感謝眾華會(huì)計(jì)師事務(wù)所專業(yè)人士的辛勤工作！

報(bào)告正本即日起留置物業(yè)前臺(tái)供業(yè)主線下查詢，請(qǐng)大家積極留言發(fā)表意見(jiàn)，共同參與小區(qū)管理，謝謝大家！

他山之石(請(qǐng)點(diǎn)擊藍(lán)色字體）

A.

審計(jì)報(bào)告問(wèn)題重重，項(xiàng)目材料涉嫌系統(tǒng)性造假，“重癥”小區(qū)該如何走出陰影？

B.

這是我們的家園，能救小區(qū)的只有我們業(yè)主自己！

C.

從綠城物業(yè)手里，成功討回來(lái)150萬(wàn)公共收益！

D.

司法判決|如何從前期物業(yè)手中拿回小區(qū)公共收益？

白玉蘭家園財(cái)務(wù)收支專項(xiàng)報(bào)告

眾會(huì)字（2019）第6480號(hào)

（摘要）

第五屆上海市黃浦區(qū)白玉蘭家園業(yè)主委員會(huì)：

我們接受委托，對(duì)第四屆上海市黃浦區(qū)白玉蘭家園業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“業(yè)主委員會(huì)”）2015年6月-2018年6月期間所有財(cái)務(wù)收支執(zhí)行了與貴方的商定程序。這些程序經(jīng)貴方同意，其充分性和適當(dāng)性由貴方負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是按照《中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師相關(guān)服務(wù)準(zhǔn)則第4101號(hào)——對(duì)財(cái)務(wù)信息執(zhí)行商定程序》和業(yè)務(wù)約定書(shū)的要求執(zhí)行商定程序，并報(bào)告執(zhí)行程序的結(jié)果。本業(yè)務(wù)的目的僅是為協(xié)助第五屆上海市黃浦區(qū)家園業(yè)主委員會(huì)評(píng)價(jià)第四屆上海市黃浦區(qū)白玉蘭家園業(yè)主委員會(huì)在2015年6月-2018年6月任職期間所有的財(cái)務(wù)收支是否存在公共收益資金挪用的情況?，F(xiàn)將執(zhí)行的程序及得出的結(jié)果報(bào)告如下：

一、執(zhí)行的程序

1、取得白玉蘭家園2015年6月-2018年6月由上海眾聯(lián)物業(yè)管理有限公司白玉蘭家園物業(yè)管理處頒布的《公共收益使用賬目公布》和上海眾聯(lián)物業(yè)管理有限公司提供的“公共收益收支明細(xì)表”，驗(yàn)算合計(jì)數(shù)，核對(duì)賬目記錄與公布數(shù)是否相符。

2、取得上海眾聯(lián)物業(yè)管理有限公司提供的公共收益收支明細(xì)計(jì)算表和《物業(yè)服務(wù)合同》，驗(yàn)算業(yè)委會(huì)分成金額，核對(duì)收入的準(zhǔn)確性。

3、取得由白玉蘭家園業(yè)主委員會(huì)頒布的《白玉蘭家園公共自行車使用管理規(guī)定》及上海眾聯(lián)物業(yè)管理有限公司提供的公共自行車租賃記錄，驗(yàn)算合計(jì)數(shù)，核對(duì)收入的完整性。

4、取得上海眾聯(lián)物業(yè)管理有限公司提供的公共收益廣告明細(xì)表和已簽訂的廣告合同，驗(yàn)算廣告收入，核對(duì)收入的準(zhǔn)確性及完整性。

