開發(fā)商先與物業(yè)公司簽訂了小區(qū)（前期）物業(yè)合同，該物業(yè)合同到期后，該物業(yè)公司并未與開發(fā)商續(xù)約，但繼續(xù)對小區(qū)實施物業(yè)管理。之后，小區(qū)業(yè)委會成立，該物業(yè)公司又與業(yè)委會簽訂了新的物業(yè)合同，并繼續(xù)對小區(qū)實施物業(yè)管理。后開發(fā)商起訴物業(yè)公司，要求物業(yè)公司向開發(fā)商歸還未處置即未長期出租的115個車位以及這些車位的停車收益（自開發(fā)商與物業(yè)公司合同到期終止后起至實際歸還車位止）。

本案開發(fā)商起訴物業(yè)公司后，歷經(jīng)廣東省三級法院一審、二審、再審后，最高檢察院抗訴，最高法院又再審。該案所有的民事審級程序都已窮盡，一個小官司，從基層法院一直打到最高檢察院和最高法院，可見爭議之大。

１.一審、二審，都判決駁回開發(fā)商歸還車位及其租金收益的請求，同時認定涉案地下車位為小區(qū)全體業(yè)主共有；

２.省高院、最高院兩次再審，都判決物業(yè)公司應(yīng)向開發(fā)商歸還車位及其租金收益，同時認為涉案地下車位不宜認定歸小區(qū)全體業(yè)主共有。

１.《物權(quán)法》第74條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

2.《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第13條第2款規(guī)定，房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對停車場、廣告權(quán)益沒有特別約定的，停車場、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人擁有。

３.《人民防空法》第5條第2款：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。

雖然一審定性為物業(yè)合同糾紛，二審定性為車位糾紛，但一、二審判決結(jié)果相同。主要理由：地下停車場的權(quán)益已隨房地產(chǎn)同時轉(zhuǎn)移，地下停車場應(yīng)當歸小區(qū)業(yè)主共有。雖然開發(fā)商已將地下停車場部分車位長期出租給部分業(yè)主，但并未經(jīng)過所有權(quán)人即小區(qū)業(yè)主的同意，開發(fā)商不能以其未經(jīng)業(yè)主同意出租車位的行為證明其對地下停車場享有所有權(quán)。

兩次都定性為物業(yè)合同糾紛，故開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)合同期滿后，物業(yè)公司應(yīng)當歸還開發(fā)商車位及其租金收益。

開發(fā)商在房產(chǎn)初始銷售時，通過與業(yè)主另行簽訂車位長期租賃合同對停車場的權(quán)益進行了明確約定，故不適用《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第13條第2款的規(guī)定。而且業(yè)委會成立后，業(yè)委會、物業(yè)公司同意開發(fā)商將部分車位長租給部分業(yè)主，這也表明業(yè)委會、物業(yè)公司和部分業(yè)主對開發(fā)商將其擁有的車位出租不持異議。

案涉地下停車場沒有計入容積率即并未占用案涉小區(qū)土地的使用權(quán)，也沒有證據(jù)證明地下停車場開發(fā)成本已相應(yīng)分攤到各個商品房的出售價格之中，因此不宜認定案涉車位已隨房產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，一并轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主共有。此外，開發(fā)商作為人防車位的投資者，對人防車位享有收益權(quán)。

地下停車庫的權(quán)益已隨房地產(chǎn)同時轉(zhuǎn)移給小區(qū)業(yè)主，即案涉車位應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。業(yè)委會有權(quán)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同，物業(yè)公司依據(jù)其與業(yè)委會簽訂的物業(yè)合同，有權(quán)管理案涉車位收取車位租金。開發(fā)商并非爭議車位的所有權(quán)人，無權(quán)要求物業(yè)公司返還案涉車位及收取的車位租金。

