“紅伙家園”，

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    第一次知道房地產(chǎn)開發(fā)這一門道，是三十年前。

    因公出差去上海，一哥們說：有一個(gè)你們漢口的老鄉(xiāng)，介紹你認(rèn)識(shí)一下。

    在靜安區(qū)的一個(gè)小院里，里面停一輛“皇冠3.0”和一輛“豐田小霸王”。

    下來一位三十出頭的“小平頭”。很帥，很精明的樣子，是武漢硚口一國(guó)有銀行的副行長(zhǎng)。

    他笑臉相迎：都是漢口的,看到同鄉(xiāng)很親切。我?guī)?000萬來搞開發(fā)，只剩下這兩輛車，你說坐哪輛？等下喝完酒去外灘看夜景。

    車上才知他受單位選派，只身一人帶2000萬資金來上海尋求“新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”。不料，接手的是已炒過幾輪的地皮，又遇房地產(chǎn)“寒潮”，基本上打了水漂。

    那年頭2000萬炒地皮已算大資金，那年頭地皮可以在紙上炒，那年頭銀行可以搞開發(fā)，那年頭有很多今天看來不可理喻的事隨時(shí)都可能發(fā)生......

    由此看，今天的社會(huì)秩序真的有很大的進(jìn)步。

    盡管傍觀了三十年，但至今還是不懂房地產(chǎn)行業(yè)。因?yàn)檫@一國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)已被與之相關(guān)的的機(jī)構(gòu)和人員將此領(lǐng)域演變成五彩斑斕而又深不可測(cè)。

    七億多城鎮(zhèn)居民，沒幾個(gè)人懂房地產(chǎn)行業(yè)，因此也沒幾個(gè)人關(guān)心這個(gè)行業(yè)的運(yùn)作模式和利害關(guān)系。但小區(qū)里的任何業(yè)主，其“舉手投足”，都與此行業(yè)息息相關(guān)。

    為了讓業(yè)主們對(duì)這個(gè)與自己切身利益，甚至是切身的大利益能略知一二，以便由“隔岸觀火”到身臨其境，從而認(rèn)清自己在此行業(yè)中的特殊地位，只能以自己僅有的一點(diǎn)淺薄知識(shí)，為各位看客做點(diǎn)概念上的介紹：

土地

    中國(guó)的幾千年文化表明，在統(tǒng)治者眼里，土地比生活在土地上的人重要，因?yàn)槿丝梢栽偕?，土地卻不行。

    土地的概念，全世界有基本的共識(shí)：即不僅僅是地表，還包括地下和地上，意思是底下的礦、水文和地上的陽光雨露，都屬于土地所有者。它可以增值，但不可替代，它是固定的，不能重復(fù)。

    土地性質(zhì)分國(guó)有和集體兩種，宅基地是一種補(bǔ)充形式。

    土地用途分為商業(yè)、綜合、住宅、工業(yè)和其他五種。

    當(dāng)開發(fā)商拿出資金（其實(shí)是墊資）從政府手中拍得一塊土地用于小區(qū)開發(fā)后，隨著房屋的出售和業(yè)主《不動(dòng)產(chǎn)證》的獲得，該小區(qū)紅線內(nèi)的全部土地所有權(quán)則歸全體業(yè)主所有。

    除戰(zhàn)時(shí)地下車位歸人民防空征用外，一切與小區(qū)業(yè)主無關(guān)的機(jī)構(gòu)和個(gè)人，凡是占用小區(qū)土地資源，特別利用其獲利的，一律違法。

    土地局，是國(guó)家的行業(yè)主管部門。

    規(guī)劃及設(shè)計(jì)

    一座城市建成后，多年未有改建和拆遷的，一定是規(guī)劃設(shè)計(jì)的功勞，如倫敦和羅馬。大凡是不間斷的拆和挖，總在改造，一定是當(dāng)初的規(guī)劃設(shè)計(jì)不好。如絕大部分省會(huì)。

    規(guī)劃往往趕不上變化，更趕不上決策。但現(xiàn)在的規(guī)劃水平較之以前已高出了很多。哪里的土地做哪用、哪里的建設(shè)要配套、哪里適合商業(yè)、哪里適合住宅等等。規(guī)劃部門都有通盤考慮。

