案情簡(jiǎn)介：原告趙大和張三共同出資，購買了位于某鎮(zhèn)的廠房的土地使用權(quán)（僅為地皮，當(dāng)時(shí)無房屋），合同約定趙大和張三一人出資一半，總價(jià)款為300萬元。

后兩人分別按約定給廠房所有人甲公司各匯款150萬元，完成付款義務(wù)。

而甲公司因某些原因提出遲些時(shí)間再辦理過戶登記，對(duì)此原告與張三都表示同意。

之后甲公司把《土地使用權(quán)證》都放在原告處，原告和甲公司以為這樣就不會(huì)出現(xiàn)甲公司一地二賣，并將土地使用權(quán)過戶的情況。

后原告與張三又共同出資建造了土地上的房屋，總面積約4000㎡，價(jià)值約為1700萬元（中介公司的還價(jià)，非評(píng)估價(jià)）。

正在原告為造好了房子而高興的時(shí)候，不知過了多久，甲公司忽然和原告說：“這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，你們?cè)趺醋龀鰜淼?？?/span>

原告一頭霧水，問：“什么證？原始的土地使用權(quán)證，不是在我手上嗎？造好的房子，沒有去做房產(chǎn)證（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證）呀？”

然而事實(shí)是，這個(gè)證，真的給張三做出來了。具體情況，由于還沒有調(diào)查，誰也不清楚。

通過原告的了解，他發(fā)現(xiàn)，張三不僅做出了證，還把這造好的廠房，又賣給了一家新的公司，也就是第三人乙公司，且不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證也過戶給了乙公司。

現(xiàn)在問題來了：土地是一起買的，房子是一起造的，怎么賣廠房的事情，就成了張三一個(gè)人的呢？原告趙大，該怎樣維護(hù)自身權(quán)益？

首先，我們看一下最初的兩人合伙購買土地的合同，是否合法有效？

當(dāng)然是有效的，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)買賣合同的效力，與是否完成登記行為無關(guān)。

那么之后，原告與張三共同建造廠房，是否就擁有了房屋的所有權(quán)呢？

按照民法典第231條的規(guī)定，二人共同建造廠房屬于事實(shí)行為，因事實(shí)行為設(shè)立物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力，因此二人獲得了廠房的所有權(quán)。

民法典第231條規(guī)定，處分依照本節(jié)規(guī)定享有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，即上述的房屋所有權(quán)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)效力。

很顯然，按照正常的流程，應(yīng)當(dāng)是在做不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候，甲公司、原告、張三都到場(chǎng)，三方向有關(guān)部門提供相應(yīng)的材料，完成一次性的土地和房屋的所有權(quán)變更和確權(quán)——即辦一本《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》即可。

但不知道張三通過什么手段，在土地證原件都沒有的情況下，辦出了新建廠房的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，也就是說，在辦理登記這件事上，他做“成功”了。

并且，這本二合一的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上登記的所有權(quán)人姓名，是以張三為法定代表人的一個(gè)公司：“法外狂徒公司”，沒有原告的名字。

而甲公司的法定代表人熊二則揮揮手表示，自己絕對(duì)沒有在任何需要辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的文書上簽字！

那么這第一手的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，如何從甲公司名下，做成法外狂徒公司名下的，整個(gè)過程就非常可疑了。

（真相只有一個(gè)?。?br>

按照民法典第222條的規(guī)定，當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，造成他人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，造成他人損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。

之后，張三不知道是因?yàn)樾奶撨€是別的原因，又將廠房的所有權(quán)，火速賣給了另一家公司乙公司，并完成了登記手續(xù)。

于是現(xiàn)在登記機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿里，顯示這塊土地及上面的廠房的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證所有人，是乙公司。

原告該如何實(shí)現(xiàn)法律途徑上的救濟(jì)？

因?yàn)楣P者只是聽了原告的陳述，還沒有查到更多的證據(jù)，所以暫時(shí)提出以下思路，僅供探討。

首先，按照民法典第233條規(guī)定，物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。

第234條規(guī)定，因物權(quán)的的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。

本案中，原告很顯然是利害關(guān)系人，他認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，那么可以申請(qǐng)更正登記，這是民法典第220條的規(guī)定中載明的。

而本案中現(xiàn)在登記的乙公司，是不大可能會(huì)來配合書面更正的，它一定是以善意第三人自居的。我們就做好它不來配合的準(zhǔn)備。

所以我們把目光投向該條第二款，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記，申請(qǐng)人自異議登記之日起十五日內(nèi)不提起訴訟的，異議登記失效。

