物業(yè)管理作為現(xiàn)代城市房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的一種模式,在我國最早是從20世紀80年代初由沿海地區(qū)開始推行的。自1994年建設(shè)部發(fā)布33號令明確規(guī)定今后新建住宅小區(qū),一律由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理以來,物業(yè)管理更是得到了蓬勃發(fā)展,并逐漸擴展到高層寫字樓、大型商廈、醫(yī)院、學(xué)校、機關(guān),近兩年還走向了舊城區(qū)居民樓其顯著成果是促進了住宅業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,推進了住房制度改革的進程,提高了業(yè)主(住用戶)的居住、生活和工作環(huán)境品質(zhì)。但是,由于我國長期以來實行計劃經(jīng)濟體制的影響,市場機制不完善房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中存在問題較多,以及物業(yè)管理法規(guī)不健全和運行機制不完善,使得物業(yè)建設(shè)與管理在銜接上暴露出不少問題對建設(shè)與管理都產(chǎn)生了相應(yīng)的負面影響,不利于物業(yè)建設(shè)與管理的健康發(fā)展。

針對當前這一迫切需要解決的問題,本文擬主要以住宅小區(qū)為對象進行系統(tǒng)的研究,原因是:目前國內(nèi)的住宅小區(qū)物業(yè)管理實施較為普遍特別是新建的各類住宅小區(qū),物業(yè)管理的力度較大,管理過程中積累的經(jīng)驗較為豐富,有利于研究的開展;同時物業(yè)管理逐漸成為住宅小區(qū)建設(shè)、管理不可缺少的組成部分,受到從開發(fā)商、管理者、業(yè)主以至各級政府的重視,暴露出的問題也相應(yīng)較多是社會關(guān)注的熱點;另外,我國目前正在進行有利于維護社會穩(wěn)定、提高城鎮(zhèn)居民住房水平的住房制度改革,各種商品房住宅小區(qū)以及新建、在建的大量經(jīng)濟適用房小區(qū)被寄予厚望,物業(yè)建設(shè)與管理銜接的好不好,直接影響到廣大消費者的切身利益影響到房改的順利開展,因此解決好住宅小區(qū)物業(yè)建設(shè)與管理的銜接問題對于促進住宅業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)以及物業(yè)管理業(yè)的健康發(fā)展,改善居民居住條件和生活質(zhì)量,推進城鎮(zhèn)住房制度改革具有重要意義。

一、物業(yè)建設(shè)與管理的相互關(guān)系物業(yè)建設(shè)與管理之間既相互依賴、相互促進又相互制約、相互限制,是辯證的矛盾與統(tǒng)一的關(guān)系。

(一)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)建設(shè)是管理的基礎(chǔ),良好的物業(yè)管理是建設(shè)的延續(xù)

物業(yè)管理是由專門的機構(gòu)和人員，按照合同和契約對各類物業(yè)以經(jīng)營的方式進行管理，同時對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、清潔綠化、安全保衛(wèi)、公共衛(wèi)生、房屋及設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務(wù)。由此可見，管理所依托的物質(zhì)實體——各類房屋建筑物及其發(fā)揮正常使用功能所必需的各種環(huán)保、綠化、消防、清潔、智能化、保安、收費、通訊等附屬配套設(shè)計施，都必須先通過建設(shè)來實現(xiàn)，在建設(shè)過程中合理的規(guī)劃設(shè)計，良好的施工質(zhì)量，完善的配套設(shè)施，將有利于后期物業(yè)管理工作的順利開展。因此從主客體、進程和內(nèi)容來看，物業(yè)建設(shè)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)和前提。

物業(yè)管理是由專門的機構(gòu)和人員，按照合同或契約，對物業(yè)以經(jīng)營的方式統(tǒng)一實施專業(yè)化管理。它的作用和地位是：通過科學(xué)的管理和優(yōu)質(zhì)的]修繕服務(wù)，有效地提高房屋的完好程度，延長房屋的使用壽命，達到保值、增值的目的；通過全方位的社會化、專業(yè)化的服務(wù)為廣大用戶提供一個舒適、安全、優(yōu)美、文明的居住環(huán)境；此外，物業(yè)服務(wù)和管理還被賦予加強城市精神文明建設(shè)的重擔(dān)。可見，良好的物業(yè)管理不僅僅是物業(yè)建設(shè)在物質(zhì)形式上的延續(xù)，更是物業(yè)及物業(yè)所有人在精神文明建設(shè)上的延續(xù)。