二、執(zhí)行程序受限情況

1. 業(yè)主委員會(huì)公共收益未開(kāi)設(shè)專門(mén)銀行賬戶

業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)公司對(duì)白玉蘭家園公共收益進(jìn)行管理，物業(yè)沒(méi)有為此未開(kāi)設(shè)銀行專戶，日常收支統(tǒng)一納入物業(yè)公司自有賬戶核算。關(guān)于公共收益賬戶的收支明細(xì)僅通過(guò)簡(jiǎn)單的賬務(wù)記錄，無(wú)法與銀行流水進(jìn)行逐項(xiàng)核對(duì)，查漏補(bǔ)缺，在收入、支出的完整性認(rèn)定存在困難。

2.停車費(fèi)收入統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料不全

根據(jù)本報(bào)告2.3.1所列示，白玉蘭家園共有地面車位170個(gè)，其中，固定車位70個(gè)，流動(dòng)車位100個(gè)。固定車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為350元/月，流動(dòng)車位可分為包月及臨時(shí)，包月為300元/月，臨時(shí)停車按照10元/天計(jì)費(fèi)。由于物業(yè)無(wú)法提供臨時(shí)車位和固定車位的每月統(tǒng)計(jì)匯總表和明細(xì)表，造成本次審核無(wú)法統(tǒng)計(jì)實(shí)際停車費(fèi)收入情況。

三、審核中發(fā)現(xiàn)的主要問(wèn)題

1、截止至審核工作日，物業(yè)公司未通過(guò)審批流程，擅自以公共收益賬戶支付零星工程資金242,558.50元（包含更換不銹鋼進(jìn)戶門(mén)56,200.20元，實(shí)際支付50,000.00元）。主要是16-18年累計(jì)墊付的電梯信號(hào)板、閥門(mén)、鉸鏈等費(fèi)用，業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有簽字，由于當(dāng)時(shí)要緊急更換零配件，所以物業(yè)公司直接支付。

2、保安室及保安費(fèi)用權(quán)責(zé)劃分較為模糊，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)相關(guān)依據(jù)。

物業(yè)在計(jì)算業(yè)主收益時(shí)將臨時(shí)停車費(fèi)中將收益的20%作為門(mén)衛(wèi)的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用單獨(dú)扣除，物業(yè)公司無(wú)法提供該20%費(fèi)用扣除的相關(guān)依據(jù)。

3、2018年下半年，物業(yè)公司代墊1~10號(hào)樓更換不銹鋼進(jìn)戶門(mén)款項(xiàng)首付款50,000.00元。但之后工程擱置并未施工。同時(shí)，在物業(yè)公司提供的墊付款中清單中亦包括了該部分的款項(xiàng)，導(dǎo)致一次預(yù)付款重復(fù)列支減少了業(yè)主收益的余額。預(yù)付進(jìn)戶門(mén)更換工程首付款后工程擱淺，同時(shí)預(yù)付款在物業(yè)墊付款和業(yè)主收益重復(fù)列支，導(dǎo)致業(yè)主收益余額減少50,000元。

4、停車費(fèi)收入統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料不全。

根據(jù)本報(bào)告2.3.1所列示，白玉蘭家園共有地面車位170個(gè)，其中，固定車位70個(gè)，流動(dòng)車位100個(gè)。固定車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為350元/月，流動(dòng)車位可分為包月及臨時(shí)，包月為300元/月，臨時(shí)停車按照10元/天計(jì)費(fèi)。由于物業(yè)無(wú)法提供臨時(shí)車位和固定車位的每月統(tǒng)計(jì)匯總表和明細(xì)表，造成本次審核無(wú)法統(tǒng)計(jì)實(shí)際停車費(fèi)收入情況。

5、大部分工程施工項(xiàng)目未簽署合同，僅有不銹鋼進(jìn)戶門(mén)項(xiàng)目簽署了購(gòu)銷合同，但此合同簽訂程序不合規(guī)，所有工程的實(shí)施未履行比價(jià)程序。

