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晚上5點，東二環(huán)外的陽光都市小區(qū)西門外，幾輛車停在門前排隊，等待小區(qū)內有空出的車位才能進入。此時小區(qū)中的道路兩側、綠地等都已經(jīng)停滿了車輛。與陽光都市小區(qū)類似，南四環(huán)外的戀日綠島小區(qū)中，道路兩側車輛停放得滿滿當當。每年幾十萬元的停車收益，卻未能按《物權法》規(guī)定成為全體業(yè)主的共同收益。 這些車位收取的停車費歸屬問題，一直困擾著陽光都市與戀日綠島小區(qū)，其實這也是許多小區(qū)共同面臨的難題。而國融國際小區(qū)的做法，則給出了一個良好的參照模本。 幾天前，國融國際小區(qū)業(yè)委會訴前物業(yè)公司返還三年管理期間的停車公共收益案進行宣判，判決結果要求前物業(yè)公司將110多萬元的停車費返還全體業(yè)主。 案例1 承諾半兌現(xiàn) 南四環(huán)十八里店南橋向南大約1.5公里，戀日綠島小區(qū)中的道路上停滿車輛，使得原有車道只剩下一條可以通行。 2014年開始，該小區(qū)物業(yè)公司開始在小區(qū)中的道路、綠地、廣場上劃出新的停車位。經(jīng)過統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，戀日綠島小區(qū)中共有地上車位近570個，收費標準為每輛車每年1500元。每年的停車收費為85萬元左右。 小區(qū)的一名業(yè)委會委員表示，在2016年物業(yè)公司與小區(qū)簽訂的《北京市戀日綠島物業(yè)服務合同》合同中約定：“物業(yè)公司每年3月15日前向業(yè)委會支付停車服務費收益，第一年為10萬元，第二年為15萬元，第三年為20萬元?！钡珜嶋H結果卻是“一分錢也沒見到”。一名小區(qū)業(yè)委會委員表示，合同中約定的事項并未履行，停車收益也從未到過業(yè)委會的賬目中。 對于為何一直未能履行合同中的約定，戀日綠島小區(qū)物業(yè)公司工作人員表示，是因為有小區(qū)業(yè)主對業(yè)委會的工作存在非議，因而遲遲未將收益金打入其賬戶。合同中，雙方約定的收款賬戶名為：北京市朝陽區(qū)戀日綠島小區(qū)業(yè)委會。一名該小區(qū)業(yè)委會委員表示，收款只有這一種方式，就是為了避免出現(xiàn)不透明而帶來的腐敗。 合同中除了約定向業(yè)委會返還停車收益外，物業(yè)公司還承諾每年給沒有車位的業(yè)主補貼500元?！斑@個倒是一直沒有間斷”，一名無車位業(yè)主向記者證實到，500元的補貼在每年交納物業(yè)費時進行了折扣。據(jù)統(tǒng)計，小區(qū)中共有300戶無車位業(yè)主，物業(yè)公司每年需要返還無車業(yè)主共計15萬元。 “為了能有位停車，業(yè)主犧牲了生活品質，在公共區(qū)域中劃出車位，但是為此帶來的收益到底該歸誰所有，一直存在著爭論?！币幻麡I(yè)主表示，小區(qū)中的物業(yè)收費標準不高，需要一些公共收益為此進行補貼?！暗沁@樣的補貼，并不等于物業(yè)公司將所有收益都占著不給業(yè)主?！?/p> 案例2 占著不返還 陽光都市小區(qū)西門外，幾輛車排隊進入小區(qū)。因車位緊張，小區(qū)內已無停車位。保安人員告訴車主，等待有車出小區(qū)后才能將排隊車輛放行進入。 小區(qū)西側，停放著一排車輛。一名業(yè)主表示，小區(qū)規(guī)劃中全部為地下車位，并未規(guī)劃地上車位，小區(qū)西側的停車位曾經(jīng)是自行車棚和綠地。“車越來越多，小區(qū)里能用的地方也都被見縫插針停上了車?！?/p> 小區(qū)中一條由東向西的道路中，一側停放著一排車輛，一些車輛外觀有著明顯的劃痕?！拔业能嚲捅徊溥^，路太窄不好走”，一名業(yè)主表示，小區(qū)中的消防通道上也曾停滿車輛?！耙淮沃?，消防車進不來，這之后才把消防通道讓出來了?！?/p> 該小區(qū)業(yè)委會一名委員表示，小區(qū)中的地上車位在十年前便開始出現(xiàn)。擠出來的地上車位有110個，收費標準為每輛車每兩小時收費一元?！俺醪接嬎悖召M在30萬元至40萬元之間?！?/p> 2016年10月底，陽光都市小區(qū)業(yè)委會完成備案，并在2017年6月啟動了更換物業(yè)的招投標方案?！捌溟g與物業(yè)公司進行了溝通和磨合，但是很多問題都仍舊難以解決?！?該小區(qū)業(yè)委會一名委員表示，物業(yè)公司對于全體業(yè)主要求返還停車等公共收益的要求并未理會。 