（二）物業(yè)建設(shè)會限制管理的開展，物業(yè)管理也會制約建設(shè)的發(fā)展

優(yōu)質(zhì)完善的物業(yè)建設(shè)和合理有效的物業(yè)管理可以相互促進；相反，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)若得不到有效的管理，或有效的管理沒有可靠的物質(zhì)保障，都會在效用發(fā)揮時受到制約。

物業(yè)建設(shè)在前期規(guī)劃設(shè)計不合理，施工過程中不注重工程質(zhì)量，配套設(shè)施考慮不周全等問題，如果在驗收交付時得不到糾正或改善，都會為今后的物業(yè)管理造成直接和間接的困難。這對于本來盈利就不高，特別是規(guī)模又不大的物業(yè)管理企業(yè)來說，無異于成為管理的束縛。在這種情況下，業(yè)主投訴和糾紛的出現(xiàn)在所難免，而且物業(yè)管理機構(gòu)在得不到硬件支持的條件下，不得不放棄一些服務(wù)內(nèi)容或降低服務(wù)管理質(zhì)量，直接影響到物管作為專業(yè)性服務(wù)的宗旨。

在計劃經(jīng)濟體制下，建設(shè)和管理是兩個不相關(guān)的部分，房屋建多建少、建好建壞都是由國家承擔(dān)。市場經(jīng)濟體制下，物業(yè)管理在某種意義上作業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)，開發(fā)房地產(chǎn)的利益直接與其后期物業(yè)管理有著密切的關(guān)系，這不僅是市場調(diào)節(jié)的作用，也是人們生活質(zhì)量意識提高的客觀要求。物業(yè)管理優(yōu)劣與商品房預(yù)售和現(xiàn)房銷售、開發(fā)企業(yè)資金滾動有著不可分割的關(guān)系，在一定程度上制約著建設(shè)的發(fā)展。

二、物業(yè)建管缺乏有效銜接的原因分析

近年來，在大量物業(yè)建設(shè)與管理實踐中，由于物業(yè)的建管缺乏銜接更缺乏有效的銜接而使暴出的問題越來越多、越來越嚴重。一些開發(fā)項目在規(guī)劃設(shè)計、施工階段遺留下較多的問題，建管脫節(jié)造成物業(yè)管理先天不足。有的工程質(zhì)量低劣，有的配套設(shè)施不完善，這些矛盾集中在?。ㄓ茫羧胱〔嵤┪飿I(yè)管理后反映出來，造成業(yè)主意見強烈，物業(yè)管理企業(yè)代人受過；有的開發(fā)建設(shè)單位在商品房促銷時，向購房者做出不切實際的承諾，給后續(xù)的管理帶來不少問題；有的項目在開發(fā)建設(shè)階段，由開發(fā)商與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了一定年限的物業(yè)管理合同，在合同期內(nèi)，業(yè)主委員會成立后又另行選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)，引發(fā)合同糾紛等。這些問題或者是因為老體制、老觀念造成的，或者是在新的市場環(huán)境下由于市場機制的不健全，市場行為不規(guī)范而產(chǎn)生的。分析它們產(chǎn)生的原因，對于合理有效地解決物業(yè)的建管銜接極為必要。

（一） 重建輕管思想嚴重

重建輕管，過分重視物業(yè)硬件的建設(shè)，而忽視管理軟件環(huán)節(jié)。這與我們國家長期以來實行的計劃經(jīng)濟體制、觀念和建設(shè)方針有很大的關(guān)系，具體說來有以下兩方面的原因：

1、傳統(tǒng)觀念的影響

在計劃經(jīng)濟體制下，國民經(jīng)濟被劃分為物質(zhì)生產(chǎn)部門和非物質(zhì)生產(chǎn)部門。傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)和工業(yè)屬物質(zhì)生產(chǎn)部門，其產(chǎn)品是能滿足人們吃住需求的看得見、摸得著的實物質(zhì)；而服務(wù)部門、管理機構(gòu)則為非物質(zhì)部門，不生產(chǎn)有形的產(chǎn)品。在國家物質(zhì)極其貧乏時期，實物產(chǎn)品的生產(chǎn)受到高度重視，物業(yè)的建設(shè)因為能生產(chǎn)出既體量龐大又實實在在的產(chǎn)品更被放在高于管理的位置上，而管理作為軟件環(huán)節(jié)，因不能直接產(chǎn)生物質(zhì)商品和發(fā)揮直接效益而往往被忽視。我國第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達，第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)比例結(jié)構(gòu)失調(diào)與這種意識和指導(dǎo)思想有著非常密切的關(guān)系。

