一個(gè)人為金錢犯罪，這個(gè)人有罪；一個(gè)人為面包犯罪，這個(gè)社會(huì)有罪；一個(gè)人為尊嚴(yán)犯罪，世人都有罪--拉古迪亞

1問：業(yè)主大會(huì)成立后，如何劃轉(zhuǎn)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金？

答：根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部發(fā)布施行的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第15條和第16條的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)成立后劃轉(zhuǎn)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金的方法步驟是：

第一步：業(yè)主大會(huì)決定委托小區(qū)所在地的一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行,并以該物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬,按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬，在專戶管理銀行開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶；

第二步：業(yè)主委員會(huì)將在專戶管理銀行開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶的情況，擬決定委托住宅專項(xiàng)維修資金賬目管理單位的情況和已制定《住宅專項(xiàng)維修資金使用管理制度》的情況等，書面通知并請(qǐng)求小區(qū)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門向業(yè)主大會(huì)劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金并移交有關(guān)賬目；

第三步：小區(qū)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門在收到業(yè)主委員會(huì)的書面通知之日起30日內(nèi),向專戶管理住宅專項(xiàng)維修資金的銀行發(fā)出《劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金通知書》，通知專戶管理住宅專項(xiàng)維修資金的銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金的賬面余額劃轉(zhuǎn)至小區(qū)業(yè)主大會(huì)開立的住宅專項(xiàng)維修資金賬戶,同時(shí)將涉及該住宅專項(xiàng)維修資金的賬目等移交給業(yè)主委員會(huì)。

2問：物業(yè)服務(wù)人可以在微信業(yè)主群公布欠物業(yè)費(fèi)業(yè)主的名單明細(xì)嗎？

答：根據(jù)《中華人民共和國民法典》第944條第二款的規(guī)定，如果業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)人可以催告業(yè)主在合理期限內(nèi)支付。合理期限屆滿仍未支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。這就是說，物業(yè)服務(wù)人在向業(yè)主催交物業(yè)費(fèi)時(shí)，可以先催告業(yè)主在合理期限內(nèi)支付，合理期限屆滿未支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁，或者也可以不經(jīng)催告，直接提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。因?yàn)榉稍谶@里說的是可以催告，而非是應(yīng)當(dāng)催告，所以說催告并非物業(yè)服務(wù)人提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁的前置程序。因此，催告后的提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁，或者不經(jīng)催告的直接提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁才是物業(yè)服務(wù)人向業(yè)主催交物業(yè)費(fèi)的正確姿勢。

然而，有的物業(yè)服務(wù)人向業(yè)主催交物業(yè)費(fèi)時(shí)不是采取法律允許的正確方式進(jìn)行，而是采取將欠交物業(yè)費(fèi)業(yè)主的名單明細(xì)在微信業(yè)主群公布的方式向業(yè)主催交，她們以為以此方法向業(yè)主催交物業(yè)費(fèi)應(yīng)該是更簡單、更方便、更快捷的有效方法，還能起到“殺一儆百”的作用。殊不知，這不僅事與愿違，而且還由于物業(yè)服務(wù)人及其員工的行為侵犯了業(yè)主的隱私權(quán)等權(quán)利而攤上了官司。

某物業(yè)服務(wù)人的員工陳某，為了向黃某等催交物業(yè)費(fèi)，而在微信業(yè)主群發(fā)布了《三年不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主名單明細(xì)》，名單明細(xì)詳細(xì)記載了黃某等業(yè)主的房屋門牌號(hào)碼、欠費(fèi)金額、工作單位、從事職業(yè)等個(gè)人隱私信息。黃某報(bào)警并提起訴訟后，公安機(jī)關(guān)給予了陳某治安罰款的行政處罰。案經(jīng)人民法院審理認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第1032條和第1033條的規(guī)定，自然人享有隱私權(quán)。自然人的隱私權(quán)受法律保護(hù)。自然人的隱私權(quán)包括自然人的姓名、出生日期、身份證件號(hào)碼、生物識(shí)別信息、家庭住址、電話號(hào)碼、電子郵箱、健康信息、行蹤信息等。嚴(yán)禁以刺探、侵?jǐn)_、泄露、公開等方式侵害公民的隱私權(quán)。某物業(yè)服務(wù)人以在微信業(yè)主群發(fā)布《三年不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主名單明細(xì)》的方式向黃某等業(yè)主催交物業(yè)費(fèi)，其行為明顯違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，主觀上存在過錯(cuò)，客觀上造成了侵害黃某隱私權(quán)的后果，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)向黃某承擔(dān)侵權(quán)的民事責(zé)任。遂判令某物業(yè)服務(wù)人在小區(qū)公告欄張貼經(jīng)人民法院審核通過的向黃某的書面賠禮道歉信，并判令物業(yè)服務(wù)人賠償黃某一定數(shù)額的精神損害賠償金。