    小區(qū)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是開發(fā)商出資請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)部門完成的，設(shè)計(jì)部門很懂國(guó)家的相關(guān)政策。所以設(shè)計(jì)出來的藍(lán)圖，稍作調(diào)整就會(huì)獲得有關(guān)部門的通過。通常很合理、很科學(xué)。

    如果業(yè)主發(fā)現(xiàn)小區(qū)里有什么設(shè)施不到位、有什么設(shè)計(jì)不合理，那多半是開發(fā)商在小區(qū)的建設(shè)過程中與有關(guān)部門勾兌過，或者在驗(yàn)收時(shí)再勾兌。

    國(guó)家規(guī)定信息是公開的，任何一位業(yè)主憑不動(dòng)產(chǎn)證便可查詢。

    規(guī)劃和設(shè)計(jì)與實(shí)物是否相符，一查便知。不過不好意思，現(xiàn)實(shí)中沒幾個(gè)是完全吻合的。

建設(shè)

    政府通常是通過建設(shè)局來管理建設(shè)秩序，房屋質(zhì)量、建筑標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)理機(jī)制，連建筑是否節(jié)能他們都管。

    如果業(yè)主購得的房屋在2-5年間出現(xiàn)了質(zhì)量問題（依情況看質(zhì)保年限），建設(shè)局比開發(fā)商有更大的責(zé)任和義務(wù)來解決，因?yàn)樗麄冇袌?zhí)法權(quán)。

房管

    拍得土地，獲批規(guī)劃和設(shè)計(jì)，建造完工驗(yàn)收后，小區(qū)的主要管理工作和物業(yè)服務(wù)管理工作，包括業(yè)主大會(huì)的一些相關(guān)工作，就順勢(shì)交給了房管局。

    在政府聯(lián)合辦公地，房管局窗口永遠(yuǎn)人滿為患，領(lǐng)證、換證、變更、抵押、擔(dān)保等等，全部在房管局辦理。

    房管部門重點(diǎn)忙三項(xiàng)：權(quán)屬及其相關(guān)、房屋維修基金的看管和審批、物業(yè)的行業(yè)管理。

    為什么業(yè)主們總在埋怨房管局未管理好物業(yè)？除了它與物業(yè)的特殊關(guān)系，它實(shí)在管不過來。

    一個(gè)縣區(qū)級(jí)的房管局，只有一個(gè)不足十人的物業(yè)科，往往要面對(duì)成百上千個(gè)小區(qū)，看都看不過來。

    要不是這些年街道和民政將業(yè)主大會(huì)的事宜扛過去，那物業(yè)科就要熱鬧非凡了，所以物業(yè)科背鍋還是有些冤的。

    土地、規(guī)劃、建設(shè)、房管曾都是單獨(dú)的行業(yè)主管部門，近幾年做了些調(diào)整。有的合二為一，有的合三為一，但沒有合四為一。

    因?yàn)樵趪?guó)家層面，四種行業(yè)內(nèi)容由兩個(gè)部委在行使職能。

街道辦事處

    作為派出機(jī)關(guān)，它不是一級(jí)政權(quán)機(jī)構(gòu)，但下設(shè)若干個(gè)居委會(huì)。

    它的主要職能，有包括貫徹落實(shí)黨和國(guó)家路線方針在內(nèi)的十三項(xiàng)內(nèi)容，彈性比較大。

    由于社區(qū)的事宜覆蓋面廣，牽涉的部門多，人員結(jié)構(gòu)也較為復(fù)雜，加之工作有彈性。所以一個(gè)街道辦的工作表現(xiàn)和工作成效，往往取決于主要領(lǐng)導(dǎo)的工作態(tài)度和工作方法。

    就小區(qū)而言，街道辦依法只是對(duì)小區(qū)成立業(yè)委會(huì)進(jìn)行“指導(dǎo)和協(xié)調(diào)”，但形勢(shì)所需，已演變成了“主導(dǎo)和督辦”。他們不能全面掌握業(yè)委會(huì)選舉，但他們可以隨時(shí)終止業(yè)委會(huì)產(chǎn)生，而且可以不做說明。

