第二百六十一條 農(nóng)民集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，屬于本集體成員集體所有。

下列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)依照法定程序經(jīng)本集體成員決定:

（一）土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的組織或者個(gè)人承包；

（二）個(gè)別土地承包經(jīng)營權(quán)人之間承包地的調(diào)整；

（三）土地補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用的使用、分配辦法；

（四）集體出資的企業(yè)的所有權(quán)變動(dòng)等事項(xiàng)；

（五）法律規(guī)定的其他事項(xiàng)。

在我國農(nóng)村，農(nóng)民的利益至少涉及三種基本權(quán)利:一是土地承包經(jīng)營權(quán)。二是宅基地使用權(quán)。三是集體經(jīng)濟(jì)組織的收益分配權(quán)和管理權(quán)。

第二百六十二條　對(duì)于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等,依照下列規(guī)定行使所有權(quán):

(一)屬于村農(nóng)民集體所有的,由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)依法代表集體行使所有權(quán);

(二)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的,由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組依法代表集體行使所有權(quán);

(三)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。

集體土地所有權(quán)的主體為農(nóng)民集體，客體為國有土地之外的其他土地。對(duì)于土地的使用具有一定限制，特別是集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)使用時(shí)法律都作出了明確的限制。這在土地承包經(jīng)營以及有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地使用以及轉(zhuǎn)為國有土地進(jìn)行出讓等情形下非常明顯。

第二百六十三條　城鎮(zhèn)集體所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定由本集體享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

第一，集體所有權(quán)的行使，涉及集體經(jīng)濟(jì)組織的法律地位問題。依據(jù)《民法典》總則編中的第99條、第100條的規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法取得法人資格。

第二，本條規(guī)定要注意與《城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)條例》的銜接適用問題。依據(jù)該條例的規(guī)定，城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)（以下簡稱集體企業(yè)）是財(cái)產(chǎn)屬于勞動(dòng)群眾集體所有、實(shí)行共同勞動(dòng)、在分配方式上以按勞分配為主體的社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)組織。

第二百六十四條　農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)、村民小組應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)以及章程、村規(guī)民約向本集體成員公布集體財(cái)產(chǎn)的狀況。集體成員有權(quán)查閱、復(fù)制相關(guān)資料。

賬簿能最真實(shí)地反映經(jīng)濟(jì)往來業(yè)務(wù)，一旦泄露可能會(huì)給村民集體經(jīng)濟(jì)組織帶來無可挽回的損失，因此對(duì)賬簿的查詢復(fù)制權(quán)利主體要予以嚴(yán)格限制。設(shè)置該制度時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)明確該權(quán)利行使的主體資格?；谖覈r(nóng)村這一特殊背景，集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格確定區(qū)別于有限責(zé)任公司、股份公司等一般法人。其考量因素包含兩點(diǎn):第一，村民在該村委會(huì)所在地生活，且戶籍地歸屬于村委會(huì)所管轄范圍；第二，村民必須是以集體所有的土地利益作為社會(huì)保障的基礎(chǔ)。只有同時(shí)符合.上述兩個(gè)條件，村民才具備該權(quán)利的主體資格。

第二百六十五條　集體所有的財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù),禁止任何組織或者個(gè)人侵占、哄搶、私分、破壞。

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)或者其負(fù)責(zé)人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的,受侵害的集體成員可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

第一，本條是關(guān)于對(duì)集體財(cái)產(chǎn)的法律保護(hù)以及集體經(jīng)濟(jì)組織成員在合法權(quán)益受到侵害時(shí)享有的司法救濟(jì)權(quán)的規(guī)定。

第二，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)或負(fù)責(zé)人作出的侵害集體成員合法權(quán)益的決定，是指違反法律、法規(guī)及集體組織章程處分集體財(cái)產(chǎn)的行為。此處所言的集體成員的合法權(quán)益，不是集體成員作為一個(gè)獨(dú)立于集體組織中民事主體的個(gè)人的權(quán)益，而是作為集體組織成員在集體組織中所應(yīng)享有的合法權(quán)益。

第二百六十六條　私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。

私人所有權(quán)，是指私人對(duì)合法取得的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有的占有、使用、收益、處分并排除他人干涉的權(quán)利。這里的私人，是與國家、集體相對(duì)應(yīng)的概念，其不僅包括我國公民，也包括在我國擁有合法財(cái)產(chǎn)的外國公民和無國籍人；不僅包括自然人以及由有特定身份關(guān)系的數(shù)人組成的“戶”（如個(gè)體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶），還包括個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、個(gè)人合伙等非公有制企業(yè)。

