一、物業(yè)管理風(fēng)險的表現(xiàn)形式

　　1、業(yè)管理的災(zāi)害風(fēng)險。

　　假設(shè)一棟房子、一個停車場或是一個機電設(shè)備房被燒毀，僅靠物業(yè)管理公司來賠償，有幾家物業(yè)管理公司能賠得起？洛陽東都大廈一場大火對物業(yè)管理界無疑是一個教訓(xùn)。由于經(jīng)濟基礎(chǔ)和財產(chǎn)保險意識兩方面的原因，目前在我國幾乎絕大多數(shù)物業(yè)資產(chǎn)都沒有購買保險。按目前來看，購買保險對本來微利的物業(yè)管理企業(yè)來說，多數(shù)都難以承受，況且多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為物業(yè)管理公司是受業(yè)主委托提供物業(yè)管理服務(wù)的，相應(yīng)的物業(yè)資產(chǎn)保險也應(yīng)由業(yè)主埋單。如此一來，物業(yè)管理的災(zāi)害性風(fēng)險因經(jīng)濟等因素還將長期存在。

　　2、物業(yè)管理的服務(wù)風(fēng)險。

　　物業(yè)管理各個過程的方方面面，如治安防范管理、停車管理、消防管理、技術(shù)設(shè)備管理等等，任何一個過程和環(huán)節(jié)的管理失誤，都將直接或間接導(dǎo)致各種經(jīng)濟損失。安全，是物業(yè)服務(wù)至關(guān)重要的一環(huán)，安全問題自然成了物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險中最讓人擔(dān)憂的風(fēng)險了。大凡做過物業(yè)管理項目經(jīng)理人的都有“如履薄冰”的感觸，稍不留神，就可能冒出什么事或什么差錯，業(yè)主找上門來論理、索賠等等。有句業(yè)內(nèi)行話：“物業(yè)管理是個筐，什么都往里面裝?！狈彩露颊椅飿I(yè)管理公司，解決不了就是服務(wù)不好，動輒就以不交物業(yè)管理費相威脅，出了事故就向物業(yè)管理公司索賠，這是物業(yè)管理企業(yè)面臨的嚴重問題。

　　3、物業(yè)管理的法律風(fēng)險。

　　在物業(yè)管理各主體之間的法律關(guān)系不明確，出現(xiàn)問題后無法追究相關(guān)責(zé)任方的責(zé)任時，物業(yè)管理公司不得不埋單“補鍋”。例如：某小區(qū)六樓住戶裝修時亂扔建筑垃圾，造成公共下水管道堵塞，致使污水倒灌到二樓住戶，造成二樓財產(chǎn)損失，同時一樓住戶也因二樓樓板滲下的污水造成一定損失。受損失的業(yè)主不告樓上裝修的業(yè)主，反而將物業(yè)管理公司告上法庭進行索賠，后來法庭支持業(yè)主起拆，
判物業(yè)管理公司因裝修監(jiān)管不到位、承諾的小修“6小時修復(fù)”未能履約而違約，結(jié)果物業(yè)管理公司敗訴，賠了二樓賠一樓，吃了個“啞巴虧”。

　　物業(yè)開發(fā)商早期建設(shè)遺留的本應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的質(zhì)量安全問題，因為相應(yīng)的法律法規(guī)不健全致使物業(yè)管理企業(yè)常常迫不得已去承擔(dān)，這樣的案例也不在少數(shù)。有這樣一個案例：一位女士經(jīng)過某大廈門口時，不留神踩翻了鑄鐵污水井蓋，女士落入井內(nèi)受了重傷。事實上，原開發(fā)商提供的這種井蓋本身就有隱患，車輛經(jīng)過時井蓋容易挪動位置，而開發(fā)商已撤走多年，物業(yè)管理公司平時只是在檢查到井蓋挪動后進行復(fù)位處理。開發(fā)商已撤走多年了，大廈當(dāng)時也沒有成立業(yè)主委員會，即使有業(yè)主委員會，這個辦事機構(gòu)哪有能力賠付該女士醫(yī)療費呢？該女士又沒有購買意外傷害保險，在法律保護弱者的原則下，受傷女士的巨額醫(yī)療費用無疑落到了物業(yè)管理公司身上，同時物業(yè)管理公司還不得不花大錢對大廈區(qū)域數(shù)十個井蓋進行徹底改造。

　　4、物業(yè)管理的財務(wù)風(fēng)險。

　　一些物業(yè)管理企業(yè)，為了爭奪市場份額，擊敗競爭對手，在參加招投標爭取新的物業(yè)項目時不能充分主張企業(yè)應(yīng)得的利益要求，在標書或物業(yè)管理方案中承諾“我們只求顧客滿意，不講利潤”、“虧損報價”，連“保本微利”都不提，甚至效仿個別財大氣粗的名牌物業(yè)管理企業(yè)來個帶資多少萬接管。這種低價位入市的做法將帶來較大的財務(wù)風(fēng)險，造成中標的許多后遺癥，要么難以為繼，要么降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標準，到頭來業(yè)主和物業(yè)管理公司均受其害。

