“限競房”變“陷阱房”，都是預(yù)售惹的禍

對北京泰禾麗景家園的400位業(yè)主來說，花了上千萬元資金買的房子已經(jīng)成了他們最大的煩心事。2018年10月，泰禾麗景家園以6.7萬元左右的均價入市銷售，如今，兩年過去了，離交房只剩8個多月時間，整個項(xiàng)目卻還有相當(dāng)一部分樓棟只挖了個基坑。

據(jù)了解，該項(xiàng)目可銷售面積有10.4萬平方米，其中10.12萬平方米已經(jīng)網(wǎng)簽，銷售去化率高達(dá)97.38%，銷售款近50億元。記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)：購房款大部分都被用于還債，只有少部分用在了項(xiàng)目建設(shè)上，這才導(dǎo)致工程進(jìn)度緩慢。

顯然，這又是一起典型的挪用商品房預(yù)售款的行為，也是一種爛尾行為。按照這家開發(fā)企業(yè)的情況，要想把這些商品房開發(fā)起來，除了繼續(xù)通過拿地再預(yù)售商品房、獲得資金后用于彌補(bǔ)前面的資金不足之外，不會有更多的資金來源渠道。而不管怎么補(bǔ)洞，窟窿已經(jīng)無法堵上。

也許正是因?yàn)樯唐贩款A(yù)售帶來的爛尾現(xiàn)象嚴(yán)重，近日，多地政府發(fā)文加強(qiáng)對新建商品住宅預(yù)售資金的監(jiān)管，試圖減少爛尾項(xiàng)目的存在。但現(xiàn)實(shí)情況是，預(yù)售資金監(jiān)管一直存在，爛尾項(xiàng)目并未間斷。這種現(xiàn)象的發(fā)生，不僅有制度本身的設(shè)置問題，還有野蠻生長的房地產(chǎn)江湖無法避免的問題：有人偷偷從監(jiān)管賬戶里“借錢”，有人則冒險用上蘿卜章，有人望錢生嘆……無一例外，都是動用預(yù)售監(jiān)管資金。

實(shí)際上，對開發(fā)商來說，商品房預(yù)售資金就是一塊唐憎肉，誰都想去嘗一嘗，誰也不會眼睜睜地看著唐憎肉不去品嘗。所以，只要預(yù)售制存在，只要還有預(yù)售資金這個概念，就不可避免地會出現(xiàn)各種各樣的問題。爛尾只是一個方面，以開發(fā)之名，行非法集資之實(shí)，將資金轉(zhuǎn)移才是最可怕的。因?yàn)?，收取預(yù)售資金是名正言順的，是合法的。至于怎么用，就是開發(fā)商說了算。

按理，開發(fā)商有能力高價拿地，還有這么多的商品房預(yù)售資金，把房子蓋好，應(yīng)當(dāng)沒有任何問題。關(guān)鍵就在于，拿地的資金也不是自己的，是銀行貸的或通過其他渠道獲得的。開發(fā)商在拿地前，可能就已經(jīng)給資金支持者有承諾，那就是用預(yù)售資金去償還，然后再去籌集建房資金。渠道多的，神通廣大的，自然可以籌集得到。沒有能耐的，就只能讓房子爛尾了。有的則是從拿地之日起，就沒有想過好好蓋房，而是以蓋房的名義轉(zhuǎn)移資金。預(yù)售資金一到手，就轉(zhuǎn)移到其他方面了。

