昨天中午，歌手@李榮浩發(fā)文：抱怨物業(yè)太差，靈魂拷問道：物業(yè)這個機構到底是為了方便住戶，還是難為住戶？

這條微博引起百萬人大討論，關于物業(yè)的幾個關鍵吐槽點都有提到：比如收錢不辦事，效率低等，切中了很多人的心聲。很多人不能理解，一個本以服務為主的行業(yè)，什么時候成為一個以盈利為主的管理性的行業(yè)，同時還像公務員一樣具備了“執(zhí)法能力”？

但另一方面，物業(yè)股在資本市場上漲得風生水起，自2014年以來，在港股上市的物業(yè)股就有19家之多。其中如永升生活服務、保利物業(yè)、中海物業(yè)、新城悅服務、佳兆業(yè)美好、奧園健康等股票漲幅均超過60%，整個板塊走出了一波牛市獨立行情。

物業(yè)公司與業(yè)主之間的糟心事兒該這么解決？誰來管物業(yè)，怎么更換物業(yè)？資本市場對物業(yè)股又是什么樣的態(tài)度？現(xiàn)在的物業(yè)股還能入手嗎？

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“訓你跟訓孫子一樣…”

14日午間，李榮浩發(fā)微博稱：從小到大，我一直疑惑，物業(yè)這個機構到底是為了方便我們住戶，還是為了難為我們住戶而設立的。

球友@心向陽光奔跑 ：因為疫情原因，北京市近期的裝修政策特別奇葩，搞定居委會以后，用了半個多月才搞定物業(yè)！物業(yè)請了一堆收錢不干人事的XX，收著我的物業(yè)費，卻跟大爺一樣，哪是為我服務啊，各種找事難為我！躺那兒掙錢掙太舒服了，整個物業(yè)行業(yè)都急需整治一下！

球友@wunature ：只收錢，不做事…曾經(jīng)電梯被困半個多小時，物業(yè)也就幾分鐘的路程…曾經(jīng)廚房管道漏水，打電話求助，物業(yè)說不管，那是你自家的事…提起國內(nèi)的物業(yè)，幾把辛酸淚…

球友@天山牧馬 ：物業(yè)老娘們辦了個群，起名業(yè)主群，群公告卻說是代購群，白天黑夜地發(fā)廣告，偶爾發(fā)個通知，片刻就找不到了。

球友@huahuiqiang：除了保安和衛(wèi)生，就沒有感覺到物業(yè)有什么服務。

球友@曹大勇：感覺未來也是可以不要物業(yè)公司的，但對于居委會業(yè)委會的要求比較高，也就是居民自治能力和文化比較好，像保潔保安和設備維護、居家維修等都完全可以外包給第三方。

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萬萬沒想到！物業(yè)股竟是資本的寵兒

把吐槽的情緒放一邊，讓我們來看一下資本市場對物業(yè)股的態(tài)度。

萬萬沒想到！物業(yè)股竟是資本的寵兒：自2014年以來，在港股上市的物業(yè)股就有19家之多。選取部分物業(yè)股，將其今年的漲幅做一個排序：永升生活服務以137.6%的漲幅獨占鰲頭，其后保利物業(yè)、中海物業(yè)、新城悅服務、時代鄰里、佳兆業(yè)美好、奧園健康等漲幅均超過60%。

再來看看今年港股的情況：國企指數(shù)跌了13.23%，恒生指數(shù)今年以來跌了15.39%。

物業(yè)股是妥妥的大牛股板塊，球友@遙望的投資世界評價道：物業(yè)股挺好的，預收款，不拖欠，但是也是兩極分化。

球友@科技之光頭強則分析道：目前港股物業(yè)管理板塊平均12個月預期市盈率也處于歷史均值兩個標準差以上高位，短期特別是龍頭物管公司估值偏高。

物業(yè)服務板塊具有高現(xiàn)金流，高增長，低杠桿等特點，且周期屬性較弱，由于房地產(chǎn)銷售與竣工時間的滯后性，帶給物業(yè)行業(yè)未來2-3年穩(wěn)定的發(fā)展空間。

總體來說，物業(yè)板塊作為防御性板塊，行業(yè)價值在此次疫情中得到凸顯。投資者可以逢低關注龍頭物業(yè)股以及未來新上市的大型物業(yè)股。

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物業(yè)板塊為何能走出牛市獨立行情？

今年地產(chǎn)和物業(yè)，這對父子關系的行業(yè)，在資本市場上走出了冰火兩重天的行情。地產(chǎn)行業(yè)低估值不受人待見，而物業(yè)高估值則始終受到資本市場追捧。為何會出現(xiàn)這種現(xiàn)象？雪球用戶@飛龍在天論道 專門寫了一篇文章分析：