2、追求短期效益的后果使物業(yè)的建設(shè)比起物業(yè)的管理來，具有投入大、成果明顯、回報率高的特點，這對開開發(fā)商、相關(guān)生產(chǎn)部門來說，是一種容易獲得短期效益的生產(chǎn)活動。它容易誘使部分開發(fā)商、生產(chǎn)單位、政府有關(guān)部門過分追求增量建設(shè)，而忽視對存量物業(yè)的管理，導(dǎo)致物業(yè)“一年建，二年修，三年舊”。雖然數(shù)量上去了，但是質(zhì)量卻得不到應(yīng)有的維護和維持。盡管每年投放大量的人力、物業(yè)、財力搞開發(fā)建設(shè)，卻只能使物業(yè)建設(shè)質(zhì)量在低水平上徘徊。

（二） 誰建誰管權(quán)不清

誰建誰管，是近年來物業(yè)建設(shè)與管理中帶普遍性的問題，主要表現(xiàn)在物業(yè)管理機構(gòu)不能與建設(shè)單位徹底脫離，導(dǎo)致開發(fā)商與物管公司之間存在責(zé)、權(quán)、利難以劃清的“父子”關(guān)系，從而不利于物業(yè)竣工驗收后的維護管理。造成這種局面的主要原因是：

1、物業(yè)的銷售有一個過程，在從房屋出售之日起到業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理合同》生效為止的這段時間內(nèi)，專業(yè)的物業(yè)管理公司可能尚未進入，物業(yè)的管理由開發(fā)商通過下屬物業(yè)部或?qū)ｉT成立 物管機構(gòu)負責(zé)實施。這是符合國家和地方的商品房管理辦法規(guī)定的。在這段時間內(nèi)，物管機構(gòu)不是作為獨立經(jīng)濟主體對物業(yè)管理的事務(wù)行使項目決策權(quán)、經(jīng)營權(quán)和人事權(quán)，而是作為開發(fā)單位的下屬機構(gòu)對物業(yè)實施管理，專業(yè)化、企業(yè)化程度都不夠。由于受開發(fā)商所左右，一般都向市場拓展接管物業(yè)，所以也談不上規(guī)?；y以評價其經(jīng)濟效益的真假、好壞。這樣的物管部門對內(nèi)部管理中的壓力和外部市場的競爭力感受不足，難以分清主要是對業(yè)主負責(zé)還是對開發(fā)商負責(zé)，極不利于物業(yè)管理待業(yè)的發(fā)展。

2、一些開發(fā)商將物業(yè)管理作為其開發(fā)項目的一個賣點，不愿意在開發(fā)完畢后通過公開招投標方式交給專業(yè)物業(yè)管理公司，而是自己成立物管公司在物管行業(yè)中占有一定比例，這其中有的管理水平較高，業(yè)績突出；有的則物管水平低下，暴露出不少問題，原因是：有的開發(fā)商搞“自開發(fā)自管理”的壟斷，這不符合市場競爭和社會化分工的要求。開發(fā)商畢竟是將其側(cè)重點放在物業(yè)的開發(fā)銷售上，不可能將過多精力和資金投入到物業(yè)管理上；其次，一些開發(fā)企業(yè)下屬的物管公司不能實現(xiàn)真正意義上的獨立核算、自負盈虧，責(zé)權(quán)利難以分清；再次，這樣的物管機制，難以對物業(yè)實施有效的管理，一旦開發(fā)商“斷奶”，不少矛盾和問題都會暴露出來。

（三）物業(yè)建設(shè)不利管理

通常情況下物業(yè)建設(shè)都沒有充分考慮到后期的物業(yè)管理，而無意或人為地制造了諸多不利于物業(yè)管理的因素。主要表現(xiàn)為：

1、建設(shè)前期規(guī)劃設(shè)計失誤造成的缺陷給物管帶來困難的現(xiàn)象比比皆是。比如某小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計時為增大容積率，將一部分樓房靠圍墻修建，并且圍墻的高度正好達到二樓陽臺位置，不經(jīng)意間埋下了安全隱患。又如某小區(qū)在設(shè)計時沒考慮統(tǒng)一預(yù)留空調(diào)位置，使住戶入住后，空調(diào)安置此左彼右，極大地影響了小區(qū)樓房的整體外觀。有的小區(qū)停車泊位數(shù)未按住戶比例配置，使不少車輛停放在中庭花園內(nèi)，給小區(qū)安全保衛(wèi)增大難度，也影響了小區(qū)環(huán)境。

