商品房預(yù)售制度起源于20世紀(jì)50年代的中國香港，霍英東于1953年創(chuàng)辦的立信置業(yè)有限公司提出預(yù)售樓花(期房)并引入按揭模式，解決了居民住房需求高但儲蓄不足的問題。 1994年，中國內(nèi)陸因住房需求遠大于供給，為了支持開發(fā)商加快城鎮(zhèn)住房供應(yīng)，引入了“賣樓花”模式，正式確立了商品房預(yù)售制度，通過預(yù)售，開發(fā)商拿到了購房人的首付款和購房人付息的銀行貸款，大幅降低了資金成本，擴大了資本杠桿，提高了開發(fā)新樓的速度。 過去20余年，受益于預(yù)售制和樓房按揭制度，我國房地產(chǎn)行業(yè)以高周轉(zhuǎn)、高杠桿的運作模式飛速發(fā)展。2022年，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額13.29萬億元，是1999年完成額的33倍，年復(fù)合增速15.7%。2022年，房地產(chǎn)業(yè)增加值達7.38萬億元，占GDP比重6.1%；如果加上間接拉動的上下游行業(yè)增加值總量，占GDP比重為16%左右。 從居民視角分析，1994~2022年，我國城鎮(zhèn)居民常住人口由3.42億人增長至9.21億人，城鎮(zhèn)化率由28.5%上升至65.2%，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積由15.7平方米提升至37.5平方米，擴大近2.4倍，同樣受益于預(yù)售制，城鎮(zhèn)居民的住房需求得以保障、居住質(zhì)量有所改善。  逐步轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售并優(yōu)化預(yù)售款管理 2022年，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中自籌資金占比僅為35%、定金及預(yù)付款占比33%、個人按揭貸款占比16%、國內(nèi)貸款占比12%、其他到位資金占比4%，從這個資金來源結(jié)構(gòu)可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中65%以上的資金來自于購房人和商業(yè)銀行，一旦房地產(chǎn)企業(yè)“自籌資金”不到位，無法按照合同期限和質(zhì)量交付房屋，那么購房人和銀行將面臨巨大的爛尾樓風(fēng)險。 在房價不斷上漲的周期，由于樓價不斷上升，購買期房具有價格優(yōu)勢，樓盤竣工交付時不愁滯銷，沒有特殊情況，開發(fā)商都能籌措到足夠的建筑和安裝資金，因此，這種由購房人和銀行融資給房地產(chǎn)商蓋樓的模式風(fēng)險尚還可控。一旦樓市價格面臨下行趨勢，未售樓盤出現(xiàn)滯銷風(fēng)險，開發(fā)商“自籌資金”不到位的風(fēng)險也相應(yīng)增大，這種商品房預(yù)售模式的弊端就非常明顯，甚至成為爛尾樓糾紛的根源所在。 近5年來，隨著一些城市房地產(chǎn)價格的下行，居民對于未來房價的預(yù)期也發(fā)生了相應(yīng)的改變，預(yù)期“房價將會上漲”的比例由2018年6月的36.5%下降至2022年12月的14%，打算增加購房支出的占比也由23%下降至16%，對未來房價走向的悲觀預(yù)期疊加房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策的收緊，大量房地產(chǎn)商資金鏈斷裂，爛尾樓不斷出現(xiàn)。 期房銷售已經(jīng)成為糾紛之源，逐步提高“一手交錢一手交房”的現(xiàn)房銷售比例是控制房地產(chǎn)風(fēng)險的治本之策。  然而，2022年期房在中國內(nèi)陸商品房銷售面積中占82.7%，短期內(nèi)如果完全摒棄預(yù)售制度全面推行現(xiàn)房銷售或很可能誘發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈危機，并導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的斷崖式下滑，影響宏觀經(jīng)濟的增長速度，同時有可能因新房供應(yīng)驟然減少而推升房價。 因此，逐步降低期房銷售比例，提高現(xiàn)房銷售占比并優(yōu)化購房人預(yù)付款監(jiān)管制度是控制房地產(chǎn)違約的可行路徑。 中國香港預(yù)售比例在5成左右 ，美國的新房銷售中預(yù)售比例在70%~80%，新加坡商品公寓和組屋預(yù)售比例約在90%，然而，相較之下卻鮮有爛尾風(fēng)波，歸因于其完善的預(yù)付款監(jiān)管和質(zhì)量監(jiān)管制度。 中國香港的預(yù)售條件要求開發(fā)商全數(shù)支付地價且有能力支付所有建筑費(開發(fā)商自籌)，預(yù)售資金(等同樓價5%的定金)通過信托專戶管理直至確認交付后才交于開發(fā)商，且購房者在房屋完成建設(shè)并正式交付前才申請按揭貸款。