那么接下來，原告就是先去登記機(jī)構(gòu)提異議登記，再向法院提起訴訟。

向法院提起訴訟，這就涉及到訴訟請(qǐng)求的問題了，訴訟請(qǐng)求怎么提，事實(shí)與理由是什么？

按照上文提到的民法典第234條的規(guī)定，原告可以提出確權(quán)之訴。

在這之前，原告依據(jù)第218條，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)查閱、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，我們假設(shè)他拿到了那份第一次的買賣合同（即登記機(jī)構(gòu)留存那份與甲公司的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同）。

稍微初步整理一下訴訟請(qǐng)求：

1、請(qǐng)求確認(rèn)張三與甲公司的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效

2、請(qǐng)求確認(rèn)張三與乙公司的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同無效

3、要求乙公司返還廠房及土地的所有權(quán)

4、請(qǐng)求確認(rèn)原告享有一半的所有權(quán)

5、要求張三賠償因出售廠房、違法登記和過戶等侵害物權(quán)行為給自己造成的經(jīng)濟(jì)利益損失，經(jīng)濟(jì)損失的計(jì)算方式略。

6、要求登記機(jī)構(gòu)賠償因登記錯(cuò)誤而給自己造成的損失（略）

首先，第一項(xiàng)、第二項(xiàng)訴請(qǐng)的理由是什么？

理由是張三提供了虛假材料，違背公序良俗，既挑戰(zhàn)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害國家和社會(huì)公共利益，又違背了誠實(shí)守信的善良風(fēng)俗，所以他的法律行為應(yīng)當(dāng)是無效的。

無效的法律行為自始無效。這里張三實(shí)施了哪些法律行為？

為不動(dòng)產(chǎn)辦理登記，那是行政機(jī)關(guān)的確權(quán)行為，我們只能主張張三與甲公司的物權(quán)變動(dòng)依據(jù)即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效（指的是登記機(jī)關(guān)存檔那份：真實(shí)性絕對(duì)可疑）；張三與乙公司的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同無效，乙公司不構(gòu)成善意取得（后文詳述）。

既然是自始無效的，那就不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，那我們退回到最初始的狀態(tài)：土地證是甲公司的，新建的廠房的物權(quán)因建造這個(gè)事實(shí)行為，而歸原告趙大、被告張三一人一半。

這里有人會(huì)問了，不是說不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立，經(jīng)依法登記發(fā)生效力嗎？那初始狀態(tài)，也沒有登記啊，就是造了房子，怎么就能確權(quán)給原告一半呢？

這里我們看民法典209條還有一句話“未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外”，這個(gè)另有規(guī)定就是第231條，因事實(shí)行為（建造）取得，事實(shí)行為成就時(shí)就發(fā)生效力。

好了，不說繞口令了，總之請(qǐng)求法院判決兩個(gè)合同無效是有依據(jù)的。

至于利害關(guān)系人原告去主張他們倆合同無效是否突破了合同的相對(duì)性，這個(gè)可以看（2021）最高法民申1723號(hào)的判例，我認(rèn)為本案中是可以主張的。

那么乙公司是否構(gòu)成善意取得，關(guān)于這一點(diǎn)民法典物權(quán)編解釋第20條有說，當(dāng)轉(zhuǎn)讓合同被認(rèn)定無效后，就不適用民法典第311條善意取得的規(guī)定了，所以不好意思乙公司，拿來吧你！

第三項(xiàng)訴請(qǐng)順利過關(guān)，之后就可以順利主張第四項(xiàng)訴請(qǐng)，即確認(rèn)原告對(duì)廠房享有一半物權(quán)，畢竟，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)就等著確權(quán)判決書，去進(jìn)行更正登記呢。

第五、六項(xiàng)訴請(qǐng)就不贅述了，反正損失這個(gè)東西，要因案而異的。不要忘記自己有這項(xiàng)權(quán)利就行。

這個(gè)案子我是稍作了修改，實(shí)際情況比文章里提到的要復(fù)雜好幾倍。

沒辦法，現(xiàn)實(shí)中大家的操作都很不規(guī)范的，這也是為什么企業(yè)要做大做強(qiáng)，最好是考慮請(qǐng)個(gè)靠譜的法律顧問啊！

上醫(yī)治未病，就算他一年到頭不幫你打官司，看起來無所事事，那他其實(shí)也能幫你規(guī)避掉很多潛在的風(fēng)險(xiǎn)的。

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