2、建設(shè)工程質(zhì)量低劣

施工質(zhì)量差的原因除了部分建筑隊伍的專業(yè)水平低以外，還與有些房地產(chǎn)開發(fā)商為追求高額利潤，在建筑裝飾材料、設(shè)備和工具上做虛假文章有關(guān)。；這使物業(yè)易出現(xiàn)如墻體開裂、屋面和廚廁滲漏、電梯運行中故障多等問題，導(dǎo)致物管公司接管后在物業(yè)維護上投入大，糾紛多，耗時長。

3、配套不完善，設(shè)施不齊全

配套設(shè)施不僅是小區(qū)住戶生活不可缺少的，也是物業(yè)管理公司進行管理服務(wù)和精神文明建設(shè)所必須依賴的硬件條件。雖然目前很多住宅小區(qū)都很重視配套設(shè)施的建設(shè)，但實際上配套設(shè)施完善的小區(qū)并不多。有的小區(qū)在建設(shè)中考慮不充分，或是變壓器容量太小，或是未接入寬帶網(wǎng)，或是缺少給業(yè)主帶來方便、展現(xiàn)小區(qū)精神文化的會館場所、中老年活動中心、兒童游樂場、幼兒園、衛(wèi)生所等配套設(shè)施，都給物管服務(wù)帶來諸多不便。

（四）維修基金收取困難

關(guān)于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的收取，在國家和地方性法規(guī)文件中都早有相應(yīng)規(guī)定。例如《重慶市物業(yè)管理辦法》中明確規(guī)定：“商品住房（含經(jīng)濟適用住房）在銷售時，購房者與售房單位應(yīng)當簽訂有關(guān)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金繳交約定。購房者應(yīng)當按無電梯房屋購房款的2%、有電梯房屋購房款的3%的比例向售房單位繳交維修基金，維修基金屬全體業(yè)主所有，專項用于物業(yè)管理區(qū)域房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修 期滿后的大修、更新、改造。按規(guī)定，它由售房單位代為收取。但是，目前很多業(yè)主在思想上和觀念上還不能完全接受在購房時支付這筆資金，他們在心理上總認為這是一筆額外的購房款。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商也將收取維修基金視為與已無關(guān)、影響售房的包袱，并沒有履行收取基金的義務(wù)，而是將其推給了其后接管的物業(yè)管理公司，結(jié)果使物業(yè)管理公司面對收取維修基金的難題，還存在因為沒有維修基金不能及時履行維修義務(wù)而導(dǎo)致服務(wù)上的糾紛。

另外，造成維修基金難以收取的一個重要原因還在于沒有解決好維修基金的管理問題，而根本原因在于缺乏必要的法律制度，就目前而言僅有《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)施縱基金管理辦法》（建設(shè)部、財政部1998年11月9日發(fā)布），而各地便于操作的實施細則大都沒有出臺。

（五）接管驗收把關(guān)不嚴

物業(yè)的接管驗收，是物業(yè)由建設(shè)轉(zhuǎn)為管理過程中十分重要的一個環(huán)節(jié)，所有規(guī)劃設(shè)計、施工質(zhì)量和配套設(shè)施可能發(fā)生的問題都可以在嚴格的驗收接管中被發(fā)現(xiàn)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展和目標管理的需要，提出個性建議或決定是否接收物業(yè)，使一些可能對今后物管產(chǎn)生不利影響的明顯或潛在因素得到控制。然而，在目前的實際接管驗收中，一方面，個別物業(yè)管理企業(yè)一味追求接收規(guī)模，而對驗收關(guān)把得不嚴，甚至為增大接管面積有意放寬驗收標準；另一方面，作為開發(fā)商的下屬機構(gòu)，物業(yè)管理企業(yè)難以嚴格按照接管驗收標準行使驗收權(quán)，形成“敢怒不敢言”，更多的是在被動地接管物業(yè)。從而，使本來存在的各種隱患和問題不能在驗收中得到改善和解決，帶入后期物業(yè)管理中，所吞下這一“苦果”影響了物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量。這個問題當前不但沒有引起重視，反而因市場競爭激烈而更加突出。