地產(chǎn)行業(yè)屬于需要不斷開拓新地，一旦不能拿地，行業(yè)就處于停滯。中國的城市化推進漸入高位，年銷售面積增長基本處于漸穩(wěn)態(tài)，行業(yè)整體良幣驅(qū)逐劣幣，頭部集中趨勢明顯。

物業(yè)行業(yè)則是存量可支撐行業(yè)，在管物業(yè)可持續(xù)經(jīng)營，現(xiàn)有物業(yè)可不斷重耕，經(jīng)營上可輕資產(chǎn)外擴，目前行業(yè)集中度低，存量和增量均具備廣闊發(fā)展空間。

由于地產(chǎn)行業(yè)高杠桿、高負債，高周轉(zhuǎn)模式，而物業(yè)行業(yè)輕資產(chǎn)，高成長，高現(xiàn)金流。在全球疫情下，市場對經(jīng)濟不確定的擔憂，市場偏好傾向也就容易理解了。

物業(yè)本身從業(yè)務經(jīng)營角度看，并不復雜。物業(yè)大體可分為基礎物業(yè)和增值業(yè)務兩大塊。從成長角度看，基礎物業(yè)主要是在管面積的拓展，基本上可分為地產(chǎn)母公司輸送，市場化開拓，并購取得。增值業(yè)務則需要不斷開拓進取，不斷挖掘新業(yè)務點。此外很多物業(yè)公司持有相應物業(yè)產(chǎn)業(yè)，重資產(chǎn)經(jīng)營獲取租金收益。

下面重點談下如何看待和衡量物業(yè)公司？

1、在管面積中母公司輸送占比。

一個物業(yè)公司如沒有母公司在管面積輸送，那么該物業(yè)公司缺乏基礎支撐，也不大受資本市場待見。但如果全部是母公司輸入，那么兩者關聯(lián)關系過大，自身發(fā)展力就顯得不足。所以既要有奶喝，又要具備獨立性。母公司輸送占比能在50%以下，并且在自身能力逐步強大下不斷外拓，占比可不斷降低到30%左右。

2、非住宅在管面積占比。

從物業(yè)費看，非住宅的物業(yè)費高于住宅物業(yè)。并且無論從物業(yè)費收繳率還是毛利率等角度，非住宅均優(yōu)于住宅。所以物業(yè)公司能否拓展物業(yè)服務業(yè)態(tài)，在商業(yè)、辦公、醫(yī)院等優(yōu)質(zhì)物業(yè)中占據(jù)較高比重，也是一重要衡量。

事實上在管住宅面積也要看質(zhì)量。新盤、高檔小區(qū)物業(yè)具備很好的收益，而老舊小區(qū)則很容易盈虧不平衡。當然物業(yè)具備退出機制，可不斷推陳出新。

3、增值業(yè)務占比

基礎性物業(yè)服務是基礎，但能否拓展增值業(yè)務是關鍵。要能夠在基礎物業(yè)基礎上，實現(xiàn)第三方的創(chuàng)收。這是需要物業(yè)公司不斷想辦法，利用現(xiàn)有地盤不斷提質(zhì)增效。比如居家養(yǎng)老、車位租售、房屋修繕、保潔美居等等。一方面有新收入來源，另一方面對存量客戶進行了有效粘合，提升了價值度。增值業(yè)務要通過時間運營，能逐步占比到收入的一半以上，要依附于羊毛而不依賴于羊毛，具備自身造血能力。

這中間還有一塊非業(yè)主增值服務，的服務對象為開發(fā)商，服務內(nèi)容一般包括案場服務、咨詢服務、代理銷售服務、工程服務、房屋檢驗、拓荒保潔等。這塊和母公司關聯(lián)較大，存在很多模糊和不確定性，占比較小為好。

4、管理與集約

物業(yè)行業(yè)本質(zhì)上是服務行業(yè)，管理的是物，服務的卻是人。而物業(yè)管理最大的成本支出也是人，屬于勞動密集型，如何有效管理和使用好人是關鍵。

這中間有幾塊值得關注。首先是科技的運用，通過物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)技術手段的運用，可減少人工成本，提升物業(yè)服務效率。目前智能道閘系統(tǒng)、智能門禁、智能停車場等較為普遍，包括一些物管APP，社區(qū)生態(tài)服務都在蓬勃興起。

其次人員的培訓和激勵要到位。投資最終投的是人，物業(yè)行業(yè)涉及很多和用戶相關的創(chuàng)新性工作，需要具備開拓精神。企業(yè)老板的激勵也很重要，還是要舍得小錢才能有大錢。

正如雪球用戶@兜兜麥肯 所說：好物業(yè)不僅帶給業(yè)務好的體驗、服務，甚至還要為業(yè)主物業(yè)資產(chǎn)的增值想盡辦法。畢竟房地產(chǎn)前期看重開發(fā)營銷，后期就看物業(yè)，唯有好的物業(yè)服務才能成就好的品牌。