一、業(yè)主委員會行使訴權(quán)

(一)業(yè)主委員會可以直接起訴

業(yè)主大會和業(yè)主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定《物權(quán)法》飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為,有權(quán)依照法律法規(guī)以及管理規(guī)約,要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟、業(yè)主委員會行使訴權(quán)

(二)業(yè)主委員維權(quán)的事項(xiàng)

(1)業(yè)主委員會作為業(yè)主選任的維護(hù)業(yè)主利益的組織,對于涉及業(yè)主公共利益的事項(xiàng),在履行一定手續(xù)后,業(yè)主委員會可以直接以自己的名義提起和參加訴訟。

(2)住宅出售單位未按規(guī)定提供物業(yè)管理服務(wù)用房的,業(yè)主委員會有權(quán)對其提提起訴訟?！逗笔∥飿I(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》第十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列要求在物業(yè)區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房：(一)不低于總建筑面積千分之二，且最少不低于一百平方米;(二)應(yīng)當(dāng)具備通水、通電、通信、采光、通風(fēng)等基本使用功能和辦公條件，配置獨(dú)立合格的水、電等計(jì)量裝置。物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個(gè)人不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押，也不得擅自變更用途。業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中安排，其面積不低于二十平方米。物業(yè)管理用房不得擅自變更位置;也不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。

(3) 對公共部位的使用和收益權(quán)的主張“建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營性活動，權(quán)利人請求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持?！?/p>

共有權(quán)的范圍

(1) 全體小區(qū)業(yè)主共有A、建筑區(qū)域內(nèi)的道路(但屬于城鎮(zhèn)公共道路除外)。B、建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房C、建筑區(qū)劃內(nèi)的土地。依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外

(2) 部分業(yè)主共有(建筑物內(nèi)共有)建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分;

(3) 其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。

(4) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)向業(yè)主委員會移交物業(yè)檔案資料等有關(guān)材料，業(yè)主委員會有權(quán)提起訴訟?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。

(5)主張停車位權(quán)屬問題。

1) 區(qū)分車庫和車位車庫是封閉的例如地下停車庫或者停車樓; 車位時(shí)在平地上劃出來的。車庫可以通過買賣、贈與、租賃確權(quán)。所有權(quán)可以屬于開發(fā)商、購買人，可以登記。但首先應(yīng)滿足規(guī)劃小區(qū)業(yè)主的需要。利用公共道路或者公共綠地建立起來的車位，屬于全體業(yè)主所有。建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位，可以通過開發(fā)商保留權(quán)利的形式出售。但是，如果沒有保留權(quán)利，因?yàn)槔昧诵^(qū)的共有土地使用權(quán)，仍然屬于全體業(yè)主所有。

2)民防車位民防工程的投資者可以按照房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定取得民防工程的所有權(quán)。民防工程的所有權(quán)登記，按照房地產(chǎn)登記的有關(guān)規(guī)定 執(zhí)行。《人民防空法》規(guī)定，“任何單位和個(gè)人不得出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的依法配建的人防工程，用作停車位的應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，不得將停車位出售和附贈”。

3)停車位歸小區(qū)所有業(yè)主共有的有關(guān)法律依據(jù)

居民小區(qū)的停車位分為：地下車庫（車位）、半地下車位和地上停車位。地下車庫（車位）權(quán)屬大致有三種情形：

1、開發(fā)商自己投資建設(shè)，擁有完全產(chǎn)權(quán)；2、業(yè)主分?jǐn)偨ㄔO(shè)費(fèi)用，按比例共有產(chǎn)權(quán)；3、按《防空法》要求在城市商品房開發(fā)中應(yīng)修建的地下防空工事。與上述三種情形相對應(yīng)，車位的處分方式也有所不同：

1、開發(fā)商擁有完全產(chǎn)權(quán)的可售可租；2、業(yè)主共有者，其使用方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收入去向由業(yè)主大會決定；3、人防工事國家擁有產(chǎn)權(quán)，不得出售，在不妨礙防空功能和滿足業(yè)主需要的前提下供業(yè)主使用，可以按約定收取一定費(fèi)用。無產(chǎn)權(quán)證的地下車庫不受保護(hù)。

《物權(quán)法》第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，配權(quán)歸全體業(yè)主所有，物業(yè)無權(quán)單獨(dú)收取車位費(fèi)，如果要收取車位管理費(fèi)，必須經(jīng)過業(yè)主大會業(yè)主委員會批準(zhǔn)，物業(yè)通過價(jià)格欄公示，并持業(yè)主大會或者業(yè)委會的批文報(bào)物價(jià)局備案才有權(quán)收收取，否則無權(quán)收取。物權(quán)法的規(guī)定第七十一條業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 第七十二條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)； 第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定可以看出，小區(qū)停車位屬建筑區(qū)劃內(nèi)的其它公共場所，因此是屬業(yè)主共有。 從《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定可以看出，小區(qū)停車位屬占用業(yè)主共有的其他場地用于停放汽車的車位，因此是屬于業(yè)主共有。