三、解決物業(yè)建設(shè)與管理有效銜接問題的對策

物業(yè)建設(shè)為物業(yè)管理提供基本的物質(zhì)基礎(chǔ)，而物業(yè)管理為物業(yè)建設(shè)提供持續(xù)發(fā)展的保證。正確處理二者間的關(guān)系，解決好建管銜接問題，不僅有利于物業(yè)管理這一朝陽產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展，也有利于房地產(chǎn)開發(fā)走向成熟完善，更有利于我國住房制度改革的進一步深化和人們生活質(zhì)量的提高。通過對物業(yè)建設(shè)和管理銜接中存在的問題原因分析，我們認為主要應(yīng)采取以下對策措施來解決物業(yè)建設(shè)與管理的有效銜接問題：

（一）轉(zhuǎn)變觀念，把管理和建設(shè)放在同等重要的位置上

思想是行動的先導(dǎo)，思想解決是社會變革的前提。解決好建管銜接問題觀念必須轉(zhuǎn)變。只有認識到物業(yè)管理與建設(shè)具有同等地位的重要性，才能從思想根源上找到解決物業(yè)建設(shè)和管理銜接問題的出發(fā)點。物業(yè)管理的實質(zhì)是對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)、業(yè)主及非業(yè)主使用人以有效的方式進行計劃、組織、控制和協(xié)調(diào)，以實現(xiàn)物業(yè)使用的價值和經(jīng)濟價值最大限度地發(fā)揮。從整個社會的角度來看，物業(yè)管理與物業(yè)建設(shè)同等重要，一方面，物業(yè)管理部門與物業(yè)建設(shè)部門一樣，作用的客體是房屋、土地、設(shè)施等，它比任何其他經(jīng)濟部門的固定資產(chǎn)都要多。據(jù)統(tǒng)計，截止1999年全國城鎮(zhèn)居民住宅建筑面積約為41億M2，這是國家的一筆巨大財富，據(jù)粗略計算，如果經(jīng)營管理得好，使全國城鎮(zhèn)所有住宅的使用年限延長一年，則可為國家節(jié)約資金數(shù)百億元；反之，若管理不當，使這些住宅自然淘汰加快，縮短使用期限一年，就會給國家造成數(shù)百億元的損失。另一方面，物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分。良好的物業(yè)管理對于樹立城市形象，提高居民居住生活質(zhì)量，改善城市投資環(huán)境等方面與物業(yè)的建設(shè)一樣，對城市的發(fā)展、社會的進步都具有極為重要的意義。

（二）物管公司要向社會化、專業(yè)化、企業(yè)化方向發(fā)展

首先，物業(yè)管理作為經(jīng)營性質(zhì)的服務(wù)，是伴隨著房地產(chǎn)的綜合開發(fā)和住房制度改革的推進而出現(xiàn)的一項與產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理、綜合性服務(wù)。物管企業(yè)在具體實施過程中，應(yīng)該堅持集中統(tǒng)一的管理，在委托授權(quán)的范圍內(nèi)集中實施社會化的管理，克服過去那種開發(fā)商和物管公司互相扯皮、互相推諉的弊病。

其次，物業(yè)管理作為一項新興的產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該具有濃厚的專業(yè)特色。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該配備專門的技術(shù)人才、專門的組織機構(gòu)、專門的管理工具和設(shè)備，按照科學(xué)、規(guī)范的管理措施與程序，運用現(xiàn)代科學(xué)理論和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)實施專業(yè)化的管理。

再次，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該與開發(fā)商脫離糾纏不清的“父子”關(guān)系，做到獨立核算、自負盈虧，擁有項目決策權(quán)和人事權(quán)，具有自我開發(fā)和自我發(fā)展的能力，真正成為相對獨立的經(jīng)濟實體。

最后，在整個物業(yè)行業(yè)內(nèi)推行招投標制度，可以打破“誰開發(fā)誰管理”的壟斷局面，收入公開、公平的競爭機制，促進物業(yè)管理公司向社會化、專業(yè)化、企業(yè)化方向發(fā)展。

（三）前期介入，為物業(yè)的全過程管理打好基礎(chǔ)

