱程度相關(guān)，體現(xiàn)出監(jiān)管層職能范圍內(nèi)行政作為；2019年伴隨LPR報(bào)價(jià)機(jī)制面世，新發(fā)個(gè)人住房貸款利率由之前的固定利率制改為L(zhǎng)PR加點(diǎn)模式，相關(guān)做法被視作利率市場(chǎng)化的標(biāo)志性事件之一；2022年至2023年，央行及原中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)作出設(shè)立住房貸款動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的決定，并于2024年5月宣布取消個(gè)人住房貸款利率下限。

相比之下，基于存量房住房利率進(jìn)行的調(diào)整僅有兩次。一次是2008年，另一次是2023年。兩次調(diào)整的原因多與房?jī)r(jià)下跌、提前還貸增多及新房及存量房貸款利差擴(kuò)大等因素有關(guān)。

“還貸潮”再涌，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)縮水

因與新發(fā)房貸利差不斷擴(kuò)大，不少存量房貸持有者“心有不甘”。疊加高息理財(cái)產(chǎn)品難尋的市場(chǎng)環(huán)境，2022年以來(lái)暗涌不斷的提前還貸潮再度升溫。

南方周末新金融研究中心測(cè)算2019年-2024年5月相關(guān)數(shù)據(jù)得知，2024年前5月，居民中長(zhǎng)期貸款新增8669億元，較2023年同期減少1301億元。5月新增中長(zhǎng)期貸款514億元，僅為前4個(gè)月均值的1/4；而將時(shí)間軸拉長(zhǎng)來(lái)看，2022年至今，居民中長(zhǎng)期貸款呈現(xiàn)出明顯遞減態(tài)勢(shì)。對(duì)比各年逐月貸款額變化，被測(cè)算的53個(gè)月中，單月新增貸款額為負(fù)的月份有6個(gè)，分別是2022年2月、4月，2023年4月、7月及2024年2月、4月。其中后4個(gè)月新增貸款額負(fù)數(shù)值均超1000億元，負(fù)數(shù)值最大的為2023年7月（-2007億元）。住房按揭貸款是居民中長(zhǎng)貸的重要組成部分，后者數(shù)值與居民購(gòu)房行為活躍度及提前還貸規(guī)模分別呈正反向關(guān)系。在2023年最大負(fù)數(shù)值出現(xiàn)次月，央行隨即通過(guò)政策指引啟動(dòng)借貸雙方重新協(xié)商定價(jià)方式下的存量房貸降息。

國(guó)泰君安研報(bào)以居民早償率（指借款人在規(guī)定借款期限內(nèi)提前還款的比例）進(jìn)行測(cè)算亦得出提前還貸潮正興的結(jié)論。研報(bào)稱，2017年以后，早償率基本在20%左右波動(dòng)，但2024年2月以來(lái)加速上行，4月達(dá)到37%的歷史高位。國(guó)泰君安認(rèn)為，2023年10月以來(lái)，存款利率調(diào)降、大額存單停售、禁止手工補(bǔ)息等事件加劇理財(cái)市場(chǎng)資產(chǎn)荒，疊加房貸利差擴(kuò)大等因素，驅(qū)動(dòng)此輪提前還貸。

南方周末新金融研究中心研究員認(rèn)為，從住戶部門資產(chǎn)負(fù)債來(lái)看，居民提前還貸相當(dāng)于一次資產(chǎn)“縮表”，是其對(duì)基于當(dāng)前利率走勢(shì)及投資理財(cái)市場(chǎng)環(huán)境判斷后的理性行為。當(dāng)資金缺乏更高收益去向，提前還貸亦等同于有效投資。普益標(biāo)準(zhǔn)公布數(shù)據(jù)顯示，2024年5月，全國(guó)銀行理財(cái)市場(chǎng)固收類產(chǎn)品過(guò)去3個(gè)月和6個(gè)月投資收益分別為0.76%和1.66%，收益下滑趨勢(shì)明顯。

提前還貸是銀行不愿看到的局面。

某股份行總行一位管理層人士對(duì)南方周末新金融研究中心研究員稱，無(wú)論是從收益還是不良率角度，一直以來(lái)，個(gè)人住房按揭都是各商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。近年來(lái)，伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)頻繁疊加提前還貸等因素，按揭貸款余額收縮明顯，這令微利時(shí)期的銀行更加面臨優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒的考驗(yàn)。