第二百六十七條　私人的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何組織或者個(gè)人侵占、哄搶、破壞。

本條規(guī)定的“私人的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)”“禁止任何組織或者個(gè)人侵占、哄搶、破壞”與對(duì)國家所有和集體所有的財(cái)產(chǎn)的相應(yīng)規(guī)定完全一致，只是對(duì)后者添加了適用于履行國有財(cái)產(chǎn)管理、監(jiān)督職責(zé)的機(jī)構(gòu)和行使集體財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的組織及其工作人員的“禁止私分、截留”的規(guī)定。

第二百六十八條　國家、集體和私人依法可以出資設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司或者其他企業(yè)。國家、集體和私人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)投到企業(yè)的，由出資人按照約定或者出資比例享有資產(chǎn)收益、重大決策以及選擇經(jīng)營管理者等權(quán)利并履行義務(wù)。

本條將國家、集體和私人的出資經(jīng)營的權(quán)利界定為出資人權(quán)益，明確規(guī)定了國家、集體和私人依法可以出資設(shè)立公司或其他企業(yè)及享有相應(yīng)權(quán)利、履行相應(yīng)義務(wù)的原則，至于如何設(shè)立以及出資人按照約定比例或者出資比例享有何種權(quán)利義務(wù)、如何行使的問題，應(yīng)根據(jù)相應(yīng)法律對(duì)不同企業(yè)的要求來進(jìn)行具體操作。

第二百六十九條　營利法人對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)依照法律、行政法規(guī)以及章程享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

營利法人以外的法人,對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利,適用有關(guān)法律、行政法規(guī)以及章程的規(guī)定。

通常情況下，非營利法人是根據(jù)國家法律的規(guī)定或主管機(jī)關(guān)的行政命令而設(shè)立的，其設(shè)立的目的是從事國家行政管理、社會(huì)科學(xué)衛(wèi)生事業(yè)和學(xué)術(shù)研究、社會(huì)公益活動(dòng)等。在此需要注意的是，非營利法人也依法享有相應(yīng)的法人財(cái)產(chǎn)權(quán)，依法承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

第二百七十條　社會(huì)團(tuán)體法人、捐助法人依法所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn),受法律保護(hù)。

《物權(quán)法》第69條規(guī)定:“社會(huì)團(tuán)體依法所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，受法律保護(hù)。”本條基本保留這一規(guī)定，只是將“社會(huì)團(tuán)體”修改為“社會(huì)團(tuán)體法人、捐助法人”。

第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

第二百七十一條　業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

第一，建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分除住宅和經(jīng)營性用房之外，尚有其他內(nèi)容本條列舉未盡。在立法未予明確的情況下，對(duì)于“等”字具體所指內(nèi)容，實(shí)踐中應(yīng)結(jié)合具體情況作出判斷。例如，可以根據(jù)司法解釋關(guān)于判定建筑物專有部分應(yīng)當(dāng)具備的要件入手，從是否有構(gòu)造上的獨(dú)立性、使用上的獨(dú)立性以及法律上的獨(dú)立性進(jìn)行對(duì)照，進(jìn)而作出認(rèn)定。

第二，要正確理解司法解釋就業(yè)主范圍問題所作的特別規(guī)定。前述司法解釋是一種特別處理，其出發(fā)點(diǎn)是考慮到登記實(shí)踐中客觀存在的種種特殊情況，解釋目的是為了更好地兼顧當(dāng)事人的權(quán)利，以避免與社會(huì)公眾的一般判斷標(biāo)準(zhǔn)相悖，維護(hù)業(yè)主生活共同體的穩(wěn)定。因此，建筑物專有部分所有權(quán)人一定是業(yè)主，但是不能反推，即不能得出業(yè)主當(dāng)然地就是專有部分所有權(quán)人的結(jié)論。

第三，依法享有建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利主體，并非僅限于自然人。《民法典》中的民事主體，能夠享受民事權(quán)利、承擔(dān)民事義務(wù)，可以有業(yè)主身份的，既可以是自然人，也可以是法人、非法人組織等。

第二百七十二條　業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第一，關(guān)于攤位能否成為專有部分。從事經(jīng)營用的經(jīng)營性用房可以成為專有權(quán)的客體，對(duì)于現(xiàn)實(shí)生活中大量存在的一.些攤位，是否屬于本法所稱的專有部分呢？《建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋》第2條第1款將攤位作為“特定空間”，認(rèn)定了其可以屬于專有部分。