在上述案件訴訟過程中，小區(qū)業(yè)委會起訴開發(fā)商，請求開發(fā)商向業(yè)委會交還未處置即未長期出租的115個車位及其租金收益。深圳南山區(qū)法院作出（2015）深南法民三初字第237號民事判決、深圳中院于2016年5月29日作出（2016)粵03民終3713號民事判決，認定案涉車位應(yīng)歸屬全體業(yè)主，但因業(yè)委會并非涉訴小區(qū)地下車庫停車位的所有權(quán)人，故判決駁回業(yè)委會的訴訟請求。

但是，該案經(jīng)廣東省高院再審后，認為應(yīng)進一步查明開發(fā)商在對外預(yù)售房屋時，是否已通過其他形式明確告知購房者案涉車位將另行出售，當事人之間是否就案涉車位權(quán)益歸屬另有約定，因此認為深圳中院僅以商品房預(yù)售合同中對案涉車位權(quán)益未作約定為由，認定案涉車位權(quán)益已隨著房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而同時轉(zhuǎn)移，屬事實認定不清，廣東高院于2019年11月21日以（2017）粵民申7371號裁定指令深圳中院再審本案。

有證據(jù)證實的基本事實：

１．地下車位最初由開發(fā)商出資建設(shè)；

２．地下車位未作為分攤公用面積銷售給業(yè)主；

３. 地下車位未計入容積率；

４.開發(fā)商將部分地下車位長期出租給了部分業(yè)主。

無法舉證證實的事實：地下停車場的開發(fā)成本是否分攤到各個商品房的出售價格之中。

? 開發(fā)商與物業(yè)公司的法律關(guān)系：

開發(fā)商要求物業(yè)公司返還小區(qū)地下車位及其租金收益，既可以基于車位所有權(quán)提出，也可以基于債權(quán)即物業(yè)合同而提出。開發(fā)商認為案涉地下車位屬于其所有并以此提出返還小區(qū)地下車位及其租金收益的請求，雙方就是車位糾紛，是個物權(quán)法律關(guān)系；開發(fā)商基于物業(yè)合同到期終止而提出返還小區(qū)地下車位及其租金收益的請求，雙方就是物業(yè)合同糾紛，是個債權(quán)法律關(guān)系。

從開發(fā)商的請求、事實證據(jù)、法律依據(jù)看，以上開發(fā)商提起的訴訟既是一個基于物權(quán)關(guān)系的車位糾紛，也是一個基于債權(quán)關(guān)系的合同糾紛。所以，不論是定性為車位糾紛，還是定性為合同糾紛，都不影響開發(fā)商提出訴訟請求。

但是，定性為車位糾紛還是合同糾紛，會影響法院的裁判路徑論證：如果定性為車位糾紛，法院必須先對車位所有權(quán)進行認定后才能做出判決，如深圳中院判決認定涉案地下車位為小區(qū)全體業(yè)主共有；如果定性為合同糾紛，法院則可以對車位所有權(quán)存而不論，主要基于合同關(guān)系做出判決，如最高法院判決雖然認為涉案地下車位不宜認定歸小區(qū)全體業(yè)主共有，但也沒有認定歸開發(fā)商所有。

? 業(yè)委會與開發(fā)商的法律關(guān)系：

【參考裁判】之5、6和【相關(guān)案件處理】，都是業(yè)委會起訴開發(fā)商要求返還車位及租金的判決情況。業(yè)委會與開發(fā)商之間不存在合同關(guān)系，業(yè)委會完全是基于小區(qū)業(yè)主對車位的共有權(quán)而提起訴訟，故業(yè)委會與開發(fā)商之間僅僅是物權(quán)法律關(guān)系，在業(yè)委會與開發(fā)商的訴訟案件中，法院無法回避所有權(quán)而作出判決，必須先認定所有權(quán)，而后才能作出裁判。

? 開發(fā)商與物業(yè)公司之間的判決與業(yè)委會與開發(fā)商之間的判決的關(guān)系

在開發(fā)商與物業(yè)公司之間的訴訟案件中，廣東高院和最高法院雖然基于合同糾紛進行判決，可以暫時回避車位所有權(quán)歸屬的問題，但是所有權(quán)不明確，僅僅基于合同判決，會嚴重影響該判決的穩(wěn)定性和權(quán)威性。