上述已執(zhí)行的商定程序不構(gòu)成審核或?qū)忛?，以及?zhí)行商定程序，因此我們不對(duì)第四屆上海市黃浦區(qū)白玉蘭家園業(yè)主委員會(huì)在2015年6月-2018年6月任職期間所有的財(cái)務(wù)收支是否存在公共收益資金挪用的情況發(fā)表審核或?qū)忛喴庖?jiàn)。如果執(zhí)行商定程序以外的程序，或執(zhí)行審核或?qū)忛?，我們可能得出其他?yīng)報(bào)告的結(jié)果。

本報(bào)告僅供上海市黃浦區(qū)白玉蘭家園業(yè)主委員會(huì)用于第一段所述目的，不應(yīng)用于其他目的及分發(fā)給其他單位或個(gè)人。

（正文）

一、白玉蘭家園業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)基本情況

第四屆上海市黃浦區(qū)白玉蘭家園業(yè)主委員會(huì)于2015年6月1日經(jīng)民主選舉成立。業(yè)委會(huì)的主要職責(zé)為管理經(jīng)濟(jì)賬，合法合理收支所有的款項(xiàng)，監(jiān)督、督促物業(yè)做好小區(qū)保潔、保綠、保安工作，確保小區(qū)有一個(gè)和諧、平安、宜居的居住環(huán)境。

業(yè)委會(huì)組成人員：主任邵敏華、副主任查震華；委員：王吉臣、姚潤(rùn)毅、謝敏、華志祖、周巖。

白玉蘭家園物業(yè)承包單位為上海眾聯(lián)物業(yè)管理有限公司，公司成立日期：2005年10月27日，注冊(cè)資本300萬(wàn)元。公司統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91310105781872396M；法定代表人陳立；公司注冊(cè)地址：上海市長(zhǎng)寧區(qū)天山西路90號(hào)103室；公司營(yíng)業(yè)期限：2005年10月27日-2025年10月26日。公司資質(zhì)為貳級(jí)，證書(shū)編號(hào)：滬（長(zhǎng)寧）233號(hào)。

二、2015年6月-2018年6月期間財(cái)務(wù)收支情況

（一）公共收益賬戶資金余額

1、2015年6月至2018年6月的資金余額情況

根據(jù)上海眾聯(lián)物業(yè)管理有限公司白玉蘭家園物業(yè)管理處頒布的《公共收益使用賬目公布》（小區(qū)公告），白玉蘭家園2015年6月-2018年6月期間財(cái)務(wù)收支如下：

根據(jù)白玉蘭家園物業(yè)管理處提供的白玉蘭家園公共收益使用賬目公布顯示，截至2018年6月30日止資金尚余954,120.32元。

2、2018年7月至2018年12月的資金使用情況

根據(jù)上海眾聯(lián)物業(yè)管理有限公司白玉蘭家園物業(yè)管理處、上海市黃浦區(qū)白玉蘭家園業(yè)主委員會(huì)聯(lián)合頒布的《白玉蘭家園公共收益使用賬目公布（2018.7.1-12.31）》（半年度報(bào)表），2018年7-12月期間，業(yè)主委員會(huì)收入77,202.00元，支出628,243.55元，明細(xì)如下：

3、其他未計(jì)入《公共收益使用賬目公布》的支出

2018年下半年度報(bào)表中，除以上列示部分支出，公共收益賬戶支出部分還有未經(jīng)審批費(fèi)用未列示明細(xì)，據(jù)物業(yè)公司介紹，未經(jīng)審批費(fèi)用支出系由于項(xiàng)目緊張，支付時(shí)未獲得業(yè)委會(huì)審批，并且業(yè)務(wù)發(fā)生后也未取得業(yè)委會(huì)后補(bǔ)審批。截止本報(bào)告簽發(fā)日，通過(guò)取得物業(yè)公司提供的“公共收益墊付明細(xì)”，該部分不合規(guī)費(fèi)用支付資金總額為242,558.50元。