3問：業(yè)主大會(huì)成立前，業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)由誰管？

答：根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部發(fā)布施行的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第10條和第11條的規(guī)定，在業(yè)主大會(huì)成立前，對(duì)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金的管理分為兩種情況。

第一種情況是：在業(yè)主大會(huì)成立前,商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金,由物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門代管。

房地產(chǎn)行政主管部門代管時(shí)，應(yīng)當(dāng)委托所在地的一家商業(yè)銀行,作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行,并在專戶管理銀行開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶,應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬,按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。未劃定物業(yè)管理區(qū)域的,以幢為單位設(shè)賬,按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬；

第二種情況是：在業(yè)主大會(huì)成立前,已售公有住房的住宅專項(xiàng)維修資金,由物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)管理。負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門應(yīng)當(dāng)委托所在地的一家商業(yè)銀行,作為本行政區(qū)域內(nèi)公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行,并在專戶管理銀行開立公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。開立公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶,應(yīng)當(dāng)按照售房單位設(shè)賬,按幢設(shè)分賬。其中,對(duì)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金,應(yīng)當(dāng)按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。

4問：應(yīng)當(dāng)怎樣分?jǐn)?/span>住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造的費(fèi)用？

答：根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部發(fā)布施行的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第20條和第21條的規(guī)定，對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造時(shí)，費(fèi)用按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?/span>

一是對(duì)商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造時(shí)，費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?/span>；

二是對(duì)售后公有住房之間的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造時(shí)，費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)?/span>。其中應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)的部分,由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?/span>；

三是對(duì)售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造時(shí)，費(fèi)用應(yīng)當(dāng)先按建筑面積的比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。其中應(yīng)當(dāng)由售后公有住房分?jǐn)偟馁M(fèi)用,由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)?/span>；

四是對(duì)涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積,分?jǐn)偩S修和更新、改造的費(fèi)用。

5問：哪些費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支？

答：根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部發(fā)布施行的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第25條的規(guī)定，下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支：

一是依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造的費(fèi)用；

二是依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用；

三是依法應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；

四是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定,應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

6問：誰應(yīng)向業(yè)主公布住宅專項(xiàng)維修資金的有關(guān)情況？

答：根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部發(fā)布施行的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第30條的規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門、負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門以及業(yè)主委員會(huì),應(yīng)當(dāng)每年至少一次與住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行核對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的賬目,并向業(yè)主，向公有住房售房單位公布下列情況：

一是住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、增值收益和結(jié)存總額情況；

二是住宅專項(xiàng)維修資金發(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和分?jǐn)?/span>的情況；

三是業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；

四是其他有關(guān)住宅專項(xiàng)維修資金的使用和管理情況。

7問：住宅專項(xiàng)維修資金可以用于購買國債嗎？

答：根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部發(fā)布施行的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第26條的規(guī)定，在保證住宅專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下,可以按照國家有關(guān)規(guī)定將住宅專項(xiàng)維修資金用于購買國債，具體要求是：

一是利用住宅專項(xiàng)維修資金購買國債,應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺(tái)市場購買一級(jí)市場新發(fā)行的國債,并持有到期；

二是利用業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金購買國債,應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。尚未成立業(yè)主大會(huì)的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；

三是利用從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)售房單位的財(cái)政隸屬關(guān)系,報(bào)經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門審核同意；

四是不得利用住宅專項(xiàng)維修資金從事國債回購、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。

8問：哪些資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用？

答：根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部發(fā)布施行的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第27條的規(guī)定，

下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用：

一是住宅專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息；

二是利用住宅專項(xiàng)維修資金購買國債的增值收益；

三是利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的業(yè)主所得收益,但業(yè)主大會(huì)另有決定的除外；

四是住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值。

9問：居民委員會(huì)有權(quán)代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人簽訂合同嗎？

答：根據(jù)《中華人民共和國民法典》第278條第一款（四）項(xiàng)的規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人或者選聘和解聘其他管理人是由小區(qū)業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，而非是由居民委員會(huì)有權(quán)決定的事項(xiàng)。因?yàn)榫用裎瘑T會(huì)不是小區(qū)業(yè)主，其不享有小區(qū)業(yè)主的權(quán)利，也就不能履行小區(qū)業(yè)主的義務(wù)，所以居民委員會(huì)是無權(quán)利也無義務(wù)替代業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人簽訂合同的。否則，居民委員會(huì)的越俎代庖行為就是非法的、無效的。

