1、砍價看天時：

首先要專門找淡季時間去買房。避開旺季3-6月和9-10月。旺季一般看房的人特別多，你基本上很難約到賣方，就算約到了賣方，你們談的時候可能隨時都會來幾波人看房。這種情況下，你想把賣方的價格砍下來，簡直比登天還難。

況且旺季的時候，所有的賣方都是很傲嬌的。賣方市場應(yīng)該祈求的是：

千萬別跳價！

什么價格都好說，你開口我馬上就可以簽。

2、砍價看地利：

1）宏觀上的地利。

宏觀上要多看冷門板塊的樓盤，別去北濱路那些網(wǎng)紅樓盤湊熱鬧。網(wǎng)紅樓盤業(yè)主很傲嬌，大多不是誠心出售的，只是待價而沽或者“釣魚罷了”，你越砍業(yè)主越漲價。網(wǎng)紅樓盤外地業(yè)主居多，你不容易見到業(yè)主本人，很多都是委托中介賣房的。你連面都見不到，這種你不好砍價。

所以最好選擇：袁家崗、石橋鋪、回龍灣等這些土著較多的區(qū)域。

2）微觀上的地利。

見到賣方的房子，不要在現(xiàn)場砍價，也千萬別在臉上流露喜悅之情。一旦賣方看到你喜歡，砍價環(huán)節(jié)你就處于被動地位了，而且會一直很被動。正確的方式是：

邊說話邊起身離開。（這個動作很重要，一個起身表達了很多含義）

（葛優(yōu)躺是錯誤的示范）

因為有科學(xué)家研究發(fā)現(xiàn)，客戶坐著和你談判的成功率較高，客戶的潛意識是表達“我想要這個產(chǎn)品”，所以才愿意花時間做下來談。而一旦你起身離開的時候，傳遞出來的信號是可能有些地方還不合心意。所以你不要坐在沙發(fā)上談，至少也是站著，站在門口走廊這些地方談。表明你的態(tài)度不是一定要買，這樣才能為繼續(xù)砍價做好鋪墊準(zhǔn)備。

一般這時候賣方有點小失落，有些沒經(jīng)驗的中介會跑來問你：怎么樣？而有經(jīng)驗的中介會等你出了門，再問你怎么樣？

你可以告訴中介，這套房子有點貴了，再說你也拿不定主意，要等家里人都看了才知道好不好。

如果你真看上了這套房子，你可以先回去，當(dāng)場不要表露出喜悅想要。（除非價格真的很筍，出了門就可能被人搶了）

否則一律轉(zhuǎn)身離開！

和中介分開一天一換，你多方比較之后，還是覺得這套房子不錯。你可以拿錢電話打給中介，咨詢一下賣方的心理底價是多少？如果可以談，我就讓家里人明后天過來看下。

事實上家里人明后天來不來不重要，重要的是你要得到賣方的心理底價。這個底價能滿足你的預(yù)期價格，你再讓中介約賣方第二次見面談價。

而最好的砍價場所不是賣方家里，而是中介門店里。

第二次到了中介門店里，最好在約好時間晚半小時進去。這時候差不多中介和賣方都到了，給他們一些等待的時間。讓他們以為可能你不要了，心理上先占一個優(yōu)勢。如果中介一直打電話來催，你就說知道了，不催不催我這邊把小張介紹這套看了，馬上就過來。要給他們一種可以買也可以不買的心理準(zhǔn)備。

然后半小時后到店里，邊坐下邊和同伴說剛才那套好像還不錯，就是沒見到業(yè)主本人，只有看明天能不能約到賣方來談下？這句話最好讓坐在中介門店里等了半小時的賣方聽見，表示你這邊還在看房，再次給于賣方心理上的一個打擊。

而在中介門店里面，價格也不一定談得攏，還需要很多技巧，后面我會說。但這個地利優(yōu)勢，總比賣方家里好。

3、砍價看人和。

選一個好中介很重要，可以是中年婦女。第一女性中介不太貪心，容易降低賣方的心理預(yù)期。太貴了女性中介也膽小，怕賣不出去。而中年女性婦女，一般給人一種較為和藹親切的感覺，容易當(dāng)“紅娘”。能說重慶話最好了，很多重慶上了年齡的業(yè)主容易吃這套。

也可以是朋友介紹的中介，這種情況中介會相對靠譜，至少不會偏袒賣方，砍價的時候會稍微站在你這邊的立場。特別要說一下：如果遇到獨家房源，中介可能會幫助賣方一些，所以要盡量規(guī)避獨家房源。

然后看房人數(shù)最好還是2個人一起去看。多帶漂亮的mm、帥氣的dd陪你去撐場子，可以獲得業(yè)主第一眼的好印象。但是要穿破舊一點，不能顯得有錢那種！切記切記要借窮親戚的衣服來穿，不一定要會講價，第一次也不太需要講價。

有同伴在場可以隨時提醒你別“流露喜悅”，幫你把好表情關(guān)，還可以做一些參考意見。但一定要提前告訴同伴，別在賣方和中介面前交流房源信息。因為可能一個不小心，就把你的心理底價說出口了，這種豬隊友常有。

