房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的物業(yè)開(kāi)發(fā)成本，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的主要用于小區(qū)配套設(shè)施的物業(yè)成本，廣泛的說(shuō)，物業(yè)屬于小區(qū)配套設(shè)施，但其產(chǎn)權(quán)歸屬一直存在著爭(zhēng)議，實(shí)務(wù)處理中也有模糊和混淆。通常，物業(yè)資產(chǎn)作為公共配套設(shè)施應(yīng)屬全體業(yè)主所有，但在某些情況下也可能仍由開(kāi)發(fā)商控制。在進(jìn)行涉稅會(huì)計(jì)處理時(shí)，必須首先明確產(chǎn)權(quán)歸屬的基礎(chǔ)上，再考慮成本核算。本文將根據(jù)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)歸屬，將其分為開(kāi)發(fā)商自持物業(yè)或全體業(yè)主所持物業(yè)。具體分析如下：

　　一、開(kāi)發(fā)商自持物業(yè)

　　1.開(kāi)發(fā)商自持經(jīng)營(yíng)物業(yè)

　　產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所有，以開(kāi)發(fā)商名義辦理了產(chǎn)權(quán)登記。這種情況下，物業(yè)的建造成本通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本—公共配套設(shè)施費(fèi)”科目核算，物業(yè)竣工驗(yàn)收時(shí)，轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”。需要注意到，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將自行開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)為自持，沒(méi)有發(fā)生交易行為，不屬于增值稅的應(yīng)稅行為。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))第三條第(二)款規(guī)定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用?！标P(guān)于不征收企業(yè)所得稅的相關(guān)規(guī)定：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函[2008]828號(hào))第二條規(guī)定，“企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷(xiāo)售確定收入。(一)用于市場(chǎng)推廣或銷(xiāo)售;(二)用于交際應(yīng)酬;(三)用于職工獎(jiǎng)勵(lì)或福利;(四)用于股息分配;(五)用于對(duì)外捐贈(zèng);(六)其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。”

　　在此模式下，物業(yè)運(yùn)營(yíng)階段，發(fā)生的裝修費(fèi)計(jì)入“在建工程”或“固定資產(chǎn)”科目，每年按照從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅、繳納土地使用稅。

　　2.開(kāi)發(fā)商出租物業(yè)

　　產(chǎn)權(quán)依然歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所有，但在確定將物業(yè)用途作為出租經(jīng)營(yíng)使用開(kāi)始，應(yīng)將物業(yè)成本從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品—公共配套設(shè)施”科目中調(diào)整至“投資性房地產(chǎn)”科目核算，在此模式下，初始計(jì)量以及后續(xù)核算分為成本模式和公允價(jià)值模式兩種方式。

　　(1)成本模式：將歸集于“投資性房地產(chǎn)”科目的成本，作為初始確認(rèn)的賬面價(jià)值，后續(xù)的改建支出，將“投資性房地產(chǎn)”賬面凈值轉(zhuǎn)入“在建工程”，待工程完工達(dá)到預(yù)計(jì)可使用狀態(tài)時(shí)，從“在建工程”轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”。出租模式與自持經(jīng)營(yíng)，除了賬務(wù)處理的區(qū)別之外，房產(chǎn)稅的計(jì)稅方式也不同，在出租模式下，每年按照從租計(jì)征房產(chǎn)稅、繳納土地使用稅。

　　(2)公允價(jià)值模式：公允價(jià)值模式的初始確認(rèn)與成本模式相同，后續(xù)計(jì)量時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)公允價(jià)值變動(dòng)調(diào)整“投資性房地產(chǎn)”的價(jià)值，需要說(shuō)明的是，稅法對(duì)公允價(jià)值變動(dòng)模式不予認(rèn)可，依然按照成本模式確定計(jì)稅基礎(chǔ)。年終企業(yè)進(jìn)行所得稅匯算清繳時(shí)，應(yīng)將公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生的損益沖回，按照成本模式計(jì)提折舊。

　　二、由全體業(yè)主所有的物業(yè)

　　在實(shí)務(wù)中，往往開(kāi)發(fā)商建造物業(yè)發(fā)生的成本，在項(xiàng)目完工時(shí)，已計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本—公共配套設(shè)施”科目，產(chǎn)權(quán)為全體業(yè)主所有，業(yè)委會(huì)移交物業(yè)公司代管。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文)，第十七條規(guī)定：“企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

　　(一)屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

　　(二)屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理?！?/p>

　　如屬于盈利性質(zhì)的，其核算方式比照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持模式下的稅會(huì)處理。

　　但是在實(shí)務(wù)操作中，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，通常作為非營(yíng)利性物業(yè)核算。物業(yè)的建造成本已經(jīng)分?jǐn)傊痢伴_(kāi)發(fā)產(chǎn)品—公共配套設(shè)施”，已計(jì)入可售房產(chǎn)開(kāi)發(fā)總成本，作為公攤分?jǐn)傇陂_(kāi)發(fā)產(chǎn)品中。物業(yè)后期運(yùn)營(yíng)時(shí)，其收益應(yīng)由全體業(yè)主共享，發(fā)生的大額裝修費(fèi)用，可以計(jì)入長(zhǎng)期待攤費(fèi)用。

　　長(zhǎng)期待攤費(fèi)用在所得稅前可以扣除的四個(gè)條件：

　　(1)已足額提取折舊的固定資產(chǎn)的改建支出;

　　(2)租入固定資產(chǎn)的改建支出;

　　(3)固定資產(chǎn)的大修理支出;

　　(4)其他應(yīng)當(dāng)作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的支出。

　　比照對(duì)固定資產(chǎn)的大修理支出，符合固定資產(chǎn)改擴(kuò)建確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入固定資產(chǎn)成本，在該固定資產(chǎn)的剩余使用年限內(nèi)，以計(jì)提折舊的方式稅前扣除;不符合固定資產(chǎn)改擴(kuò)建確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)將發(fā)生的大修理費(fèi)用計(jì)入長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，并在下一次大修理前的期限內(nèi)平均攤銷(xiāo)，攤銷(xiāo)時(shí)間在1個(gè)納稅年度以上。