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的規(guī)定 該司法解釋第三條除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分： （一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分； （二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。小區(qū)停車位不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施，因此是屬于該小區(qū)業(yè)主共有的。小區(qū)停車位如何收費(fèi)應(yīng)由全體業(yè)主共同決定。停車位是全體業(yè)主共有，因此屬第七條中“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利”的事項(xiàng)，因此應(yīng)由業(yè)主共同定停車位的收費(fèi)和管理問題。

二、業(yè)主委員會作為原告起訴，需履行法定的手續(xù)

1、業(yè)主委員會必須是依法成立的

2、經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會授權(quán)，以合法決定通過。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會對起訴與否作出的決定，對業(yè)主委員會及全體業(yè)主具有約束力。(1) 召開會議(2) 表決程序(3) 表決內(nèi)容(4) 決議合法

3、業(yè)主公約和業(yè)主議事規(guī)則的重要性

(1) 業(yè)主大會的召集程序(2) 業(yè)主大會的表決 程序未送達(dá)票、未回收票、棄權(quán)票如何計(jì)算? 業(yè)主大會議事規(guī)則進(jìn)行詳細(xì)約定

三、業(yè)主委員會作為被告

(1) 撤銷權(quán)

《物權(quán)去》第七十八條: 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民去院予以撤銷?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十二條業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛?，依?jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內(nèi)行使

(2) 業(yè)主知情權(quán)

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干位題的解釋》第十三條業(yè)主請求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持:(一) 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況;(二) 管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄;(三) 物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況;(四) 建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況(五) 其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

四、業(yè)主變更房屋用途的程序

1、專有部分的房屋用途《物權(quán)法》第七十七條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條業(yè)主將住宅改變 為經(jīng)營性用房，未按照物權(quán)法 第七十七條 的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。第十一條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。

2、公共部分房屋的用途《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦里有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè); 物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

(1) 業(yè)主大會的手續(xù)

《物權(quán)法》第七十六條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:(一) 制定和修 改業(yè)主 大會議 事規(guī) ;(二) 制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;(三) 選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;(四) 選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;(五) 籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;(六) 改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(七) 有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第十一條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;　　(二)制定和修改管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

(2)政府審批手續(xù)。對確需改變公共建筑和共用 設(shè)施用途的情況，應(yīng)向規(guī)劃部門提出申請，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施。

五、公用部位的經(jīng)營收益《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

1、收益的分配: 物業(yè)公司與業(yè)主協(xié)商2.定期公布賬目收益種類:A公共區(qū)域的廣告收益，如電梯轎廂廣告、戶外廣告:B小區(qū)公共區(qū)域的停車位收益;C小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)租賃的攤位收益;D利用公共配套如活動場地、會所、游泳池進(jìn)行經(jīng)營的收入;E部分通信運(yùn)營管理費(fèi)F因損壞小區(qū)公共設(shè)施進(jìn)行的賠償: 物業(yè)管理用房的收益等。

六、業(yè)主委員會具備民事訴訟主體資格

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》對業(yè)主委員會的訴訟主體資格予以了確認(rèn)：第二條 符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持：

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；

(二)物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。

前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。

第八條 業(yè)主大會按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。第十條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持?！　∩鲜鏊痉ń忉尫浅Ｃ鞔_的表明，業(yè)主委員會能夠在與物業(yè)公司之間的糾紛中，以原告的身份起訴物業(yè)公司。業(yè)主委員會不能獨(dú)立依據(jù)自己的意志作出意思表示，其行為依據(jù)全部來源于業(yè)主大會的決議或授權(quán)。業(yè)主委員會能夠以自己的名義參加訴訟，但訴訟結(jié)果需要全體業(yè)主承擔(dān)，業(yè)主委員會在實(shí)際上無法承擔(dān)訴訟后果?；谝陨侠碛?，雖然業(yè)主委員會具備民事訴訟主體資格，但由于其本身能力的缺陷，業(yè)主委員會的訴訟資格須受到限制。法律明文規(guī)定業(yè)主委員會可以以自己的名義參加訴訟之外，除此以外的全部訴訟活動均應(yīng)得到業(yè)主大會的授權(quán)。否則，不用承擔(dān)訴訟結(jié)果的業(yè)主委員會的濫訴行為會給全體業(yè)主造成傷害。綜上，業(yè)主委員會雖不完全具備民事主體資格，但具備限制訴訟主體資格。業(yè)主委員會能夠在法律的規(guī)定下或業(yè)主大會的授權(quán)下以自己的名義參加訴訟，以維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。