由于當時我國的物權法尚未出臺，即使《物權法》已頒布實施，由于其規(guī)定仍不明確，理論界和司法實踐還是見仁見智：有人認為這些配套物業(yè)，未出售，應當歸開發(fā)商所有；有人認為，這些物業(yè)的建設成本全部平攤到了可售的物業(yè)中，屬于公共配套物業(yè)，其所有權應當歸全體業(yè)主；還有人認為，即使稱其為公共配套物業(yè)，要看這些配套物業(yè)的建筑面積是否作為公用面積分攤到業(yè)主的專有面積中，如果進行了分攤，則其產權屬于業(yè)主共有，如果沒有進行分攤，則產權仍屬于開發(fā)商所有。

本期房地產法系列講座，北京瀛和律師事務所毛和文律師將為大家講述關于小區(qū)會所、道路、車位、信報箱等配套設施的產權歸屬等系列法律問題。

毛和文律師曾擔任大型上市房地產集團及國資背景房地產集團高管，現(xiàn)主要從事房地產領域的并購與重組業(yè)務，業(yè)績斐然。還曾參與眾多重大房地產訴訟案件的審理，還參與許多商標知識產權案件審理，為所服務的企業(yè)及當事人挽回了巨大損失。

毛律師有話說

對于學校、幼兒園、居委會、文化站、圖書室、派出所、衛(wèi)生所、醫(yī)院、郵電所、糧油店、管理用房、變電站、垃圾壓縮站、道路等的產權問題，要按《土地使用權出讓合同》的約定和修建性詳細規(guī)劃批文或者規(guī)劃部門批準的“設計要點”進行確定。

對于會所、游泳池和其他文化娛樂設施，架空層、車位要按開發(fā)商與購房人的約定進行確定。

首先是關于學校、幼兒園、居委會、文化站、圖書室、派出所、變電站、垃圾壓縮站的產權問題。按理說，這些純屬于為城市居民提供公共服務的配套設施，應當由政府建設，但不少地方政府將這些義務交給了房地產開發(fā)商，開發(fā)商完成建設并驗收后，移交給相關的主管部門（如教育局），政府再從開發(fā)商所交納的該項目土地使用權出讓金中將該公共配套用房的建設成本費用返還給開發(fā)商，本質而言，建設費用屬于政府支出，產權當然屬于相關的政府主管部門。

其次，關于衛(wèi)生所、醫(yī)院、郵電所、糧油店、管理用房的產權問題。通常，對于這些配套用房的建設，政府不會以某種形式返還其建設費用，在這種情況下，一般的做法是由相關單位以建設成本價或略高于成本的價格購買并取得產權。對于糧油店的產權問題，實踐中出現(xiàn)了麻煩，因為我國從計劃體制過渡到了市場經濟體制，當時為城市居民按定量提供購糧指標的糧油供應站已名存實亡，糧油主管部門也不愿意花資金從開發(fā)商手中購買產權，開發(fā)商便將此類浪油供應用房對外進行出售，值得注意的是，由于規(guī)劃功能屬于配套物業(yè)，房管部門不允許將此類用房的產權進行過戶，購買者無法取得其合法產權。而對于小區(qū)管理用房的問題，雖然有開發(fā)商取得產權，再以產權作抵押向銀行貸款，存在無法償還貸款本息而被司法查封的案例，但這是少數(shù)現(xiàn)象，正常情況是，小區(qū)管理用房是作為為小區(qū)業(yè)主提供服務的配套設施，建筑面積應按比例全部分攤到業(yè)主的“公攤面積”中，其產權當然歸屬于全體業(yè)主。而對于小區(qū)會所、舞蹈室、室內網球場、健身房、活動室、棋牌室、茶藝室、公共游泳池等經營性物業(yè)和設施，應當看開發(fā)商售房時與購房人的具體約定而定。如果會所不獨立，其面積也已分攤并約定為購房人所有，產權問題不應當存在爭議。如果屬于獨立的會所，面積沒有分攤給購房人，則應當認定其產權仍屬于開發(fā)商。

再次，道路、綠化面積的產權屬于全體業(yè)主所有，一般不會產生糾紛。但也有一種意見認為，道路、綠化面積應當屬于國家和政府所有。此類爭議不是沒有依據，因為有些城市的道路和綠化面積被從小區(qū)的土地使用權面積中剔除，有的城市本來就將“建設凈用地”和“代征道路面積”及“代征綠化面積”分開，道路和綠化面積歸國家和政府所有，而不能認為是屬于本小區(qū)的全體業(yè)主共有。

《中華人民共和國物權法》第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(法釋[2009]7號)第二條作了相關規(guī)定：“建筑區(qū)劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：(一)具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；(二)具有利用上的獨立性，可以排他使用；(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體?！?以上法律和司法解釋都沒有明確規(guī)定小區(qū)會所的所有權歸屬問題。因此，我們應當作此理解：除非開發(fā)商在規(guī)劃報建時將會所確定為業(yè)主共有或通過商品房買賣合同約定為業(yè)主共有，否則會所屬開發(fā)商所有。

