《中華人民共和國物權法 》第七十條　業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”。 我理解第七十條規(guī)定明確了，在一個商品房建筑區(qū)域內(nèi)，建筑物只分兩類，一類是專有部分，業(yè)主享有所有權；另一類是共有部分，別無其他。專有部分以外的共有部分，業(yè)主享有共有和共同管理的權利。車庫是專有部分以外的共有部分，業(yè)主享有共有和共同管理的權利。 《物權法》第七十三條明確規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有?！?地下車庫（規(guī)劃明示屬于個人的除外，如別墅樓下的地下車庫）不是建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，也不是建筑區(qū)劃內(nèi)的公共綠地，是建筑區(qū)劃內(nèi)的公共場所或公共設施，應該屬于業(yè)主共有。有人可能會說，你說除規(guī)劃明示屬于個人的以外的地下車庫為業(yè)主共有，可是沒有辦理共有產(chǎn)權證，從法律上不能有效的保證業(yè)主的合法占有，誰會承認業(yè)主合法占有呢？法律（物權法）已經(jīng)確認業(yè)主合法占有，那個部門、單位或個人不承認是無效的。比如，《物權法》已經(jīng)明確“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外?！睂儆跇I(yè)主共有的道路還用業(yè)主辦理道路共有物權登記嗎？ “建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外?！睂儆跇I(yè)主共有的綠地還用業(yè)主辦理綠地共有物權登記嗎？如果有人在業(yè)主共有的公共綠地上種菜搭建，或者搞成什么私家花園，城管不用看物權登記證明就令其拆除，不拆城管就可以強制拆除；“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有?！?/p>

屬于業(yè)主共有的建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，還用業(yè)主辦理共有物權登記嗎？建筑區(qū)劃內(nèi)的地下車庫是公共場所或公用設施的一部分，按照法律規(guī)定地下車庫（明示屬于個人的除外）應該屬于業(yè)主共有，還要業(yè)主辦理地下車庫共有物權登記嗎？上下水管道、化糞池是公用設施屬于業(yè)主共有，還用業(yè)主 辦理共有物權登記嗎？當然，建筑區(qū)劃內(nèi)的公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，有些能產(chǎn)生經(jīng)濟效益，誰掌握了物權誰就能得到收益。因此有人會利用業(yè)主沒有辦理物權登記，而搶先辦理個物權登記，他辦了個物權登記獲得了產(chǎn)權證，應該是一個無效證件，因為它違背法律不受法律保護。如果開發(fā)商主張產(chǎn)權為其所有，并辦理了產(chǎn)權證，那開發(fā)商就應該根據(jù)誰主張誰提供證據(jù)，提供其辦理產(chǎn)權登記的理由和證據(jù)，拿出他建筑地下車庫的建筑成本，工程建設費、工程監(jiān)理費、工程勘探費、規(guī)劃設計費、以及其他費用和稅費等原始收據(jù)，審計一下不就清楚了嗎！依據(jù)誰投資誰所有原則，明確物權歸屬并不難，只要開發(fā)商拿出經(jīng)過審計的真實數(shù)據(jù)來就行了。