根據(jù)已簽訂合同，預(yù)付更換不銹鋼進(jìn)戶門(mén)費(fèi)用56,200.20元，實(shí)際預(yù)付50,000.00元。該部分預(yù)付款于2018年7-12月報(bào)表中已從公共收益賬戶明細(xì)中扣除，屬于重復(fù)統(tǒng)計(jì)，應(yīng)在計(jì)算業(yè)主收益時(shí)扣除。

綜上，截止2018年12月的資金余額情況如下： 

（二）2015年6月-2018年6月期間收支情況

白玉蘭家園業(yè)主收入主要來(lái)自停車費(fèi)和廣告費(fèi)。根據(jù)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)之間簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》第十四條規(guī)定，“本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主所有的會(huì)所及相關(guān)設(shè)施委托乙方（物業(yè)）經(jīng)營(yíng)管理，經(jīng)營(yíng)管理收費(fèi)約定如下：經(jīng)營(yíng)性收入甲乙雙方分成的比例為甲方（物業(yè)）60%；乙方（業(yè)主）40%?！?/span>

白玉蘭家園公布的2015年6月-2018年6月期間收入及業(yè)主委員會(huì)分成所得如下：

注1：根據(jù)物業(yè)與業(yè)務(wù)委員會(huì)簽訂的物業(yè)合同規(guī)定，自2015年6月1日至2019年5月31日物業(yè)合同期間，業(yè)主委員會(huì)按露天車位40元/個(gè)·月的標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)繳納停車場(chǎng)地管理服務(wù)費(fèi)。流動(dòng)車位100個(gè)，每月扣除4000元管理服務(wù)費(fèi)。

臨時(shí)停車費(fèi)中扣除4000元/月后，剩余部分的20%作為小區(qū)保安的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用，其余部分60%歸物業(yè)所有，40%歸全體業(yè)主所有。

注2：廣告費(fèi)扣除費(fèi)用一般是廣告牌每年需要使用的電費(fèi)。

白玉蘭家園支出主要系小區(qū)綠化及零星修補(bǔ)費(fèi)用支出，2015年6月-2018年6月期間支出1,059,172.14元。

（三）收入分析

根據(jù)業(yè)主委員會(huì)公布的收入公告，2015年6月-2018年6月期間收入變化如下圖：

1、停車費(fèi)收入

停車費(fèi)分為固定車位收入及臨時(shí)停車費(fèi)收入。

白玉蘭家園共有地面車位約170個(gè)，其中，固定車位70個(gè)，流動(dòng)車位100個(gè)。自2015年6月1日至2019年5月31日物業(yè)合同期間，固定車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為350元/月，流動(dòng)車位可分為包月及臨時(shí)，包月為300元/月，臨時(shí)停車按照10元/天計(jì)費(fèi)。

（1）停車費(fèi)收入測(cè)算

根據(jù)物業(yè)公司統(tǒng)計(jì)的白玉蘭花園停車費(fèi)收入情況如下：

據(jù)了解，白玉蘭花園每日停車位使用率基本飽和，但白玉蘭花園目前使用的停車監(jiān)控系統(tǒng)無(wú)法提供完整的車輛進(jìn)出記錄，本次測(cè)算以基礎(chǔ)單價(jià)進(jìn)行模擬測(cè)算。

通過(guò)以現(xiàn)有數(shù)據(jù)對(duì)停車費(fèi)收入進(jìn)行測(cè)算：

①理論停車位每月固定車位停車位收入=350*70=24,500.00元

②以單個(gè)流動(dòng)車位為衡量，包月用戶與臨時(shí)停車用戶產(chǎn)生收入不存在差異（當(dāng)一個(gè)車位每天被使用的情況下，臨時(shí)停車收費(fèi)每月產(chǎn)生收入依舊為300元/月）。

理論停車位每月流動(dòng)車位停車位收入=300*100=30,000.00元。

理論月收入與實(shí)際月收入對(duì)比如下：

由于物業(yè)無(wú)法提供臨時(shí)車位和固定車位的每月統(tǒng)計(jì)匯總表和明細(xì)表，造成本次審核無(wú)法統(tǒng)計(jì)實(shí)際停車費(fèi)收入情況。