第二，關(guān)于整棟建筑物能否成為專有部分的問題。從《民法典》第271條用語關(guān)于“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)”的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)的表述來看，似乎容易得出建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有部分僅指建筑物內(nèi)的房屋及特定空間而不包括整棟建筑物。實(shí)際不然，建筑區(qū)劃內(nèi)的獨(dú)棟建筑物也可以是專有權(quán)的客體，只是這一專有部分比較特別。也就是說，專有部分不僅存在于建筑物內(nèi)，就是小區(qū)內(nèi)的建筑物本身也是專有部分。《建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋》將《物權(quán)法》中所稱的房屋，進(jìn)一步明確指出包括整棟建筑物。

第三，關(guān)于露臺(tái)的問題。根據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋》第2條第2款規(guī)定，規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列人該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第6章所稱的專有部分的組成部分。

第二百七十三條　業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。?
業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

第一，在建筑物區(qū)分所有情況下，對(duì)區(qū)分所有權(quán)人主張優(yōu)先購買權(quán)的應(yīng)如何處理？《房地產(chǎn)管理法》等法律均規(guī)定了按份共有人在其他共有人轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)時(shí)，在同等條件下有優(yōu)先購買的權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)與傳統(tǒng)共有存在明顯差異。因此，區(qū)分所有權(quán)人處分其專有部分，不需經(jīng)得其他區(qū)分所有權(quán)人同意，其他區(qū)分所有權(quán)人沒有優(yōu)先購買權(quán)。

第二，注意與“共有部分專有使用權(quán)”的區(qū)分。需要注意的是，并非所有的共有部分均可設(shè)定專有使用權(quán)。在構(gòu)造上若有固定的使用方法，而且屬于區(qū)分所有權(quán)人生活利用上不可或缺的共有部分，如公共樓梯、公共走廊等，不得設(shè)定專有使用權(quán)。

第二，關(guān)于人防工程的權(quán)屬問題。對(duì)于實(shí)踐中有的人防工程變更用途為地下車庫的，其權(quán)屬應(yīng)當(dāng)按照人防工程的權(quán)屬規(guī)則來處理，而不能按照車庫的權(quán)屬規(guī)則來處理。

第二百七十四條　建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

第一，本條規(guī)定的綠地、道路歸業(yè)主共有，不是指綠地、道路的土地所有權(quán)歸業(yè)主所有，而是綠地、道路作為土地上的附著物歸業(yè)主所共有。

第二，并非位于建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地，就一律全部歸建筑物所有權(quán)人所有。審判實(shí)務(wù)中遇到此類糾紛時(shí)，首先要查清訟爭道路是否屬于市政公共道路，所涉及的綠地是否存在屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者其他應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為歸個(gè)人所有的情形。

第三，確定前述配套設(shè)施屬業(yè)主共有，并不意味著非業(yè)主就一律不得使用。當(dāng)國家法律規(guī)定在該土地上建設(shè)特定的設(shè)備，或業(yè)主會(huì)議同意非業(yè)主使用時(shí)以及出于《民法典》相鄰關(guān)系法律規(guī)定的要求，其他毗鄰的小區(qū)的業(yè)主需要從其上通行或排水時(shí)，非業(yè)主可以使用這些配套設(shè)施。

第四，正確理解物業(yè)用房的性質(zhì)問題，維護(hù)業(yè)主和建設(shè)單位雙方的合法權(quán)利。物業(yè)服務(wù)用房指專門用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)活動(dòng)使用的建筑。

第五，涉及明示屬于個(gè)人專有的綠地問題時(shí)，因其與建筑區(qū)劃內(nèi)歸業(yè)主共有的綠地權(quán)屬性質(zhì)不同，所以不適用《民法典》關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有和共同管理權(quán)的有關(guān)規(guī)定，實(shí)務(wù)中應(yīng)予注意。

第二百七十五條 建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。

第一，本法只對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬予以了明確。那種不屬于整個(gè)小區(qū)的地下停車場、地面有償車位及違反規(guī)劃要求所建的車位、車庫等情形，均不屬于本條調(diào)整范圍。

第二，當(dāng)事人之間就建筑區(qū)劃內(nèi)的車位、車庫問題沒有約定或者約定不明時(shí)的權(quán)屬處理問題。對(duì)于建筑區(qū)劃內(nèi)符合規(guī)劃條件建成的車位、車庫的歸屬問題，立法尊重契約精神，交由當(dāng)事人自行協(xié)商確定。