有人認為，“物權法已經(jīng)明確規(guī)定，‘建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”開發(fā)商可以據(jù)此與購買商品房者通過出售、附贈或者出租等方式約定。按照這個約定的地下車庫的物權屬于開發(fā)商?！蔽艺J為這是對物權法的各取所需式的解釋。我們應該正確地理解物權法第七十四條之規(guī)定，第七十四條有三個自然段，這是一個整體又相互制約，第三自然段對于第二自然段來說就有個制約，“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”這是不能由當事人通過出售、附贈等方式約定的。 有人認為商品房小區(qū)業(yè)主分攤的國有土地使用權面積只是地表使用權，而地下車庫所利用的是該塊土地的地下空間利用權，地下空間使用權是不在收取土地出讓金之例。我們應該知道商品房小區(qū)業(yè)主分攤的國有土地使用權面積，是繳納了土地出讓金，才取得地表使用權的，沒有業(yè)主繳納土地出讓金，何來地下車庫空間使用權。 國務院頒布的《物業(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定，“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分?！痹谏唐贩啃^(qū)內(nèi)凡利用業(yè)主公共場地建設的地上停車位、車庫，法律已經(jīng)明確屬于業(yè)主共有，建設單位即開發(fā)商不得擅自處分。 國務院頒布的《物業(yè)管理條例》第五十八條規(guī)定，“違反本條例的規(guī)定，建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。” 《物業(yè)管理條例》第五章第五十條明確規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途?！薄皹I(yè)主依法確需改變 公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)?！?《物業(yè)管理條例》第五十五條明確的規(guī)定：“利用物業(yè)共同部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。” 《北京市居住小區(qū)機動車停車管理辦法》規(guī)定的“七、凡利用業(yè)主共用場地施劃的停車位，任何單位和個人不得出售?！?《關于調(diào)整北京市機動車停車場收費標準的通知》中明確規(guī)定:“居住小區(qū)地下停車庫、停車樓按月、按年租用停車位實行市場調(diào)節(jié)價，具體收費標準由業(yè)主委員會與物業(yè)管理部門協(xié)商制定，簽訂具有法律效力的協(xié)議?！苯ㄔO單位也就是開發(fā)商對業(yè)委會已經(jīng)成立后的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位的有關事務無權插手過問，那是由業(yè)主委員會與物業(yè)管理部門協(xié)商依法辦理的事。

《北京地區(qū)建筑工程規(guī)劃設計通則》“第七章 公共設施配套要求” “第一節(jié) 居住區(qū)公共服務設施” “ 7.1.3新建、改建居住區(qū)公共服務設施”“居民汽車場庫”配置規(guī)定：0.3—1.3車位/戶，地面停車率（小汽車地面單層住宅車位與居住戶數(shù)的比率）按10%控制。北京市新建、改建居住區(qū)居民汽車場庫的建設，是依據(jù)《北京地區(qū)建筑工程規(guī)劃設計通則》“第七章 公共設施配套要求”配置的其性質(zhì)屬于公共設施。 北京市物價局在《北京市商品住宅銷售價格構成》第四項5款“公共配套設施建設費”中明確指出：“可以計入公共配套設施建設費的項目，應依據(jù)詳細規(guī)劃和施工圖預（決）算造價按住宅面積和營業(yè)性面積所占比例分攤計入?！庇捎诮ㄔO單位也就是開發(fā)商按照有關規(guī)定把建設公共配套設施建設費用列入商品房綜合成本內(nèi)，開發(fā)商出售商品房、經(jīng)營用房不僅能收回投資，還能獲得巨額利潤，不然開發(fā)商老板怎么會有成百萬甚至上千萬元的年薪呢？這就是對《物權法》為什么把“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所”規(guī)定“屬于業(yè)主共有”的有力支持。

為什么物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施的地下車庫物權屬于業(yè)主共有？這是因為地下車庫的基礎與住宅樓基礎合二為一，成為凝聚在一起不能分開的一個整體。地下車庫的建筑成本與住宅樓的建筑成本是融合在一起的，分是分不開的，開發(fā)商、建筑商、工程監(jiān)理公司、工程勘探公司、規(guī)劃設計、稅費收取等單位， 在結算地下車庫和住宅樓連在一起的工程費用時，是分開結算？還是結算在住宅樓名下？一查原始收據(jù)不就清楚了嗎！依據(jù)誰投資誰所有原則，明確物權歸屬并不難，只要開發(fā)商拿出經(jīng)過審計的真實數(shù)據(jù)來就行了。

有人用地下車庫建筑面積沒有分攤在出售的商品房建筑面積內(nèi)，而否定地下車庫物權為業(yè)主共有。商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤的暫行規(guī)定，不是按分攤、不分攤劃分產(chǎn)權歸屬的法律規(guī)定。還是拿公攤不公攤來忽悠人。公用建筑面積分攤和公用建筑綜合售價分攤，是對同一事物不同性質(zhì)的描述。某個公用建筑面積分攤與某個公用建筑面積不分攤，不是承認或否定公用建筑面積為業(yè)主共有和共同管理權利的規(guī)定。正如建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，其建筑面積不分攤在業(yè)主所購商品房面積之中，物權法第七十三條中仍明確規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有?！边@是因為建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房之所有花費都分攤在商品房售價之中