在后續(xù)業(yè)委會與開發(fā)商的訴訟（見【參考裁判】之5、6和【相關(guān)案件處理】）中，如果車位所有權(quán)判歸全體業(yè)主共有，最高法院僅僅基于物業(yè)合同作出的物業(yè)公司向開發(fā)商返還車位及租金的判決就應(yīng)當撤銷，因為業(yè)委會基于所有權(quán)的請求權(quán)優(yōu)于開發(fā)商基于債權(quán)的請求權(quán)，車位及租金應(yīng)當優(yōu)先向小區(qū)業(yè)主返還，即便最高法院的判決不被撤銷，按照最高法院判決，物業(yè)公司基于合同關(guān)系先向開發(fā)商返還車位及租金，開發(fā)商基于所有權(quán)關(guān)系再向業(yè)委會返還車位及租金，業(yè)委會再基于合同關(guān)系把車位交給物業(yè)公司管理，這個過程只是多了幾個環(huán)節(jié)而已，司法判決繞了一大圈，車位最終還是交由物業(yè)公司管理，這不可笑嗎？

因此，如果要使廣東高院和最高法院關(guān)于開發(fā)商與物業(yè)公司的再審判決保持穩(wěn)定性和權(quán)威性，在業(yè)委會與開發(fā)商的車位糾紛訴訟中，法院就必須判決認定車位所有權(quán)歸屬開發(fā)商而非業(yè)主共有。

所有權(quán)是債權(quán)之本、之源，在開發(fā)商與物業(yè)公司的訴訟中，深圳南山區(qū)法院和深圳中院的判決還是有擔當?shù)?，兩級法院的判決在論證認定所有權(quán)后做出，避免了后續(xù)種種訴累。但是，省高院和最高法院的判決對所有權(quán)存而不論便下判，并且認為不宜認定車位為小區(qū)業(yè)主共有，這給后續(xù)業(yè)委會與開發(fā)商的訴訟案件處理造成了嚴重不利于業(yè)主的影響。

? 省高院、最高院在開發(fā)商與物業(yè)公司訴訟中作出的再審判決，嚴重影響南山區(qū)院、深圳中院在業(yè)委會與開發(fā)商訴訟中的判決：

在開發(fā)商與物業(yè)公司的訴訟案件中，廣東高院作出（2014）粵高法民一提字第30號判決，撤銷深圳南山區(qū)法院和深圳中院判決，對車位所有權(quán)存而不論，基于物業(yè)合同判令物業(yè)公司向開發(fā)返還車位及租金。

之后，在業(yè)委會起訴開發(fā)商的訴訟案件中，業(yè)委會請求法院認定車位所有權(quán)，對此，南山區(qū)院、深圳中院先后作出（2015）深南法民三初字第237號、（2016)粵03民終3713號判決，雖然兩個判決都認定車位屬于小區(qū)業(yè)主共有，但還是以車位及租金非業(yè)委會所有為由駁回了業(yè)委會的訴訟請求。這兩個判決既然已認定車位屬于業(yè)主共有，于法于理業(yè)委會都有權(quán)代表業(yè)主起訴，法院判決駁回業(yè)委會請求，實在令人匪夷所思，難道讓小區(qū)所有業(yè)主都作為共同原告去起訴開發(fā)商嗎？法律設(shè)定業(yè)委會不就是方便代表業(yè)主維權(quán)嗎？深圳兩級法院作出這樣的判決，是否受到廣東高院（2014）粵高法民一提字第30號再審判決的影響，不得而知。即便如此，廣東高院之后又作出（2017）粵民申7371號民事裁定，以事實不清為由撤銷了深圳中院（2016)粵03民終3713號判決，并指令深圳中院再審業(yè)委會與開發(fā)商的車位糾紛案件。