第三，需要注意的是，實(shí)踐中有已經(jīng)建成人住的小區(qū)，由于車位需求緊張，建設(shè)單位或者物業(yè)管理部門重新申請(qǐng)獲得規(guī)劃批準(zhǔn)，將建筑區(qū)劃內(nèi)原部分道路、綠地，改建新增車位的歸屬問題。如果占用的不屬于城鎮(zhèn)道路和綠地，按照《民法典》規(guī)定，道路和綠地屬于全體業(yè)主共有，在此區(qū)域內(nèi)新建的車位，實(shí)際上影響和壓縮了業(yè)主本來共有和共同管理權(quán)的范圍，是通過犧牲全體業(yè)主的一定程度的部分共有權(quán)益換來的。因此，此種情形下新增的車位，無論建設(shè)單位是否將建設(shè)成本再次向業(yè)主分?jǐn)?，都不能得出新增車位、車庫的?quán)屬歸建設(shè)單位或者物業(yè)管理部門的結(jié)論。

第四，另外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放汽車，本條第2款僅規(guī)定屬于業(yè)主共有的，從其文字表述可見只有車位而不包括車庫在內(nèi)。

第二百七十六條　建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

一、本條規(guī)定的“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”是否屬于強(qiáng)制性規(guī)定

本條規(guī)定屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定。本條屬于調(diào)整小區(qū)公共利益的條款，停車位、停車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，不是指滿足某特定的業(yè)主的需要，而是滿足全建筑區(qū)劃內(nèi)的所有的業(yè)主對(duì)停車位、停車庫的需要。如果開發(fā)商違反了本條規(guī)定出賣或者出租車位、車庫，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求宣告該買賣行為無效或者請(qǐng)求終止租賃關(guān)系的，人民法院應(yīng)予支持。

二、原告在何種情況下可能勝訴

原告需滿足以下條件才可能勝訴:一是必須是涉案小區(qū)的業(yè)主。二是原告必須是按照車位、車庫與房屋套數(shù)的配置比例，合理的停車需要沒有得到滿足的業(yè)主。

三、在什么情況下開發(fā)商與業(yè)主簽訂的買賣車位、車庫的合同應(yīng)當(dāng)被宣告部分無效

在原告作為小區(qū)業(yè)主，其合理的停車需求沒有得到滿足的情況下，應(yīng)當(dāng)宣告開發(fā)商與其他業(yè)主簽訂的超過配置比例買賣車位、車庫的合同無效。這里需要注意，其他業(yè)主在滿足合理停車需要的情況下，按照配置比例要求買賣車位、車庫的合同是有效的。宣告無效的部分只是其在滿足合理需要之外的超出配置比例的買賣車位、車庫的合同。這里需要注意區(qū)分，不能夠?qū)⒑贤Яσ桓哦摗?/span>

四、在什么情況下開發(fā)商與業(yè)主簽訂的出租車位、車庫的合同應(yīng)當(dāng)被部分終止履行

在原告作為小區(qū)業(yè)主，其合理停車需求沒有得到滿足的情況下，應(yīng)當(dāng)宣告開發(fā)商與其他業(yè)主簽訂的超過配置比例租賃車位、車庫的合同終止履行。這里同樣也需要注意，其他業(yè)主在滿足合理停車需要的情況下，按照配置比例要求租賃車位、車庫的合同是有效的。宣告終止履行的部分只是其在滿足合理需要之外的超出配置比例的租賃車位、車庫的合同。

第二百七十七條　業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì),選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的具體條件和程序,依照法律、法規(guī)的規(guī)定。

地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)選舉中的糾紛不屬于人民法院民事案件受理審理范圍

審判實(shí)踐中出現(xiàn)了當(dāng)事人以業(yè)主的身份起訴業(yè)主大會(huì)，要求撤銷業(yè)主大會(huì)成立業(yè)委會(huì)決議的案件。《民事訴訟法》中并未規(guī)定業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)選舉中的糾紛屬于人民法院民事案件受理及審理范圍。

如果有關(guān)業(yè)主以此為由向人民法院提起民事訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，告知當(dāng)事人向有關(guān)行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)解決，當(dāng)事人堅(jiān)持起訴的，應(yīng)當(dāng)以不符合《民事訴訟法》關(guān)于起訴與受理的規(guī)定為據(jù)，裁定駁回起訴。

第二百七十八條　下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:

(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)制定和修改管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

(六)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng);

(九)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第一，為維護(hù)業(yè)主共同權(quán)益提起訴訟是否應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主共同決定

審判實(shí)踐中主要有兩種情況:一是針對(duì)占用共有部分的行為；二是解除物業(yè)服務(wù)合同。

二、業(yè)主能否在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定與本條規(guī)定不同的決議通過規(guī)則