房地產(chǎn)市場的江湖，實(shí)則就是這么亂。特別是預(yù)售資金，就是開發(fā)商手中的一張王牌，一張可以讓他們死杠房價的王牌。因?yàn)?，它與社會穩(wěn)定密切相關(guān)，與購房者利益密切相關(guān)。雖然有關(guān)方面和地方政府都對預(yù)售資金的監(jiān)管出臺了制度、提出了監(jiān)管措施，看似有了規(guī)矩。但是，從實(shí)際情況來看，監(jiān)管并沒有到位，監(jiān)管也不可能到位。房地產(chǎn)與地方利益是緊緊捆綁在一起的，再怎么監(jiān)管，也不可能讓開發(fā)商出現(xiàn)資金鏈斷裂現(xiàn)象。因此，開發(fā)商挪用預(yù)售資金，地方會睜一只眼閉一只眼的。至于爛尾帶來的社會矛盾，再慢慢化解。因此，爛尾在房地產(chǎn)市場也就像一道奇特的“風(fēng)景”。

殊不知，預(yù)售制度帶來的不只是房地產(chǎn)市場的爛尾現(xiàn)象，還有房價居高不下問題。也許有人會說，預(yù)售資金是不需要利息的，對開發(fā)商來說，應(yīng)當(dāng)是減輕負(fù)擔(dān)，應(yīng)當(dāng)房價低一些才對。道理是這個道理，可房地產(chǎn)市場什么時候講過道理，開發(fā)商什么時候講道理。預(yù)售資金再多，開發(fā)商也不可能降房價。因?yàn)椋貎r很高；因?yàn)?，有預(yù)售資金這棵大樹。所以，不管實(shí)力強(qiáng)弱的開發(fā)商，都敢去高價拿地。即便是小開發(fā)商，也敢與大開發(fā)商爭地。為什么前些年“地王”頻現(xiàn)，而相當(dāng)一部分“地王”為不知名的開發(fā)商制造，與商品房可以預(yù)售也是分不開的。商品房可以預(yù)售，就等于給開發(fā)商準(zhǔn)備了一筆不菲的無息貸款，且是長期貸款。只要不是拿地資金都是借的，用商品房預(yù)售資金將房子蓋起來，問題還是不大的。

這也意味著，預(yù)售資金等于是給開發(fā)商提供了抬高地價、死扛房價的砝碼。如果沒有這些預(yù)售資金，相當(dāng)一部分開發(fā)商就不敢參與土地競拍，不敢輕易抬價。地價不被人為抬上去，房價就不會太高，就能進(jìn)入良性循環(huán)。反之，只要有預(yù)售資金存在，開發(fā)商就不會對拿地有擔(dān)心，至多資金鏈斷了，拋下房子跑路。而在跑路之前，開發(fā)商必然會算好賬，做好充分的準(zhǔn)備，把該轉(zhuǎn)移的資金都轉(zhuǎn)移了。因此，他們怎么做都不會吃虧，吃虧的是地方政府和購房者。

實(shí)際上，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了過度競爭的格局，大大小小的開發(fā)商，已經(jīng)對市場的正常秩序產(chǎn)生了影響。特別是沒有實(shí)力的中小開發(fā)商，很多都在利用預(yù)售資金帶來的力量，給市場攪局。即便是大型開發(fā)商，敢于負(fù)債擴(kuò)張、敢于瘋狂拿地，也與預(yù)售資金密不可分。如果取消預(yù)售制，開發(fā)商將失去一大筆無息資金，那么，無論是小開發(fā)商，還是大開發(fā)商，在拿地時就會謹(jǐn)慎得多，負(fù)債擴(kuò)張也會收斂得多。只要開發(fā)商態(tài)度謹(jǐn)慎了、行為收斂了，地價也就不會盲目上漲了，房價自然也會更加穩(wěn)定。至少，缺少了很重要的一個上漲因素。

所以，與其在預(yù)售資金的監(jiān)管上下功夫，且很難把功夫做好、把工作做到位，不如取消預(yù)售制來得干脆。至少，那些根本沒有實(shí)力的開發(fā)商，會因?yàn)轭A(yù)售制的取消而不敢再輕易拿地，爛尾現(xiàn)象也會大大減少。一旦開發(fā)商的資金壓力大了，售房回籠資金的力度也會隨之大起來，房價就會穩(wěn)定下降，市場也會更加規(guī)范有序，不具備條件的開發(fā)商會自動退出市場。