【《財(cái)經(jīng)網(wǎng)》北京專稿/記者 葉逗逗】《物權(quán)法》自2007年10月1日正式實(shí)施以來，在房地產(chǎn)糾紛和物業(yè)糾紛訴訟上，遇到許多難以確定的問題。

　　最高法院于5月24日正式出臺(tái)了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（下稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)的解釋》）和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（下稱《物業(yè)糾紛的解釋》），希望進(jìn)一步界定其中的具體問題。這兩個(gè)司法解釋自今年10月1日開始實(shí)施。

　　據(jù)最高法院有關(guān)人士介紹，最高法院早在2003年，即《物權(quán)法》出臺(tái)前，就已著手開展制定涉及物業(yè)糾紛案件司法解釋的相關(guān)準(zhǔn)備和調(diào)研工作，并于2007年年初就上述兩個(gè)司法解釋正式立項(xiàng)。2008年6月16日，最高法院曾向全社會(huì)公布過這兩個(gè)司法解釋的征求意見稿，向公眾征求意見。

車位應(yīng)先滿足業(yè)主需要
　　“建筑物區(qū)分所有權(quán)”在通俗語境中，一般指購買了房地產(chǎn)的業(yè)主權(quán)利。在法律概念上，是指明確界定在同一個(gè)建筑物上存在各個(gè)所有人獨(dú)自使用的專用部分以及多個(gè)所有人共同使用的公用部分，為此，中國的《物權(quán)法》規(guī)定這種物權(quán)名稱為“建筑物區(qū)分所有權(quán)”。

　　此次最高法院的《建筑物區(qū)分所有權(quán)的解釋》所做的具體規(guī)定，主要針對業(yè)主身份的界定、專有部分和公有部分的劃定、業(yè)主權(quán)利義務(wù)的范圍、車位車庫糾紛的處理以及住改商糾紛的處理和業(yè)主知情權(quán)的保障等。

　　該司法解釋規(guī)定，除了根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定可以明確確認(rèn)為業(yè)主的人，其他通過法院的判決，或者在政府征收決定發(fā)生效力之時(shí)、繼承和遺贈(zèng)發(fā)生效力之時(shí)，只要是和建設(shè)單位已經(jīng)簽訂了買賣合同，盡管沒有辦理所有權(quán)登記，也可以被認(rèn)定為業(yè)主。

　　司法解釋還就專有部分和公有部分，作了明確的規(guī)定。車位、攤位以及規(guī)劃中已經(jīng)列入特定房屋買賣合同的露臺(tái)，都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為專有部分；而建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂以及通道、樓梯、大堂、消防、公共照明均屬于公有部分。而如果不屬于業(yè)主的專有部分，也不屬于市政公用部分，或者其他權(quán)利人所有的場所以及設(shè)施，都將認(rèn)定為公有部分。

　　關(guān)于車位、車庫問題，《建筑物區(qū)分所有權(quán)的解釋》規(guī)定，《物權(quán)法》規(guī)定的車位、車庫需“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”，是指建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主。配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。

　　司法解釋還規(guī)定，如果是在建筑區(qū)劃內(nèi)用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主共有的車位。

　　此外，業(yè)主有權(quán)利了解的信息包括建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況、建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃車庫、車位的處分情況等等。

物業(yè)退出機(jī)制進(jìn)一步明確
　　隨著物業(yè)糾紛越來越多，如果在司法上處置不好，一些糾紛就演化成社會(huì)事件?！段飿I(yè)糾紛的解釋》主要就物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主的約束力及效力、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任承擔(dān)、業(yè)主妨害物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的責(zé)任承擔(dān)、物業(yè)費(fèi)糾紛處理、物業(yè)服務(wù)合同的解除及相應(yīng)糾紛的處理、物業(yè)使用人的準(zhǔn)用等問題做了規(guī)定。

　　根據(jù)這一司法解釋，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。法院不支持業(yè)主以非合同當(dāng)事人為由提出抗辯。

　　但是，司法解釋列舉了兩種情況，法院應(yīng)當(dāng)支持的合同或者合同相關(guān)條款無效。比如，物業(yè)公司將全部的物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托給他人；此外，物業(yè)服務(wù)合同中有免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。

　　如果物業(yè)公司不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定的以及相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)義務(wù)的，法院也應(yīng)當(dāng)支持。物業(yè)公司也不得擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)。

　　司法解釋還規(guī)定，業(yè)主無正當(dāng)理由不能拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。如果物業(yè)公司已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主不能以沒有享受或者無需接受為由，不交納費(fèi)用。

　　此外，法院支持物業(yè)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)公司退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金。如果物業(yè)公司拒絕退出、移交，不能以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同后的物業(yè)費(fèi)。■

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