近幾年，房地產(chǎn)業(yè)中源于商品住宅小區(qū)配套公建產(chǎn)權(quán)之爭(zhēng)而引發(fā)的糾紛，一直是我國(guó)民事糾紛中的“高發(fā)區(qū)”。對(duì)于配套公建產(chǎn)權(quán)歸屬我國(guó)存在一定的法律空白，有些規(guī)定比較模糊，不具有實(shí)際操作性，這也是引起開(kāi)發(fā)公司與業(yè)主之間矛盾的重要原因。

因此，小編通過(guò)探求與分析現(xiàn)行法律法規(guī)，將配套公建產(chǎn)權(quán)歸屬的路徑予以分析，以便厘清配套公建的投資建設(shè)、產(chǎn)權(quán)歸屬與管理等方面的利益關(guān)系。

《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 50180-93(2016年版）第2.0.13規(guī)定：“ 配建設(shè)施系與人口規(guī)模或與住宅規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱(chēng)?！?/span>

通常而言，住宅區(qū)公共配套設(shè)施劃分為以下幾類(lèi)：

1．行政管理類(lèi)：街道辦事處、派出所、警務(wù)用房、其他管理用房；

2．社區(qū)服務(wù)類(lèi)：社區(qū)服務(wù)中心（社區(qū)用房）、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、醫(yī)院、社區(qū)衛(wèi)生計(jì)生服務(wù)中心（站）、幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、便民店、郵政設(shè)施；

3．教育類(lèi)：中學(xué)、小學(xué)；

4．文化體育類(lèi)：文化活動(dòng)中心（站）、綜合運(yùn)動(dòng)場(chǎng)（館）、綜合健身館、居民健身設(shè)施；

5．市政公用類(lèi)：公共停車(chē)場(chǎng)（位）、機(jī)動(dòng)車(chē)清洗站、公交首末站、開(kāi)閉所、消防站、市政設(shè)施用房（點(diǎn)位）、公共廁所、環(huán)衛(wèi)工人作息房、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、再生資源回收站、公共綠地廣場(chǎng)、居住區(qū)配套道路。

（一）法律明確規(guī)定其歸屬的配套公建

1．已被批準(zhǔn)銷(xiāo)售的配套公共建筑，如經(jīng)營(yíng)性的商業(yè)服務(wù)用房、辦公用房、車(chē)庫(kù)、車(chē)位等，其所有權(quán)歸購(gòu)買(mǎi)人所有。

2．相關(guān)法律、法規(guī)已明確其所有權(quán)歸全體業(yè)主所有的公共建筑、配套設(shè)施包括：

2) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列附屬設(shè)施設(shè)備和共用部位歸全體業(yè)主所有：業(yè)主委員會(huì)辦公用房、門(mén)衛(wèi)房等物業(yè)管理用房。

3）治安聯(lián)防、社區(qū)中心等相關(guān)政務(wù)用房及承擔(dān)義務(wù)教育的中小學(xué)校等配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題。

根據(jù)《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十三條規(guī)定：“住宅小區(qū)內(nèi)城管執(zhí)法、治安管理等政務(wù)管理用房的建筑面積不低于五十平方米；住宅小區(qū)內(nèi)的社區(qū)居民委員會(huì)用房，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求進(jìn)行配套建設(shè)。住宅小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃配套建設(shè)的政務(wù)管理用房、社區(qū)居民委員會(huì)用房和承擔(dān)義務(wù)教育的中小學(xué)校，屬于政府所有，建設(shè)投資由政府承擔(dān)，具體投資來(lái)源應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)中載明?！?/span>

由此可見(jiàn)，規(guī)劃為城管執(zhí)法、治安管理等政務(wù)管理用房以及承擔(dān)義務(wù)教育的中小學(xué)校等的配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)由政府相關(guān)部門(mén)進(jìn)行投資建設(shè)，如在土地招拍掛過(guò)程中或建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)中規(guī)定由開(kāi)發(fā)商代為建設(shè)的，則上述配套設(shè)施應(yīng)由開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)并無(wú)償移交政府相關(guān)部門(mén)，否則，開(kāi)發(fā)商可與相關(guān)政府部門(mén)協(xié)商有償移交或由相關(guān)政府部門(mén)有償使用，但是不得擅自改變上述配套建筑的規(guī)劃用途，否則將面臨行政處罰的法律風(fēng)險(xiǎn)。

（二）依據(jù)《商品房銷(xiāo)售合同》的約定確定歸屬的配套公建

《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十四條規(guī)定：“按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會(huì)所、幼兒園的歸屬，應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)?！?/span>

故開(kāi)發(fā)商在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)針對(duì)會(huì)所、幼兒園的歸屬做出明確約定，并且注意獲取或留存相關(guān)的證明（如產(chǎn)權(quán)登記簿或上述幼兒園、會(huì)所等的建設(shè)成本沒(méi)有分?jǐn)偟揭?guī)劃區(qū)內(nèi)對(duì)外銷(xiāo)售的其他房屋的成本中的相關(guān)法律文件或繳納相關(guān)稅費(fèi)的文件）。

（三）目前爭(zhēng)議較大的配套公建歸屬及處置的分析

關(guān)于規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃用途為配套商業(yè)、文化活動(dòng)站、儲(chǔ)蓄所、衛(wèi)生站等配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬及處置問(wèn)題，目前在司法實(shí)踐中存在較大的爭(zhēng)議，目前法律法規(guī)并沒(méi)有針對(duì)上述配套建筑明確界定歸屬。

但是根據(jù)相關(guān)規(guī)定，上述規(guī)劃用途為配套商業(yè)、文化活動(dòng)站、衛(wèi)生站等的配套設(shè)施系開(kāi)發(fā)商在業(yè)已取得相關(guān)國(guó)有土地使用權(quán)的情況下投資建設(shè)，如果其建設(shè)成本沒(méi)有列入房?jī)r(jià)，則上述配套設(shè)施應(yīng)屬于開(kāi)發(fā)商所有。如果其建設(shè)成本列入了房?jī)r(jià)，則屬于業(yè)主所有。

 小結(jié)：