這個很重要！

1、幫助業(yè)主解押是砍價的一個條件。很多業(yè)主不愿意自己找擔(dān)保公司解押，所以都想買方幫忙解押，很多時候他們會要求只接受全款。這種時候你可以狠狠的砍幾下，畢竟全款后再抵押的手續(xù)費和利率還是蠻高的；即便不是全款支付，幫業(yè)主找擔(dān)保公司解押，也是會產(chǎn)生1-2%手續(xù)費的，所以價格必須要砍筍一點。

2、同意業(yè)主延期搬家、延期遷戶口等是砍價的一個條件。在我們看房過程中，經(jīng)常會遇到業(yè)主的房子正在租約里，這種情況清戶有點難，還有租約沒到期延期交房也是一個麻煩事。遇到事不要怕，趁機砍幾刀正好。

3、橫向?qū)Ρ戎苓叧山粌r，以較低的成交價為說辭，幫助業(yè)主合理定價。我們要幫助賣方認(rèn)識一點：你的價格掛貴了，你看看最近成交價，如果你誠心賣，最好還是便宜一點，不然你這房子真沒人愿意花高價買。遇到那些“釣魚業(yè)主”，任你苦口婆心的說，也是于事無補。最好的方式還是離開，看下一套。

4、多以該房拿來還需要改造，投入金額要加進說辭幫你增加砍價條件。這一條一般在第二次見面談價時，大家進入膠著狀態(tài)，誰也不肯讓步的時候。拿出來說可以起到一定的“潤滑作用”，氣氛不會太尷尬，可能會打動賣方松口。

5、再以允許業(yè)主把電器、名貴裝飾品搬走為砍價條件。有一次我遇到一家里面放著一臺鋼琴，目測至少價值兩萬，所以就說我讓你搬走鋼琴，給我折價少5000元。一般可以在業(yè)主心理上給于暗示：這臺鋼琴要是再去買的話，5000元買不到。（聰明業(yè)主會一來就說xxx我要搬走，聰明的買家會見機行事，遇到可以拿來當(dāng)做談資的都不會放過。就連門口保安隨便放人進來，作為安保不好條件，我也談過的，有一點效果但不大）

6、唱衰樓市。一般在最后需要發(fā)起總攻時，可以出這個必殺技。別傻不拉幾的一看到房子就說這話，別人只會覺得你很傻。這句話最好是在中介門店里面，看到賣方有意松口，表示可以降點的時候。如果降的幅度不大，還不滿意，你再說房產(chǎn)稅。拿出手機，翻幾條提前收藏好的地圖、二小姐、周通他們唱空重慶的文章，讀給他們聽：

把“重慶為什么是坑”、“重慶，一座來了就別想走的城市”等文章給業(yè)主看。

而且要說明自己買確實是剛需，要不是想把父母接到重慶來，都不會這個高價位買房了。表明自己買房是為了孝敬父母，這一點很多上了年紀(jì)的業(yè)主容易中招。還要說重慶最近一年確實漲了很多，一般要休整兩年，甚至下跌。

希望業(yè)主可以談個合理價格賣給你。

這時候還需要中介幫你補刀：“確實，最近我們小區(qū)多了很多房源出來，掛牌量上來了，要賣房子的人也多了”。

如果中介不愿意說，就讓你一直沒說話的漂亮MM、帥氣DD開口，討喜的面孔總不令人討厭：“我們小區(qū)也是，最近感覺很多人在賣房子了”。

聽了這些話之后，大多數(shù)業(yè)主都會處于較為被動的狀態(tài)，松口也只是最后一步了。

最后再把那些高壓線、垃圾場、戶型不好、電梯舊這些明眼人都看得到的，在業(yè)主猶豫之間，一一說出來。

從心理上徹底擊潰業(yè)主的價格防線，這樣才容易談到相對理想的價格。

從2017年開始，已經(jīng)有眾多購房者都加入了“重慶新一線城市”知識星球，在里面可以學(xué)到很多干貨知識，避免房屋交易過程中上當(dāng)受騙。而從2018年開始，重慶新一線城市將以更為專業(yè)、耐心的服務(wù)態(tài)度，為每一位進入圈子的朋友，提供更多有價值的信息以及合理的購房參考建議。

這里有重慶城市規(guī)劃專家鑒鑒；多年實操重慶、上海的Admin；川渝樓市選籌專家朱紅之淚；擁有多年買賣房屋、出租房屋經(jīng)驗，撰寫30余篇文章，自成體系的垚圭城 ；人美心善，嗅覺敏銳，固守核心區(qū)域大牛俊士；深居簡出、精準(zhǔn)打擊的重慶高手大錘；精通理財、金融貸款專家俺來了，金融理財專家，北京樓市筍盤高手南山的人，以及近10年重慶樓市實操經(jīng)驗的媒體人浮云等眾多重慶樓市專家，有問題可以向我們提問，我們將毫無保留的：

揭露如今的重慶樓市真相！陪你繞開諸多

盲點和坑！

可以讓你的重慶置業(yè)之路省心省力、事半功倍。

知識星球里面還有干貨很多，原創(chuàng)文章很集中，嘉賓都很專業(yè)！

文：浮云

據(jù)統(tǒng)計：識貨的人，都點了贊，轉(zhuǎn)發(fā)了此文，并關(guān)注了：“重慶新一線城市”微信公眾號，加入了重慶樓市知識星球。