南陽“爛尾樓”的問題再次引起業(yè)內(nèi)關(guān)注。就連房管中心1132名干部和職工的團購房都爛尾了,可見爛尾樓處理的難度遠遠比想象的困難。這一切,可能是預售制度造成的。試想,如果房子都搞現(xiàn)售,老百姓看到交付的房子長什么樣子,才決定買不買,肯定不會有爛尾的風險了。 預售制度下,大家去買房,都是看著沙盤、規(guī)劃圖、樣板房來買的。其實沙盤也好、規(guī)劃圖也好、樣板房也好、園林景觀、室內(nèi)外設(shè)計,到處都是坑、到處都是陷阱。大家可以百度一下這些關(guān)鍵詞,就知道了。其實也很好理解,開發(fā)商賣房時,一定會把房子的設(shè)計、環(huán)境、裝修、社區(qū)等等,說的天花亂墜。把八字沒一撇的規(guī)劃、傳言的利好(教育、醫(yī)療)都說成有的。 預售制度,說白了,就是開發(fā)商最大的融資渠道。房子建到2/3(高層),還沒封頂、內(nèi)部工程還未開展,就著急著賣了。因為,只有先把房子賣了,才有錢繼續(xù)建下去。這部分預收款(定金 按揭)占到開發(fā)商資金來源的一半,也是最大頭的資金來源。 所以,當房子賣了,開發(fā)商依然沒錢把項目建完,自然也就爛尾了。所以,預售制度最大的風險,就是開發(fā)商“以小博大”、導致爛尾的風險。即便沒有爛尾,但很多地方的商品房項目無證施工、無證銷售、虛假宣傳、捂盤惜售等大量存在,也與預售制度有關(guān)系,預售取消了,就沒這些亂象了。 當然,預售制度取消了,房子的成本增加了,房價也會高了,有利有弊。其實,執(zhí)行的好的話,預售可能是個好制度。因為,我國對于商品房預售有嚴格的制度規(guī)定: 一是預售獲批有“三個條件”,即繳清土地出讓金、取得規(guī)劃許可證、 投入資金達到總投資的25%; 二是預售有“受理-審核-許可-公示”的全套透明化流程; 三是各地普遍有預售資金監(jiān)管制度,即首付款、按揭貸款嚴格按照工程形象進度支付。 此外,我國還有嚴格的竣工交付驗收程序。從監(jiān)管上看,我國預售門檻比英美日要高,因此根源不在預售本身,而在于監(jiān)管執(zhí)行上。 首先,基于低層、高層、中高層不同形象進度要求的預售審批是否嚴格; 其次,項目資本金是否實繳到位、是否屬于自有資金; 再次,“先證后售”(即先審批規(guī)劃許可,后審批預售)的程序是否嚴格遵守; 最后,預售資金(首付款及按揭貸款)是否嚴格按照工程進度撥付。對出現(xiàn)的延期交付、質(zhì)量問題,完全可以像臺灣、新加坡一樣,留部分預售資金到交付后再撥給開發(fā)商來解決 當預售房的開發(fā)商破產(chǎn),業(yè)主怎么去維權(quán)?筆者認為,首先,在買房的時候,要在現(xiàn)場好好看,開發(fā)商幾個證書有沒有拿到,比如《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預售許可證》,特別是最后一個證書。另外,這些證書在住建局的網(wǎng)上也能看得到。 其次,所有業(yè)主都要抱團、建群,然后看看缺哪一個證書,這都是地方監(jiān)管的責任,如果“五證一書”缺的情況下,開發(fā)商依然買房,要抓住監(jiān)管失職這個理由不放,到相關(guān)部門去維權(quán)。 最后,要與相關(guān)部門協(xié)商,可否揪住開發(fā)商,能把關(guān)鍵的證書補上,大家共渡難關(guān)(開發(fā)商可能也比較艱難)。另外,能自救的就自救。比如,購房時一部分人只交了30%-40%的首付,剩余房款大家拿出來,找施工方,通水通電通氣,接好排污排水裝置等,實現(xiàn)部分樓棟自救。 其實,防止爛尾損害老百姓利益,最好的防范手段,就是把風險排查做在前面,從源頭上杜絕這個糟心的事情發(fā)生。因為,一旦爛尾了,處理起來很麻煩的,往往老百姓損失的概率非常大。即便最后有人接盤了,建好了,大家住進去了,但整個過程非常煎熬。 怎么預防呢?掌握幾個“千萬不要”,千萬不要聽信證書很快就能辦下來,千萬不要貪圖小便宜,覺得這個沒證的房子便宜。關(guān)鍵一點,就看有沒有預售證,如果沒有,千萬別買,這一點就足夠避免陷阱了。
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