最后是關于小區(qū)車位和信報箱的產權問題。《中華人民共和國物權法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要?！薄敖ㄖ^(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！睂τ谟嬎憬ㄔO面積的車位（如地面或以上計算容積率的面積并不屬于公共部位的面積部分），產權當然可以由開發(fā)商作為商品物業(yè)出售；對于地面屬于不計算容積率的車位，屬于全體業(yè)主共有已無爭議。但是，對于規(guī)劃為人防、消防設施的地下車位，有不少城市在實際操作中存在允許開發(fā)商出售并可辦理產權證的情況。對于這一現(xiàn)象，本書作者認為很值得研究。因為地下建筑面積一般不在計算容積率的范圍（規(guī)劃為商業(yè)用途的地下室或者半地下室除外），特別是規(guī)劃為人防、消防設施的地下室，功能就是人防和消防設施，屬于整個城市的公共配套設施，不應當允許開發(fā)商作為商業(yè)物權進行出售，盡管有批文批復“平時可作為車位使用，戰(zhàn)時作為人防設施”，但無論如何也不應當將整個城市的配套人防、消防設施作為商業(yè)物權出售，房管部門更不應當允許辦理產權證，起碼不計算容積率的地下建筑面積開發(fā)商沒有為此交納土地使用權出讓金，開發(fā)商出售人防設施的產權，屬于不當?shù)美?/p>

但以下幾種情形值得我們注意。其一，不少城市，幾年前已開始要求房地產開發(fā)公司補交地下空間的土地使用權出讓金，這就意味著地下空間的使用權屬于開發(fā)商所有，因而有消防、人防空間建設的車位，也應當屬于開發(fā)商所有。其二，如果按“誰投資誰收益”的原則確定開發(fā)商對消防、人防車位享有所有權，那么，有的樓盤沒有建設人防設施，而是交了一筆異地建設費，在這種情況下，在異地建設的人防設施，交費的開發(fā)商是否享有收益權？答案當然是否定的。其三，關于地面無產權的車位歸全體業(yè)主所有，也不完全正確，如開發(fā)商經批準建設，未占用公共綠地，合同約定由開發(fā)商享有收益權的地面車位，或者在地面建設的立體車位和機械車位，只要未約定屬于業(yè)主，收益權應歸開發(fā)商。因此，應具體情況具體分析。

早在1979年，國家建委、郵電部就以（1979）郵郵字524號發(fā)布了《關于在城市住宅樓房增設信報箱的聯(lián)合通知》，對住宅樓房的信報箱設置問題作了規(guī)定。1991年郵電部和建設部發(fā)布《關于在城市住宅樓房設置信報箱、信報間（或信報收發(fā)室）的聯(lián)合通知》，其第二條規(guī)定：“今后除繼續(xù)在住宅樓房推行安裝信報箱外，在城市住宅小區(qū)及高層樓房也可采用組建信報箱群、信報間（或信報收發(fā)室）的辦法解決通郵問題。信報箱以及信報箱群、信報間（或信報收發(fā)室）都是住宅建筑的組成部分，各設計單位應納入設計內容，所需材料和資金，應和其它配套工程一起在基建項目內統(tǒng)一解決，凡未納入設計內容的，城市規(guī)劃部門不予審批?！?009年10月1日起施行的《中華人民共和國郵政法》第八條第三款規(guī)定：“建設城市新區(qū)、獨立工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)、住宅區(qū)或者對舊城區(qū)進行改建，應當同時建設配套的提供郵政普遍服務的郵政設施?！钡谑畻l第二款規(guī)定：“建設城鎮(zhèn)居民樓應當設置接收郵件的信報箱，并按照國家規(guī)定的標準驗收。建設單位未按照國家規(guī)定的標準設置信報箱的，由郵政管理部門責令限期改正；逾期未改正的，由郵政管理部門指定其他單位設置信報箱，所需費用由該居民樓的建設單位承擔?！薄吨腥A人民共和國郵政法實施細則》第十六條規(guī)定：“接收郵件的信報箱是居民樓房的配套設施，設計單位應當將其納入民用住宅建筑設計標準?！薄熬用駱欠棵恳粏卧牡孛鎸討敯惭b與住戶房號相適應的信報箱或者在樓房集中處設置信報箱間（群），供住戶接收郵件使用。”“信報箱由居民樓房的產權所有者或者管理單位負責維修、更換，也可以委托當?shù)剜]政企業(yè)或者其分支機構維修、更換，所需工料費由委托單位支付?！?/p>

對于小區(qū)信報箱的產權問題，作者認為不應當列入不動產之列進行討論，因為信報箱不屬于建筑物的一部分，也不屬于建筑物的附屬設施。但是，從以上法律法規(guī)可以看出，小區(qū)的信報箱或者由開發(fā)商統(tǒng)一出資建設，或者由物業(yè)公司收取業(yè)主資金統(tǒng)一建設。由于小區(qū)信報箱一般是一個整體，不能按每戶單獨拆分，無論是開發(fā)商出資建設還是業(yè)主集資建設，產權都應當歸屬于全體業(yè)主共同所有。

但是，學校、幼兒園、居委會、文化站、圖書室、派出所是否應當由開發(fā)商建設，存在爭議，由于開發(fā)商都想將建設商業(yè)物業(yè)的面積盡可能增加，而用于建設學校、幼兒園、居委會、文化站、圖書室、派出所的用地面積盡可能減少，這就出現(xiàn)了人們所稱的無數(shù)不成規(guī)模的“麻雀學?！焙汀奥槿羔t(yī)院”等。而對于是否必須規(guī)劃和建設小區(qū)會所，也是一個存在爭議的問題，成規(guī)模的會所可能會給業(yè)主帶來便利，但是，如果不倫不類，則可能出現(xiàn)比較尷尬的情形，即效益不佳，連續(xù)虧損，最終被迫關閉，甚至拍賣、變賣也無人問津。因此，今后，應當從整個城市的總體規(guī)劃上考慮公共配套設施的建設問題。