    備案制，依法并沒有法律效力，所以業(yè)委會(huì)的成立日，應(yīng)是業(yè)主大會(huì)召開后業(yè)委會(huì)的產(chǎn)生日。

    至于居民委員會(huì)，主要是幫助街道辦做終端工作的，其工作人員大多不占編制，對(duì)于小區(qū)里的事務(wù)，基本沒有決定權(quán)限。

開發(fā)商

    如果說與小區(qū)業(yè)主相關(guān)的機(jī)構(gòu)和事情都關(guān)系到業(yè)主的切身利益的話，開發(fā)商與業(yè)主天生就有一種血緣關(guān)系。

    沒有業(yè)主就沒有開發(fā)商，沒有開發(fā)商，那業(yè)主就是一個(gè)公民。

    魚兒離不開水，瓜兒離不開秧，你要住房就不能少了開發(fā)商。

    開發(fā)商的形態(tài)有很多：國(guó)有的、民營(yíng)的；大型的、中型的（小型的已很少了）；有神閑氣定的、有急功近利的；有歷史悠久的、有后來居上的；有專業(yè)的、有草臺(tái)的；有良心的、有黑心的......

    他們有一個(gè)共性：神通廣大。

    未見一個(gè)小區(qū)未通過多達(dá)數(shù)十種的驗(yàn)收，但很多交付的小區(qū)，其遺留問題可多達(dá)十幾種!

    滿世界總在上演業(yè)主與開發(fā)商的恩怨情仇，這多半是一些貪圖便宜的業(yè)主，在購房時(shí)選擇了上述開發(fā)商幾種形態(tài)中的后幾種的后一種。

    也難怪，誰不想買豪宅？就那點(diǎn)錢，還是七拼八湊的。但往往屋漏偏遭連夜雨，雪上加霜，是本社會(huì)的自然現(xiàn)象。

    鑒于太多的開發(fā)商給太多的小區(qū)遺留了太多的問題，給太多的業(yè)主帶來了太多的不爽的實(shí)際情況，作為社區(qū)治理的業(yè)余愛好者，想認(rèn)真地對(duì)業(yè)主說：

    參與其中，團(tuán)結(jié)起來，堅(jiān)韌不拔地、義不容辭地依法行動(dòng)，將那些開發(fā)商必須給小區(qū)配套的水、電、氣、公共必要設(shè)備，特別是消防設(shè)施追討到位。至于對(duì)象，除了開發(fā)商，還有某些為虎作倀的。

物業(yè)

    不能沒有物業(yè)。

    業(yè)主們心情的好壞，幾代人全部家當(dāng)?shù)谋Ｖ翟鲋?，在很大程度上取決于物業(yè)的作為。

    因此：

    好物業(yè)，要善待；

    孬物業(yè)，要幫助；

    黑物業(yè)，要更換！

維修基金

    它像“唐僧肉”，幾十年來被近水樓臺(tái)的人虎視眈眈，長(zhǎng)期惦記，有的巧取，有的豪奪，有的已經(jīng)得手后進(jìn)而得寸進(jìn)尺。

    作為代管的房管局，真的做不到完全識(shí)別真假。

    這是小區(qū)（不僅僅是房子）的養(yǎng)老錢，如果在70年土地使用權(quán)未到時(shí)，沒錢對(duì)小區(qū)維修，業(yè)主便意味著更大的損失。

    不要輕信所謂的“綠色通道”，本人一直不信業(yè)主會(huì)置自己危險(xiǎn)境地時(shí)，還不簽字啟動(dòng)維修基金。業(yè)主自己一定要嚴(yán)加看管。

    對(duì)于那些非法套取維修基金的“業(yè)偽會(huì)”和黑物業(yè)，一定要進(jìn)行追討、追責(zé)和追究。

公共收益

    它包含了小區(qū)內(nèi)除物業(yè)費(fèi)以外所有公共部分的收益。一般有車輛管理費(fèi)、廣告費(fèi)、租賃費(fèi)、商家進(jìn)廠費(fèi)等。