（2）停車位分成收入測(cè)算

根據(jù)業(yè)主大會(huì)與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》第十二條規(guī)定，“停車場(chǎng)屬于全體共有全體業(yè)主共用的，車位使用人應(yīng)按露天機(jī)動(dòng)車車位250元/個(gè)的標(biāo)準(zhǔn)向乙方（物業(yè)）交納停車費(fèi)，乙方（物業(yè)）從停車費(fèi)中按露天機(jī)動(dòng)車車位100元/個(gè)/月的標(biāo)準(zhǔn)提取停車場(chǎng)地管理服務(wù)費(fèi)?！?/span>

物業(yè)公司的停車費(fèi)分成收入計(jì)算方式為將收到的停車費(fèi)扣除稅金、門(mén)衛(wèi)獎(jiǎng)金（20%）和服務(wù)費(fèi)后，剩余部分以四六分成。

本次審核中，物業(yè)公司未提供該上述20%費(fèi)用扣除的相關(guān)依據(jù)。

2、廣告費(fèi)收入

廣告費(fèi)收入主要來(lái)自小區(qū)電梯及公共區(qū)域的廣告牌租賃收入。

白玉蘭小區(qū)已簽訂的廣告合同如下：

（1）廣告費(fèi)收入測(cè)算

根據(jù)合同約定，對(duì)已收到廣告費(fèi)收入與權(quán)責(zé)發(fā)生制下的應(yīng)收合同收入對(duì)比，對(duì)比結(jié)果如下：

（2）業(yè)委會(huì)分成收入

根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，小區(qū)內(nèi)公用的道路、綠化帶歸全體業(yè)主所有，所以物管公司經(jīng)營(yíng)這些公用設(shè)施所產(chǎn)生的收益也歸全體業(yè)主。在小區(qū)公共區(qū)域投放廣告，收益應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。

實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，物業(yè)公司依據(jù)其與業(yè)委會(huì)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》中第十四條“本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主所有的會(huì)所及相關(guān)設(shè)施委托乙方（物業(yè)）經(jīng)營(yíng)管理，經(jīng)營(yíng)管理收費(fèi)約定如下：經(jīng)營(yíng)性收入甲乙雙方分成的比例為甲方（物業(yè)）60%；乙方（業(yè)主）40%?！钡囊?guī)定，將收到的廣告費(fèi)扣除稅金和費(fèi)用后，剩余部分以四六分成。

3、公共收益賬戶利息收入

白玉蘭家園業(yè)主委員會(huì)資金由物業(yè)公司代為管理，存入物業(yè)公司名下賬戶，期間利息收入也屬于物業(yè)公司。據(jù)了解，這屬于行業(yè)一般處理原則。

2015年6月-2018年6月期間，物業(yè)公司代為持有的業(yè)主委員會(huì)公共收益賬戶資金按照活期利息利率0.35%計(jì)算，活期利息約（916,340.67+ 954,120.32）/2*0.35%*3=9,819.92元。

（四）成本分析

白玉蘭家園支出主要系小區(qū)綠化及設(shè)備維修更新支出，將2015年6月-2018年6月發(fā)生的支出進(jìn)行簡(jiǎn)單歸集：

更新及維修主要大額工程合同信息：

截止至審核工作日，尚有1項(xiàng)不銹鋼進(jìn)戶門(mén)更換工程未完成，取得工程合同，根據(jù)公共收益明細(xì)賬顯示已通過(guò)公共收益賬戶支付合同預(yù)付款50,000.00元。