對(duì)于業(yè)主的此類特別約定，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)承認(rèn)其效力。業(yè)主大會(huì).是業(yè)主的自治組織，而共同管理事項(xiàng)更是業(yè)主最重要的自治內(nèi)容。因此，法律層面上沒有干涉的必要。

第二百七十九條　業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。

一、以本條規(guī)定提起訴訟的民事主體確認(rèn)及證明標(biāo)準(zhǔn)問題

以本條規(guī)定提起民事訴訟的主體應(yīng)當(dāng)僅限于與“住改商”業(yè)主處于同一建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主。對(duì)于非與“住改商”業(yè)主居住于同一小區(qū)的當(dāng)事人，可以基于傳統(tǒng)民法理論和相鄰關(guān)系等提起訴訟，要求法院保護(hù)其合法權(quán)益，而不能以本條規(guī)定作為對(duì)其訴請(qǐng)是否支持的判斷依據(jù)。人民法院在審理具體案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意區(qū)分有利害關(guān)系的業(yè)主所處的不同法律地位，對(duì)其適用不同的證明標(biāo)準(zhǔn)。有利害關(guān)系的業(yè)主主要可分為兩種情況: 一種是與“住改商”業(yè)主處于同一.棟建筑物內(nèi)的業(yè)主，另一種是本小區(qū)內(nèi)其他有利害關(guān)系的業(yè)主。二者身份不同，其承擔(dān)的舉證證明責(zé)任的事項(xiàng)、舉證責(zé)任分配等，都是有區(qū)別的，在個(gè)案中應(yīng)注意區(qū)分。

二、有利害關(guān)系的業(yè)主的一致同意需以明示的方式表達(dá)方為適格

明示的意思表示必須具備一定的要件，在具體表現(xiàn)形式上可以有兩種:一是書面；二是明確無誤的口頭表示。不能以業(yè)主在約定期限內(nèi)未表態(tài)即認(rèn)為其默認(rèn)同意“住改商”行為。在處理“住改商”糾紛時(shí)，要注意審查業(yè)主之間是否有證據(jù)證明書面同意相關(guān)業(yè)主將住宅性質(zhì)的房屋改變成商業(yè)用房或者辦公用房等經(jīng)營性用房。沒有書面證據(jù)證明的，不能認(rèn)定為同意。

第二百八十條　業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有法律約束力?！　?/span>

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

一、 關(guān)于業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格問題

業(yè)主行使撤銷權(quán)請(qǐng)求法院撤銷的是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定，因此，業(yè)主撤銷權(quán)糾紛的被告理論上應(yīng)當(dāng)是業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)。但我國現(xiàn)行法律中并未就業(yè)主大會(huì)以及業(yè)主委員會(huì)在訴訟中的主體資格問題進(jìn)行明確規(guī)定。尤其是涉及業(yè)主委員會(huì)的案件中，法院大多肯定了業(yè)主委員會(huì)作為原告進(jìn)行訴訟的法律地位，但對(duì)業(yè)主委員會(huì)作為被告的案件大多作出不予受理的裁定。實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況具體進(jìn)行界定，可嘗試綜合衡量考慮案件的實(shí)際情況準(zhǔn)許業(yè)主委員會(huì)應(yīng)訴。

二、關(guān)于業(yè)主撤銷權(quán)糾紛訴訟中的舉證責(zé)任問題

司法實(shí)踐中，主要包括業(yè)主實(shí)體權(quán)益及程序權(quán)益受到侵害兩種情況下舉證責(zé)任分配的問題。

三、部分業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)決定事項(xiàng)不服提起的訴訟如何處理

實(shí)踐中，經(jīng)常發(fā)生部分業(yè)主以其沒有參加業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議為由，提出與業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定事項(xiàng)相反的意見，要求人民法院支持其訴訟請(qǐng)求。根據(jù)本法有關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定，只要是在符合法定人數(shù)或者具有投票權(quán)的業(yè)主參加的情況下，所作出的涉及小區(qū)事項(xiàng)的決定，對(duì)該小區(qū)所有業(yè)主都發(fā)生效力。單個(gè)業(yè)主或者部分業(yè)主以其未參加會(huì)議為由提出的主張不能得到支持。

四、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的與物業(yè)管理無關(guān)的決定如何處理

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的雖然與物業(yè)管理有關(guān)但侵害業(yè)主合法權(quán)益的決定，屬于業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求人民法院撤銷的范圍。《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。因此，如果業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，屬于違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的行為，自始就不具有法律效力，對(duì)業(yè)主也就不具有法律約束力。