有人民法院的司法判例顯示，在前期物業(yè)服務(wù)合同到期，物業(yè)服務(wù)人退出后，小區(qū)陷入了無人管理的狀態(tài)。在這種情況下，居民委員會(huì)為了保障小區(qū)業(yè)主的正常生活，在征得大多數(shù)業(yè)主的同意后，與一家物業(yè)服務(wù)人簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主李某認(rèn)為，居民委員會(huì)無權(quán)代表業(yè)主簽訂合同，所以不應(yīng)向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。案經(jīng)人民法院審理認(rèn)為，“在小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會(huì)的特殊情況下，居民委員會(huì)為了保障業(yè)主的正常生活，在征得大多數(shù)業(yè)主的同意后，也是可以代行業(yè)主委員會(huì)職權(quán)的。居民委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)人簽訂的合同合法有效，對(duì)全體業(yè)主具有法律約束力。李某對(duì)此雖然持有異議，但他接受了物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)，與物業(yè)服務(wù)人形成了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系”，遂判令李某向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)和違約金。對(duì)此司法判決，筆者認(rèn)為，司法判決對(duì)本案的處理結(jié)果雖然基本正確，但對(duì)其闡述的居民委員會(huì)可以代行業(yè)主委員會(huì)職權(quán)，合同合法有效，對(duì)全體業(yè)主具有法律約束力的理由卻是不敢茍同且又是可以值得商榷的。因?yàn)槟壳霸跓o明確法律可以依據(jù)，并且居民委員會(huì)簽訂合同的行為已“跨越法律”的情況下，司法判決還理直氣壯地認(rèn)定居民委員會(huì)可以代行業(yè)主委員會(huì)職權(quán)，合同合法有效，對(duì)全體業(yè)主具有法律約束力，是不是可以令人啼笑皆非？

“可以代行”！是法律的規(guī)定？是司法的“慣例”？還是法官的創(chuàng)造？可以代行的一紙判決難道就可以改變法律的強(qiáng)制性規(guī)定？可以代行的一紙判決難道就賦予了業(yè)主委員會(huì)有與物業(yè)服務(wù)人簽訂合同的職權(quán)，然后居民委員會(huì)也就有了代行的職權(quán)？

好像順理成章，其實(shí)則不然。居民委員會(huì)不僅無權(quán)代行業(yè)主委員會(huì)職權(quán)，而且就連業(yè)主委員會(huì)本身也是不具有擅自與物業(yè)服務(wù)人簽訂合同的職權(quán)的。因?yàn)橹挥性谡匍_業(yè)主大會(huì)，由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并且形成選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人的決定后，業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定或者授權(quán)，才可以與物業(yè)服務(wù)人簽訂合同，而不是業(yè)主委員會(huì)有權(quán)與物業(yè)服務(wù)人簽訂合同。

睜大眼睛細(xì)細(xì)看，“緊急性”、“目的性”和“多數(shù)性”事實(shí)理由的表述缺失卻又是司法判決“致命的傷”。而這些緊急性、目的性和多數(shù)性事實(shí)理由缺失所致的致命傷即使是靠李某履行了判決義務(wù)而漸漸被人遺忘，但對(duì)簽訂合同當(dāng)時(shí)的情景是否是已經(jīng)達(dá)到了情況緊急的程度？是否是為了維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，而不是為了維護(hù)居民委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人的“合法權(quán)益”的目的，又是是否是征得了大多數(shù)業(yè)主的書面同意授權(quán)，并由業(yè)主簽訂了《授權(quán)委托書》或者是出具了《同意書》？業(yè)主李某仍然是心存芥蒂不認(rèn)“這壺酒錢”的。

就案辦案，個(gè)案處理不好嗎？為什么非得認(rèn)定居民委員會(huì)可以代行業(yè)主委員會(huì)職權(quán)，合同合法有效，對(duì)全體業(yè)主具有法律約束力，而陷司法判決于“畫蛇添足”的難堪？

實(shí)際上，合同在本案中的效力問題并沒有那么重要，也不會(huì)影響李某向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。因?yàn)殡m然李某認(rèn)為居民委員會(huì)無權(quán)代表業(yè)主簽訂合同，但李某已經(jīng)接受了物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)，并與物業(yè)服務(wù)人形成了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系，李某就應(yīng)向物業(yè)服務(wù)人支付已經(jīng)發(fā)生的物業(yè)費(fèi)，這才是本案爭議的關(guān)鍵。退一步講，即便是合同無效，根據(jù)合同無效的處理原則，李某也應(yīng)向物業(yè)服務(wù)人支付已經(jīng)發(fā)生的物業(yè)費(fèi)。只不過，根據(jù)李某的抗辯，查清造成合同無效的責(zé)任，是應(yīng)當(dāng)有利于酌情減輕李某的違約責(zé)任的。