美國期房銷售制度主要嚴(yán)格遵循雙方合同執(zhí)行，且在交付之前房屋預(yù)售款由第三方(多為住宅交易中的產(chǎn)權(quán)公司)監(jiān)管。 限制銀行對房貸的追索權(quán)是控制家庭負債風(fēng)險的有效措施 目前，國內(nèi)的預(yù)售制度對消費者不利的方面還體現(xiàn)在銀行對按揭貸款的追償權(quán)。開發(fā)商在交付土地使用權(quán)出讓金后，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上(其中自籌資僅占35%)，就可以開始預(yù)售商品房了，之后開發(fā)商蓋樓所用的資金大部分來自于預(yù)付款和購房人申請的銀行按揭貸款。 購房者在正式簽訂購房合同后就申請按揭貸款，貸款直接由銀行付給開發(fā)商和銀行、監(jiān)理單位共同監(jiān)管的賬戶，供開發(fā)商分期取用，這筆貸款產(chǎn)生的本金利息由購房人支付、貸款的抵押物為預(yù)售的房屋。 按照現(xiàn)有的按揭制度，提供貸款的銀行對購房人的房貸擁有追索權(quán)，即購房者對房貸承擔(dān)無限連帶責(zé)任，當(dāng)?shù)盅旱姆课輧r值不足以清償貸款時,不足部分由債務(wù)人(購房者)承擔(dān)。在這種法律框架下，購房人一旦斷供，銀行除了沒收并按照司法流程拍賣其房產(chǎn)之外，還有權(quán)追索業(yè)主名下的其他資產(chǎn)來清償所欠房貸?！胺繘]了，債還要還”，就是這種無限追償權(quán)的可能結(jié)果。 征收因為這種購房人的無限連帶責(zé)任，使得銀行往往忽視對抵押物的貶值風(fēng)險評估，只是一味考察貸款人的收入潛力和綜合償債能力。導(dǎo)致一些樓盤爛尾，無法按期交房，購房人仍然不得不繼續(xù)支付房貸本金和利息，或者房屋在拍賣之后不足以清償貸款，購房人在失去房子之后，還得以個人的收入或者變賣其他資產(chǎn)來償債。 銀行旱澇保收，全部風(fēng)險都由購房人承擔(dān)，容易導(dǎo)致一些收入不穩(wěn)定的家庭過度負債，一旦發(fā)生失業(yè)、破產(chǎn)或者其他變故，不僅僅失去抵押的房子，個人與家庭的正常生活都無法維持，嚴(yán)重影響社會的和諧和穩(wěn)定。 因此，建議改革住房抵押貸款的追索權(quán)制度，借鑒海外的非追索權(quán)住房抵押貸款模式，銀行和購房人共擔(dān)住房按揭貸款的風(fēng)險，一旦發(fā)生被抵押的房屋發(fā)生爛尾、質(zhì)量不合規(guī)、逾期交房或者購房人無力償還貸款時，銀行只能拍賣購房合同中的抵押房產(chǎn)，若拍賣收入不足清償貸款，則銀行承擔(dān)壞賬風(fēng)險。 這種無追索權(quán)的房貸制度改革將會促使銀行更加謹慎地審核被抵押物(預(yù)售房產(chǎn))的爛尾及貶值風(fēng)險，以及購房人的償債能力，一方面降低房屋資產(chǎn)的抵押值，避免拍賣金額不足以償債的壞賬風(fēng)險；另一方面避免購房人過度舉債，控制其家庭負債風(fēng)險，把斷供的損失限制于失去所抵押的房子和已經(jīng)支付的房貸本息，斷供之后的個人家庭正常收支不受斷供事件的影響。 2022年，我國居民債務(wù)收入比達143.9%，較2013年近翻出一倍，已經(jīng)高于美國(101.1%)、德國(101.5%)和日本(115.4%)。2022年整體居民貸款中的中長期消費貸款占比高達62%，而中長期消費貸款八成以上為住房貸款。2013年以來，隨著債務(wù)收入比的上升，我國居民人均消費支出同比增速已由2014年的7.5%下跌至2022年的-0.2%?？梢姺抠J造成的過度舉債已經(jīng)對居民的日常消費能力產(chǎn)生明顯的“擠出效應(yīng)”。 保交樓是手段、保民生是目標(biāo)、保穩(wěn)定是底線。從促進房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展、降低居民家庭的財務(wù)風(fēng)險、維持社會穩(wěn)定來看，不僅要全面完善我國預(yù)付款監(jiān)管體系，逐步提高現(xiàn)房銷售比例，而且要適時改革銀行按揭貸款的追償權(quán)模式。 (林采宜系中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇研究院副院長，張菁系中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇研究院研究員) 第一財經(jīng)獲授權(quán)轉(zhuǎn)載自微信公眾號“首席經(jīng)濟學(xué)家論壇”。 □ .林.采.宜 .第.一.財.經(jīng)
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