一位經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)銀行支行個(gè)貸經(jīng)理向南方周末新金融研究中心研究員介紹，2021年以來(lái)，其所在支行的個(gè)人按揭客戶少了近1/3。為搶占房貸業(yè)務(wù)，銀行只能通過(guò)加大向中介機(jī)構(gòu)返點(diǎn)力度進(jìn)行“內(nèi)卷”。另有股份行支行負(fù)責(zé)人透露，其所在支行目前支付給中介的服務(wù)費(fèi)已超2%（以貸款金額為計(jì)算基數(shù)）。而2021年，這個(gè)費(fèi)用也只是千分之三左右。

南方周末新金融研究中心以貸款占比較大的六大行為樣本，對(duì)其近年按揭余額占比變化進(jìn)行測(cè)算亦能佐證上述觀點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2021年-2023年，工行、農(nóng)行、中行、建行、郵儲(chǔ)銀行和交行六大行個(gè)人按揭貸款在其各自全部貸款余額中占比呈單向下滑趨勢(shì)。按年來(lái)看，2021年，這一占比超過(guò)30%的銀行尚有5家（除交行外）。到2022年占比超30%者僅剩郵儲(chǔ)銀行和建行。2023年，僅郵儲(chǔ)銀行一家占比超出30%。在此期間，素來(lái)以按揭業(yè)務(wù)為亮點(diǎn)的建行則被郵儲(chǔ)銀行反超，占比排名自2022年起跌至第二。

各行按揭額的逐年變化趨勢(shì)亦與央行公布的居民中長(zhǎng)貸變化相呼應(yīng)。數(shù)據(jù)顯示，2021年-2023年，六大行

新增按揭貸款規(guī)模明顯下滑。其中以2023年最為明顯，當(dāng)年，除郵儲(chǔ)銀行外其他5家大行新增按揭貸款均為負(fù)值，這說(shuō)明新增按揭規(guī)模不及從前，或與提前還貸存在關(guān)聯(lián)。

上述銀行界資深人士表示，按揭貸款的萎縮無(wú)異于掐斷了銀行重要的利潤(rùn)來(lái)源。近年伴隨息差持續(xù)收窄，如何穩(wěn)住以及尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)已成為經(jīng)營(yíng)層面亟需解決的問(wèn)題。相比于其他資產(chǎn)，按揭貸款收益高，不良率低（約0.5%左右，不及全部貸款不良率一半水平），是各銀行競(jìng)相爭(zhēng)食的“香餑餑”。

普華永道公布分析報(bào)告顯示，2024年一季度，42家上市銀行凈利潤(rùn)增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，整體凈利潤(rùn)同比下降0.81%。反映凈息差水平的利息凈收入同比下降3.03%。銀行業(yè)經(jīng)營(yíng)承壓，生存環(huán)境日益逼仄確為現(xiàn)實(shí)。

主動(dòng)降息？銀行動(dòng)力不足

面對(duì)按揭業(yè)務(wù)的萎縮，銀行會(huì)采取對(duì)存量房貸降息的方式應(yīng)對(duì)嗎？

前述銀行業(yè)資深人士對(duì)南方周末新金融研究中心研究員稱，目前銀行業(yè)利潤(rùn)已微薄。銀行主動(dòng)對(duì)存量業(yè)務(wù)讓利恐怕比較難。該人士解釋，銀行維持現(xiàn)有利率可能會(huì)觸發(fā)3種結(jié)果：提前還貸、斷供或是采取用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等低成本房貸置換。針對(duì)第二種情形，眼下一些銀行推出了一些新的房貸品種，但大都集中于還款方式上的創(chuàng)新，緩解的是按揭者“一時(shí)之急”；而針對(duì)第三種情況，部分銀行出于發(fā)展業(yè)務(wù)考慮，更多關(guān)注合規(guī)成本。

南方周末新金融研究中心研究員認(rèn)為，部分銀行在房貸還款方式創(chuàng)新，與通過(guò)給存量降息進(jìn)而應(yīng)對(duì)提前還貸潮存在不同的底層邏輯。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，此類“創(chuàng)新”反而會(huì)增加按揭者的購(gòu)房成本。而通過(guò)用經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸等方式置換房貸的做法，按揭人和銀行分別存在信用和合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。