認(rèn)定居民委員會(huì)可以代行業(yè)主委員會(huì)職權(quán)，而又不追加居民委員會(huì)作為當(dāng)事人參加訴訟。而不追加居民委員會(huì)參加訴訟，簽訂合同當(dāng)時(shí)的緊急情況和大多數(shù)同意又怎么能夠任憑物業(yè)服務(wù)人的一面之詞？司法判決之言之鑿鑿的可以代行又怎么能夠令人折服？

邊說著邊看，我們會(huì)猛然發(fā)現(xiàn)，當(dāng)初居民委員會(huì)在與物業(yè)服務(wù)人簽訂合同前，似乎是犯下了一個(gè)被司法判決忽略的常識(shí)性錯(cuò)誤，那就是居民委員會(huì)既然已經(jīng)征得了大多數(shù)業(yè)主的同意，那居民委員會(huì)為什么就不趁熱打鐵組織召開業(yè)主大會(huì)，指導(dǎo)對(duì)選聘物業(yè)服務(wù)人事項(xiàng)進(jìn)行投票決定，然后再選出業(yè)主代表，由業(yè)主代表與物業(yè)服務(wù)人簽訂合同，而非得搭上自己“慌不遮體”地披掛上陣呢？

當(dāng)我們撩去司法判決的“面紗”，我們又會(huì)幡然醒悟，在人民法院下達(dá)司法判決時(shí)，對(duì)于居民委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)人簽訂合同的期限是否是已因“曠日持久”而動(dòng)搖了緊急性根基？也即物業(yè)服務(wù)人是否已經(jīng)喪失了當(dāng)初簽訂合同必須進(jìn)場“救急”的緊急性條件？為什么在“時(shí)過境遷”的今天，居民委員會(huì)仍然還在幫扶著物業(yè)服務(wù)人持續(xù)“發(fā)揮”著合同的效力？對(duì)于小區(qū)是否已經(jīng)具備了設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)的條件？對(duì)于居民委員會(huì)是否又是有義務(wù)根據(jù)《中華人民共和國民法典》第277條的規(guī)定，在司法判決后的一定期限內(nèi)指導(dǎo)并協(xié)助小區(qū)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)，并由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定或者授權(quán)與物業(yè)服務(wù)人重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同呢？對(duì)于這些個(gè)一個(gè)個(gè)的問題，司法判決為什么避而不談，沒有了下文呢？

緊攥著居民委員會(huì)可以代行業(yè)主委員會(huì)職權(quán)的司法判決，業(yè)主李某雖然極不情愿地向物業(yè)服務(wù)人支付了物業(yè)費(fèi)和違約金，但籠罩在他心頭的居民委員會(huì)有權(quán)代表業(yè)主簽訂合同的疑慮霧霾似乎是越來越濃重了。他走火入魔般在小區(qū)里四處游蕩，嘴里邊念念有詞：居民委員會(huì)有權(quán)代表業(yè)主簽訂合同嗎？居民委員會(huì)有權(quán)代表業(yè)主簽訂合同嗎？居民委員會(huì)有權(quán)代表業(yè)主簽訂合同嗎……

10問：未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的物業(yè)服務(wù)合同發(fā)生法律效力嗎？

答：根據(jù)《中華人民共和國民法典》第278條第一款（四）項(xiàng)的規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人或者選聘和解聘其他管理人是由小區(qū)業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，而非是由業(yè)主委員會(huì)有權(quán)決定的事項(xiàng)。并且業(yè)主大會(huì)在決定該事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，形成選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人的決定，然后由業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行。法律之所以如此規(guī)定，目的是出于維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益和維護(hù)社會(huì)安定團(tuán)結(jié)需要考慮的。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)不折不扣地執(zhí)行好業(yè)主大會(huì)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人，并與之簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同的決定，而不能擅自決定選聘或解聘物業(yè)服務(wù)人并與之簽訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同。否則，業(yè)主委員會(huì)的越俎代庖行為就是非法的、無效的。

有人民法院的司法判例認(rèn)為，在某小區(qū)的物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)主委員會(huì)在未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的情況下，其與物業(yè)服務(wù)人續(xù)簽的物業(yè)服務(wù)合同無效，對(duì)業(yè)主不發(fā)生法律效力。遂判令物業(yè)服務(wù)人于判決生效后的十五日內(nèi)撤出物業(yè)服務(wù)區(qū)域。

判決生效后，物業(yè)服務(wù)人未主動(dòng)撤出，業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。在執(zhí)行過程中，雙方當(dāng)事人達(dá)成了執(zhí)行和解協(xié)議，物業(yè)服務(wù)人在結(jié)清了有關(guān)賬目并向業(yè)主委員會(huì)移交了物業(yè)后撤離了服務(wù)的小區(qū)。