    此項(xiàng)收入在過去的三十年里，基本上由有物業(yè)企業(yè)笑納了。近幾年已開始發(fā)生變化，業(yè)主們像發(fā)現(xiàn)新大陸樣紛紛瞪大了眼睛。

    對(duì)于一些業(yè)主自治自管的小區(qū)，此項(xiàng)收益已全部物歸原主。

    已有一部分小區(qū)開始和物業(yè)協(xié)商并開始共享這份收益。

    更多的小區(qū)還在繼續(xù)三十年來的方式，按法律規(guī)定小區(qū)的公共收益明確歸全體業(yè)主所有。

    但如果沿襲過去的物業(yè)費(fèi)水平而將公共收益全部返還業(yè)主，基本上沒有物業(yè)公司干得下去。業(yè)主若堅(jiān)持，物業(yè)會(huì)撤離。建議解決的辦法是：適當(dāng)提高物業(yè)費(fèi)，同時(shí)將公共收益的一部分（協(xié)商比例）留給物業(yè)（收入是由通過物業(yè)工作而完成的）。

    有的地方政府下文，明確規(guī)定公共收益的70%用來補(bǔ)充維修基金。

    看上去合情合理，其實(shí)不合法——那收益的所有權(quán)并不歸政府。

    物業(yè)費(fèi)和公共收益的兩條線一定要分開，只有分開才能體現(xiàn)尊嚴(yán)和公平。

地下車庫

    開發(fā)商要為小區(qū)提供一定比例的地下車庫面積（如果是十層樓以上，就得提供十層樓本身面積的地下車庫），且不得計(jì)入小區(qū)的建設(shè)成本。

    這是《人民防空法》規(guī)定的。

    國(guó)家規(guī)定開發(fā)商的銀行貸款利息可以進(jìn)入建設(shè)成本。

    很難相信開發(fā)商會(huì)將人民防空規(guī)定以外的地下車位不計(jì)入建設(shè)成本，依開發(fā)商的神通，極有可能將人民防空規(guī)定的面積都納入了建設(shè)成本。

    如果開發(fā)商領(lǐng)到了地下車位的不動(dòng)產(chǎn)證，房管部門就應(yīng)出具開發(fā)商未將此建設(shè)費(fèi)用納入成本的證明。即便出具了，房管局沒有土地之分割權(quán)。

    基于土地本身不具有分層所屬的特性，可以下結(jié)論，一切地下車庫的產(chǎn)權(quán)證屬于無效。

    小區(qū)紅線內(nèi)的一切地上地下使用權(quán)和所有權(quán)，只能歸全體業(yè)主共有。

    由此推斷，小區(qū)紅線內(nèi)的一切公共土地，無論地上地下，都不能買賣，更不能領(lǐng)證。

    還有業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)幾個(gè)與小區(qū)更有關(guān)聯(lián)的概念，再寫一篇也不盡然。

    只想說：

    業(yè)主：是置業(yè)的主人；

    業(yè)主大會(huì)：是全體業(yè)主最高的、唯一的權(quán)力和決策機(jī)構(gòu)，長(zhǎng)期不召開，就意味著權(quán)利和決策的喪失，最終受害的是業(yè)主。

    業(yè)委會(huì)：大事執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決策，小事代表業(yè)主對(duì)外對(duì)內(nèi)進(jìn)行溝通、監(jiān)管和協(xié)調(diào)。如果大小事分不清楚，此業(yè)委會(huì)就是業(yè)偽會(huì)?？梢越M織20%以上的業(yè)主對(duì)其成員進(jìn)行分別罷免。

    如果每一位業(yè)主對(duì)這些基本要素和輪廓有所了解、掌握，并積極參與到小區(qū)的治理。

    恭喜，您的小區(qū)離家園的距離就不遠(yuǎn)了。而家園，才是大家的目的地。

    注：此領(lǐng)域確實(shí)不熟悉，有的是一知半解，難免在理解和觀點(diǎn)上有偏差。但如果讓業(yè)主們通過此文有所受益，則足矣！

    接受打賞，允許批判，拒絕口水。