深圳中院后續(xù)將會按照廣東高院的指令，對業(yè)委會與開發(fā)商的車位糾紛案件進行再審。深圳中院再審此案時，將不得不考慮省高院、最高院在開發(fā)商與物業(yè)公司訴訟中作出的再審判決及省高院在業(yè)委會與開發(fā)商訴訟中作出的再審裁定，這些省高院和最高院的裁判，都不利于深圳中院判決認定車位為小區(qū)業(yè)主共有。特別是在最高法院判決明確認為涉案地下車位不宜認定歸小區(qū)全體業(yè)主共有的前提下，深圳中院將作出怎樣的再審判決，我們拭目以待。

本案之所以在司法處理上如此復(fù)雜，源于地下車位在立法上的不明確?！睹穹ǖ洌ㄕ髑笠庖姼澹芬廊谎赜谩段餀?quán)法》第七十四條內(nèi)容，所謂“約定歸屬”，而沒有從法律規(guī)定上對此問題清晰予以界定。這是造成地下車位糾紛案件如此復(fù)雜、難處理的根本原因所在。

立法和政策層面，對地下無產(chǎn)權(quán)車位等地下建筑不應(yīng)再持回避態(tài)度。對這一積敝已久的問題，并非沒有解決辦法，有兩種路徑可供選擇：

一是在立法層面將地下車位作為主物進行規(guī)定。

那么在政策層面，從政府規(guī)劃容積率之初，就把地下車位建筑面積算入容積率，從而使地下車位通過分攤地價的方式分攤相應(yīng)的土地使用權(quán)，這樣一來，地下車位將與房屋一樣，形成獨立的產(chǎn)權(quán)，辦理產(chǎn)權(quán)登記自然順理成章。這種方法雖然解決了產(chǎn)權(quán)登記和產(chǎn)權(quán)糾紛問題，但卻會嚴重加重業(yè)主負擔。

在汽車普及、車多位少的現(xiàn)實條件下，地下車位的地價、建筑成本自然最終應(yīng)當轉(zhuǎn)移到購買業(yè)主身上，開發(fā)商會利用其掌握緊缺車位的優(yōu)勢，過于放大利潤，從而加重業(yè)主負擔。因此，這種方法必須輔以合理的定價機制，防止車位定價過高。對于這種有獨立產(chǎn)權(quán)的地下車位，還必須制定買賣限制性規(guī)定，防止小區(qū)業(yè)主以外的主體購買小區(qū)車位或個別業(yè)主購買多個車位等情況。

二是在立法層面將地下車位作為從物進行規(guī)定。

那么在政策層面，政府規(guī)劃容積率之初，雖然不把地下車位納入容積率，但是從立法上明確地下車位屬于小區(qū)業(yè)主共有，開發(fā)商把政府規(guī)劃強制要求配建的地下車位成本算入房價之中，并在土地出讓、規(guī)劃公示、房屋出售時公開地下車位的情況，這樣既解決了開發(fā)商建筑成本問題，也能明晰產(chǎn)權(quán)，使地下車位作為從物依附于房屋所有權(quán)。對于這種業(yè)主共有車位，車位所有權(quán)隨著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，車位所有權(quán)不會流轉(zhuǎn)到小區(qū)業(yè)主之外，故只需在小區(qū)業(yè)主之間建立車位的公平分配使用機制即可，無需制定對外買賣限制性規(guī)定。

總之，關(guān)于地下車位所有權(quán)，立法上的完善必須與政策上的完善同步進行、協(xié)調(diào)推進。另外，對于人防車位也可以參照以上方法確定權(quán)屬，前提是只要從法律上保證能夠國防優(yōu)先使用即可，國防上的使用權(quán)并不會與人防車位的所有權(quán)發(fā)生矛盾和沖突，但可能會與基于所有權(quán)的使用權(quán)發(fā)生矛盾和沖突，法律上只要確保此時國防使用權(quán)優(yōu)先即可。

相比較而言，在立法和政策層面，將地下車位作為從物共有產(chǎn)權(quán)完善更有利于大多數(shù)業(yè)主。