備受關(guān)注的新修訂《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱新《條例》）已于今年元旦起施行。9日，莆田市住建局組織全市各物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人等200多人，召開《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》貫徹宣傳培訓(xùn)會(huì)，邀請相關(guān)專家作專項(xiàng)政策解讀。

十個(gè)業(yè)主即可申請召開業(yè)主大會(huì)

       莆田市住建局副局長盧國平介紹，自2007年1月1日起，《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施已有12年時(shí)間。2018年9月30日，新修訂的《條例》獲省十三屆人大常委會(huì)第六次會(huì)議表決通過，于2019年1月1日起施行。新《條例》確立了一系列重要的物業(yè)管理制度，對業(yè)主及業(yè)主大會(huì)、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護(hù)等方面作了明確規(guī)定，并明確了相應(yīng)的法律責(zé)任。新《條例》的頒布施行，將為維護(hù)物業(yè)管理市場秩序，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合法權(quán)益提供法律保障；對于促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展，進(jìn)一步改善人民群眾的生活和工作環(huán)境具有十分重要的意義。

       記者了解到，新《條例》對業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上投票權(quán)進(jìn)行了確定。日常實(shí)踐中，業(yè)主大會(huì)召開難、業(yè)主委員會(huì)成立難的情況在各地都較為普遍。為了解決現(xiàn)實(shí)矛盾，新《條例》降低了申請召開首次業(yè)主大會(huì)的門檻，明確規(guī)定十個(gè)以上的業(yè)主也可向所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或街道辦事處提出書面申請，籌備召開業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議。

       針對目前公共租賃房承租人數(shù)量逐年增長，其居住年限長，在物業(yè)管理中的相關(guān)權(quán)利不宜簡單和其他中短期承租人等同。新《條例》賦予其準(zhǔn)業(yè)主地位，規(guī)定公共租賃房承租人可根據(jù)租賃合同的約定，代行部分業(yè)主權(quán)利。一些業(yè)主的直系親屬對小區(qū)公共事務(wù)管理比較熱心，但由于其并非產(chǎn)權(quán)記載的業(yè)主，參加業(yè)委會(huì)委員選舉往往不被認(rèn)可。新《條例》對此適當(dāng)放寬，規(guī)定業(yè)主可以通過書面形式，委托父母、配偶或成年子女在委托期間代其行使全部或部分業(yè)主權(quán)利。

小區(qū)公共收益不再是糊涂賬

      與過去的有關(guān)物業(yè)管理方面的規(guī)定相比較，新《條例》在立法的深度和廣度上有了重大突破，對人民群眾關(guān)心的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題作了相應(yīng)規(guī)定。

      新《條例》規(guī)定商品房的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，并遵循合理、公開、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，采取酬金制、包干制等方式收取，改變了以往物業(yè)費(fèi)收取需要按照政府指導(dǎo)價(jià)制定的方式。為防止物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，新《條例》規(guī)定，因服務(wù)成本變化需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

       小區(qū)停車費(fèi)、電梯廣告費(fèi)、智能快遞柜管理費(fèi)……這些小區(qū)公共收益的歸屬、使用和管理常常是一筆糊涂賬。為此，新《條例》明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所產(chǎn)生的公共收益歸全體業(yè)主所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能收取經(jīng)營管理費(fèi)用，且費(fèi)用支出不得超過公共收益的30%，其余部分應(yīng)存入業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)專用賬戶，至少每季度公布一次公共收益的收入及使用情況。經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，公共收益可用于抵扣業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)用及業(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)支出。

        而針對有的小區(qū)建設(shè)單位在利益驅(qū)動(dòng)下，將小區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)置的車位出售給小區(qū)外的單位和個(gè)人，進(jìn)一步加劇了小區(qū)停車難的狀況。新《條例》規(guī)定，小區(qū)車位（庫）應(yīng)首先滿足業(yè)主需要，不得出售給小區(qū)以外的單位或個(gè)人，業(yè)主要求承租尚未處置的規(guī)劃車位（庫）的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕出租。

物業(yè)可管理小區(qū)亂停車、亂搭蓋

       值得一提的是，新《條例》還明確規(guī)定，業(yè)主大會(huì)可授權(quán)物業(yè)管理小區(qū)亂停車、亂搭蓋，小區(qū)業(yè)主損害公共利益和建筑物安全的違章建筑、阻礙交通的亂停車等不良行為。在此之前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取的措施只有口頭勸阻或向業(yè)委會(huì)、行政機(jī)關(guān)報(bào)告，無法及時(shí)制止和處理，由此導(dǎo)致業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間矛盾激化。

       另外，新《條例》也借鑒村民自治組織制定村規(guī)民約的做法，規(guī)定管理規(guī)約是以全體業(yè)主合意為基礎(chǔ)，通過業(yè)主大會(huì)確定的程序以書面形式訂立的，規(guī)范有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理以及業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)，對全體業(yè)主具有約束力的自主管理行為準(zhǔn)則。通過業(yè)主集體授權(quán)的方式，明確提出管理規(guī)約可以授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)限制違規(guī)裝修施工人員和施工機(jī)具、車輛進(jìn)入，根據(jù)管理規(guī)約約定的方式對違規(guī)停放車輛采取臨時(shí)管理措施。

       據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，莆田市登記注冊的物業(yè)企業(yè)共有將近350家，全市共有近1500個(gè)住宅小區(qū)，但目前全市物業(yè)企業(yè)才接管了276個(gè)小區(qū)，不到總數(shù)的兩成。