物業(yè)公司在小區(qū)公共區(qū)域劃車位，收停車費(fèi)，業(yè)主又氣又無奈。另外也不清楚自己可以做什么。

難道業(yè)主能以物業(yè)公司擅自收停車費(fèi)為由，拒絕交物業(yè)費(fèi)嗎？業(yè)主是否可以主張停車費(fèi)收益全部歸全體業(yè)主所有？

律師提醒：物業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同收取物業(yè)費(fèi)用，除非物業(yè)完全沒有履行合同義務(wù)或者沒有履行主要物業(yè)服務(wù)，否則，業(yè)主不能拒交物業(yè)費(fèi)。

首先，需要明確業(yè)主對小區(qū)內(nèi)的停車位收益是否享有權(quán)利。目前，小區(qū)停車位主要有規(guī)劃停車位、人防工程用作停庫、公共路面改建停車位等組成。規(guī)劃停車位的所有權(quán)屬，主要看規(guī)劃車位成本由誰承擔(dān)以及商品房買賣合同的約定；人防工程用作停車庫的權(quán)益一般是“誰建設(shè)，誰享有”，公共路面改建的歸全體業(yè)主所有。

其次，無論車位屬于開發(fā)商還是業(yè)主，無論收費(fèi)還是免費(fèi)，車位都必須有限滿足業(yè)主需要，相關(guān)受益歸權(quán)利人所有，具體可詳見于法律規(guī)定*。

如果業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司在公共區(qū)域地面劃分停車位，地面停車位應(yīng)認(rèn)為屬于業(yè)主共有，由此產(chǎn)生的收益就應(yīng)當(dāng)歸所有業(yè)主享有，物業(yè)公司只是對這些停車位進(jìn)行管理，物業(yè)公司是否也可以主張因管理停車位收取對應(yīng)的管理費(fèi)？

針對物業(yè)公司的這個問題，法律中卻沒有定論。江蘇省有案例判決顯示，物管企業(yè)管理的物業(yè)屬于全體業(yè)主共有。共有人對共有物享有收益權(quán)，這是一項(xiàng)法定權(quán)利。對該部分的收益分配，全體業(yè)主和物管企業(yè)可以通過合同約定進(jìn)行分配，在沒有約定的情形下，應(yīng)當(dāng)依法分配。

本案中雙方對該部分收益的分配沒有合同根據(jù)，故應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定進(jìn)行分配。由于我國法律對此沒有具體規(guī)定，故法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在不違反法律原則的前提下，公平合理分配共有部分物業(yè)的管理收益。物業(yè)管理有其特殊性，物管企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理期間其服務(wù)的對象為小區(qū)業(yè)主，而其對共有部分進(jìn)行管理時業(yè)主并不給予報(bào)酬。如物管企業(yè)付出管理成本后不能獲得經(jīng)濟(jì)回報(bào)，這對物管企業(yè)是不公平的。同時，小區(qū)共有部分作為小區(qū)全體業(yè)主的共有物，全體業(yè)主才是該物的所有權(quán)人，如果在收益分配上排除業(yè)主的權(quán)利，顯而易見，這有悖法律原則。據(jù)此，在存有小區(qū)共有部分管理收益的情形下，該收益應(yīng)主要?dú)w屬于全體業(yè)主享有，同時物管企業(yè)付出了管理成本，也應(yīng)享有合理的回報(bào)。*

第七十四條　【車位、車庫的規(guī)定】建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

第五十三條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。

任何人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

利用物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會的同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。所得收益依法歸全體業(yè)主共有。

無訟案例嗖“無錫市春江花園業(yè)主委員會訴上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司等物業(yè)管理糾紛一審案”