　　當(dāng)電梯要大修了，供配電設(shè)備等待大修恢復(fù)供電、房子結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問題亟待處理等等，都需要大筆的資金，誰來埋單？我們首先想到的就是維修基金?！稐l例》規(guī)定，維修基金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的維修和更新、改造，不得挪作他用。但是，目前仍有許多物業(yè)的維修基金不能到位，即使維修基金已經(jīng)到位，如果維修基金管理、使用不當(dāng)或被挪作他用，這些帶給物業(yè)管理公司的不僅僅是財務(wù)風(fēng)險，對于一些小型的物業(yè)管理公司，遇到這種大的風(fēng)險很可能就是能否生存下去的問題了。

　　二、物業(yè)管理風(fēng)險的規(guī)避方式

　　1、規(guī)避方式之一：把好合同關(guān)，明確相關(guān)方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。

　　謹慎簽訂物業(yè)服務(wù)合同，是規(guī)避物業(yè)管理風(fēng)險的有力保障。物業(yè)管理公司在簽訂合同時應(yīng)著重注意以下幾點：在服務(wù)合同中，如果委托物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、范圍和期限約定不明或承諾過度，會帶來很多不必要的麻煩；不少物業(yè)管理公司常常過頭承諾，圖一時指標好看，脫離實際，盲目提高服務(wù)標準，甚至超過企業(yè)能力，哪管日后如何踐諾，在“業(yè)主至上”口號下，不注意自身利益的保護，為了爭一點市場份額，保證不丟車、不發(fā)生人身安全、偷盜事件、不發(fā)生刑事案件，大中小修保證在多長時間內(nèi)處理完畢。殊不知，這些都是理想的“奮斗目標”，可以作為內(nèi)部管理的追求和內(nèi)部考核，一旦納入合同或作出其他形式的承諾，就給自己上了一個圈套，隨之而來的風(fēng)險也增大了。由于過頭承諾，一旦物業(yè)管理公司不能按承諾進行處理，業(yè)主有權(quán)將物業(yè)管理公司告上法庭，物業(yè)管理公司將自食其果，甚至可能傾家蕩產(chǎn)。

　　本著權(quán)利和義務(wù)對等的原則，在賦予物業(yè)管理公司管理整個小區(qū)日常事務(wù)權(quán)利的同時，也要明確物業(yè)管理公司和業(yè)主所承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任，例如業(yè)主物品被盜，物業(yè)管理公司在什么情況下可以免責(zé)，在什么情況下應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；對于停車場停車，業(yè)主和物業(yè)管理公司分別承擔(dān)哪些安全責(zé)任和義務(wù)；對于違反消防規(guī)定的業(yè)主，對其造成的后果應(yīng)承擔(dān)哪些責(zé)任等等，對違約責(zé)任的約定要具有實用性和可操作性。

　　2、風(fēng)險規(guī)避方式之二：服務(wù)過程中全方位、多層次的“預(yù)防性提示服務(wù)”。

　　物業(yè)管理公司應(yīng)盡可能考慮到一切不安全因素和隱患，能整改消除的當(dāng)然更好，不能及時整改的，也必須向業(yè)主或其他相關(guān)方（包括物業(yè)管理公司內(nèi)部員工）明示，在與開發(fā)商簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同中，在與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同以及小區(qū)文明管理條約、小區(qū)公眾管理規(guī)定或須知中，在物業(yè)管理公司內(nèi)部各項服務(wù)作業(yè)流程、安全操作規(guī)程中，在所有針對不安全因素的提示和警示中，必須明確哪些不能做、哪些區(qū)域有危險、做哪些事應(yīng)注意什么等等。例如在人員復(fù)雜的寫字樓每個租戶門口貼上“寫字樓人員復(fù)雜，離開時請務(wù)必斷電斷水，鎖好門窗”等防火防盜警示語，在未設(shè)專人看守的單車停放處設(shè)置“本單本停放處僅提供免費停車場地，請車主保管好自己的車輛”提示牌，在小區(qū)游泳池旁放置“請照管好您的孩子，小孩不得進入深水區(qū)”標示等等。

　　3、風(fēng)險規(guī)避方式之三：轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險。

　　許多業(yè)內(nèi)人士認為，物業(yè)管理公司采用投保公眾責(zé)任險中的場所責(zé)任險可以轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險。但現(xiàn)在問題在于，有能力而且愿意承擔(dān)保險費的物業(yè)管理公司有幾家？開發(fā)商為了獲取最大利潤是不愿意為小區(qū)業(yè)主和其個人財產(chǎn)、公共設(shè)備設(shè)施等購買保險的，那么剩下來只有物業(yè)管理公司動員全體業(yè)主，讓業(yè)主為自己購買保險或物業(yè)管理公司代業(yè)主投保，回頭向業(yè)主收取保險費。為此，物業(yè)管理公司實施有效宣傳，向小區(qū)業(yè)主灌輸保險意識和推廣場所責(zé)任險已成為必要。

　　監(jiān)督和使用好公共維修基金，充分發(fā)揮維修基金的作用，也是轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險的又一個有效方法。物業(yè)管理公司要監(jiān)督維修基金及時到位，監(jiān)督業(yè)主管理好維修基金、使用好維修基金。維修基金屬于全體業(yè)主，可用于公共設(shè)備設(shè)施大中修，意味著物業(yè)管理公司可以花業(yè)的錢，為業(yè)主辦事，省自己的錢，這是降低物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的又一有效途徑。