另外一位股份行支行負(fù)責(zé)人稱，目前銀行對(duì)存量房貸降息一事比較糾結(jié)。按照合同約定，銀行完全可以維持原有利率水平，但不降息又會(huì)引發(fā)提前還貸，致使優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)流失。該人士稱，未來(lái)即便對(duì)存量房貸重新定價(jià)，也應(yīng)是權(quán)衡好各方損益及利害關(guān)系后的理智之舉。

多位房貸專家亦就相關(guān)問(wèn)題對(duì)南方周末新金融研究中心研究員發(fā)表各自觀點(diǎn)。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，房貸利率定價(jià)與銀行資金成本直接相關(guān)。宏觀層面來(lái)看，資金成本下降需要透過(guò)央行降低存款準(zhǔn)備金率和MLF（中期借貸便利）利率等方式實(shí)現(xiàn)。近期，各銀行下調(diào)存款利率、叫停大額定期存單、手工補(bǔ)息系列做法，一定程度上壓降了資金成本，為房貸利率下調(diào)打開空間。他預(yù)計(jì)，若提前還貸潮持續(xù)升溫，存量房貸利率可能會(huì)出現(xiàn)政策指引下的調(diào)整。而具體到調(diào)整對(duì)象上，上輪降息受惠較少的一線城市房貸利率及存量房中二套房可能被重點(diǎn)關(guān)注。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉指出，目前存量房貸款利率下調(diào)有兩個(gè)途徑，一是LPR下降。從當(dāng)前利率走勢(shì)來(lái)看，預(yù)計(jì)年內(nèi)LPR還有1-2次下調(diào)，總計(jì)0.5個(gè)百分點(diǎn)的下調(diào)空間。在這一前提下，存量房貸利率會(huì)在次年進(jìn)行相同幅度的下調(diào)；另一種情況是效仿2023年的做法：在央行的指引下，各商業(yè)銀行與借款人重新協(xié)商定價(jià)的做法。但他亦認(rèn)為，存款利率進(jìn)一步下調(diào)是實(shí)現(xiàn)這一做法的前提。

市場(chǎng)資產(chǎn)荒環(huán)境下，存款定期化趨勢(shì)明顯導(dǎo)致資金端成本高企，確為銀行業(yè)近年頭疼的問(wèn)題。南方周末新金融研究中心梳理近年六大行活期存款占比變化亦能一窺此境。數(shù)據(jù)顯示，2021年-2023年，六大行活期存款在其所有存款中占比呈單向下滑態(tài)勢(shì)，年均值水平由45%下降至38%。這表明銀行負(fù)債端還存在一定優(yōu)化空間。

如何評(píng)估存量房貸降息對(duì)銀行的影響？

中國(guó)國(guó)際金融公司（簡(jiǎn)稱“中金”）此前發(fā)布的一份研報(bào)指出，盡管存量按揭利率下調(diào)對(duì)銀行盈利可能造成影響，但提前還貸減少有利于降低銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定銀行資產(chǎn)負(fù)債表。存量按揭利率調(diào)整也體現(xiàn)出政策明確的穩(wěn)增長(zhǎng)導(dǎo)向?？紤]到對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)的刺激作用，存量按揭利率下調(diào)對(duì)銀行負(fù)面影響有限。

華泰證券也曾在2023年存量房貸利率調(diào)整后就相關(guān)問(wèn)題發(fā)表觀點(diǎn)。存量按揭貸款利率調(diào)整有一些明確界定：在貸款類型上，限定被調(diào)整對(duì)象為首套房；在調(diào)整幅度上，約定調(diào)整后利率不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸款利率下限等。因此，此輪調(diào)整最終對(duì)銀行息差影響或基本可控。

南方周末新金融研究中心研究員認(rèn)為，存量房貸降息有利于刺激居民消費(fèi)，且能緩解當(dāng)前日漸升溫的提前還貸潮。若以一種極其智慧的方式平衡好銀行內(nèi)部經(jīng)營(yíng)與居民消費(fèi)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)間的利害關(guān)系，不失為一件各方樂(lè)見其成的事情。

存量房貸定價(jià)公式遭疑，加點(diǎn)能否浮動(dòng)？

在新發(fā)房貸與存量房貸利差越來(lái)越大之時(shí)，存量房貸定價(jià)模式遭受質(zhì)疑。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，存量房貸利率公式中的“加點(diǎn)數(shù)值”不應(yīng)固定不變，而應(yīng)隨著市場(chǎng)利率水平及供求關(guān)系的變化進(jìn)行一定范圍內(nèi)的浮動(dòng)。