三、審核中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題

1、公共收益賬戶支付資金不規(guī)范

截止報(bào)告出具日，物業(yè)公司未通過(guò)審批流程，擅自以公共收益賬戶支付零星工程資金242,558.50元（包含更換不銹鋼進(jìn)戶門(mén)56,200.20元，實(shí)際支付50,000.00元）。主要是16-18年累計(jì)墊付的電梯信號(hào)板、閥門(mén)、鉸鏈等費(fèi)用，業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有簽字，由于當(dāng)時(shí)要緊急更換零配件，所以物業(yè)公司直接支付。

物業(yè)公司支付之后并未及時(shí)補(bǔ)審批流程，導(dǎo)致賬面存在違規(guī)支出費(fèi)用。由于都是更換零配件等瑣碎且細(xì)微的工程，物業(yè)公司也未提供原始發(fā)票等資料。

2、預(yù)付進(jìn)戶門(mén)更換工程首付款后工程擱淺，同時(shí)預(yù)付款在物業(yè)墊付款和業(yè)主收益重復(fù)列支

2018年下半年，物業(yè)公司代墊1~10號(hào)樓更換不銹鋼進(jìn)戶門(mén)款項(xiàng)首付款50,000.00元。但之后工程擱置并未施工。同時(shí)，在物業(yè)公司提供的墊付款中清單中亦包括了該部分的款項(xiàng)，導(dǎo)致一次預(yù)付款重復(fù)列支減少了業(yè)主收益的余額。

建議業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司確認(rèn)該項(xiàng)工程是否還要繼續(xù)施工，盡快解決與供應(yīng)商預(yù)付款之爭(zhēng)。同時(shí)，若屬于物業(yè)墊付款事項(xiàng)則不應(yīng)扣除業(yè)主收益的余額。

3、公共收益賬戶未開(kāi)設(shè)銀行專戶，銀行收支不獨(dú)立

業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)公司對(duì)白玉蘭家園公共收益進(jìn)行管理，物業(yè)公司對(duì)其單獨(dú)建賬，但并未為其開(kāi)立專戶，日常收支統(tǒng)一納入物業(yè)公司自有賬戶核算。每月物業(yè)公司會(huì)整理《白玉蘭家園公共收益使用賬目分布》交由業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)后由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司聯(lián)合蓋章留底。

本次審核中，業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)公司均無(wú)法提供公共收益賬戶獨(dú)立的銀行對(duì)賬單，也沒(méi)有設(shè)立專門(mén)的銀行明細(xì)賬。關(guān)于公共收益賬戶的收支明細(xì)僅通過(guò)簡(jiǎn)單的賬務(wù)記錄，無(wú)法與銀行流水進(jìn)行逐項(xiàng)核對(duì)，查漏補(bǔ)缺，在收入、支出的完整性認(rèn)定存在困難。

建議為了與物業(yè)自身賬務(wù)區(qū)別管理，明確住宅物業(yè)公共收益的收支情況，公共收益應(yīng)專戶存儲(chǔ)、專設(shè)賬戶，用于業(yè)主大會(huì)決定的專項(xiàng)用途。做到賬目清晰，單獨(dú)管理，使住宅物業(yè)公共收益的去向透明。目前物業(yè)公司將公共收益賬戶納入自有賬戶核算，公共收益資金流水的管控較為薄弱，容易造成賬目的混亂。

4、保安室及保安費(fèi)用權(quán)責(zé)劃分較為模糊，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)相關(guān)依據(jù)

2015年6月-2018年6月期間，共發(fā)生門(mén)衛(wèi)室費(fèi)用418.00元，主要是更換門(mén)衛(wèi)室內(nèi)各個(gè)小零件，該費(fèi)用應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)。

另外，物業(yè)在計(jì)算業(yè)主收益時(shí)將臨時(shí)停車費(fèi)中將收益的20%作為門(mén)衛(wèi)的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用單獨(dú)扣除，物業(yè)公司無(wú)法提供該20%費(fèi)用扣除的相關(guān)依據(jù)。由于業(yè)主成為保安獎(jiǎng)金的支付方之一，間接形成公共收益的隱形支出，審核期間涉及金額91,095.21元。