物業(yè)管理不只是對物業(yè)的使用管理，而且是對物業(yè)實行全程管理。前期介入是加強前期建設(shè)和后期管理的結(jié)合、明確管理目的、提高管理的質(zhì)量和層次的有效方法。物業(yè)管理公司在項目進入施工階段甚至初設(shè)階段就開始介入，并配合監(jiān)理公司從不同的角度對工程質(zhì)量進行監(jiān)督，使規(guī)劃設(shè)計、施工、銷售和物管四階段銜接起業(yè)，為以后的管理打下良好的基礎(chǔ)。這是物業(yè)管理變被動接受為主動參與所作的實踐性突破，為物業(yè)交付使用后的管理、維修和維護業(yè)主利益起到重要作用。

商品房銷售與物業(yè)管理做好銜接是物管在前期介入的又一重要環(huán)節(jié)，在建設(shè)部（1997）219號“關(guān)于加強商品房銷售、房改售房與物業(yè)管理銜接工作的通知”中強調(diào)在商品房和公有住房出售時，均要制定出物管實施方案，及時選聘物管企業(yè)，簽訂物管合同，按照規(guī)定程序進行工程驗收，確保工程質(zhì)量，并做好物管接管驗收工作。在規(guī)定允許的范圍內(nèi)完善配套設(shè)施，合理解決物管辦公入配套用房。而對于前期物業(yè)管理，則應(yīng)根據(jù)建設(shè)部1999年10月14日的《關(guān)于印發(fā)〈前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議〉（示范文本）的通知》精神，由房地產(chǎn)開發(fā)單位或其委托的物業(yè)管理企業(yè)與購房人（業(yè)主）在房屋出售時簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，明確前期物業(yè)管理中物業(yè)管理單位與業(yè)主的責(zé)、權(quán)、利，避免管理真空的出現(xiàn)，保證物業(yè)建管的平穩(wěn)過渡。

商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等。涉及規(guī)劃設(shè)計、配套設(shè)施、施工質(zhì)量等的廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學(xué)、準確，這在自今年6月1日起實施的《商品銷售管理辦法》中均有明確規(guī)定，可大大減少涉及物業(yè)建與管的矛盾。這既應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物管公司通過協(xié)商解決，同時政府有關(guān)部門也應(yīng)加強對這方面的管理、監(jiān)督和處理。另外，我們建議物管人員很好地學(xué)習(xí)《商品房銷售管理辦法》的有關(guān)內(nèi)容，銷售人員也應(yīng)熟悉物業(yè)管理的有關(guān)文件規(guī)定。各自從不同方面進行工作上的滲透和銜接。

（四）貫徹落實國家和地方公共維修基金提取的有關(guān)規(guī)定

隨著建成投入使用的各類住宅小區(qū)的增多，公共維修基金的提取已成為迫切需要得到解決的事宜。首先應(yīng)該由政府有關(guān)部門會同開發(fā)商和物管公司做好國家和地方的有關(guān)公共維修基金管理辦法的宣傳工作，使業(yè)主或物業(yè)使用者在觀念上理解公共維修基金并不是房屋的售價一部分，而是作為全體業(yè)主的共用經(jīng)費被用于維護和改善全體業(yè)主的居住環(huán)境、生活質(zhì)量和安全性，是物業(yè)保值、增 值的保證。其次，應(yīng)完善有關(guān)法規(guī)，制訂維修基金管理實施細則，明確維修基金管理中各方的權(quán)利義務(wù)，切實保障業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商的正當權(quán)益不受侵害我們期盼《中國物業(yè)管理條例》早日出臺，有關(guān)公共維修基金的條例和規(guī)定得以貫徹實施。

（五）嚴把接管驗收關(guān)，分清建設(shè)單位和管理單位的責(zé)任權(quán)限

物業(yè)管理公司應(yīng)本著對企業(yè)和業(yè)主負責(zé)的精神，按照國家關(guān)于物業(yè)接管驗收的標準，對擬接管的物業(yè)實施嚴格的驗收。在項目接收方案中，對于因建設(shè)方造成的物業(yè)質(zhì)量問題要及時提出，敦促其糾正；對于在前期規(guī)劃設(shè)計中未充分考慮業(yè)主居住生活和后期物管要求的設(shè)施條件，應(yīng)與建設(shè)方協(xié)商以獲得改善；另外還應(yīng)和建設(shè)方或設(shè)備供貨方形成必要的文件，合理要求延長主要房屋和設(shè)備的后期維護期，減免人員培訓(xùn)費。這樣既可以降低成本費用，又能明確建設(shè)單位和管理單位責(zé)任權(quán)限，避免糾紛，并使后期的房屋、設(shè)備和管理質(zhì)量得到保證。