2013年11月20日，張某與某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《商品房買賣合同》，約定張某向某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買商品房一套。合同約定，該公司應(yīng)當(dāng)在2013年12月31日前將房屋交付給張某使用，如果逾期交房超過180天的，張某有權(quán)單方面解除合同。

合同簽訂后，張某按照合同約定分別向該公司支付了房價款920000元以及房屋裝修費(fèi)11050元。該公司于2013年11月20日向張某開具收款收據(jù)以確認(rèn)收到全部的房價款。隨后，該公司未能按照合同約定于2013年12月31日前向張某交付房屋。

2014年2月19日，張某填寫了《廣州市專項維修資金賬戶開立申請表》，并向中國農(nóng)業(yè)銀行存入了5801元的維修資金。

2014年9月2日，由于某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司遲遲未能交房，張某通知該公司解除合同，雙方共同到廣州市房地產(chǎn)交易登記中心辦理取消涉案房屋預(yù)售登記的收據(jù)，但該公司仍未向張某退還購房相關(guān)費(fèi)用。張某遂要求該公司退還相關(guān)費(fèi)用，包括退回物業(yè)維修專項資金。

問：開發(fā)商是否有義務(wù)退還維修專項資金？

物業(yè)專項維修資金，指專項用于物業(yè)共有部位和共有設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造的資金。也俗稱為“大修基金”，或者房屋的“養(yǎng)老金”。

《物業(yè)管理條例》第五十四條

住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。

專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定。

※ 上述規(guī)定中的共有部位，指的是單棟住宅業(yè)主或單棟住宅業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主的共有部位，比如住宅的承重墻體、樓板、門廳、樓梯間、走廊通道等。

※ 共有設(shè)施設(shè)備，則是指由住宅業(yè)主或住宅業(yè)主及相關(guān)非住宅業(yè)主共有附屬設(shè)施設(shè)備，比如綠地、道路、電梯、天線、路燈、溝渠、池、井等。

根據(jù)我國相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，房屋所有權(quán)人在購房時必須交存一定金額的住房專項維修資金，這表明業(yè)主負(fù)有在首次購房時履行交存足額維修資金的義務(wù)。那么維修資金如何繳納、如何管理？

針對住房專項維修資金，我國《住宅專項資金辦法》明確了對住房專項維修資金管理的法定模式。其規(guī)定，我國住房專項維修資金管理實(shí)行專戶存儲、專款專用、政府監(jiān)督的原則，具體的管理模式為：在業(yè)主大會成立前，物業(yè)所在地政府房地產(chǎn)主管部門代管，選擇商業(yè)銀行作為專戶管理銀行；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會自主決定管理單位；在辦理房屋入住手續(xù)前，由專戶管理銀行和售房單位負(fù)責(zé)代收首期住房專項維修資金；住房專項維修資金可用于購買國債和銀行存儲以實(shí)現(xiàn)保值增值。

由此可知，在物業(yè)專項維修資金制度中，業(yè)主是交存主體，政府主管部門或業(yè)主委員會則是管理主體。除此之外，結(jié)合我國實(shí)踐以及上述規(guī)定，還存在著維修資金的代收主體。維修資金的代收主體又主要可以分為三類：房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和政府主管部門。其中，由房地產(chǎn)開發(fā)商代收維修資金，主要是基于在面對業(yè)主時開發(fā)商具有方便快捷的優(yōu)勢，業(yè)主在支付房款時可以一并支付維修資金，再由開發(fā)商進(jìn)行后續(xù)的轉(zhuǎn)交手續(xù)。但是應(yīng)當(dāng)注意的是，這三類主體僅僅是代為收取業(yè)主所繳納的專項維修資金，維修資金最終需要轉(zhuǎn)交給政府管理部門或小區(qū)業(yè)主大會。

回到本文的案例中，張某填寫《廣州市專項維修資金賬戶開立申請表》，并在中國農(nóng)業(yè)銀行開具賬戶，將5801元維修資金存入賬戶中。該維修專項資金并非由開發(fā)商收取，也不在開發(fā)商的支配下，在合同解除后，開發(fā)商不負(fù)有返還的義務(wù)，張某應(yīng)當(dāng)另尋法律途徑解決。如果購房人的維修資金交給了開發(fā)商，由開發(fā)商代繳的話，此時則應(yīng)當(dāng)審查開發(fā)商是否將維修基金繳納到相關(guān)單位。如果維修基金尚未代交，由于開發(fā)商收取維修基金是附隨于商品房買賣合同的，商品房買賣合同被解除，且案涉商品房尚未交付給購房人，維修基金亦未繳交到相關(guān)單位，此時開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)將維修資金退還購房人。

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因本合同引起的或與本合同有關(guān)的爭議，均提請中國廣州仲裁委員會按照該會仲裁規(guī)則進(jìn)行仲裁，仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。

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