德邦證券一份研報(bào)曾指出，基于“加點(diǎn)”幅度不變導(dǎo)致新發(fā)貸款與存量貸款利差是存量房貸利率調(diào)整的根本原因。在2019年LPR改革中，浮動(dòng)利率房貸加點(diǎn)設(shè)計(jì)是為補(bǔ)足當(dāng)時(shí)LPR報(bào)價(jià)與原合同利率間的差值。在存量浮動(dòng)利率房貸的兩個(gè)利率組成部分中，基準(zhǔn)部分隨5年LPR變化，加點(diǎn)部分則在合同期限內(nèi)固定不變。這導(dǎo)致雖然存量房貸利率也會(huì)隨LPR下調(diào)而下降，但加點(diǎn)后依然較高。隨著近幾年居民購(gòu)房意愿降溫，銀行對(duì)新發(fā)房貸利率加點(diǎn)幅度有所下調(diào)，存量房貸與新發(fā)房貸利率不等現(xiàn)象極易出現(xiàn)。持有較高加點(diǎn)房貸合同的居民必然會(huì)對(duì)付出更多利息支出存疑，并對(duì)存量房貸利率與新發(fā)房貸利率“拉齊”存有期待。

對(duì)存量房貸利率進(jìn)行重新定價(jià)是否有違法律層面的契約精神？什么樣的定價(jià)方式更合理？

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)頗有研究的北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任律師王佳紅對(duì)南方周末新金融研究中心研究員表示，在中國(guó)法律框架內(nèi)，在特定情況下，央行和商業(yè)銀行有權(quán)根據(jù)市場(chǎng)變化和宏觀經(jīng)濟(jì)需要調(diào)整貸款利率。這種調(diào)整通常是基于市場(chǎng)化原則和法治原則進(jìn)行，旨在維護(hù)金融市場(chǎng)穩(wěn)定和健康發(fā)展。2008年和2023年，央行曾指引商業(yè)銀行對(duì)存量房貸進(jìn)行降息，相關(guān)做法并沒(méi)有違反合同約定的契約精神。

王佳紅建議，可通過(guò)在新發(fā)房貸利率與存量房貸利率間建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制的方式。如此，存量房貸利率能更加靈活地反映市場(chǎng)當(dāng)期變化。例如，設(shè)立一定的調(diào)整周期，根據(jù)市場(chǎng)利率變動(dòng)調(diào)整存量房貸利率。此外，在利率調(diào)整過(guò)程中，商業(yè)銀行也可采取為受利率變動(dòng)影響的購(gòu)房者提供一定的過(guò)渡期或補(bǔ)貼等方式。總體而言，平衡新發(fā)房貸和存量房貸的利率定價(jià)機(jī)制需綜合考慮市場(chǎng)化原則、政策目標(biāo)、消費(fèi)者利益和市場(chǎng)穩(wěn)定性。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則向南方周末新金融研究中心研究員稱，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生較大變化。體現(xiàn)在房貸利率方面，就是新發(fā)房貸利率定價(jià)LPR后面的加點(diǎn)由正轉(zhuǎn)負(fù)。此種情境下，存量房貸利率定價(jià)也應(yīng)充分考慮經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、市場(chǎng)供求關(guān)系和居民還款能力等要素，變得更為靈活。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉更認(rèn)為，在LPR加點(diǎn)的定價(jià)公式下，存量房貸利率調(diào)整取決于LPR的變化。但在實(shí)際操作中，部分銀行為抬高貸款定價(jià)，報(bào)出價(jià)格有虛高之勢(shì)。央行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)LPR報(bào)價(jià)準(zhǔn)確性的監(jiān)管。他建議，考慮到存量房貸利率適用周期較長(zhǎng)，為加強(qiáng)其與市場(chǎng)利率水平的聯(lián)動(dòng)，在公式設(shè)計(jì)上，可引入5年期定期存款利率變化因子。當(dāng)存款利率下降之時(shí)，存量房貸利率隨之呈現(xiàn)一定幅度降幅。反之亦然。這樣既能保證銀行息差幅度，又增加了定價(jià)過(guò)程中LPR外的錨定物，報(bào)價(jià)水平或?qū)⒏吺袌?chǎng)化。