2017年12月，陽光都市小區(qū)的物業(yè)公司與業(yè)主服務合同糾紛一案判決結果中，東城區(qū)法院稱，該物業(yè)公司不進行物業(yè)交接的理由不成立，故自2017年11月10日起，該物業(yè)公司與全體業(yè)主服務合同的權利義務終止。二審中維持了一審判決。 盡管已經(jīng)判決，一名業(yè)主表示，“占了公共收益不返還業(yè)主，在判決之后仍舊繼續(xù)收費?！?/p> 案例3 分賬修設施 亦莊地區(qū)的國融國際小區(qū)，幾棟馬賽克造型的高樓旁是一塊地上停車場。國融國際小區(qū)也曾遇到與陽光都市、戀日綠島小區(qū)同樣的遭遇，但如今已經(jīng)探索出了讓業(yè)主滿意的新模式。 小區(qū)中曾破敗不堪，電梯停駛、垃圾遍地。2017年4月開始，具有一級資質的第一物業(yè)公司進入小區(qū)。在物業(yè)服務合同中約定，停車費等公共收益60%歸全體業(yè)主所有，40%歸物業(yè)公司。小區(qū)業(yè)委會一名委員表示：“我們的公共收益用在了小區(qū)設施維護上，主要是啟動大修基金來不及、又不在物業(yè)服務范圍內的項目?！?/p> 小區(qū)停駛的電梯進行維修、公共區(qū)域的衛(wèi)生間維護、防汛應急物質、地面嚴重坑洼修復、公共區(qū)域多年積壓如山的垃圾甚至便溺清理……業(yè)主們切實感受到了小區(qū)環(huán)境的變化?！半娞菥褪莻€大問題，以前壞了之后，我都從一樓走到過十樓。” 該小區(qū)物業(yè)公司一名工作人員表示，物業(yè)公司會根據(jù)合同中的約定進行打款，將公共收益返還給全體業(yè)主。40%的公益收益將對物業(yè)費不足進行補貼，同樣用在小區(qū)維護中。 小區(qū)中的停車如今實現(xiàn)了電子收費，每一筆交費都會同時顯示在物業(yè)公司與業(yè)委會的電腦中?！斑@樣我們就能實時看到具體的收益是多少，讓賬目公開透明?！币幻麡I(yè)委會委員表示，每季度他們還將停車收益進行公示，同時公示的還有公共收益的去向。 在一名業(yè)委會委員看來，此前的物業(yè)公司服務期間收取的停車費并未如約返還業(yè)主。業(yè)委會已將其告上法庭并取得了一審勝訴，判處國泰順達返還國融國際三年管理期間的公共收益110多萬?！皥?zhí)行很可能還會有一定困難?！?/p> 業(yè)委會在為全體業(yè)主拿回公共收益的過程中經(jīng)歷一波三折，業(yè)主感到欣慰的是最終換到了合法合規(guī)做事的物業(yè)公司，公共收益能逐步讓小區(qū)的環(huán)境發(fā)生質的變化?！安还苁菑陌踩院褪孢m度都在提升?！?/p> 專家說法：經(jīng)適房和商品房歸屬不同 戀日綠島小區(qū)業(yè)委會委員在簽訂物業(yè)服務合同時也在憧憬，拿到公共收益后對小區(qū)一些設施進行維護，甚至已經(jīng)列出了需要維護設施的清單。但是，約定的公共收益并未到賬，清單中的維護設施仍有許多“帶病上崗”。 物業(yè)管理專家、北京首一業(yè)主大會工作輔導中心指導部主任童超認為，一些小區(qū)在爭取停車等公共收益過程中所折射出的不易，實際上是當前小區(qū)停車場權益歸屬問題未能得到真正厘清的一個縮影。
童超表示，目前許多小區(qū)都存在停車難問題，一些小區(qū)通過鏟除部分綠化、占用公共用地劃出停車位，滿足小區(qū)中業(yè)主停車需求。這樣的做法需要經(jīng)過業(yè)主大會同意以及得到綠化部門的同意，而后才能占用?！皩τ谟袠I(yè)委會的小區(qū)，要由業(yè)委會組織召開業(yè)主大會進行討論。而對于沒有業(yè)委會的小區(qū)，應該由居委會組織召開臨時業(yè)主大會，討論是否通過這樣的議題?！?/p> 北京京禧律師事務所律師劉洋認為，小區(qū)建設完成之后，隨小區(qū)內房屋的出售，小區(qū)建筑區(qū)劃內的土地使用權也隨之轉移，小區(qū)的共有部分土地使用權歸小區(qū)業(yè)主共有。對于不能辦理產(chǎn)權登記的車位，便不能成為專有部分，開發(fā)商無權進行處置。 童超表示，經(jīng)濟適用房小區(qū)的地上停車位，因為業(yè)主沒有繳納土地出讓金，收取的停車費應該先補齊物業(yè)費中的不足，多余部分分給業(yè)主。對于商品房小區(qū)，業(yè)主繳納了土地出讓金，地上車位的收入，應該歸全體業(yè)主所有。 “物業(yè)公司因為對停車進行了管理，可以從停車費中進行分成，作為其管理費用，也可以通過此收益彌補物業(yè)費上的不足。對于公共收益久賴不還的物業(yè)公司，可以通過協(xié)商或者法律途徑進行解決?！?/blockquote> |
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來自： 東東85nuh7gdm8 > 《物業(yè) 設備 管理》
