(一)產(chǎn)權(quán)歸屬于全體業(yè)主的公共配套設(shè)施的稅務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目內(nèi)產(chǎn)權(quán)歸屬于全體業(yè)主的公共配套設(shè)施在“開發(fā)成本公共配套設(shè)施”銷售時(shí)權(quán)歸屬于全體業(yè)主的公共配套設(shè)施在可售銷售面積之內(nèi),銷格買房業(yè)主購買價(jià)格內(nèi)所有的業(yè)主分?jǐn)偭诉@些公共配套設(shè)施銷售價(jià)格。因此在可售銷售面積之內(nèi)的產(chǎn)權(quán)歸屬于全體業(yè)主的公共配套設(shè)施要依法繳納增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

(二)項(xiàng)目內(nèi)公共配套設(shè)施無償移交給政府的稅務(wù)處理

1.增值稅

(1)不視同銷售。根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財(cái)稅(2016]36號(hào)文件附件1)第十四條第(二)項(xiàng)的規(guī)定，單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)視同銷售進(jìn)行增值稅處理,但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。

《中華人民共和國公益事業(yè)捐贈(zèng)法》第二條規(guī)定，自然人、法人或者其他組織自愿無償向依法成立的公益性社會(huì)團(tuán)體和公益性非營利的事業(yè)單位捐贈(zèng)財(cái)產(chǎn)，用于公益事業(yè)的,適用本法。第三條規(guī)定，本法所稱公益事業(yè)是指非營利的下列事項(xiàng):

①救助災(zāi)害、救濟(jì)貧困、扶助殘疾人等困難的社會(huì)群體和個(gè)人的活動(dòng)。

②教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育事業(yè)。

③環(huán)境保護(hù)、社會(huì)公共設(shè)施建設(shè)。

④促進(jìn)社會(huì)發(fā)展和進(jìn)步的其他社會(huì)公共和福利事業(yè)。《中華人民共和國公益事業(yè)捐贈(zèng)法》第十條規(guī)定，公益性社會(huì)團(tuán)體和公益性非營利的事業(yè)單位可以依照本法接受捐贈(zèng)。本法所稱公益性社會(huì)團(tuán)體是指依法成立的，以發(fā)展公益事業(yè)為宗旨的基金會(huì)、慈善組織等社會(huì)團(tuán)體。本法所稱公益性非營利的事業(yè)單位是指依法成立的，從事公益事業(yè)的不以營利為目的的教育機(jī)構(gòu)、科學(xué)研究機(jī)構(gòu)、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)、社會(huì)公共文化機(jī)構(gòu)、社會(huì)公共體育機(jī)構(gòu)和社會(huì)福利機(jī)構(gòu)等。

根據(jù)以上法律政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目內(nèi)建造公共配套設(shè)施無償移交給地方政府,用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的不視同銷售處理，不繳納增值稅。

(2)視同銷售。如果房地產(chǎn)企業(yè)將公共配套設(shè)施無償移交給政府部門，并非用于公益事業(yè)或以社會(huì)公眾為對(duì)象，則按視同銷售，征收增值稅。

也就是說,房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目內(nèi)建造公共配套設(shè)施無償移交給地方政府不視同銷售征收增值稅必須同時(shí)滿足以下三個(gè)條件:

一是房地產(chǎn)企業(yè)無償移交給地方政府，未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算銷售額的公共配套設(shè)施根據(jù)國家稅務(wù)總局 20161規(guī)定，般納稅人資格的房地產(chǎn)開企業(yè)中,式除)當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款

基于此規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)將建設(shè)的醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校、供水設(shè)施、變電站、市政道路等配套設(shè)施無償贈(zèng)送(移交)給政府的，如果上述設(shè)施屬于未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施，無論在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)(紅線之內(nèi))還是項(xiàng)目區(qū)域外(紅線之外)無償贈(zèng)送用于公益事業(yè)，不視同銷售;否則，則應(yīng)視同銷售征收增值稅。

二是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目內(nèi)建造公共配套設(shè)施無償移交給地方政府的用途是用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為服務(wù)對(duì)象。

三是房地產(chǎn)企業(yè)建造公共配套設(shè)施在可售面積之外。如果在紅線之外建造的公共配套設(shè)施無償移交給地方政府于公益事業(yè)的，同樣不視同銷售征收增值稅。

如果房地產(chǎn)企業(yè)建造公共配套設(shè)施在可售面積之內(nèi)，則要么將公共配套設(shè)施的銷售價(jià)格分?jǐn)偟矫恳晃毁I房者的購房價(jià)格中，要么單獨(dú)對(duì)外作價(jià)銷售。因此，房地產(chǎn)企業(yè)將建設(shè)的醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校、供水設(shè)施、變電站、市政道路等配套設(shè)施無償贈(zèng)送(移交)給政府的，如果上述設(shè)施在可售面積之外，作為無償贈(zèng)送的服務(wù)用于公益事業(yè)，不視同銷售;如果上述配套設(shè)施在可售面積之內(nèi)，則應(yīng)視同銷售，征收增值稅。

2.土地增值稅

不視同銷售不征收土地增值稅，但其成本、費(fèi)用可以扣除。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，土地增值稅的納稅義務(wù)人是“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人”，即土地增值稅的納稅義務(wù)人是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為,不包括繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。而根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字(1995]4號(hào)，以下簡稱財(cái)稅字(1995]48號(hào))第四條的規(guī)定，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中征稅的“贈(zèng)與”行為包括:

①房產(chǎn)所有人土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。

②房產(chǎn)所有人土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的?；谝陨隙愂辗烧咭?guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目內(nèi)建造公共配套設(shè)施無償移交給地方政府的行為屬于財(cái)稅字(1995]48 號(hào)文件中“贈(zèng)與”行為的第二種因此不屬于土地增值稅的征稅范圍，更不應(yīng)該確認(rèn)收人，不征收土地增值稅。

但是根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)(2006)187號(hào))第四條第三項(xiàng)的規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理:①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除

3.視同銷售繳納企業(yè)所得稅

根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第九條的規(guī)定:“企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈(zèng)支出，在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除;超過年度利潤總額12%的部分，準(zhǔn)予結(jié)轉(zhuǎn)以后3年內(nèi)在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除”

根據(jù)國稅發(fā)(2009]31號(hào)文件第七條的規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助等行為,應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤)的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入(或利潤)的方法和順序?yàn)?

(1)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定。

(2)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定。

(3)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

根據(jù)國稅發(fā)(2009]31號(hào)文件第十七條的規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理:①屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。②屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。