建議保安編制屬于物業(yè)公司，其工作期間發(fā)生的費(fèi)用及薪酬理應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)。物業(yè)公司對(duì)停車業(yè)務(wù)收取的停車場(chǎng)地管理服務(wù)費(fèi)，額外將保安人員績(jī)效工資也以費(fèi)用形式予以扣除，業(yè)委會(huì)及物業(yè)公司的物業(yè)合同中并未對(duì)此進(jìn)行約定，本次無(wú)法判定該費(fèi)用的合理性。

5、停車費(fèi)收入統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料不全

根據(jù)本報(bào)告2.3.1所列示，白玉蘭家園共有地面車位170個(gè)，其中，固定車位70個(gè)，流動(dòng)車位100個(gè)。固定車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為350元/月，流動(dòng)車位可分為包月及臨時(shí)，包月為300元/月，臨時(shí)停車按照10元/天計(jì)費(fèi)。由于物業(yè)無(wú)法提供臨時(shí)車位和固定車位的每月統(tǒng)計(jì)匯總表和明細(xì)表，造成本次審核無(wú)法統(tǒng)計(jì)實(shí)際停車費(fèi)收入情況。

建議物業(yè)公司應(yīng)保留停車記錄（紙質(zhì)）或在小區(qū)進(jìn)口安裝車牌掃描系統(tǒng)（電子），至少每月一次復(fù)核停車記錄與實(shí)際停車費(fèi)收入是否基本相符。

6、大部分工程施工項(xiàng)目未簽署合同，僅有一份已簽訂合同簽訂程序不規(guī)范，工程的實(shí)施未履行比價(jià)程序。

大額維修改造，業(yè)主委員會(huì)采納各業(yè)主的意見(jiàn)后進(jìn)行，但在供應(yīng)商的選擇上選擇較為隨意，未通過(guò)比價(jià)流程來(lái)更好的。

在審核過(guò)程中，審核人員在審閱過(guò)程中，對(duì)2015年6月-2018年6月期間單筆支付大于5000元的工程款有15筆（參附件一），經(jīng)詢問(wèn)均未簽訂合同。僅以工作聯(lián)系函形式確認(rèn)的合同總價(jià)及付款規(guī)定。

在提供的審核資料中，上海雙霖門(mén)窗有限公司、白玉蘭家園業(yè)主委員會(huì)、上海眾聯(lián)物業(yè)有限公司三方于2018年5月20日簽訂《定制不銹鋼進(jìn)戶門(mén)購(gòu)銷合同》，而合同審批會(huì)簽單顯示，業(yè)主委員會(huì)審批日期為2018年5月22日。存在先簽合同后補(bǔ)審批流程的情況，審批流程不規(guī)范。另根據(jù)審批單顯示，該費(fèi)用在各樓業(yè)主維修基金中按建筑面積分?jǐn)?。由于后續(xù)該筆費(fèi)用未獲得業(yè)主委員會(huì)及時(shí)簽字而導(dǎo)致無(wú)法通過(guò)維修基金支付。根據(jù)合同約定，物業(yè)公司代為預(yù)付工程款50,000元。

建議業(yè)主委員會(huì)建立基本的供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)供應(yīng)商的資質(zhì)進(jìn)行審核，同時(shí)在進(jìn)行供應(yīng)商選擇時(shí)，要求供應(yīng)商積極報(bào)價(jià)，增加供應(yīng)商的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，從而降低業(yè)主的維修成本。同時(shí)，對(duì)于大額的施工項(xiàng)目應(yīng)簽署正規(guī)的施工合同。

眾華會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）（章）

中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師 周  敏（章）

中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師 張 炯昕（章）

2019年7月18日

附件一：白玉蘭花園2015年6月至2018年6月期間大額費(fèi)用支出明細(xì)